De waarborgsom bij huur van woonruimte bedraagt sinds 1 juli 2023 ten hoogste twee maanden kale huur. Dat maximum staat in artikel 7:261b lid 2 BW en is dwingend recht: een hoger bedrag in uw huurcontract is niet geldig, ook niet als u het heeft getekend. Terugbetaling volgt binnen veertien dagen.
Wat is een waarborgsom?
De waarborgsom — in de praktijk vaak “de borg” genoemd — is het bedrag dat u bij aanvang van de huur betaalt als zekerheid voor wat u op grond van de huurovereenkomst verschuldigd bent. Artikel 7:261b lid 1 BW bepaalt dat partijen zo’n waarborgsom kunnen afspreken. Een borg is dus niet verplicht: hij bestaat alleen als hij in het huurcontract is opgenomen.
Hoeveel borg mag de verhuurder maximaal vragen?
Ten hoogste tweemaal de huurprijs (artikel 7:261b lid 2 BW). Met “huurprijs” bedoelt de wet de kale huur: de prijs voor het enkele gebruik van de woonruimte, zonder servicekosten en zonder kosten voor nutsvoorzieningen met een individuele meter (artikel 7:237 lid 2 BW). Twee maanden kale huur is dus het plafond, niet twee maanden inclusief alle bijkomende posten.
Dit maximum is dwingend recht. Artikel 7:265 BW bepaalt dat van de bepalingen van deze onderafdeling niet kan worden afgeweken. Een contractsbepaling die een hogere borg oplegt, is in zoverre niet geldig — ook niet wanneer u het huurcontract heeft ondertekend. De veelgehoorde voorstelling dat het slechts om een vuistregel zou gaan waarvan partijen samen kunnen afwijken, is dus onjuist.
| Situatie | Wat de wet zegt | Grondslag |
|---|---|---|
| Maximale hoogte borg | Ten hoogste 2× de kale maandhuur | Art. 7:261b lid 2 jo. 7:237 lid 2 BW |
| Afwijken in het contract | Niet mogelijk ten nadele van de huurder | Art. 7:265 BW |
| Terugbetaling, geen verrekening | Binnen 14 dagen na einde huur | Art. 7:261b lid 3 BW |
| Terugbetaling ná verrekening schade | Restant binnen 30 dagen | Art. 7:261b lid 3 sub a BW |
| Terugbetaling ná verrekening huurachterstand of servicekosten | Restant binnen 30 dagen | Art. 7:261b lid 3 sub b BW |
| Onderbouwing van de inhouding | Schriftelijk, met volledige kostenspecificatie | Art. 7:261b lid 4 BW |
Wanneer moet de verhuurder de borg terugbetalen?
Het uitgangspunt is veertien dagen na het einde van de huurovereenkomst (artikel 7:261b lid 3 BW). Die termijn wordt dertig dagen in twee gevallen: wanneer de verhuurder kosten verrekent voor herstel van schade waarvoor u als huurder aansprakelijk bent (artikel 7:218 BW), of wanneer u de huurprijs, servicekosten of energieprestatievergoeding nog niet volledig heeft voldaan. In beide gevallen gaat het om het restant: verrekenen mag alleen met aantoonbaar gemaakte kosten.
Verrekent de verhuurder? Dan moet hij u daarvan schriftelijk in kennis stellen en daarbij een volledige kostenspecificatie verstrekken (artikel 7:261b lid 4 BW). Een enkele mededeling “wij houden € 400 in voor schade” voldoet daar niet aan.
De opnamestaat: waarom die uw belangrijkste bewijsstuk is
Artikel 7:224 lid 2 BW maakt onderscheid tussen twee situaties. Is bij aanvang een beschrijving van het gehuurde opgemaakt — de opnamestaat — dan moet u de woning in dezelfde staat opleveren, met uitzondering van geoorloofde veranderingen en van wat door ouderdom teniet is gegaan of beschadigd. Normale slijtage komt dus niet voor uw rekening.
