Bij een huurprobleem bepaalt het type kwestie waar u moet zijn en hoeveel tijd u heeft. Huurprijs en servicekosten gaan naar de Huurcommissie, terugvordering van geld en dreigende ontruiming naar de kantonrechter, en discriminatie naar het gemeentelijke meldpunt. Meerdere termijnen zijn fataal: leg dus eerst uw datums vast.
Geschreven door Ömür Arslan, advocaat sociaal zekerheidsrecht bij Arslan Advocaten. Ingeschreven in het rechtsgebiedenregister van de Nederlandse orde van advocaten voor huurrecht en sociaal zekerheidsrecht. Laatst bijgewerkt: 17 september 2026.
Begin met de datums
Bijna elk verlies van een huurdersrecht komt door een verstreken termijn, niet door een zwak verhaal. Zoek daarom eerst drie datums op: de ingangsdatum van uw eerste huurovereenkomst voor deze woning, de datum waarop u het probleem voor het eerst schriftelijk meldde, en de datum van een eventuele opzegging of aanzegging.
De routekaart
| Uw probleem | Waar u heen gaat | Termijn | Grondslag |
|---|---|---|---|
| De aanvangshuurprijs is te hoog | Huurcommissie | Uiterlijk zes maanden na ingang van de eerste huurovereenkomst | Art. 7:249 BW |
| De verhuurder wees uw verlagingsvoorstel af | Huurcommissie | Uiterlijk zes weken na de beoogde ingangsdatum | Art. 7:254 BW |
| Huurverhogingsvoorstel ontvangen | Bezwaar bij de verhuurder, daarna Huurcommissie | Zoals vermeld in het voorstel; het voorstel moet minimaal twee maanden vóór ingang binnen zijn | Art. 7:252 BW |
| Gebreken worden niet verholpen | Melden, dan Huurcommissie of kantonrechter | Huurvermindering loopt pas vanaf uw melding | Art. 7:206 en 7:207 BW |
| Borg wordt niet terugbetaald | Kantonrechter | 14 dagen, of 30 dagen bij onderbouwde verrekening | Art. 7:261b lid 3 en 4 BW |
| Bemiddelingskosten betaald | Kantonrechter | Zo snel mogelijk; let op verjaring | Art. 7:417 lid 4 jo. 7:427 BW |
| Opzegging ontvangen | Niet instemmen; de verhuurder moet naar de kantonrechter | Huur blijft van kracht tot de rechter onherroepelijk beslist | Art. 7:272 lid 1 BW |
| Dreigende ontruiming zonder vonnis | Kort geding | Direct | Art. 7:272 en 7:273 BW |
| Afgewezen of ongelijk behandeld bij toewijzing | Gemeentelijk meldpunt; eventueel College voor de Rechten van de Mens | Zo snel mogelijk, zolang bewijs beschikbaar is | Art. 2, 3 en 4 Wet goed verhuurderschap |
De vijf huurproblemen die expats het vaakst melden
Problemen met de borg
Een te hoge borg bij aanvang, of een borg die na vertrek niet terugkomt. Het wettelijk maximum is twee maanden kale huur (artikel 7:261b lid 2 BW) en dat is dwingend recht. Bij het einde geldt terugbetaling binnen veertien dagen, of dertig dagen bij een verrekening die schriftelijk en met volledige kostenspecificatie moet worden onderbouwd (artikel 7:261b lid 3 en 4 BW).
Servicekosten zonder afrekening
Servicekosten zijn een voorschot voor geleverde zaken en diensten en moeten jaarlijks worden afgerekend op basis van werkelijke kosten. Artikel 2 van de Wet goed verhuurderschap verplicht de verhuurder u schriftelijk te informeren over uw betalingsverplichting, waarbij jaarlijks een volledige kostenspecificatie aan de huurder wordt verstrekt. Blijft die afrekening uit, vraag er dan schriftelijk om; onterecht doorberekende servicekosten kunt u terugvorderen.
Discussie over de staat van de woning
Bij oplevering ontstaat vaak discussie over schade tegenover normale slijtage. Artikel 7:224 lid 2 BW beslist: is er bij aanvang een beschrijving opgemaakt, dan levert u op in dezelfde staat, behoudens geoorloofde veranderingen en wat door ouderdom teniet is gegaan. Is er géén beschrijving, dan wordt u behoudens tegenbewijs verondersteld de woning te hebben ontvangen in de staat waarin zij zich bij het einde bevindt.
