Geeft uw verhuurder geen puntentelling, dan verandert uw huurprijs daar niet vanzelf door, maar u staat ook niet met lege handen. Bij een nieuw huurcontract moet de verhuurder of verhuurbemiddelaar u schriftelijk laten weten hoeveel punten de woning had op de ingangsdatum en welke maximale huurprijs daarbij hoort. Ontbreekt die informatie, dan kunt u zelf rekenen, de telling schriftelijk opvragen, de gemeente inschakelen en de huurprijs via de Huurcommissie laten toetsen.
Uw huur gaat alleen omlaag via een afspraak met de verhuurder of via een procedure bij de Huurcommissie. Voor die procedures gelden termijnen die gewoon doorlopen terwijl u op een antwoord van de verhuurder wacht. Daarom is het verstandig de stappen hieronder niet na elkaar af te wachten, maar zo nodig tegelijk te zetten.
Wat moet de verhuurder u geven
De Wet goed verhuurderschap somt op welke informatie een verhuurder of verhuurbemiddelaar schriftelijk aan de huurder moet verstrekken. Daartoe hoort de waardering van de kwaliteit van de woonruimte op de datum van ingang van de huurovereenkomst. In gewone taal: de puntentelling volgens het woningwaarderingsstelsel, berekend naar de toestand van de woning op de dag dat uw huur begon.
Bij die puntentelling hoort ook de maximale huurprijsgrens die bij dat aantal punten geldt. Geldt er voor de woning een prijsopslag, bijvoorbeeld omdat het een monument is of omdat een nieuwbouwopslag van toepassing is, dan moet de verhuurder daarnaast de bewijsstukken geven waaruit blijkt dat die opslag geldt.
De plicht rust op de verhuurder en op een verhuurbemiddelaar als die bij de verhuur betrokken is. Een makelaar die de woning namens de eigenaar verhuurt, moet zich dus ook aan de regels van goed verhuurderschap houden.
De informatie moet schriftelijk worden verstrekt. Aan een mondelinge mededeling dat de woning “ruim in de vrije sector” valt, hebt u weinig: vraag om de telling op papier of per e-mail.
Voor welke huurcontracten geldt de plicht
Sinds 1 januari 2025 moet de verhuurder bij elk nieuw huurcontract een puntentelling meegeven (Wet goed verhuurderschap), met de bijbehorende maximale huurprijsgrens. Dat geldt ook als de woning volgens de verhuurder in de vrije sector valt. Juist dan is de telling nuttig, want daaruit moet blijken of de woning inderdaad 187 punten of meer heeft.
Is uw contract vóór 1 januari 2025 gesloten, laat dan nagaan of en in welke vorm deze plicht voor uw contract gold, voordat u de verhuurder erop aanspreekt. Voor huurcontracten van vóór 1 juli 2024 gelden deels andere (overgangs)regels; laat dat bij twijfel nagaan. Om de telling vragen kan altijd. Ook dan kunt u overigens zelf rekenen en, als de termijnen dat toelaten, de huurprijs laten toetsen.
Voor de achtergrond van de wet die dit allemaal heeft veranderd, leest u meer in het overzicht van de Wet betaalbare huur en wat die betekent voor uw huur.
Wat een ontbrekende puntentelling wel en niet betekent
Een ontbrekende puntentelling verandert niet zelf de huurprijs. De verhuurder schiet tekort in een informatieplicht, maar een lagere huur volgt in de regel pas uit een andere afspraak met de verhuurder of uit een uitspraak na een procedure.
Wel is het ontbreken een signaal om goed te kijken. Het kan slordigheid zijn, maar ook een huur die niet klopt. Dat weet u pas als u zelf hebt gerekend. Meer over uw positie als huurder vindt u op de pagina over huurrecht bij Arslan Advocaten.
De gemeente houdt toezicht op de Wet goed verhuurderschap en kan handhaven. Dat is een ander spoor dan de vraag of u te veel huur betaalt. Die tweede vraag beantwoordt u niet via de gemeente, maar via de procedures bij de Huurcommissie die hieronder aan bod komen.
Stap 1: reken zelf het aantal punten uit
U hoeft niet op de verhuurder te wachten om te weten waar u staat. De Huurcommissie biedt de Huurprijscheck aan, een rekentool waarmee u het aantal punten en de maximale huurprijs van uw woning berekent.
