Houdt uw verhuurder borg in voor schade, terwijl bij aanvang geen inspectierapport is gemaakt? Dan kan artikel 7:224 lid 2 BW belangrijk zijn. Zonder beschrijving van het gehuurde wordt de huurder, behoudens tegenbewijs, verondersteld de woning te hebben ontvangen in de staat waarin die bij het einde van de huur verkeert. De verhuurder kan dus niet volstaan met de mededeling dat de woning ooit netjes was.
Geschreven door Ömür Arslan, advocaat sociaal zekerheidsrecht bij Arslan Advocaten. Ingeschreven in het rechtsgebiedenregister van de Nederlandse orde van advocaten voor huurrecht en sociaal zekerheidsrecht. Laatst bijgewerkt: 17 september 2026.
Het ontbreken van een rapport betekent niet dat iedere inhouding automatisch vervalt. Tegenbewijs blijft mogelijk en andere schulden, zoals onbetaalde huur, moeten afzonderlijk worden beoordeeld. Hieronder leest u welke documenten relevant zijn, hoe u reageert op een eindinspectie en hoe u een betwiste schadepost onderbouwd aanpakt. Dit artikel gaat over woonruimte in Nederland.
Begininspectie en eindinspectie hebben een andere functie
De begininspectie legt vast hoe u de woning ontving. De eindinspectie beschrijft de toestand bij vertrek. Een voorinspectie kort vóór de einddatum kan daarnaast duidelijk maken welke werkzaamheden volgens de verhuurder nog nodig zijn. Deze stukken beantwoorden verschillende vragen en vervangen elkaar niet vanzelf.
Een eindrapport met foto's van een beschadigde vloer laat zien hoe die vloer er bij vertrek uitzag. Het bewijst op zichzelf niet dat de vloer bij aanvang onbeschadigd was. Andersom bewijst een beginrapport niet dat de woning ook bij vertrek nog goed was. Voor een inhouding moet de verhuurder de gestelde verslechtering, aansprakelijkheid en kosten voldoende kunnen onderbouwen.
| Beschikbare stukken | Belangrijkste onderzoeksvraag |
|---|---|
| Beginrapport en eindrapport | Welke concrete verschillen zijn zichtbaar |
| Alleen eindrapport | Hoe wordt de gestelde betere beginstaat bewezen |
| Alleen beginrapport | Hoe is de toestand bij vertrek vastgelegd |
| Geen rapporten | Welke foto's, berichten en andere verklaringen zijn beschikbaar |
| Wel rapport maar geen overeenstemming | Wat is ondertekend en welke bezwaren zijn vastgelegd |
Zoek ook bijlagen bij het huurcontract en berichten van de makelaar op. Een document hoeft niet letterlijk inspectierapport te heten om als beschrijving relevant te zijn. De inhoud, herkomst en mate van concreetheid zijn belangrijker dan de bestandsnaam.
Wat artikel 7:224 BW regelt
Als bij aanvang een beschrijving van het gehuurde is opgemaakt, moet u de woning in beginsel in dezelfde staat teruggeven. De wet maakt uitzonderingen voor geoorloofde veranderingen en toevoegingen en voor wat door ouderdom is tenietgegaan of beschadigd. Een woning hoeft daardoor niet zonder meer in nieuwstaat te worden opgeleverd.
Ontbreekt een beschrijving, dan geldt het wettelijke vermoeden over de beginstaat. De verhuurder kan proberen tegenbewijs te leveren, bijvoorbeeld met duidelijke foto's, stukken over recent uitgevoerd werk of andere voldoende concrete informatie. De vraag is of die informatie werkelijk iets zegt over deze woning op het moment waarop u haar ontving.
