Van uw borg van € 2.000 krijgt u maar € 1.200 terug. De verhuurder schrijft dat de rest wordt ingehouden of noemt de betaling een ‘definitieve afrekening’. Kunt u nog aanspraak maken op de ontbrekende € 800? Een gedeeltelijke terugbetaling betekent op zichzelf niet dat u afstand doet van het restant. Dat kan anders zijn als u een schikking heeft aanvaard, finale kwijting heeft verleend of op een andere manier een bindende afspraak over de afwikkeling heeft gemaakt.
English: Read this article in English: Deposit partially repaid: claiming the balance
Türkçe: Bu makaleyi Türkçe okuyun: Depozito kısmen iade edildi: kalan tutarı talep etmek
Geschreven door Ömür Arslan, advocaat huurrecht bij Arslan Advocaten. Ingeschreven in het rechtsgebiedenregister van de Nederlandse orde van advocaten voor huurrecht en sociaal zekerheidsrecht. Laatst bijgewerkt: 17 september 2026.
Daarom moet u twee vragen apart beantwoorden. Heeft de verhuurder een geldige reden voor de inhouding? En heeft u later ingestemd met een regeling die uw oorspronkelijke aanspraak verandert? Een betaling, een korte reactie op WhatsApp en een ondertekende vaststellingsovereenkomst kunnen juridisch heel verschillende betekenissen hebben.
Dit artikel gaat over de waarborgsom voor woonruimte in Nederland. U leest hoe u het restant berekent, een voorbehoud formuleert en reageert op een schikkingsvoorstel. Wilt u eerst uw correspondentie laten beoordelen? Arslan Advocaten helpt bij geschillen over een niet terugbetaalde borg.
Deelbetaling of een definitieve regeling
Bij een gewone deelbetaling betaalt de verhuurder alvast een gedeelte van wat verschuldigd is. De discussie over het overige bedrag kan doorlopen. Het enkele feit dat u het overgemaakte geld op uw rekening laat staan, bewijst niet automatisch dat u met iedere inhouding akkoord bent.
Een schikking heeft een ander doel. Partijen spreken dan af hoe zij een onzekerheid of geschil afsluiten. U kunt bijvoorbeeld een lager bedrag aanvaarden in ruil voor snelle betaling en het vervallen van betwiste tegenvorderingen. Zo’n afspraak kan uw verdere mogelijkheden beperken, ook als u achteraf denkt dat u zonder die afspraak meer had kunnen krijgen.
De benaming die de verhuurder gebruikt, is niet als enige beslissend. ‘Eindafrekening’ kan een eenzijdig overzicht zijn. ‘Akkoord met € 500 en dan hebben we niets meer van elkaar te vorderen’ kan op een schikking wijzen. De volledige communicatie en het gedrag van beide partijen moeten worden bekeken.
Wat finale kwijting bij de borg betekent
Finale kwijting houdt doorgaans in dat partijen afspreken over bepaalde aanspraken niets meer van elkaar te vorderen te hebben. De reikwijdte hangt af van de tekst en omstandigheden. Een afspraak over uitsluitend een schoonmaakpost kan beperkter zijn dan een regeling over alle rechten en verplichtingen uit de huurovereenkomst.
Let op of de kwijting eenzijdig of wederzijds is. Het maakt verschil of alleen u uw borgvordering opgeeft, of ook de verhuurder afziet van verdere schadeclaims. Controleer bovendien wanneer de kwijting ingaat: bij ondertekening, bij ontvangst van betaling of na volledige uitvoering van alle afspraken.
Een vaststellingsovereenkomst kan juist bedoeld zijn om een bestaande juridische onzekerheid definitief af te sluiten. Artikel 7:900 BW vormt daarvoor de wettelijke basis. Zie de wettekst over de vaststellingsovereenkomst. Het uitgangspunt dat huurders bescherming genieten, betekent niet dat iedere latere schikking vrijblijvend is.
Kan een akkoord via WhatsApp bindend zijn?
Een overeenkomst hoeft niet altijd op papier te worden ondertekend. Een voldoende duidelijk aanbod en een aanvaarding kunnen ook uit e-mail of WhatsApp blijken. Of een bericht als ‘prima’, ‘akkoord’ of ‘bedankt’ een aanvaarding inhoudt, hangt af van de vraag waarop het reageert en van de rest van het gesprek.
Er is een concrete borgzaak waarin dat verschil zichtbaar werd. In Rechtbank Zeeland-West-Brabant van 16 juli 2025, ECLI:NL:RBZWB:2025:4734 stond na een eerste terugbetaling nog € 1.000 ter discussie. Partijen spraken daarna via WhatsApp af dat de huurder nog € 500 zou krijgen en niets meer hoefde te doen. De rechter wees uiteindelijk € 500 toe.
De les uit die uitspraak is dat afspraken na het einde van de huur de omvang van de vordering kunnen beïnvloeden. Zij bewijst niet dat ieder kort WhatsAppbericht afstand van rechten oplevert. Bewaar het volledige gesprek, inclusief het voorafgaande voorstel. Eén los screenshot kan een andere indruk geven dan de hele uitwisseling.
Wat u doet bij betaling met de omschrijving finale afrekening
Een verhuurder kan door een eenzijdige betalingsomschrijving niet zonder meer bepalen dat u alle resterende rechten opgeeft. Reageer wel snel en duidelijk wanneer de omschrijving niet overeenkomt met wat is afgesproken. Daarmee verkleint u de kans op een latere discussie over uw instemming.
