Betaalt u te veel huur, dan kunt u de Huurcommissie inschakelen. Voor toetsing van de aanvangshuurprijs geldt een harde termijn: tot uiterlijk zes maanden na ingang van uw eerste huurovereenkomst voor die woning (artikel 7:249 BW). Die termijn wordt vaker gemist dan welke andere in het huurrecht ook.
Geschreven door Ömür Arslan, advocaat sociaal zekerheidsrecht bij Arslan Advocaten. Ingeschreven in het rechtsgebiedenregister van de Nederlandse orde van advocaten voor huurrecht en sociaal zekerheidsrecht. Laatst bijgewerkt: 17 september 2026.
De zesmaandentermijn
Artikel 7:249 BW geeft u het recht om tot uiterlijk zes maanden na het tijdstip waarop uw eerste huurovereenkomst voor die woonruimte inging, de Huurcommissie te verzoeken uitspraak te doen over de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs. Dat is de toets van uw aanvangshuurprijs, en die staat los van de vraag of u later huurverhogingen heeft gekregen.
Twee dingen om scherp te hebben. Ten eerste telt de ingangsdatum van de eerste huurovereenkomst voor die woning, niet de datum van een verlenging of een vervolgcontract. Ten tweede is de termijn hard: verstrijkt hij, dan is deze route dicht, hoe onredelijk de huurprijs ook is.
Wie voor werk naar Nederland komt, tekent vaak snel en onder druk van de woningmarkt. De eerste zes maanden gaan op aan verhuizen, inschrijven en werk. Zet de einddatum van deze termijn daarom in uw agenda op de dag dat u het contract tekent.
Wat de Huurcommissie toetst
De toetsing gebeurt aan de hand van het woningwaarderingsstelsel: het puntenstelsel. Punten worden toegekend voor onder meer oppervlakte, voorzieningen, energielabel en de WOZ-waarde. Bij dat puntenaantal hoort een maximale huurprijs. Ligt uw huur daarboven, dan kan de Huurcommissie die verlagen.
Sinds de Wet betaalbare huur van 1 juli 2024 is het bereik van dat stelsel aanzienlijk verruimd. Woningen die eerder als geliberaliseerd golden, vallen nu vaker onder het gereguleerde regime. Liet u uw woning vóór die datum beoordelen, of ging u er destijds van uit dat toetsing zinloos was, dan is die aanname mogelijk achterhaald.
Drie routes, drie termijnen
| Wat u wilt bereiken | Termijn | Grondslag |
|---|---|---|
| Toetsing van de aanvangshuurprijs | Tot uiterlijk zes maanden na ingang van de eerste huurovereenkomst | Art. 7:249 BW |
| Huurverlaging nadat de verhuurder uw voorstel afwees | Tot uiterlijk zes weken na de dag waarop de verlaging had moeten ingaan | Art. 7:254 BW |
| Bezwaar tegen een huurverhogingsvoorstel | Op de wijze en binnen de termijn die in het voorstel zelf staat vermeld | Art. 7:252 lid 2 sub e BW |
De route via een verlagingsvoorstel
Is de zesmaandentermijn verstreken, dan bent u niet zonder mogelijkheden. U kunt de verhuurder zelf een voorstel tot huurverlaging doen. Stemt hij daar niet mee in, dan kunt u op grond van artikel 7:254 BW tot uiterlijk zes weken na het tijdstip waarop de verlaging blijkens uw voorstel had moeten ingaan de Huurcommissie verzoeken uitspraak te doen over de redelijkheid van de huurprijs.
Deze route werkt vooruit: hij verlaagt de huur vanaf de voorgestelde ingangsdatum. Toetsing van de aanvangshuurprijs op grond van artikel 7:249 BW kan verder terugwerken. Dat verschil maakt de zesmaandentermijn zoveel waard.
Servicekosten zijn een aparte zaak
Betaalt u een all-in bedrag waarin de kale huur niet te herleiden is, dan is dat op zichzelf al een probleem. Artikel 7:237 lid 2 BW definieert de huurprijs als de prijs voor het enkele gebruik van de woonruimte; servicekosten en kosten voor nutsvoorzieningen met een individuele meter staan daar los van (lid 3). Toetsing van de huurprijs veronderstelt dus dat die kale huur bekend is. Vraag de verhuurder om een uitsplitsing en een jaarafrekening van de servicekosten.
Zo bereidt u het voor
- Zoek de ingangsdatum van uw eerste huurovereenkomst voor deze woning op en bereken de zesmaandengrens.
- Meet de woning op: oppervlakte per vertrek, voorzieningen in keuken en badkamer, buitenruimte. Dit bepaalt het grootste deel van de punten.
- Zoek het energielabel en de WOZ-waarde op. Beide tellen mee in het stelsel.
- Vraag een uitsplitsing van huur en servicekosten als u een all-in bedrag betaalt.
- Dien het verzoek tijdig in. En wacht niet tot alle documenten binnen zijn als de termijn bijna verstrijkt.
Veelgestelde vragen
Kan mijn verhuurder mij eruit zetten omdat ik naar de Huurcommissie stap?
Nee. Het uitoefenen van een wettelijk recht is geen grond voor opzegging. De gronden waarop een huurovereenkomst voor woonruimte kan eindigen staan limitatief in artikel 7:274 lid 1 BW, en dit hoort daar niet bij. Bovendien blijft een opgezegde huur van kracht tot de rechter beslist (artikel 7:272 lid 1 BW).
Ik woon er al twee jaar. Is het te laat?
Voor toetsing van de aanvangshuurprijs wel. De route van artikel 7:254 BW via een verlagingsvoorstel staat nog open, en die werkt vooruit. Laat daarnaast beoordelen of uw woning door de Wet betaalbare huur inmiddels onder het gereguleerde regime valt.
Mijn contract zegt dat de huurprijs niet ter discussie staat. Geldt dat?
Een dergelijk beding kan u het wettelijke recht van artikel 7:249 BW niet ontnemen. De huurprijsbescherming voor gereguleerde woonruimte is dwingend recht; wat het contract daarover bepaalt, verandert daar niets aan.
Krijg ik te veel betaalde huur terug?
Bij toetsing van de aanvangshuurprijs stelt de Huurcommissie de huurprijs vast met ingang van de ingangsdatum van de huurovereenkomst; het verschil over die periode kunt u vervolgens terugvorderen. Bij de route van artikel 7:254 BW geldt de verlaging vanaf de voorgestelde ingangsdatum.
Ik spreek geen Nederlands. Kan ik toch een verzoek indienen?
De procedure verloopt in het Nederlands, maar dat staat een verzoek niet in de weg. Laat u bijstaan, zeker omdat de termijnen fataal zijn en de puntentelling nauwkeurig moet gebeuren.
Betaalt u te veel huur?
Onze huurrechtadvocaten berekenen het puntenaantal, bewaken de termijnen en dienen het verzoek bij de Huurcommissie in. Lees ook alles over de Huurcommissie, servicekosten die te hoog zijn en onze pagina over huurrecht.
Lees verder over dit onderwerp
- Veelgemaakte fouten door expats bij huren in Nederland
- Stappenplan voor expats bij huurproblemen in Nederland
- Mogen expats meer borg betalen dan Nederlanders?
*Verder lezen: Betaal ik te veel huur? Huurprijscheck en punten — de algemene uitleg over het puntenstelsel en huurverlaging.*