Een algemene standaardzin dat de huurder de woning in goede staat heeft ontvangen, is niet zonder meer gelijk aan een voldoende concrete beschrijving van alle onderdelen. Laat de tekst en beschikbare bijlagen beoordelen. Bij huurovereenkomsten die vóór 1 augustus 2003 zijn ingegaan, kan overgangsrecht tot een andere beoordeling leiden. Trek de huidige bewijsregel daarom niet zonder onderzoek door naar iedere oude overeenkomst.
Geen beginrapport maakt tegenbewijs belangrijk
Vraag de verhuurder op welke gegevens hij zich baseert. Een foto zonder datum of zonder herkenbare ruimte kan minder duidelijkheid geven dan een gedateerde reeks die aansluit op de sleuteloverdracht. Ook moet duidelijk zijn of de foto vóór uw intrek is gemaakt en of daarna nog werkzaamheden of bewoning plaatsvonden.
Fictief voorbeeld: de verhuurder houdt € 900 in voor krassen in een vloer. Een beginrapport ontbreekt. Hij stuurt een foto uit een oude verkoopadvertentie van drie jaar vóór uw huur. U heeft berichten van de eerste huurweek waarin u bestaande krassen meldde. Dan zijn de aansluiting op de werkelijke begintoestand en uw vroege melding concrete punten voor het verweer.
Reageer inhoudelijk op het aangeleverde bewijs. Alleen herhalen dat geen inspectierapport bestaat, kan onvoldoende zijn als de verhuurder duidelijke andere stukken overlegt. Benoem wat een stuk wel en niet laat zien en voeg uw eigen informatie toe. Een zorgvuldige vergelijking is sterker dan een algemene ontkenning van alle schade.
Schade door de huurder is iets anders dan onderhoud
Artikel 7:218 BW ziet op aansprakelijkheid voor schade door een aan de huurder toe te rekenen tekortkoming. Dat artikel bevat ook bewijsvermoedens en uitzonderingen. Bij een opleveringsgeschil moet het worden gelezen in samenhang met artikel 7:224 BW. Het is te eenvoudig om iedere zichtbare verandering automatisch bij de huurder neer te leggen.
Denk aan ouderdom van vloerbedekking, verkleuring van verf en slijtage van onderdelen. Daartegenover kunnen ernstige beschadiging, vervuiling of ongeoorloofde wijzigingen een andere beoordeling vragen. De oorzaak, de afspraken en het normale gebruik zijn relevant. Een gebrek door achterstallig verhuurdersonderhoud mag niet zonder meer als huurdersschade worden verrekend.
Bij vocht en schimmel is extra onderzoek vaak nodig. Foto's tonen mogelijk de aanwezigheid, maar niet automatisch de oorzaak. Bewaar meldingen over lekkage, ventilatie, verwarming en eerdere herstelpogingen. Vraag waarom de verhuurder meent dat u verantwoordelijk bent. Voor schoonmaak en verf verwijzen wij naar borg ingehouden voor schoonmaakkosten of schilderwerk.
Een ontbrekende eindinspectie vraagt om ander bewijs
Heeft de verhuurder geen eindrapport gemaakt, dan kan discussie ontstaan over de toestand bij sleuteloverdracht. Leg zelf iedere ruimte vast voordat u vertrekt. Maak overzichtsfoto's en detailfoto's, zodat een beschadiging aan de juiste kamer en het juiste onderdeel kan worden gekoppeld. Bewaar originele bestanden en vermeld de datum van de opname.
Stuur de foto's met een korte beschrijving aan de verhuurder en vraag om een gezamenlijke controle. Bewaar uw uitnodigingen en reacties. Als een afspraak wordt geweigerd of afgezegd, leg dat zakelijk vast. Een weigering bewijst niet automatisch dat de woning goed was, maar kan relevant zijn voor de latere reconstructie en beoordeling van de gang van zaken.
Is na uw vertrek verbouwd of heeft een nieuwe huurder de woning betrokken, vraag dan wanneer de gestelde schade is vastgesteld. Een latere foto moet nog wel aan uw oplevering kunnen worden verbonden. Benoem concrete tussenliggende gebeurtenissen en vermijd onbewezen beschuldigingen dat een volgende bewoner de schade heeft veroorzaakt.