Opzegging van het huurcontract
Een opzegging beëindigt uw huurovereenkomst niet. Stemt u niet schriftelijk in, dan blijft de overeenkomst van kracht totdat de rechter onherroepelijk heeft beslist (artikel 7:272 lid 1 BW). De opzegging moet bovendien bij exploot of aangetekende brief geschieden (artikel 7:271 lid 4 BW) en de gronden vermelden, want de rechter neemt uitsluitend die gronden in aanmerking (artikel 7:273 lid 1 BW).
Extra kosten bij het aangaan of bij vertrek
Bemiddelingskosten, “administratiekosten”, sleutelgeld of een eindschoonmaakpost die niet is onderbouwd. Werkte het bureau ook voor de verhuurder, dan heeft het geen recht op loon jegens u (artikel 7:417 lid 4 jo. 7:427 BW). Andere bedingen met een niet redelijk voordeel zijn nietig op grond van artikel 7:264 BW, wat betekent dat u het betaalde als onverschuldigd kunt terugvorderen.
Wat altijd geldt, ongeacht het probleem
- Meld schriftelijk. Bij gebreken bepaalt de datum van uw melding vanaf wanneer huurvermindering loopt (artikel 7:207 lid 1 BW). Een telefoontje laat geen spoor na.
- Betaal de huur door. Eigenmachtig inhouden of verrekenen levert een huurachterstand op en daarmee een ontbindingsgrond. Betaal zo nodig onder schriftelijk voorbehoud.
- Teken niets waarmee u instemt met beëindiging. Dat is de enige handeling die uw positie onder artikel 7:272 lid 1 BW prijsgeeft.
- Bewaar bewijs met datum: foto’s, e-mails, verzendbewijzen, de advertentie waarmee de woning werd aangeboden.
- Stel in gebreke voordat u schadevergoeding of rente claimt (artikel 6:82 BW); wettelijke rente loopt vanaf verzuim (artikel 6:119 BW).
De twee grootste fouten
Wachten. De zesmaandentermijn van artikel 7:249 BW is de meest gemiste termijn in het hele huurprijzenrecht, juist omdat de eerste maanden in een nieuw land opgaan aan andere dingen. Wie na een jaar ontdekt dat de huur te hoog was, kan alleen nog vooruit corrigeren.
Zelf verrekenen. De verleiding om de laatste maand niet te betalen “want er staat borg” is groot. Juridisch levert dat een huurachterstand op, terwijl de borg een zekerheidsrecht is dat de verhuurder toekomt om te verrekenen, niet u.
Veelgestelde vragen
Kan mijn verhuurder mij eruit zetten omdat ik een procedure start?
Nee. De gronden voor beëindiging van huur van woonruimte staan limitatief in artikel 7:274 lid 1 BW, en het uitoefenen van een wettelijk recht hoort daar niet bij. Intimidatie is bovendien zelfstandig verboden in artikel 2 van de Wet goed verhuurderschap.
Wat kost een procedure bij de Huurcommissie?
Er geldt een legesbedrag dat voor huurders laag is en dat u terugkrijgt als u in het gelijk wordt gesteld. Omdat het bedrag periodiek wijzigt, controleert u het actuele tarief bij de Huurcommissie zelf.
Ik spreek geen Nederlands. Kan ik toch procederen?
Ja. De procedures verlopen in het Nederlands, maar u kunt zich laten bijstaan. Bij de kantonrechter is bijstand in veel zaken niet verplicht, maar wel verstandig gezien de termijnen en het bewijs.
Kom ik in aanmerking voor gesubsidieerde rechtsbijstand?
Dat hangt af van uw inkomen en vermogen. Voor veel internationale werknemers ligt het inkomen boven de grens, waardoor een toevoeging niet wordt verleend. Vraag daarom vooraf naar de kosten en naar de verhouding tussen die kosten en het bedrag waar het om gaat.
Wat als mijn huurprobleem niet in dit overzicht staat?
De hoofdregel blijft dezelfde: meld schriftelijk, betaal door, teken niets en leg vast. Neem daarna contact op zodat de juiste route en termijn kunnen worden bepaald.
Hulp bij een huurprobleem
Onze huurrechtadvocaten bepalen de juiste route en bewaken de termijnen. Lees ook over de huurprijscheck bij de Huurcommissie, opzegging en ontruiming en onze pagina over huurrecht.
Lees verder over dit onderwerp
- Veelgemaakte fouten door expats bij huren in Nederland
- Huurrecht voor expats in Nederland: waar moet u op letten?
- Huurrecht voor expats in Nederland: borg, huurcontracten en huurbescherming
