Sinds 1 juli 2024 is een huurcontract voor onbepaalde tijd weer de hoofdregel voor woonruimte. Tijdelijke verhuur mag alleen nog in een beperkt aantal wettelijk aangewezen situaties, en “expat zijn” is daar geen van. Krijgt u toch een tijdelijk contract aangeboden, laat dan eerst controleren op welke grond dat gebeurt. Voor contracten van vóór 1 juli 2024 gelden nog de oude regels.
Geschreven door Ömür Arslan, advocaat sociaal zekerheidsrecht bij Arslan Advocaten. Ingeschreven in het rechtsgebiedenregister van de Nederlandse orde van advocaten voor huurrecht en sociaal zekerheidsrecht. Laatst bijgewerkt: 17 september 2026.
Veel expats krijgen in Nederland een huurcontract voor bepaalde tijd voorgelegd. Verhuurders en bemiddelaars gebruiken die vorm om flexibel te blijven, en voor wie hier een paar jaar komt werken lijkt dat logisch. Sinds de Wet vaste huurcontracten is die vanzelfsprekendheid weg: het recht is op dit punt ingrijpend gewijzigd, en juist bij expats leunen contracten nog vaak op de oude praktijk.
Deze pagina legt uit welke regel wanneer geldt, wat er gebeurt als een tijdelijk contract niet aan de eisen voldoet, en waar u op let vóór u tekent. De algemene uitleg staat op onze pagina huurrecht; hier gaat het om wat er voor u als expat anders uitpakt.
De hoofdregel sinds 1 juli 2024
De Wet vaste huurcontracten trad op 1 juli 2024 in werking. De kern staat in artikel 7:271 lid 1 BW: een voor bepaalde tijd aangegane huur eindigt niet door het enkele verloop van de huurtijd. Een contract met een einddatum stopt dus niet vanzelf. U houdt volledige huurbescherming, en de verhuurder kan alleen opzeggen op een van de gronden van artikel 7:274 BW.
Voldoet een als tijdelijk gepresenteerd contract niet aan een wettelijke uitzondering, dan geldt in beginsel gewone huurbescherming, ook al staat er iets anders op papier. Dat is voor expats het belangrijkste verschil met vroeger: een einddatum in het contract zegt op zichzelf niets meer.
Wanneer mag tijdelijk nog wél?
Tijdelijke verhuur van woonruimte is nog toegestaan op grond van artikel 7:271 lid 2 BW, maar alleen voor twee jaar of korter én alleen aan personen uit categorieën die bij algemene maatregel van bestuur zijn aangewezen: het Besluit specifieke groepen tijdelijke huurovereenkomst. Daaronder vallen onder meer studenten die tijdelijk in een andere gemeente huren, mensen die tijdelijk elders wonen wegens renovatie, uitstroom uit maatschappelijke opvang of een sociale noodsituatie, tweedekansverhuur na een eerdere beëindiging, nabestaanden van een overleden huurder, scheidingssituaties en statushouders die rechtstreeks uit de COA-opvang komen.
Werken in Nederland op een tijdelijk contract of een verwachte verblijfsduur van twee jaar staat niet in dat besluit. Uw nationaliteit, uw werkgever of uw kennismigrantenstatus maakt van u geen aangewezen groep. Wordt daar in het contract wel naar verwezen als grond voor de bepaalde tijd, dan is dat een reden om het te laten beoordelen.
Daarnaast bestaan nog enkele andere routes. Doelgroepcontracten voor bijvoorbeeld studenten, jongeren of ouderen kennen een eigen opzeggingsgrond (artikelen 7:274c tot en met 7:274f BW). Huur die naar zijn aard van korte duur is, valt onder artikel 7:232 lid 2 BW — dat is een smalle uitzondering voor echt kortdurend gebruik, geen algemene short-stayroute. En verhuur op grond van de Leegstandswet blijft mogelijk met een gemeentelijke vergunning.
