Uw verhuurder mag de sloten niet vervangen, uw spullen niet buitenzetten en de gas-, water- of elektriciteitstoevoer niet afsluiten om u weg te krijgen. Zolang de huurovereenkomst loopt, moet hij de woning ter beschikking van u stellen en laten voor zover dat voor het overeengekomen gebruik noodzakelijk is (artikel 7:203 BW). Ontbinding van de huur van een woning wegens een tekortkoming kan alleen door de rechter (artikel 7:231 lid 1 BW), en de gedwongen ontruiming gebeurt door een deurwaarder op basis van een vonnis (artikel 556 lid 1 Rv). Zonder die twee is buitensluiten eigenrichting.
Wat u nu moet doen
- Leg het vast. Foto’s van het slot en de deur, met datum. Een filmpje waarop te zien is dat uw sleutel niet past.
- Vraag schriftelijk om toegang. Een appbericht of e-mail met tijdstip, zodat vaststaat dat u erom vroeg en wanneer.
- Zoek getuigen. Een buurman die het zag, de naam van de slotenmaker, een bericht van een beheerder.
- Bewaar uw huurovereenkomst en betaalbewijzen. Uw huurdersstatus moet snel aantoonbaar zijn.
- Bel ons dezelfde dag. 070 450 0300. Dit is het soort zaak waarvoor een kort geding bestaat.
Mag de verhuurder het slot vervangen bij een huurachterstand?
Nee. Een huurachterstand geeft de verhuurder recht om betaling te vorderen en om bij de rechter ontbinding en ontruiming te vragen. Het geeft hem geen recht om u zelf de toegang te ontzeggen. Dat volgt uit het stelsel van de wet: voor gebouwde woonruimte is de rechter exclusief bevoegd om te ontbinden wegens een tekortkoming van de huurder (artikel 7:231 lid 1 BW), en ontruiming is voorbehouden aan de deurwaarder met een titel in de hand (artikel 556 lid 1 Rv, en pas na betekening op grond van artikel 430 lid 3 Rv).
De uitzondering in artikel 7:231 lid 2 BW gaat over iets anders: buitengerechtelijke ontbinding nadat het pand door de burgemeester is gesloten op grond van artikel 174a Gemeentewet, artikel 13b Opiumwet of artikel 17 Woningwet. Dat is de drugs- en overlastroute via de gemeente, geen route voor een verhuurder met een onbetaalde rekening.
En als de verhuurder de woning binnengaat of mijn spullen meeneemt?
Dan kan dat strafbaar zijn. Artikel 138 lid 1 van het Wetboek van Strafrecht stelt strafbaar het wederrechtelijk binnendringen in een woning die bij een ander in gebruik is, of het daar wederrechtelijk vertoeven en zich niet aanstonds verwijderen op vordering van de rechthebbende. Zolang u huurder bent, bent u degene bij wie de woning in gebruik is. Het meenemen van uw inboedel kan daarnaast diefstal of verduistering opleveren.
Toch is de civiele route meestal de snelste voor wat u nodig heeft: terug in uw woning. De politie neemt een aangifte op en kan in ernstige gevallen optreden, maar zij herstelt uw toegang niet en beslist niet over uw huurovereenkomst. Houd die sporen daarom uit elkaar: aangifte voor de strafrechtelijke kant, kort geding voor de sleutel.
Mag hij gas, water of licht afsluiten?
Ook dat niet. De verplichting van artikel 7:203 BW gaat over het genot van de woning, en een woning zonder water of elektriciteit levert dat genot niet. Levert de verhuurder de nutsvoorzieningen via zijn eigen aansluiting, dan is afsluiten om betaling af te dwingen een vorm van eigenrichting die u in kort geding kunt laten verbieden. Loopt het contract op uw eigen naam bij een energieleverancier, dan is dat een andere kwestie, met eigen regels en eigen betalingsregelingen.
Hoe krijg ik snel weer toegang?
