Hollanda’da expatlar için geçici kira sözleşmeleri: haklar ve tuzaklar

Hollanda’da birçok expat bir evi geçici kira sözleşmesiyle. Ev sahipleri ve emlakçılar bu sözleşme türünü esnekliği korumak için sıkça kullanır. Expatlar için bu mantıklı görünebilir: genellikle Hollanda’da yalnızca birkaç ay ya da yıl kalırlar. Yine de geçici kira sözleşmelerinin önemli riskleri vardır, özellikle depozito (borg), uzatma ve fesih konuları.

Geçici sözleşmeniz gerçekten sona eriyor mu? Bildirim kontrolü ile bir dakikada kontrol edin.

kira hukuku avukatları, Arslan Advocaten’den kuralların ne olduğunu ve expatların nelere dikkat etmesi gerektiğini açıklıyor.

Geçici kira sözleşmesi nedir?

Geçici kira sözleşmesi, belirli süreli bir kiralama sözleşmesidir. Hollanda hukukunda şu kurallar geçerlidir:

• 1 Temmuz 2024’ten itibaren yapılan sözleşmeler: yalnızca belirlenmiş hedef gruplar için (Besluit specifieke groepen) ve en fazla iki yıl; aksi hâlde kira belirsiz süreli sayılır. Expat olmak bu gruplardan biri değildir.

• 1 Temmuz 2024’ten önce yapılmış sözleşmeler: eski rejime tabidir: bağımsız konutta en fazla iki yıl, oda gibi bağımsız olmayan konutta en fazla beş yıl.

Süresi dolduğunda sözleşme ancak ev sahibi bitiş tarihinden en erken üç ay, en geç bir ay önce yazılı olarak bildirimde bulunmuşsa sona erer (madde 7:271 fıkra 2). Zamanında bildirim yapılmazsa kira belirsiz süreyle devam eder.

Expats neden sık sık geçici sözleşme alır

1. Ev sahipleri için esneklik – kolayca feshedebilmek istiyorlar.

2. Expats genellikle kısa süreli kiralar – ev sahipleri sözleşmeyi buna göre uyarlar.

3. Expatlar arasında bilgi eksikliği – ev sahipleri kiracı koruması konusundaki bilgisizliği kötüye kullanır.

Expatlar için tuzaklar

1. Uzatma konusunda güvence yok
   Ev sahibi bitiş tarihinden en erken üç ay, en geç bir ay önce yazılı olarak bildirimde bulunursa kira bitiş tarihinde sona erer ve uzatma hakkınız yoktur. Zamanında bildirim yapılmazsa ise kira belirsiz süreyle devam eder.

2. Haksız yere yüksek depozito
   Şu durumda: geçici sözleşmeler sıklıkla daha fazla depozito istenir, hatta bazen 3 veya 4 aylık kira. Bu kanunen mümkün değildir: Depozito en fazla çıplak kira bedelinin iki katı olabilir (Hollanda Medeni Kanunu 7:261b(2) maddesi). Bu üst sınır 1 Temmuz 2023 veya sonrasında yapılan sözleşmeler için geçerlidir, serbest sektörü de kapsar ve emredici hukuktur (7:265 maddesi): sözleşmede daha yüksek bir tutar kararlaştırılmış olsa bile geçerli değildir ve fazlası geri talep edilebilir.

3. Fesih konusunda kafa karışıklığı
   Geçici bir sözleşme bitiş tarihinde ancak ev sahibi bunu bitiş tarihinden en erken üç ay, en geç bir ay önce yazılı olarak bildirirse sona erer (madde 7:271 fıkra 2). Zamanında bildirim yapılmazsa kira belirsiz süreyle devam eder.

4. Kiracı koruması yok
   Expatlar çoğu zaman hiç hakları olmadığını düşünür. Bu doğru değil: geçici sözleşmelerde de makul olmayan şartlara veya aşırı yüksek depozitoya karşı kiracı koruması geçerlidir.

Uygulamadan örnekler

• Örnek (açıklayıcı): Utrecht’te bir expat 1 yıllık geçici bir sözleşmeyle 3 aylık depozito ödüyor. Sözleşme 1 Temmuz 2023 veya sonrasında yapılmışsa, iki aylık çıplak kirayı aşan kısım yasal üst sınırın üzerindedir ve geri talep edilebilir.

