Verkoopt u uw winkel, horecazaak of ambachtsbedrijf, dan kunt u de kantonrechter vragen de koper als huurder in uw plaats te stellen, ook als de verhuurder weigert. Dat recht staat in artikel 7:307 BW. De rechter wijst toe als u een zwaarwichtig belang heeft en de koper voldoende waarborgen biedt.
Geschreven door Ömür Arslan, advocaat sociaal zekerheidsrecht bij Arslan Advocaten. Ingeschreven in het rechtsgebiedenregister van de Nederlandse orde van advocaten voor huurrecht en sociaal zekerheidsrecht. Laatst bijgewerkt: 17 september 2026.
Wat indeplaatsstelling doet
De waarde van een winkel of horecazaak zit vaak in de locatie. Wie de zaak koopt, koopt in feite het recht om op dat adres door te gaan. Zonder de huurovereenkomst is de koop meestal niets waard. Artikel 7:307 lid 1 BW geeft u daarom een vorderingsrecht: wilt u het in het gehuurde uitgeoefende bedrijf aan een derde overdragen, dan kunt u vorderen dat u wordt gemachtigd om die derde als huurder in uw plaats te stellen. De koper neemt de huurovereenkomst dan over zoals die is: dezelfde huurprijs, dezelfde looptijd, dezelfde voorwaarden.
Werkt de verhuurder mee, dan legt u het samen vast en hoeft u niet naar de rechter. Weigert hij, dan is de gang naar de kantonrechter de route. Dat de verhuurder een andere huurder voor ogen heeft of de huur wil verhogen, is op zichzelf geen grond om de overdracht tegen te houden.
Voor welke panden geldt dit?
Alleen voor bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW. Dat is, kort gezegd, een gebouwde onroerende zaak bestemd voor een kleinhandelsbedrijf, een restaurant- of cafébedrijf, een afhaal- of besteldienst of een ambachtsbedrijf, mits daar een voor het publiek toegankelijk lokaal aanwezig is voor rechtstreekse levering van goederen of voor dienstverlening. Ook het hotelbedrijf valt eronder.
Kantoren, opslagruimten, praktijkruimten van vrije beroepen en fitnessruimten zonder publiek toegankelijk verkooppunt vallen er in beginsel buiten. Huurt u zo’n pand, dan heeft u geen wettelijk recht op indeplaatsstelling en bent u aangewezen op wat uw contract erover zegt.
Waar de rechter op toetst
Artikel 7:307 lid 2 BW geeft twee harde ijkpunten, en het loont om ze precies te lezen, ze worden vaak verkeerd weergegeven.
| Toetsingspunt | Wat de wet bepaalt | Wat dat voor u betekent |
|---|---|---|
| Zwaarwichtig belang | De rechter kan de vordering slechts toewijzen als u, of degene die het bedrijf uitoefent, een zwaarwichtig belang heeft bij de overdracht | Onderbouw waaróm de overdracht voor u zwaarwegend is: bedrijfsbeëindiging, leeftijd, gezondheid, of het feit dat de zaak zonder de locatie onverkoopbaar is |
| Waarborgen van de koper | De rechter wijst de vordering steeds af als de voorgestelde huurder onvoldoende waarborgen biedt voor volledige nakoming en voor een behoorlijke bedrijfsvoering | Lever cijfers, ervaring en zekerheden van de koper aan. Dit is in de praktijk het punt waarop vorderingen sneuvelen |
| Voorwaarden | De rechter kan aan de machtiging voorwaarden verbinden of een last opleggen (lid 3) | Denk aan een bankgarantie of een hoofdelijke meeverbondenheid van de koper |
Let op het verschil met wat vaak wordt beweerd: de wet vraagt niet of de verhuurder zwaarwegende bezwaren heeft. Het zwaarwichtig belang ligt aan úw kant, en de afwijzingsgrond ziet op de geschiktheid van de koper. De belangen van de verhuurder wegen mee via de “omstandigheden van het geval”, maar zijn niet het toetsingscriterium.
