Bemiddelde een verhuurmakelaar zowel voor de verhuurder als voor u, dan heeft dat bureau geen recht op loon van u. Artikel 7:417 lid 4 BW verbiedt dat bij huur van woonruimte door een particulier, en van die bepaling kan niet ten nadele van de huurder worden afgeweken. Al betaalde bemiddelingskosten kunt u terugvorderen.
Geschreven door Ömür Arslan, advocaat sociaal zekerheidsrecht bij Arslan Advocaten. Ingeschreven in het rechtsgebiedenregister van de Nederlandse orde van advocaten voor huurrecht en sociaal zekerheidsrecht. Laatst bijgewerkt: 17 september 2026.
De regel achter het verbod
Een bemiddelaar mag niet twee heren dienen zonder gevolgen. Artikel 7:417 lid 4 BW bepaalt dat wanneer een van de opdrachtgevers een particulier is en de opdracht strekt tot huur of verhuur van een onroerende zaak, de lasthebber geen recht op loon heeft jegens de huurder. De slotzin is beslissend: van deze bepaling kan niet ten nadele van de huurder worden afgeweken, ongeacht of de verhuurder ter zake van de door hem gegeven last loon is verschuldigd.
Artikel 7:427 BW verklaart die regel van overeenkomstige toepassing op bemiddelingsovereenkomsten, en voegt daaraan toe dat met een tussenpersoon die ook voor de wederpartij werkt, gelijk wordt gesteld een tussenpersoon die zelf als wederpartij optreedt. Een bureau dat zich presenteert als “wij verhuren namens eigenaren” ontkomt daar dus niet aan.
Wanneer zijn de kosten verboden?
De kernvraag is of het bureau ook voor de verhuurder werkte. In de praktijk is dat vrijwel altijd zo zodra het bureau de woning op zijn eigen website of op een verhuurplatform aanbiedt: dan handelt het in opdracht van de eigenaar. Dat u zelf op de advertentie reageerde, verandert daar niets aan.
| Situatie | Mag het bureau u kosten in rekening brengen? |
|---|---|
| Het bureau adverteert de woning namens de eigenaar en u reageert daarop | Nee. Het dient beide partijen; art. 7:417 lid 4 jo. 7:427 BW |
| Het bureau is zelf de verhuurder of treedt als wederpartij op | Nee. Art. 7:427 BW stelt dat gelijk |
| U geeft zelf opdracht een woning te zoeken en het bureau werkt uitsluitend voor u | Loon is dan in beginsel wel toegestaan, mits het bureau echt geen band met de verhuurder heeft |
| Het bureau brengt “administratiekosten”, “contractkosten” of “sleutelgeld” in rekening | De benaming is niet beslissend. Gaat het feitelijk om vergoeding voor de bemiddeling, dan geldt hetzelfde verbod |
De tweede grondslag: het niet redelijke voordeel
Naast het bemiddelingsverbod bestaat artikel 7:264 BW. Lid 1 verklaart elk beding dat in verband met de totstandkoming van een huurovereenkomst voor woonruimte wordt gemaakt en niet de huurprijs betreft, nietig voor zover daarbij ten behoeve van een van de partijen een niet redelijk voordeel wordt overeengekomen. Lid 2 doet hetzelfde voor voordelen door of tegenover een derde.
Nietig betekent: het beding heeft nooit bestaan. U hoeft dus niet te ontbinden of te vernietigen; u kunt het betaalde terugvorderen als onverschuldigd betaald. Deze grondslag helpt bij kosten die niet als bemiddelingsloon zijn gepresenteerd, zoals hoge “administratiekosten” of een vergoeding voor het opstellen van het contract.
Zo vordert u de kosten terug
- Verzamel het bewijs dat het bureau ook voor de verhuurder werkte. Een schermafdruk van de advertentie op de site van het bureau of op een verhuurplatform is meestal het sterkste stuk. Doe dit meteen, advertenties verdwijnen.
- Zoek de betaling op: factuur, bankafschrift, en de omschrijving die het bureau gebruikte.
- Stuur een schriftelijke sommatie waarin u de betaling terugvordert met een beroep op artikel 7:417 lid 4 jo. 7:427 BW en subsidiair op artikel 7:264 BW, met een redelijke betaaltermijn.
- Blijft betaling uit, dan volgt de kantonrechter. Dit soort vorderingen is naar bedrag doorgaans overzichtelijk en juridisch helder.
- Let op de verjaring. Wacht niet jaren; stuit de verjaring schriftelijk als een procedure nog niet aan de orde is.
Waarom dit expats vaker raakt
Wie nieuw is in Nederland, zoekt vaak onder tijdsdruk en via Engelstalige verhuurbureaus die zich op internationale huurders richten. Een vergoeding van een maand huur wordt dan gepresenteerd als normaal onderdeel van het proces. Dat is het niet. De regel geldt ongeacht uw nationaliteit, uw taal of het feit dat u akkoord ging, het is dwingend recht ten gunste van de huurder.
Veelgestelde vragen
Ik heb getekend voor de bemiddelingskosten. Kan ik ze dan nog terugvragen?
Ja. Artikel 7:417 lid 3 en 4 BW bepalen uitdrukkelijk dat van die regeling niet ten nadele van de huurder kan worden afgeweken. Een handtekening onder een beding dat de wet verbiedt, maakt het beding niet geldig.
Zijn administratiekosten of contractkosten wel toegestaan?
De benaming is niet beslissend; het gaat om wat er feitelijk voor wordt betaald. Gaat het om de vergoeding voor het tot stand brengen van de huurovereenkomst, dan valt het onder hetzelfde verbod. Voor overige kosten biedt artikel 7:264 BW een aparte grondslag.
Ik ben inmiddels verhuisd of terug naar het buitenland. Kan ik nog vorderen?
Ja, de vordering is niet gekoppeld aan het feit dat u nog in de woning woont. Wel is het praktisch om een Nederlands bankrekeningnummer en een correspondentieadres beschikbaar te houden, en om de verjaring in de gaten te houden.
Geldt dit ook voor kamers en short stay?
Artikel 7:417 lid 4 BW spreekt van huur van een onroerende zaak of een gedeelte daarvan, dus ook van een kamer. Bij verblijf dat juridisch geen huur van woonruimte is, bijvoorbeeld echt hotelmatig verblijf, ligt het anders. Laat uw overeenkomst beoordelen als dat onduidelijk is.
Kan het bureau zeggen dat het alleen voor mij werkte?
Dat is precies het punt waarop de zaak wordt beslist. Daarom is het bewijs dat het bureau de woning aanbood namens de eigenaar zo belangrijk. Bewaar advertenties, e-mails en berichten waaruit blijkt dat het bureau de woning in portefeuille had.
Bemiddelingskosten betaald?
Onze huurrechtadvocaten beoordelen uw factuur en het bewijs, sommeren het bureau en vorderen het bedrag zo nodig via de kantonrechter terug. Lees ook over servicekosten die te hoog zijn, de huurprijscheck bij de Huurcommissie en onze pagina over huurrecht.
Lees verder over dit onderwerp
- Veelgemaakte fouten door expats bij huren in Nederland
- Stappenplan voor expats bij huurproblemen in Nederland
- Mogen expats meer borg betalen dan Nederlanders?