Leg voordat u begint deze gegevens klaar:
- de ingangsdatum en de kale huur uit uw contract, dus zonder servicekosten;
- de oppervlakte van de vertrekken en overige ruimten, zelf gemeten;
- het energielabel, of het bouwjaar als er geen geldig label is;
- de WOZ-waarde van de woning;
- een beschrijving van keuken, sanitair, verwarming en buitenruimte.
Hoe de rubrieken werken en waar huurders zich vaak vergissen, staat uitgelegd in het artikel over het puntenstelsel van een huurwoning berekenen. Bewaar een uitdraai of schermafbeelding van uw uitkomst met de datum erbij. Die hebt u later nodig als bijlage.
Uw eigen berekening bindt de verhuurder niet, maar geeft u een basis om hem concreet te bevragen en om te beslissen of een procedure zinvol is.
Stap 2: vraag de puntentelling schriftelijk op
Vraag de verhuurder of bemiddelaar schriftelijk om de puntentelling, aangetekend of per e-mail, en bewaar een ontvangstbevestiging. Dan kunt u later aantonen dat en wanneer u erom hebt gevraagd. Vraag in elk geval naar:
- de puntentelling op de ingangsdatum van uw contract, per rubriek;
- de maximale huurprijsgrens die bij dat puntenaantal hoort;
- de bewijsstukken van een eventuele prijsopslag;
- het energielabel en de WOZ-waarde waarmee is gerekend.
Een fictieve formulering, met de datum uit het voorbeeld verderop: “Bij het sluiten van mijn huurovereenkomst per 1 maart 2026 heb ik geen schriftelijke waardering van de kwaliteit van de woning ontvangen. Ik verzoek u mij de puntentelling op de ingangsdatum, de bijbehorende maximale huurprijsgrens en, als u een prijsopslag toepast, de bewijsstukken daarvan binnen twee weken toe te sturen.” De termijn van twee weken is een redelijke keuze voor zo’n verzoek, geen wettelijke termijn. Voor de opbouw van andere brieven aan de verhuurder kunt u de voorbeeldbrieven voor huurrecht raadplegen.
Krijgt u een telling, vergelijk die dan met uw eigen uitkomst. Verschillen kunnen zitten in de gemeten oppervlakte, het energielabel of de WOZ-punten. Noteer per rubriek waar u het niet mee eens bent.
Stap 3: meld het bij de gemeente
Elke gemeente heeft een meldpunt voor klachten over ongewenst verhuurgedrag. Dat volgt uit de Wet goed verhuurderschap. De verhuurder moet u de contactgegevens van dat meldpunt overigens ook zelf schriftelijk geven. Het niet verstrekken van de puntentelling kunt u daar melden.
De gemeente houdt toezicht op de regels van goed verhuurderschap en kan handhaven. Wat zij in uw geval doet, bepaalt zij zelf.
Een melding leidt niet zelf tot een lagere huur of terugbetaling. Zie de melding dus als aanvulling, niet als vervanging van stap 4. Wie alleen meldt en op de gemeente wacht, kan de termijn voor de toetsing van de aanvangshuurprijs voorbij laten gaan.
Stap 4: laat de huurprijs toetsen
Wilt u dat de huur omlaag gaat, dan loopt dat via een procedure bij de Huurcommissie. Welke procedure openstaat, hangt vooral af van hoe lang uw huur al loopt. De termijnen van de twee routes zijn verschillend en mogen niet door elkaar worden gehaald.
| Situatie | Route | Termijn | Vanaf wanneer lager |
|---|---|---|---|
| Uw eerste huurcontract voor deze woning is minder dan zes maanden geleden ingegaan | Toetsing van de aanvangshuurprijs bij de Huurcommissie | Tot uiterlijk zes maanden na de ingangsdatum | Vanaf de ingangsdatum van het contract |
| De huur loopt al langer | Eerst een schriftelijk voorstel tot huurverlaging aan de verhuurder, daarna eventueel de Huurcommissie | Voorstel minstens twee maanden vóór de voorgestelde ingangsdatum; Huurcommissie tot uiterlijk zes weken na die datum | Vanaf de datum in uw voorstel |
Korter dan zes maanden: toetsing van de aanvangshuurprijs
U kunt tot uiterlijk zes maanden nadat uw eerste huurovereenkomst voor deze woning is ingegaan, de Huurcommissie vragen of de afgesproken huurprijs redelijk is. De commissie beoordeelt de woning naar de toestand op de ingangsdatum. Een puntentelling van de verhuurder is voor deze procedure geen voorwaarde. Stappen, bewijs en gevolgen staan in het artikel over de aanvangshuurprijs laten toetsen.
