Zegt uw verhuurder de huur op, dan eindigt die niet vanzelf. Stemt u niet schriftelijk in, dan blijft de huurovereenkomst op grond van artikel 7:272 lid 1 BW van kracht totdat de rechter onherroepelijk heeft beslist. De verhuurder moet zelf naar de kantonrechter, en kan daar alleen de gronden gebruiken die in zijn opzegging stonden.
Geschreven door Ömür Arslan, advocaat sociaal zekerheidsrecht bij Arslan Advocaten. Ingeschreven in het rechtsgebiedenregister van de Nederlandse orde van advocaten voor huurrecht en sociaal zekerheidsrecht. Laatst bijgewerkt: 17 september 2026.
De regel die uw positie bepaalt
Artikel 7:272 lid 1 BW bepaalt dat een opgezegde huurovereenkomst van kracht blijft na de dag waartegen is opgezegd, tenzij u zelf heeft opgezegd of na de opzegging schriftelijk heeft toegestemd in de beëindiging.
Uw handtekening is dus het scharnierpunt. Zet u die niet, dan verandert er formeel niets aan uw huurovereenkomst en moet de verhuurder de zaak aan de rechter voorleggen. Lid 2 geeft hem die mogelijkheid pas als hij zes weken na de opzegging geen schriftelijke instemming van u heeft ontvangen.
Dit is het meest waardevolle dat u over uw positie kunt weten: teken niets voordat u weet waar u staat. Een instemming per e-mail of een ondertekende beëindigingsovereenkomst geeft u weg wat de wet u geeft.
Vormvoorschriften voor de opzegging
Artikel 7:271 lid 4 BW schrijft voor dat de opzegging geschiedt bij exploot of bij aangetekende brief. Een opzegging per gewone e-mail of WhatsApp voldoet daar niet aan. Controleer dus eerst hoe u de opzegging ontving; is de vorm niet in orde, dan is dat een zelfstandig verweer.
De opzegging moet bovendien de gronden vermelden. Dat is niet vrijblijvend: artikel 7:273 lid 1 BW bepaalt dat de rechter bij zijn beslissing uitsluitend de in de opzegging vermelde gronden in aanmerking neemt. De verhuurder kan er later dus geen nieuwe reden bij verzinnen.
En de opzegtermijn?
De verhuurder moet een opzegtermijn in acht nemen die afhangt van de duur van de huur (artikel 7:271 lid 5 BW): ten minste drie maanden, vermeerderd met een maand voor elk vol jaar dat de huur heeft geduurd, tot een maximum van zes maanden. Voor u als huurder geldt een veel kortere termijn: in beginsel gelijk aan de betalingstermijn van de huur, doorgaans een maand, en ten hoogste drie maanden.
| Duur van de huur | Minimale opzegtermijn voor de verhuurder |
|---|---|
| Korter dan 1 jaar | 3 maanden |
| 1 jaar of langer | 4 maanden |
| 2 jaar of langer | 5 maanden |
| 3 jaar of langer | 6 maanden (maximum) |
Is de opzegtermijn te kort, dan is de opzegging niet zonder meer nietig, maar heeft zij in beginsel pas werking tegen de eerstvolgende datum waarop wel correct kan worden opgezegd. Ook dat is een verweer.
Op welke gronden kan de rechter de huur beëindigen?
Artikel 7:274 lid 1 BW somt de gronden limitatief op. De rechter kan de vordering slechts toewijzen op die gronden. De belangrijkste in de praktijk zijn dat de huurder zich niet heeft gedragen zoals een goed huurder betaamt, en dringend eigen gebruik door de verhuurder, waarbij vervreemding, dus verkoop, uitdrukkelijk niet als dringend eigen gebruik geldt.
Dat laatste is voor huurders belangrijk om te weten: “ik wil de woning verkopen” is op zichzelf geen grond om uw huurovereenkomst te beëindigen. Houd de volgende situaties uit elkaar:
| Situatie | Wat geldt |
|---|---|
| De verhuurder wil verkopen | Geen grond. Artikel 7:274 lid 1 sub c BW sluit vervreemding uitdrukkelijk uit van dringend eigen gebruik. Koop breekt bovendien geen huur: de koper treedt in de rechten en plichten van de verkoper (artikel 7:226 BW). |
| De nieuwe eigenaar wil er zelf wonen | Dit is wél dringend eigen gebruik, maar er geldt een wachttijd van drie jaar, gerekend vanaf de schriftelijke kennisgeving van de eigendomsovergang aan de huurder (artikel 7:274 lid 5 sub b BW). |
| Renovatie of sloop | Kan onder dringend eigen gebruik vallen, maar alleen als de renovatie zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is. Bij een renovatie waarbij u kunt blijven wonen, loopt de route via een redelijk renovatievoorstel (artikel 7:220 BW), niet via opzegging. |
| Verwezenlijking van een bestemmingsplan | Een zelfstandige grond (artikel 7:274 lid 1 sub e BW), met eigen vereisten. Dit staat los van verkoop of eigen gebruik. |
| Weigering van een redelijk aanbod | Grond van artikel 7:274 lid 1 sub d BW, maar een voorstel tot huurverhoging telt daarvoor uitdrukkelijk niet mee. |
Tijdelijke contracten sinds 1 juli 2024
Het uitgangspunt van artikel 7:271 lid 1 BW is dat een voor bepaalde tijd aangegane huur niet eindigt door het enkele verloop van de huurtijd. Met de Wet vaste huurcontracten, in werking getreden op 1 juli 2024, is het tijdelijke huurcontract voor woonruimte de uitzondering geworden in plaats van de hoofdregel.