De procedure
Artikel 7:307 lid 1 BW spreekt van vorderen. Dat betekent een dagvaardingsprocedure bij de kantonrechter, niet een verzoekschrift. Dat onderscheid is niet louter formeel: het bepaalt hoe u de zaak aanhangig maakt en welke termijnen gelden. Laat de dagvaarding daarom opstellen door een advocaat die met deze procedure bekend is.
- Leg de overdracht vast. Een koopovereenkomst of intentieverklaring waaruit blijkt dat het in het gehuurde uitgeoefende bedrijf overgaat.
- Vraag de verhuurder schriftelijk om medewerking en stel een termijn. Zijn reactie is later uw bewijs dat de gang naar de rechter nodig was.
- Bouw het dossier over de koper op: jaarcijfers, financiering, ondernemerservaring, en waar mogelijk zekerheden.
- Onderbouw uw zwaarwichtig belang met concrete feiten, niet met de enkele wens om te verkopen.
- Dagvaard de verhuurder bij de kantonrechter en vorder machtiging tot indeplaatsstelling.
Waarom dit recht sterker is dan de meeste
Artikel 7:291 lid 1 BW bepaalt dat van de bepalingen over 7:290-bedrijfsruimte niet ten nadele van de huurder kan worden afgeweken. Voor de meeste van die bepalingen geldt dat een afwijkend beding alsnog geldig kan zijn als de rechter het vooraf goedkeurt (lid 2). Voor artikel 7:307 BW maakt de wet daarop uitdrukkelijk een uitzondering: een afwijking van de indeplaatsstellingsregeling kán niet worden goedgekeurd. Een contractsbepaling die uw recht op indeplaatsstelling uitsluit, houdt dus geen stand.
Veelgestelde vragen
Mijn huurcontract verbiedt overdracht aan een derde. Kan ik dan nog iets?
Ja. Artikel 7:291 BW maakt duidelijk dat van artikel 7:307 BW niet ten nadele van de huurder kan worden afgeweken, en anders dan bij de meeste bepalingen kan de rechter zo’n afwijking hier niet alsnog goedkeuren. Een contractueel verbod staat de wettelijke vordering dus niet in de weg.
Ik draag alleen de huurovereenkomst over, niet mijn bedrijf. Kan dat ook?
Nee. Artikel 7:307 lid 1 BW knoopt aan bij overdracht van het in het gehuurde uitgeoefende bedrijf. Wordt alleen het huurrecht overgedragen zonder de onderneming, dan mist de vordering haar grondslag. Dit is een van de meest voorkomende redenen voor afwijzing.
Mag de verhuurder de huurprijs verhogen als voorwaarde voor medewerking?
Bij een minnelijke regeling staat het partijen vrij afspraken te maken. Gaat u naar de rechter, dan gaat de huurovereenkomst in beginsel ongewijzigd over; wel kan de rechter op grond van artikel 7:307 lid 3 BW voorwaarden verbinden aan de machtiging. Een huurverhoging afdwingen als prijs voor medewerking is dus geen recht van de verhuurder.
Hoe lang duurt zo’n procedure?
Dat verschilt per rechtbank en per dossier. Houd er rekening mee dat de doorlooptijd zich slecht verhoudt tot de planning van een bedrijfsoverdracht. Begin daarom vroeg en neem in de koopovereenkomst een regeling op voor het geval de indeplaatsstelling niet of niet tijdig rondkomt.
Wat als de rechter de vordering afwijst?
Dan blijft u huurder en gaat de overdracht op die locatie niet door. Omdat de afwijzingsgrond meestal ligt in onvoldoende waarborgen van de koper, is het zaak dat punt vóór de procedure zo sterk mogelijk te maken, niet erna.
Bedrijf overdragen en de huur meenemen?
Onze huurrechtadvocaten beoordelen of uw pand onder artikel 7:290 BW valt, bouwen het dossier over uw zwaarwichtig belang en de waarborgen van de koper op, en voeren de procedure bij de kantonrechter. Lees ook over onderhuur van bedrijfsruimte, huurachterstand en ontbinding en onze pagina over huurrecht.
Lees verder over dit onderwerp
- Renovatie en huurverhoging bij bedrijfsruimte: rechten van huurder en verhuurder
- Huurverhoging: wat zijn uw rechten?
- Borg ingehouden zonder begininspectie of opleveringsrapport