Langer dan zes maanden: voorstel tot huurverlaging
Is die termijn voorbij, dan doet u de verhuurder eerst schriftelijk een voorstel tot verlaging, ten minste twee maanden vóór de datum waarop de lagere huur moet ingaan. Bij dat voorstel moet u zelf een puntentelling voegen. Dat de verhuurder er geen heeft gegeven, ontslaat u daar niet van; uw eigen berekening uit stap 1 dient hiervoor. Stemt de verhuurder niet in, dan kunt u tot uiterlijk zes weken na de voorgestelde ingangsdatum naar de Huurcommissie. Wat deze route oplevert, hangt mede af van de contractdatum en de sector. Hoe u het voorstel opstelt, leest u in het stappenplan voor huurverlaging op basis van punten aanvragen.
Kosten en het vervolg
Bij het verzoek betaalt u als huurder een voorschot van € 25. In de uitspraak bepaalt de Huurcommissie wie de vergoeding verschuldigd is: in beginsel de partij die (grotendeels) in het ongelijk wordt gesteld. Voor de verhuurder is dat € 500, of meer als hij eerder vaker in het ongelijk is gesteld. Na de uitspraak worden huurder en verhuurder geacht te zijn overeengekomen wat de commissie heeft vastgesteld, tenzij een van beiden binnen acht weken na verzending van de uitspraak de kantonrechter inschakelt. Meer over de procedure staat op de pagina alles wat u moet weten over de Huurcommissie.
Welke sector geldt voor uw woning
In de eerste plaats bepaalt het aantal punten in welke sector de woning valt. Dat de verhuurder de woning ‘vrije sector’ noemt, is niet beslissend. Per 1 januari 2026 gelden deze grenzen:
- sociale huur: tot en met 143 punten, maximale kale huur bij 143 punten € 932,93 per maand;
- middenhuur: 144 tot en met 186 punten, maximale kale huur bij 186 punten € 1.228,07 per maand;
- vrije sector: in de regel 187 punten of meer, zonder wettelijke maximale huurprijs.
Ook bij een vrijesectorhuur staat de toetsing van de aanvangshuurprijs open. Komt de beoordeling van de Huurcommissie uit boven de grens van de gereguleerde huur, dan acht zij de afgesproken prijs redelijk. Of een procedure zin heeft, hangt dus af van uw puntenaantal. Ligt uw eigen uitkomst rond de 187 punten, trek dan geen stellige conclusie voordat de telling is nagelopen. Meer over de indeling leest u in het artikel over sociale huur, middenhuur of vrije sector.
Voor zelfstandige woningen tot en met de middenhuurgrens geldt bovendien een verbod om boven de maximale huurprijsgrens te verhuren, waarop de gemeente toeziet. Voor huurcontracten van vóór 1 juli 2024 gelden deels andere (overgangs)regels; laat dat bij twijfel nagaan.
Een prijsopslag zonder bewijs
Soms zegt een verhuurder dat een hogere huur is toegestaan omdat de woning een monument is of nieuw is gebouwd. Zulke opslagen bestaan. Een opslag verhoogt de maximale huur, maar maakt de woning geen vrije sector. Zo mag bij een rijksmonument met een contract van na de Wet betaalbare huur de maximale huurprijsgrens met 35% worden verhoogd, bij een gemeentelijk of provinciaal monument met 15%, en bij bepaalde nieuwbouw in de middenhuur met 10%.
Voor elke opslag gelden voorwaarden. Daarom moet de verhuurder bij een opslag de bewijsstukken verstrekken waaruit blijkt dat die geldt. Noemt hij een opslag maar laat hij geen bewijs zien, vraag er dan uitdrukkelijk om en reken in uw eigen berekening voorlopig zonder de opslag. Bij een nieuwbouwopslag kunt u bijvoorbeeld vragen wanneer de woning voor het eerst in gebruik is genomen en wanneer de bouw is gestart.