Lid 2 bevat die uitzondering: voor huur van twee jaar of korter aan personen die behoren tot bij algemene maatregel van bestuur aangewezen categorieën geldt wél dat de huur van rechtswege eindigt. Maar daar hangen voorwaarden aan die vaak worden vergeten:
| Voorwaarde uit artikel 7:271 lid 2 BW | Gevolg als de verhuurder dit niet nakomt |
|---|---|
| De verhuurder informeert u schriftelijk over de einddatum, niet eerder dan drie maanden en uiterlijk één maand vóór het verstrijken | De huurovereenkomst wordt voor onbepaalde tijd verlengd |
| Er wordt niet aansluitend opnieuw een overeenkomst met dezelfde huurder aangegaan | Gebeurt dat wel, dan geldt die tweede overeenkomst als verlenging voor onbepaalde tijd van de eerste |
| De huur is aangegaan voor twee jaar of korter én u valt in een aangewezen categorie | Valt u er niet onder, dan geldt gewoon lid 1: opzegging is nodig |
Die informatieplicht wordt in de praktijk regelmatig gemist. Kreeg u geen tijdige schriftelijke aanzegging, dan loopt uw contract door voor onbepaalde tijd, met volledige huurbescherming. Zoek de datum van die brief dus op voordat u begint te pakken.
Zelf opzeggen kunt u als huurder bij zo’n tijdelijk contract wel tussentijds, tegen een voor de betaling van de huurprijs overeengekomen dag. Dat recht heeft de verhuurder niet.
En als uw contract van vóór 1 juli 2024 is?
De Wet vaste huurcontracten werkt niet terug. Voor huurovereenkomsten die vóór 1 juli 2024 zijn ingegaan, geldt het oude regime:
- Een tijdelijk contract van maximaal twee jaar (zelfstandige woonruimte) of maximaal vijf jaar (onzelfstandige woonruimte) eindigt van rechtswege op de einddatum.
- Ook daar geldt de aanzegplicht: de verhuurder moet u niet eerder dan drie maanden en uiterlijk een maand vóór de einddatum schriftelijk informeren dat de huur eindigt. Doet hij dat niet of te laat, dan loopt de huur voor onbepaalde tijd door.
- Wordt na afloop van zo’n tijdelijk contract opnieuw met dezelfde huurder gecontracteerd, dan geldt die tweede overeenkomst als voortzetting voor onbepaalde tijd.
- Een verlenging of wijziging van een oud contract na 1 juli 2024 kan het nieuwe regime in beeld brengen. Laat dat beoordelen: de uitkomst hangt af van de vraag of er een nieuwe overeenkomst is aangegaan of alleen een bestaande is gewijzigd.
Zoek dus eerst de ingangsdatum van uw contract op. Die datum, en niet de benaming van het contract, bepaalt welk regime geldt.
Overzicht: welk contracttype heeft u?
| Contracttype | Einde | Waar op te letten |
|---|---|---|
| Onbepaalde tijd | Alleen door opzegging op een wettelijke grond, met instemming of via de rechter. | De hoofdregel, en sinds 1 juli 2024 opnieuw het uitgangspunt voor nieuwe contracten. |
| Tijdelijk, ingegaan vóór 1 juli 2024 | Van rechtswege op de einddatum. | Alleen geldig bij maximaal twee jaar (zelfstandig) of vijf jaar (kamer) én met tijdige aanzegging. |
| Tijdelijk, ingegaan op of na 1 juli 2024 | Van rechtswege, maar alleen in de wettelijke uitzonderingsgevallen. | U moet tot een bij algemene maatregel van bestuur aangewezen categorie behoren; anders geldt de huur als aangegaan voor onbepaalde tijd. |
| Doelgroepcontract (bijvoorbeeld studenten) | Via opzegging op de daarbij horende grond. | Controleer of u werkelijk tot de doelgroep behoort en of de woning als zodanig is aangewezen. |
| Hospitaverhuur | Eerste negen maanden soepeler, daarna gewone bescherming. | Opzegtermijn van ten minste drie maanden; daarna gelden de gewone gronden. |
| Naar zijn aard van korte duur | Van rechtswege, zonder huurbescherming. | Een smalle uitzondering (vakantieverblijf, echt kortstondig gebruik). Het enkele etiket “short stay” of “expat” volstaat niet – de rechter kijkt naar de feitelijke situatie. |
Ontruiming
Wijst de rechter de vordering van de verhuurder af, dan wordt de overeenkomst van rechtswege verlengd; de rechter bepaalt of dat voor onbepaalde of voor bepaalde tijd gebeurt (artikel 7:273 lid 2 BW). Wijst hij toe, dan stelt hij tevens het tijdstip van ontruiming vast, en geldt die toewijzing als veroordeling tot ontruiming tegen dat tijdstip (lid 3).