Wees zorgvuldig met ondertekenen
Lees het inspectierapport voordat u tekent. Staat er alleen dat u een kopie heeft ontvangen, of erkent u ook schade, aansprakelijkheid, een prijsopgave of inhouding op de borg? Die verklaringen hebben een andere betekenis. Vraag om verduidelijking als meerdere onderdelen in één standaardzin worden gecombineerd.
Bent u het met een punt niet eens, laat uw bezwaar bij dat punt opnemen en vraag een kopie van de volledige versie. Een algemeen voorbehoud kan minder duidelijk zijn dan de concrete mededeling dat de kras al bij aanvang aanwezig was en dat u naar uw bericht van een bepaalde datum verwijst. Onderteken geen blanco onderdelen die later worden ingevuld.
Heeft u al getekend, dan is juridische beoordeling nog mogelijk. De inhoud en omstandigheden bepalen wat de verklaring betekent. Een handtekening maakt niet iedere kostenpost automatisch geldig, maar kan wel belangrijk bewijs zijn. Stuur daarom zowel het rapport als de correspondentie rond de ondertekening mee. Achteraf alleen zeggen dat u het niet goed heeft gelezen is niet altijd voldoende.
Voorinspectie en gelegenheid tot herstel
Vraag enkele weken vóór het einde van de huur om een voorinspectie. Laat concrete punten vastleggen en bespreek wat u zelf nog kunt herstellen of schoonmaken. Maak afspraken over toegang, datum en controle achteraf. Daarmee verkleint u de kans dat na de sleuteloverdracht direct een omvangrijke rekening volgt voor werk dat eenvoudig had kunnen worden opgelost.
Of een ingebrekestelling of herstelmogelijkheid juridisch vereist is, hangt af van de verplichting en de omstandigheden. Er bestaan uitzonderingen op de gewone verzuimregels. Vermijd daarom de conclusie dat zonder voorinspectie nooit herstelkosten verschuldigd zijn. De gang van zaken kan wel invloed hebben op aansprakelijkheid, redelijkheid en de omvang van verhaalbare kosten.
Fictief voorbeeld: bij een voorinspectie wordt niets over schoonmaak gezegd. Na vertrek laat de verhuurder een bedrijf komen voor een kleine hoeveelheid achtergebleven vuil en houdt hij een groot bedrag in. Onderzoek dan welke tekortkoming is vastgesteld, of u die eenvoudig zelf had kunnen verhelpen en waarom deze kosten noodzakelijk waren. Bewaar ook bewijs van de schoonmaak die u al heeft uitgevoerd.
Controleer de kosten naast de aansprakelijkheid
Zelfs als u een beschadiging erkent, staat daarmee niet vast dat iedere herstelrekening volledig voor uw rekening komt. Vraag naar de verrichte werkzaamheden, omvang, materiaal, uren en aansluiting op de gestelde schade. Artikel 7:261b BW noemt bij schade aantoonbaar gemaakte herstelkosten. Een globale reservering voor toekomstig onderhoud vraagt dus een andere onderbouwing.
Fictief voorbeeld: één deur is beschadigd, maar de factuur omvat het schilderen van alle deuren en kozijnen. Vraag welke werkzaamheden door uw schade noodzakelijk waren. Onderzoek ook ouderdom en eventuele verbetering. Een verhuurder heeft niet automatisch recht op volledige financiering van een vernieuwing die verder gaat dan herstel van de relevante schade.