Is er géén beschrijving opgemaakt, dan geldt het omgekeerde: u wordt, behoudens tegenbewijs, verondersteld de woning te hebben ontvangen in de staat waarin zij zich bij het einde van de huur bevindt. Wil de verhuurder dan toch schade op u verhalen, dan moet hij bewijzen dat de woning bij aanvang beter was. Maak daarom bij aanvang én bij oplevering foto’s met datum, en laat de opnamestaat door beide partijen ondertekenen.
Krijgt u de borg niet terug? Dit is uw stappenplan
- Bereken het wettelijk maximum. Twee maanden kale huur. Is er meer betaald, vorder het meerdere terug.
- Stel de termijn vast. Veertien dagen na einde huur, of dertig dagen als er rechtsgeldig is verrekend.
- Vraag de specificatie op. Zonder volledige kostenspecificatie voldoet de verrekening niet aan artikel 7:261b lid 4 BW.
- Stuur een schriftelijke aanmaning met een redelijke termijn (artikel 6:82 BW) en verstuur die aangetekend of per e-mail met leesbevestiging.
- Leg de zaak voor. Bij een geschil over de huurprijs of servicekosten kunt u naar de Huurcommissie; een vordering tot terugbetaling van de borg legt u voor aan de kantonrechter.
Veelgestelde vragen
Mijn contract vermeldt drie maanden borg. Moet ik dat betalen?
Nee. Het wettelijk maximum van twee maanden kale huur is dwingend recht (artikel 7:261b lid 2 jo. 7:265 BW). Een hogere borg kunt u terugvorderen, ook als u het contract heeft getekend en de borg al heeft betaald.
Geldt dit maximum ook voor mijn oude huurcontract?
Artikel 7:261b BW is ingevoerd met de Wet goed verhuurderschap en geldt sinds 1 juli 2023; de tekst is sindsdien ongewijzigd. Voor huurovereenkomsten van vóór die datum hangt het van het overgangsrecht af of en vanaf wanneer u zich op het maximum kunt beroepen. Laat dit voor uw eigen contract beoordelen.
Mag de verhuurder de borg gebruiken voor de laatste maand huur?
Verrekening met een huurachterstand is toegestaan binnen de kaders van artikel 7:261b lid 3 sub b BW. Dat betekent niet dat u de laatste maand eenzijdig onbetaald mag laten “omdat er toch borg staat” — de borg strekt tot zekerheid en de huur blijft tot het einde verschuldigd.
Wat valt onder normale slijtage?
Wat door ouderdom teniet is gegaan of beschadigd, komt op grond van artikel 7:224 lid 2 BW niet voor uw rekening: lichte verkleuring, kleine gebruikssporen, spijkergaatjes die netjes zijn hersteld. Brandplekken, diepe beschadigingen en schade door verkeerd gebruik zijn dat niet.
Krijg ik rente over een te laat terugbetaalde borg?
Wettelijke rente is verschuldigd over de periode dat de verhuurder in verzuim is (artikel 6:119 BW). Verzuim treedt in na een ingebrekestelling met een redelijke termijn (artikel 6:82 BW), en in de gevallen van artikel 6:83 BW zonder ingebrekestelling. Stuur bij twijfel altijd een schriftelijke aanmaning: daarmee stelt u het verzuim veilig.
De verhuurder wil herstelkosten inhouden. Mag ik zelf herstellen?
Bespreek dit vóór de eindinspectie en leg de afspraak schriftelijk vast. Verrekening is op grond van artikel 7:261b lid 3 sub a BW beperkt tot aantoonbaar gemaakte herstelkosten; wat u zelf deugdelijk heeft hersteld, kan de verhuurder niet nogmaals in rekening brengen.
Hulp nodig bij het terugvorderen van uw borg?
Onze huurrechtadvocaten beoordelen uw huurcontract en de opgave van de verhuurder, en vorderen de borg zo nodig via de kantonrechter terug. Lees ook hoeveel borg een verhuurder mag vragen, borg terugkrijgen na einde huur, verrekening met huurachterstand en onze pagina over huurrecht.