Welke regels gelden voor uw contract?
| Contract gesloten | Wat geldt er |
|---|---|
| Vóór 1 juli 2024 | Oud regime. Een tijdelijk contract van maximaal twee jaar (zelfstandige woonruimte) of vijf jaar (onzelfstandige woonruimte, zoals een kamer) eindigt na correcte aanzegging. |
| Op of na 1 juli 2024 | Onbepaalde tijd is de hoofdregel. Tijdelijk mag alleen bij een wettelijke uitzondering, en dan hoogstens twee jaar. |
Een verlenging of een vervolgcontract is geen nieuw beginpunt voor alle termijnen: kijk naar de datum waarop uw eerste huurovereenkomst voor die woning is gesloten. Bron: Rijksoverheid, soorten huurcontracten voor een woning.
Aanzeggen is iets anders dan opzeggen
Valt uw contract wél onder een uitzondering, dan hangt alles op de aanzegging. Artikel 7:271 lid 2 BW bepaalt dat de verhuurder u niet eerder dan drie maanden maar uiterlijk een maand vóór het verstrijken van de bepaalde tijd schriftelijk moet informeren over de dag waarop de huur eindigt. Het is een venster, geen deadline: te vroeg aanzeggen telt evenmin.
Komt de verhuurder die verplichting niet na, dan wordt de huurovereenkomst na afloop voor onbepaalde tijd verlengd. Datzelfde gevolg treedt in als aansluitend opnieuw een contract met dezelfde huurder wordt gesloten.
Verwar dit niet met opzegging. Een aanzegging is een mededeling dat een toegestaan tijdelijk contract op de afgesproken dag eindigt. Een opzegging is het beëindigen van een lopende huurovereenkomst en kan alleen op de wettelijke gronden van artikel 7:274 BW. Als huurder mag u een toegestaan tijdelijk contract wél tussentijds opzeggen tegen een betaaldag, met inachtneming van de opzegtermijn.
Bewaar de aanzegbrief met de datum waarop u hem ontving. Dit is aan verhuurderszijde de meest gemiste termijn in het huurrecht, en voor u het verschil tussen vertrekken en blijven zitten.
De waarborgsom: één maximum, afhankelijk van de contractdatum
Voor woonruimte geldt een wettelijk maximum. Er is geen aparte categorie voor expats, gemeubileerde woningen of korte contracten.
| Huurcontract gesloten | Maximale waarborgsom |
|---|---|
| Vanaf 1 juli 2023 | Twee maanden kale huur (artikel 7:261b lid 2 BW) |
| Vóór 1 juli 2023 | Rijksoverheid noemt maximaal drie maanden kale huur, op basis van rechtspraak |
Kale huur is de huurprijs zonder servicekosten en zonder energieprestatievergoeding. Het wettelijke maximum is dwingend recht op grond van artikel 7:265 BW: een hoger bedrag in het contract geldt in beginsel niet, ook niet als u ervoor heeft getekend. Bron: Rijksoverheid over de waarborgsom.
*Verder lezen: Hoeveel borg mag een verhuurder vragen en Borg bij tijdelijke verhuur, short stay en Airbnb.*
Betaalt u te veel huur? Let op de zesmaandentermijn
Vindt u de huurprijs vanaf het begin te hoog, dan kunt u de aanvangshuurprijs laten toetsen door de Huurcommissie (artikel 7:249 BW). De termijn verschilt per contractdatum:
- Tijdelijk contract gesloten vóór 1 juli 2024: toetsing kan gedurende de looptijd en tot een half jaar ná afloop.
- Tijdelijk contract gesloten op of na 1 juli 2024: alleen binnen zes maanden. Die verruiming is met de Wet vaste huurcontracten vervallen.
Bron: Huurcommissie, huurprijs bij een nieuw of tijdelijk contract beoordelen. Zet de einddatum van die termijn in uw agenda op de dag dat u tekent; wie net verhuisd en net begonnen is, mist hem gemakkelijk.
*Verder lezen: Expats en huurprijscheck bij de Huurcommissie.*
Waar het bij expats in de praktijk misgaat
- Een einddatum wordt gelezen als een einde. Sinds 1 juli 2024 eindigt een contract niet door tijdsverloop. Controleer eerst of er een geldige uitzondering is.
