Controleer vóór ondertekening vijf dingen: staat de kale huur apart van de servicekosten, is de borg niet hoger dan twee maanden kale huur, is er een opnamestaat, staat de looptijd correct beschreven, en betaalt u geen bemiddelingskosten aan een bureau dat ook voor de verhuurder werkt. Elk van die punten is later moeilijk te herstellen.
Geschreven door Ömür Arslan, advocaat sociaal zekerheidsrecht bij Arslan Advocaten. Ingeschreven in het rechtsgebiedenregister van de Nederlandse orde van advocaten voor huurrecht en sociaal zekerheidsrecht. Laatst bijgewerkt: 17 september 2026.
1. Kale huur en servicekosten apart
Artikel 7:237 lid 2 BW definieert de huurprijs als de prijs voor het enkele gebruik van de woonruimte. Servicekosten en kosten voor nutsvoorzieningen met een individuele meter staan daar los van (lid 3). Een all-in bedrag waarin die posten niet te scheiden zijn, is daarom een probleem: zonder bekende kale huur kunt u de huurprijs niet laten toetsen en de maximale borg niet berekenen.
Vraag om een uitsplitsing vóórdat u tekent, en leg vast dat de servicekosten een voorschot zijn dat jaarlijks wordt afgerekend op basis van werkelijke kosten.
2. De borg: maximaal twee maanden kale huur
Artikel 7:261b lid 2 BW stelt het maximum op tweemaal de huurprijs in de zin van artikel 7:237 lid 2 BW. Dat is dwingend recht op grond van artikel 7:265 BW. Wordt meer gevraagd, dan kunt u dat weigeren of later terugvorderen, maar de eenvoudigste route is het gesprek vóór ondertekening.
Artikel 2 van de Wet goed verhuurderschap verplicht de verhuurder bovendien u schriftelijk te informeren over de hoogte van de waarborgsom en over uw rechten en plichten ten aanzien van het gehuurde.
3. De opnamestaat
Dit is het punt dat huurders het vaakst overslaan en waar aan het einde van de huur het meeste geld op staat. Artikel 7:224 lid 2 BW maakt onderscheid: is er een beschrijving van het gehuurde opgemaakt, dan moet u in dezelfde staat opleveren, behoudens geoorloofde veranderingen en wat door ouderdom teniet is gegaan. Is er géén beschrijving, dan wordt u behoudens tegenbewijs verondersteld het gehuurde te hebben ontvangen in de staat waarin het zich bij het einde bevindt.
Die tweede situatie is voor u gunstiger. Wordt u een opnamestaat voorgelegd, controleer die dan nauwkeurig en laat elk bestaand mankement erin opnemen, inclusief foto’s. Een onvolledige opnamestaat is ongunstiger dan geen.
4. De looptijd
Sinds de Wet vaste huurcontracten van 1 juli 2024 is het tijdelijke huurcontract voor woonruimte de uitzondering. Het uitgangspunt van artikel 7:271 lid 1 BW is dat een voor bepaalde tijd aangegane huur niet eindigt door het enkele verloop van de huurtijd; opzegging is nodig.
Staat er “one year contract” of “temporary lease” in uw overeenkomst, dan zegt dat op zichzelf niets. Bepalend is of u onder een bij algemene maatregel van bestuur aangewezen categorie valt en of de verhuurder u tijdig, niet eerder dan drie maanden en uiterlijk één maand vóór afloop, schriftelijk over de einddatum informeert. Doet hij dat niet, dan wordt de huur voor onbepaalde tijd verlengd.
5. Bemiddelingskosten
Artikel 7:417 lid 4 BW bepaalt dat een bemiddelaar die bij huur van woonruimte ook voor de verhuurder werkt, geen recht op loon heeft jegens de huurder. Van die bepaling kan niet ten nadele van de huurder worden afgeweken, ongeacht of de verhuurder zelf loon verschuldigd is. Artikel 7:427 BW verklaart dat van overeenkomstige toepassing op tussenpersonen, ook als de tussenpersoon zelf als wederpartij optreedt.
Bood het bureau de woning aan namens de eigenaar, dan hoeft u die factuur dus niet te betalen. Maak vóór ondertekening een schermafdruk van de advertentie: dat is later uw bewijs.
De checklist in één overzicht
| Controlepunt | Waar u op let | Grondslag |
|---|---|---|
| Kale huur apart vermeld | Bedrag exclusief servicekosten en nutsvoorzieningen | Art. 7:237 lid 2 en 3 BW |
| Borg maximaal 2× kale huur | Reken het uit voordat u tekent | Art. 7:261b lid 2 jo. 7:265 BW |
| Opnamestaat compleet | Elk bestaand mankement erin, met foto’s | Art. 7:224 lid 2 BW |
| Looptijd en aanzegging | Vraag hoe en wanneer de einddatum wordt aangezegd | Art. 7:271 lid 1 en 2 BW |
| Geen bemiddelingskosten | Werkte het bureau ook voor de verhuurder? | Art. 7:417 lid 4 jo. 7:427 BW |
| Overige kosten | “Administratiekosten” en “sleutelgeld” kritisch bekijken | Art. 7:264 BW |
| Schriftelijke informatie ontvangen | Over rechten, plichten en de borg | Art. 2 Wet goed verhuurderschap |
Veelgestelde vragen
Wat doe ik als ik direct moet beslissen en het huurcontract niet kan laten nakijken?
Die druk is reëel op een krappe markt, maar de vijf controlepunten kosten samen een kwartier. Kunt u werkelijk niet wachten, teken dan en controleer daarna: de borg en de bemiddelingskosten kunt u achteraf terugvorderen, want beide berusten op dwingend recht.
Het contract is in het Engels. Is dat geldig?
Ja, de taal doet niet af aan de geldigheid. Op huur van woonruimte in Nederland blijft Nederlands recht van toepassing, inclusief alle dwingendrechtelijke bescherming, ongeacht wat het contract daarover bepaalt.
Er is geen opnamestaat. Moet ik erom vragen?
Juridisch staat u zonder opnamestaat sterker bij oplevering. Maak in elk geval zelf gedateerde foto’s van elke ruimte bij aanvang; die kosten niets en helpen in beide scenario’s.
Mag de verhuurder een borg én zes maanden vooruitbetaling vragen?
De borg is gemaximeerd op twee maanden kale huur. Vooruitbetaling van huur is juridisch iets anders, maar kan onder omstandigheden een niet redelijk voordeel opleveren in de zin van artikel 7:264 BW en dan nietig zijn. Laat die combinatie beoordelen.
Kan ik het contract laten nakijken voordat ik teken?
Ja, en dat is aanmerkelijk goedkoper dan achteraf procederen. Een beoordeling van huurprijs, borg, looptijd en bijkomende kosten is doorgaans binnen een dag te doen.
Huurcontract laten nakijken?
Onze huurrechtadvocaten beoordelen uw contract vóór ondertekening op huurprijs, borg, looptijd en bijkomende kosten. Lees ook over verboden bemiddelingskosten, tijdelijke huurcontracten en onze pagina over huurrecht.
Lees verder over dit onderwerp
- Veelgemaakte fouten door expats bij huren in Nederland
- Stappenplan voor expats bij huurproblemen in Nederland
- Huurrecht voor expats in Nederland: waar moet u op letten?