Tot dat moment mag u niet worden ontruimd. Een verhuurder die zelf sloten vervangt, spullen buitenzet of de toegang blokkeert, pleegt eigenrichting. Gebeurt dat, neem dan onmiddellijk contact op met een advocaat.
Let op: dit is geen absolute garantie
Dat de huur doorloopt tot de rechter onherroepelijk heeft beslist, is de hoofdregel bij een opzegging van woonruimte. Er zijn situaties waarin u eerder kunt worden ontruimd:
- Kort geding. Bij een forse huurachterstand, ernstige overlast of een woning zonder huurbescherming kan de voorzieningenrechter een ontruiming toewijzen die direct ten uitvoer kan worden gelegd.
- Uitvoerbaar bij voorraad. Wijst de kantonrechter de vordering toe en verklaart hij het vonnis uitvoerbaar bij voorraad, dan schorst hoger beroep de ontruiming niet. Wilt u dat tegenhouden, dan moet u een executie-kortgeding voeren of het hof om schorsing vragen.
- Ontbinding in plaats van opzegging. Vordert de verhuurder ontbinding wegens wanprestatie – meestal een huurachterstand van drie maanden of meer – dan geldt de bescherming van artikel 7:272 BW niet. Dat is een andere route met een ander tempo.
- Geen huurbescherming. Bij gebruik naar zijn aard van korte duur of recreatief verblijf ontbreekt de bescherming.
Blijf daarom de huur betalen en reageer altijd op een dagvaarding: verstek laten gaan is de snelste route naar een ontruimingsvonnis.
Wat u doet bij een opzegging
- Teken niets en stem nergens schriftelijk mee in. Dat is de enige handeling die uw wettelijke positie prijsgeeft.
- Controleer de vorm: exploot of aangetekende brief, zoals artikel 7:271 lid 4 BW eist.
- Controleer de gronden. Staan ze er niet in, of zijn ze vaag, dan kan de verhuurder er in de procedure niets bij doen.
- Bij een tijdelijk contract: zoek de aanzeggingsbrief op en controleer of die tussen drie maanden en één maand vóór de einddatum is verstuurd.
- Reageer wel schriftelijk dat u niet instemt, en bewaar het verzendbewijs. Zwijgen werkt in uw voordeel, maar een duidelijk standpunt voorkomt misverstanden.
Veelgestelde vragen
Mijn verhuurder zegt dat ik binnen een maand weg moet. Klopt dat?
Vrijwel nooit. Bij woonruimte blijft de overeenkomst na een opzegging van kracht totdat u instemt of de rechter onherroepelijk heeft beslist (artikel 7:272 lid 1 BW). Een aankondiging dat u binnen enkele weken moet vertrekken heeft op zichzelf geen rechtsgevolg.
Ik heb een expat-contract voor één jaar. Eindigt dat vanzelf?
Alleen als u onder een bij AMvB aangewezen categorie valt én de verhuurder u tijdig schriftelijk over de einddatum heeft geïnformeerd. Ontbreekt die aanzegging, dan is uw contract verlengd voor onbepaalde tijd. De benaming “expat contract” op papier zegt hierover niets.
De verhuurder wil de woning verkopen. Moet ik eruit?
Verkoop is uitdrukkelijk geen dringend eigen gebruik in de zin van artikel 7:274 lid 1 sub c BW. Bovendien geldt bij woonruimte dat koop de huur niet breekt: de nieuwe eigenaar treedt in de rechten en verplichtingen uit uw huurovereenkomst.
Ik vertrek toch naar het buitenland. Moet ik dan reageren?
Wilt u werkelijk weg, zeg dan zelf op tegen een correcte datum en leg de oplevering en de terugbetaling van de waarborgsom schriftelijk vast. Instemmen met de opzegging van de verhuurder kan ongunstiger uitpakken, bijvoorbeeld voor de datum waarop u de huur nog verschuldigd bent.
Wat als de verhuurder mij toch uit de woning zet?
Zonder ontruimingsvonnis en zonder deurwaarder is dat onrechtmatig. U kunt in kort geding herstel van het huurgenot vorderen en schadevergoeding claimen. Doe dit snel en leg de situatie vast met foto’s, tijdstippen en getuigen.
Opzegging of ontruiming ontvangen?
Onze huurrechtadvocaten toetsen de opzegging op vorm en gronden, voeren verweer bij de kantonrechter en treden op bij dreigende ontruiming. Lees ook over huurbescherming voor expats, tijdelijke huurcontracten en onze pagina over huurrecht.
Lees verder over dit onderwerp
- Expats en huurbescherming bij beëindiging van de huur
- Expats en short stay-contracten: huur of hotel?
- Waarborgsom (borg) bij huur: alles wat u moet weten