- De grond voor de bepaalde tijd ontbreekt. “De huurder is expat” is geen aangewezen categorie in het Besluit specifieke groepen tijdelijke huurovereenkomst.
- Een te hoge waarborgsom. Drie of vier maanden komt nog voor. Boven het wettelijke maximum geldt de afspraak in beginsel niet.
- De zesmaandentermijn verloopt. De eerste maanden gaan op aan verhuizen, inschrijven en werk, en daarna is deze route dicht.
- Alleen mondelinge afspraken. Toezeggingen over verlenging, herstel of terugbetaling zijn later moeilijk hard te maken. Vraag bevestiging per e-mail.
Wat u controleert vóór u tekent
- Staat er een einddatum, en op welke wettelijke grond?
- Is de aanzegging geregeld, en op welke termijn?
- Wat is de kale huurprijs, los van servicekosten en meubilering?
- Hoe verhoudt de waarborgsom zich tot die kale huur?
- Staat er een boetebeding, en is dat niet onredelijk bezwarend?
- Welk onderhoud legt het contract bij u, en mag dat?
- Is er een diplomatenclausule of andere uitzonderingsgrond opgenomen, en klopt die?
Wij beoordelen een huurcontract in beginsel binnen enkele werkdagen en geven aan welke bepalingen in strijd zijn met dwingend recht en dus in beginsel niet gelden. Het eerste gesprek is kosteloos. Wij spreken Nederlands, Engels, Turks en Pools.
Veelgestelde vragen
Mag een verhuurder mij als expat een tijdelijk contract geven?
Alleen als uw situatie onder een wettelijke uitzondering valt. Sinds 1 juli 2024 is onbepaalde tijd de hoofdregel voor woonruimte. Expat zijn is op zichzelf geen aangewezen grond voor tijdelijke verhuur.
Mijn contract heeft een einddatum. Moet ik er dan uit?
Niet automatisch. Een voor bepaalde tijd aangegane huur eindigt niet door het enkele verloop van de huurtijd (artikel 7:271 lid 1 BW). Alleen bij een toegestaan tijdelijk contract, met een correcte aanzegging, eindigt de huur op de afgesproken dag.
Wat gebeurt er als de verhuurder niet of te laat aanzegt?
Dan wordt de huurovereenkomst na afloop van de bepaalde tijd voor onbepaalde tijd verlengd. De aanzegging moet niet eerder dan drie maanden en uiterlijk een maand vóór de einddatum schriftelijk gebeuren.
Moet ik bij een tijdelijk contract meer borg betalen?
Nee. Voor contracten vanaf 1 juli 2023 is de waarborgsom ten hoogste twee maanden kale huur (artikel 7:261b lid 2 BW). Voor oudere contracten noemt Rijksoverheid maximaal drie maanden kale huur. Een tijdelijke of gemeubileerde verhuur verandert dat maximum niet.
Gelden deze regels ook voor mij als ik geen Nederlander ben?
Ja. Het huurrecht voor woonruimte is dwingend recht en geldt ongeacht nationaliteit of verblijfsstatus.
Hulp nodig?
Twijfelt u of uw tijdelijke contract klopt, of is uw huur opgezegd of aangezegd? Stuur ons het contract en de brief. Onze huurrechtadvocaten zeggen u wat de verhuurder wel en niet mag. Neem vrijblijvend contact op voor een kosteloos eerste gesprek.
Lees ook
- Tijdelijk huurcontract: wanneer mag het en wanneer eindigt het?
- Expats en huurbescherming bij beëindiging van de huur
- Expats en short stay-contracten: huur of hotel?
- Checklist voor expats bij het tekenen van een huurcontract
- Hoeveel borg mag een verhuurder vragen?
Lees verder over dit onderwerp
- Huurrecht voor expats in Nederland: borg, huurcontracten en huurbescherming
- Huurbescherming voor expats: dezelfde rechten als Nederlandse huurders
- Expats en medehuurderschap: rechten als partner of gezin meekomt