Gebruik bij meerdere posten een tabel. Dat helpt om erkende bedragen te scheiden van betwiste onderdelen en ontbrekend bewijs. Zo kan het onbetwiste deel van de borgafrekening worden besproken zonder dat u uw bezwaren tegen andere posten prijsgeeft.
| Post | Uw standpunt | Benodigde informatie |
|---|---|---|
| Herstel kras in vloer | Kras was al bij aanvang aanwezig | Beginfoto's en vergelijking met uw melding |
| Schoonmaak keuken | Omvang en bedrag worden betwist | Eindfoto's, uren en factuur |
| Vervanging oude vloerbedekking | Ouderdom en noodzaak worden betwist | Leeftijd, toestand en herstelalternatieven |
| Ontbrekende sleutel | Feit mogelijk erkend, bedrag controleren | Overdrachtslijst en gemaakte vervangingskosten |
Terugbetaling en specificatie blijven verplichtingen
Na het einde van de huur moet de borg als hoofdregel binnen veertien dagen worden terugbetaald. Bij een wettelijke verrekeningsgrond geldt dertig dagen voor het restant. De verhuurder moet u schriftelijk informeren over de verrekening en een volledige kostenspecificatie geven. Een mededeling dat de borg voorlopig wordt vastgehouden, is geen volledige afrekening.
Vraag uitbetaling van het bedrag dat ook volgens de verhuurder niet nodig is voor een toegestane inhouding. Een discussie over € 150 rechtvaardigt niet zonder meer dat een veel groter restant onbepaald wordt vastgehouden. Bereken wat volgens u openstaat en vermeld welke posten u erkent, betwist of nog niet kunt beoordelen.
Een ontbrekende specificatie of overschrijding van de termijn betekent niet vanzelf dat iedere mogelijke schadevordering verdwijnt. Houd de eisen voor borgverrekening en het bestaan van een afzonderlijke vordering uit elkaar. Voor de praktische brief en vervolgstappen kunt u borg terugkrijgen na einde huur gebruiken.
Voorbeeldreactie op inhouding zonder beginrapport
Onderstaande tekst is bedoeld voor een concrete schadepost. Pas hem aan als er wel een beschrijving of ander beginbewijs bestaat. Gebruik geen stellige ontkenning van feiten waarvan u weet dat ze juist zijn.
Onderwerp: betwisting borginhouding voor [adres]
Geachte [naam],
U houdt volgens uw bericht van [datum] € [bedrag] in wegens [schadepost]. Ik betwist deze inhouding om de volgende reden: [concrete toelichting]. Voor zover mij bekend is bij aanvang geen beschrijving van het gehuurde opgemaakt.
Ik verzoek u de gegevens te verstrekken waarop u de gestelde beginstaat baseert. Graag ontvang ik daarnaast de eindopname, uw onderbouwing van mijn aansprakelijkheid en een volledige specificatie van de aantoonbaar gemaakte herstelkosten. Mijn relevante foto's en eerdere berichten zijn bijgevoegd.
Volgens mijn berekening resteert € [bedrag] aan terug te betalen borg. Ik verzoek om betaling uiterlijk op [redelijke concrete datum] op [IBAN]. Voor zover u een deel blijft betwisten, verzoek ik het onbetwiste restant afzonderlijk te betalen.
Ik behoud mijn aanspraken op terugbetaling en, voor zover verschuldigd, rente en kosten.
Met vriendelijke groet,
[Naam en contactgegevens]
Bouw een dossier dat iemand anders kan volgen
Orden de stukken op datum: contract, beginopname, meldingen tijdens de huur, voorinspectie, eindinspectie, sleuteloverdracht en afrekening. Vermeld bij iedere foto welke ruimte en welk punt zichtbaar zijn. Houd originele bestanden beschikbaar. Een overzicht met vijf concrete verschillen is doorgaans beter te beoordelen dan tientallen losse afbeeldingen zonder toelichting.
Maak onderscheid tussen uw eigen waarneming en wat een ander u vertelde. Heeft een kennis geholpen met schoonmaken of was iemand aanwezig bij de inspectie, noteer dan welke feiten die persoon zelf heeft gezien. Vraag geen verklaring waarin onzekerheden worden weggelaten. De betrouwbaarheid van uw dossier hangt juist af van een nauwkeurige weergave.