Via een kort geding bij de kantonrechter. U vordert dan dat de verhuurder u onmiddellijk toegang verschaft, meestal op straffe van een dwangsom per dag. Zo’n zaak kan binnen dagen op zitting staan. Wat u daarvoor nodig heeft, is precies het bewijs uit de checklist hierboven: dat u huurder bent, dat u geen toegang heeft en dat u erom heeft gevraagd. Zie ook onze uitleg over kort geding.
Heeft u schade geleden doordat u elders moest overnachten of doordat spullen zijn verdwenen, dan kunt u die vergoeding vorderen. Bewaar bonnen en maak meteen een lijst van wat er in de woning stond.
Ter illustratie. Een huurder met twee maanden achterstand komt thuis en merkt dat zijn sleutel niet meer past. De verhuurder appt dat hij pas terug mag als hij betaalt. De huurder maakt foto’s, vraagt schriftelijk om toegang en stapt naar de kantonrechter. De achterstand is een vordering die de verhuurder gewoon kan innen, maar hij mocht daarvoor niet het slot gebruiken. Dit is een voorbeeldsituatie ter illustratie van de regel, geen zaak van ons kantoor.
Wanneer het misgaat
- U forceert zelf de deur. Begrijpelijk, maar het verplaatst de discussie naar schade en verwijtbaarheid en verzwakt uw positie.
- U legt niets vast. Zonder foto’s, datum en een schriftelijk verzoek om toegang wordt het woord tegen woord.
- U wacht af. Hoe langer u elders verblijft, hoe makkelijker de stelling wordt dat u de woning zelf verliet.
- U levert de sleutels in bij wijze van protest. Dat kan worden uitgelegd als instemming met beëindiging.
Verder lezen
- Uw verhuurder zegt de huur op of kondigt ontruiming aan
- Huurachterstand en dreigende ontruiming: wat kunt u doen?
- Ontruimingsvonnis ontvangen: verzet, beroep of executiegeschil
- Uw verhuurder verhelpt de gebreken niet
Veelgestelde vragen
Mag mijn verhuurder de sloten vervangen bij een huurachterstand?
Nee. De verhuurder moet de woning ter beschikking stellen en laten (artikel 7:203 BW). Ontbinding kan alleen door de rechter (artikel 7:231 lid 1 BW) en ontruiming alleen door een deurwaarder met een vonnis (artikel 556 Rv).
Is buitensluiten door de verhuurder strafbaar?
Het zelf binnengaan van een woning die bij een ander in gebruik is, kan huisvredebreuk opleveren (artikel 138 lid 1 Wetboek van Strafrecht). Voor herstel van uw toegang is een kort geding meestal de snelste weg.
Mag de verhuurder gas, water of elektriciteit afsluiten?
Niet om betaling af te dwingen. Levert hij die voorzieningen via zijn eigen aansluiting, dan kunt u afsluiting in kort geding laten verbieden.
Hoe krijg ik snel weer toegang tot mijn woning?
Via een kort geding bij de kantonrechter, waarin u toegang vordert op straffe van een dwangsom. Leg vooraf vast dat u huurder bent, dat uw sleutel niet past en dat u schriftelijk om toegang vroeg.
Neem contact op
Staat u buiten uw eigen woning of dreigt uw verhuurder daarmee? Bel 070 450 0300 of stuur uw stukken via arslan.nl/contact. Het eerste gesprek is kosteloos en vertrouwelijk. Wij hebben zes vestigingen en helpen u ook in het Turks, Pools en Engels.
Geschreven door Ömür Arslan, advocaat huurrecht bij Arslan Advocaten. Ingeschreven in het rechtsgebiedenregister van de Nederlandse orde van advocaten voor huurrecht en sociaal zekerheidsrecht. Inhoudelijk gecontroleerd op 11 september 2026 aan de hand van de wettekst, de Aanbeveling huurzaken van de Expertgroep huurrecht (LOVCK, mei 2023) en HR 28 september 2018, ECLI:NL:HR:2018:1810.