• Örnek (açıklayıcı): Rotterdam’da expatlar geçici bir sözleşmeyle kiralıyor ve ev sahibi bitiş tarihinden en erken üç ay, en geç bir ay önce yazılı bildirim yapmıyor. Bu durumda kira belirsiz süreyle devam eder (madde 7:271 fıkra 2).

• Örnek (açıklayıcı): Den Haag’da bir öğrenci-expat sözleşmede kararlaştırılmamış temizlik masrafları ödüyor. Bazı durumlarda bu masrafların geri talep edilmesi mümkün olabilir; bu, sözleşmeye ve somut koşullara bağlıdır.

Geçici sözleşmelerde expat olarak haklarınız

• 1 Temmuz 2023 veya sonrasında yapılan sözleşmelerde depozito en fazla iki aylık çıplak kira (kale huur) olabilir. Daha eski sözleşmeler için Hollanda hükümeti, mahkeme kararlarına dayanarak en fazla üç aylık çıplak kirayı belirtmektedir.

• Sözleşme yalnızca ev sahibi bitiş tarihinden en erken üç ay, en geç bir ay önce yazılı olarak bildirimde bulunmuşsa sona erer.

• Kira bedeliyle ilgili uyuşmazlıklarda Huurcommissie’ye (Kira Komisyonu), diğer uyuşmazlıklarda (örneğin depozito veya sözleşmenin sona ermesi) sulh hukuk mahkemesine (kantonrechter) başvurabilirsiniz.

• Ev sahibi zamanında yazılı bildirimde bulunmazsa kira belirsiz süreyle devam eder.

Geçici sözleşmelerde expatlar için kontrol listesi

• 📑 Bitiş tarihini ve yazılı teyidi kontrol edin.

• 📉 1 Temmuz 2023 veya sonrasında yapılan bir sözleşmede iki aylık çıplak kiradan fazla depozito ödemeyin.

• ✉️ Sözleşmenin İngilizce çevirisini isteyin.

• 📷 Girişte ve çıkışta konutun durumunu kayıt altına alın.

• ⚖️ Bir kira hukuku avukata şüphe durumunda veya uyuşmazlıklarda danışın.

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

1. Bir ev sahibi bir expata her zaman geçici bir sözleşme verebilir mi?
Hayır. 1 Temmuz 2024’ten itibaren geçici sözleşme yalnızca belirlenmiş hedef gruplar için (Besluit specifieke groepen) ve en fazla iki yıl için mümkündür; aksi hâlde kira belirsiz süreli sayılır. Expat olmak bu gruplardan biri değildir.

2. Geçici bir sözleşme zımnen uzatılabilir mi?
Ev sahibi bitiş tarihinden en erken üç ay, en geç bir ay önce yazılı olarak bildirimde bulunmazsa kira belirsiz süreyle devam eder. Zamanında bildirim yapılmışsa sözleşme bitiş tarihinde sona erer.

3. Geçici bir sözleşmede daha fazla depozito ödemek?
Hayır, expatlar aynı haklara sahiptir: 1 Temmuz 2023 veya sonrasında yapılan sözleşmelerde depozito, geçici sözleşmelerde de en fazla iki aylık çıplak kira olabilir.

4. Ev sahibim kurallara uymazsa ne yapabilirim?
Kira bedeliyle ilgili konularda Huurcommissie aracılığıyla, diğer konularda sulh hukuk mahkemesi (kantonrechter) yoluyla haklarınızı uygulatabilirsiniz.

Sonuç

Geçici kira sözleşmeleri expatlar için sık karşılaşılan bir durumdur, ancak riskler taşır. Depozito ve kiracı koruması konusunda da Hollandalı kiracılarla aynı haklara sahip olduğunuzu bilin.

Bu kira hukuku avukatları olan Arslan Advocaten expatlara geçici sözleşmeler, depozito ve haksız fesihlerle ilgili uyuşmazlıklarda yardımcı olur.

Ek bilgi için Rijksoverheid’in kiracı hakları açıklaması sayfasını inceleyebilirsiniz.

İlgili Hukuki Hizmetler

• Hakkında daha fazla bilgi Kira Hukuku
• Hakkında daha fazla bilgi İş Hukuku