Controleer tenslotte of de discussie alleen schade betreft. Een borgafrekening kan ook achterstallige huur of servicekosten bevatten. Daarvoor gelden andere onderzoeksvragen dan de beginstaat van de woning. Lees zo nodig borg en huurachterstand en een restant van de borg opeisen.
Als overleg geen oplossing geeft
Voor een vordering tot terugbetaling van borg uit huur is de kantonrechter de gebruikelijke rechter. U moet duidelijk maken welk bedrag u verlangt, op welke grond en met welk bewijs. Een advocaat is bij de kantonrechter niet verplicht. Kosten, bewijsrisico en verhaalbaarheid blijven wel onderdeel van de afweging.
De Huurcommissie beslist niet over een zelfstandige borgterugvordering. Een melding bij de gemeente over verhuurgedrag kan naast een civiele route relevant zijn, maar een melding levert geen automatische terugbetaling op. Meer uitleg over procederen staat bij borg terugvorderen via de kantonrechter.
Arslan Advocaten kan de inspectiestukken, bewijspositie en afrekening beoordelen. Stuur het contract, de rapporten, relevante foto's en correspondentie mee. Geef aan welk bedrag wordt ingehouden en welke posten u betwist. Via hulp bij een niet terugbetaalde borg kunt u bespreken welke aanpak bij uw zaak past en wat die kost.
Veelgestelde vragen
Mag de verhuurder borg inhouden zonder begininspectie
Dat is niet automatisch uitgesloten. Zonder beschrijving geldt een wettelijk vermoeden over de beginstaat, maar de verhuurder kan tegenbewijs leveren. Aansprakelijkheid en kosten moeten voldoende worden onderbouwd. Andere schulden, zoals huurachterstand, vragen een afzonderlijke beoordeling.
Is een algemene zin over goede staat voldoende
Niet zonder meer. De inhoud en concreetheid van de beschrijving en eventuele bijlagen zijn relevant. Laat beoordelen of werkelijk is vastgelegd hoe de woning en de betwiste onderdelen bij aanvang waren. Een standaardzin vervangt niet automatisch iedere feitelijke opname.
Betekent geen eindinspectie dat ik alles terugkrijg
Nee. De verhuurder kan mogelijk ander bewijs aanvoeren. Het ontbreken van een eindinspectie kan de onderbouwing wel bemoeilijken. Bewaar eigen foto's en correspondentie over de oplevering, zodat de toestand bij sleuteloverdracht zo goed mogelijk kan worden vastgesteld.
Kan ik een ondertekend eindrapport nog betwisten
Dat hangt af van wat u precies heeft verklaard en de omstandigheden. Een ontvangstbevestiging is iets anders dan erkenning van aansprakelijkheid of kosten. Stuur de volledige tekst en correspondentie voor beoordeling; een handtekening kan belangrijk bewijs zijn.
Moet ik de woning opnieuw schilderen bij vertrek
Dat volgt niet automatisch uit het einde van de huur. Beginstaat, geoorloofde wijzigingen, ouderdom, beschadigingen en geldige afspraken spelen mee. Ook moet worden onderzocht welk werk werkelijk nodig is en welke kosten redelijk aan u kunnen worden toegerekend.
Wat als mijn huurcontract van vóór augustus 2003 is
Bij zulke oude contracten kan overgangsrecht relevant zijn. Pas het huidige bewijsvermoeden bij een ontbrekende beginbeschrijving daarom niet zonder beoordeling toe. De contracttekst, ingangsdatum en beschikbare stukken moeten gezamenlijk worden onderzocht.
Bronnen en juridische basis
- Burgerlijk Wetboek Boek 7: artikelen 218, 224 en 261b.
- Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering: bewijsregels.
- Volkshuisvesting Nederland over borg en opnamestaat.
- Rijksoverheid over borg, inhoudingen en oplevering.
- Rechtspraak over huurconflicten.