Een fictief voorbeeld
Een fictief voorbeeld: Lotte huurt sinds 1 maart 2026 een appartement voor € 1.150 kale huur per maand. In het contract staat alleen dat het om “vrije sector” gaat. Een puntentelling heeft ze niet gekregen. Begin mei doet ze de Huurprijscheck en komt uit op 170 punten. Dat zou middenhuur betekenen, met een maximale huurprijs die bij dat puntenaantal hoort.
Lotte vraagt de verhuurder dezelfde week per e-mail om de puntentelling en meldt het ontbreken ervan bij het meldpunt van haar gemeente. Omdat haar contract minder dan zes maanden loopt, wacht ze niet op antwoord. Ze dient ruim vóór het einde van die zesmaandentermijn een verzoek in tot toetsing van de aanvangshuurprijs en betaalt € 25 voorschot.
Stel dat de Huurcommissie de redelijke huur lager vaststelt dan € 1.150 en geen van beiden binnen acht weken naar de kantonrechter gaat. Dan geldt de lagere huur vanaf 1 maart 2026. Had Lotte tot na de zes maanden gewacht, dan had ze alleen nog een voorstel tot huurverlaging kunnen doen, met een lagere huur pas vanaf de datum in dat voorstel. Het verschil tussen die twee routes kan dus maanden huur schelen.
Wat u beter niet kunt doen
- Zelf minder huur betalen. Zolang er geen afspraak of uitspraak is, blijft de afgesproken huur verschuldigd. Eigenmachtig minder betalen kan tot een huurachterstand leiden.
- Wachten op de verhuurder. De termijn van zes maanden voor de aanvangshuurprijs loopt door, ook als de verhuurder niet reageert.
- Alleen de gemeente inschakelen. Een melding kan helpen tegen het gedrag van de verhuurder, maar verlaagt uw huur niet.
- Een telling van de verhuurder zonder controle accepteren. Ook een telling die u wel krijgt, kan fouten bevatten.
Bewaar ten slotte alles: het contract, de advertentie, uw verzoek om de telling, het antwoord, uw eigen berekening en foto’s van de woning rond de ingangsdatum. De beoordeling gaat over de toestand op die datum.
Veelgestelde vragen over een ontbrekende puntentelling
Is mijn huur automatisch lager als ik geen puntentelling kreeg?
Nee. Een ontbrekende puntentelling verandert de afgesproken huur niet vanzelf. Een lagere huur volgt in de regel uit een afspraak met de verhuurder of een uitspraak na een procedure bij de Huurcommissie.
Moet de verhuurder ook in de vrije sector een puntentelling geven?
Ja. Sinds 1 januari 2025 moet de verhuurder bij elk nieuw huurcontract een puntentelling meegeven (Wet goed verhuurderschap), ook als de woning in de vrije sector valt. Uit de telling kunt u dan afleiden of de woning 187 punten of meer heeft.
Kan ik de Huurcommissie inschakelen zonder puntentelling van de verhuurder?
Ja. Voor de toetsing van de aanvangshuurprijs is een telling van de verhuurder geen voorwaarde. Bij een voorstel tot huurverlaging moet u zelf een puntentelling bijvoegen; daarvoor kunt u de Huurprijscheck gebruiken.
Wat doet de gemeente met mijn melding?
De gemeente houdt toezicht op de regels van goed verhuurderschap en kan handhaven; wat zij in uw geval doet, bepaalt zij zelf. Een melding leidt niet zelf tot een lagere huur of terugbetaling; daarvoor is de Huurcommissie nodig.
Hoeveel tijd heb ik om de aanvangshuurprijs te laten toetsen?
Tot uiterlijk zes maanden nadat uw eerste huurovereenkomst voor deze woning is ingegaan. Die termijn loopt door, ook als de verhuurder niet reageert op uw verzoek om de puntentelling.
Wat als de verhuurder een monumentenopslag noemt maar geen bewijs geeft?
Bij een prijsopslag moet de verhuurder de bewijsstukken verstrekken waaruit blijkt dat de opslag geldt. Vraag daar schriftelijk om en reken in uw eigen berekening voorlopig zonder opslag.
Hulp bij uw huurprijs
Twijfelt u welke route voor uw contract openstaat, of loopt een termijn bijna af? Leg uw huurcontract, uw eigen berekening en de correspondentie met de verhuurder voor aan de advocaten huurrecht van Arslan Advocaten. Dan kan worden beoordeeld welke stap in uw situatie past.