Schrijf dat u het bedrag als deelbetaling op uw borgvordering beschouwt en dat u de genoemde inhoudingen blijft betwisten. Vermeld hoeveel u volgens uw berekening nog tegoed heeft. Een zakelijk bericht over concrete bedragen is duidelijker dan alleen schrijven dat u het ‘er niet mee eens’ bent.
Is vooraf uitdrukkelijk aangeboden alleen te betalen als u de zaak definitief afsluit? Dan moet u het aanbod en uw reactie samen laten beoordelen. Een achteraf toegevoegd voorbehoud maakt een al gesloten overeenkomst niet automatisch ongedaan. Bij een betaling onder een uitdrukkelijke voorwaarde kan het nodig zijn eerst duidelijkheid te krijgen over ontvangst, behoud of eventuele terugbetaling van het geld.
Bereken welk bedrag nog openstaat
Begin met de werkelijk betaalde borg en trek ontvangen terugbetalingen daarvan af. Beoordeel daarna welke inhoudingen u erkent. Zet betwiste posten afzonderlijk in het overzicht. Tel eventuele rente en kosten pas als aparte onderdelen mee wanneer duidelijk is dat daarvoor een juridische grondslag bestaat.
| Onderdeel van een fictieve afrekening | Bedrag |
|---|---|
| Betaalde borg | € 2.000 |
| Al terugontvangen | − € 1.200 |
| Nog niet terugbetaald | € 800 |
| Door huurder erkende herstelpost | − € 150 |
| Nog gevorderde hoofdsom | € 650 |
In dit voorbeeld gaat de verdere discussie over € 650. Vermeld bij de erkenning van € 150 precies op welke post die betrekking heeft. Voorkom een ruim geformuleerd akkoord waarin ook andere inhoudingen of nog onbekende claims worden meegenomen. Een berekening is bovendien geen vervanging voor controle van een eventueel eerder gesloten schikking.
Welke inhoudingen u inhoudelijk kunt betwisten
Bij schade moet worden onderzocht of u aansprakelijk bent en of het bedrag onderbouwd is. Vraag naar de beginbeschrijving, eindinspectie, foto’s en specificatie van de daadwerkelijk gemaakte herstelkosten. Normale veroudering en onderhoud zijn niet automatisch schade waarvoor de huurder betaalt. Voor veelvoorkomende discussies vindt u een aparte uitleg over borg die voor schoonmaak of schilderwerk wordt ingehouden.
Ook huurachterstand, onbetaalde servicekosten of een verschuldigde energieprestatievergoeding kunnen relevant zijn voor de wettelijke verrekeningsregeling. Een rond bedrag voor ‘administratie’, een toekomstige verbouwing of een nog onduidelijke reservering vraagt om een eigen juridische onderbouwing. Lees daarvoor welke kosten van de borg mogen worden afgetrokken.
Ontbreekt een specificatie, vraag die dan op en betwist de onvoldoende onderbouwde inhouding. Maak daarbij onderscheid tussen de eisen aan verrekening met de borg en het eventuele bestaan van een afzonderlijke schadevordering. Zonder onderzoek zeggen dat geen enkele vordering meer mogelijk is, kan te ver gaan.
Mag de verhuurder uw borg vasthouden voor de servicekosten
De mededeling dat de jaarafrekening nog volgt, geeft de verhuurder niet vanzelf het recht uw hele borg onbeperkt vast te houden. Er moet worden onderscheiden tussen bedragen die al verschuldigd en onbetaald zijn en een reserve voor een nog onbekende uitkomst. Vraag daarom welke periode, kostenpost en berekening aan de inhouding ten grondslag liggen.
De borgafrekening en de jaarlijkse servicekostenafrekening hebben ieder een eigen regeling. De waarborgsom moet na het einde van de huur in beginsel binnen veertien dagen terug. Bij toegestane verrekening, waaronder verschuldigde onbetaalde servicekosten, geldt voor het restant dertig dagen. Een latere jaarafrekening maakt die termijnen niet zonder meer onbeperkt langer.
Vraag om een concrete berekening
Vraag welke voorschotten u betaalde, welke kosten werkelijk aan u worden toegerekend en welke verdeelsleutel is gebruikt. Controleer of uw vertrekdatum en meterstanden zijn verwerkt. Een eindafrekening over een heel kalenderjaar mag niet zonder uitleg voorbijgaan aan het feit dat u maar een deel van dat jaar huurde.
Het jaaroverzicht van servicekosten moet op grond van artikel 7:259 BW uiterlijk zes maanden na afloop van het kalenderjaar worden verstrekt. U kunt inzage vragen in de boeken en andere bescheiden waarop het overzicht berust. Voor de beoordeling van posten en de juiste route verwijzen wij naar servicekosten controleren.
Maak onderscheid tussen een schuld en een reservering
| Situatie | Wat u opvraagt |
|---|---|
| Een afgesproken voorschot is niet betaald | De betreffende termijn en uw betaaloverzicht |
| Er ligt een jaarafrekening met een bijbetaling | Kostenstukken, verdeelsleutel en reeds betaalde voorschotten |
| De verhuurder verwacht later extra kosten | Concrete juridische grondslag voor het vasthouden van borg |
| Een deel is erkend en een deel betwist | Afzonderlijke uitbetaling van het onbetwiste restant en uitleg per betwiste post |
Een later rechtsgeldig vastgestelde servicekostenvordering verdwijnt niet noodzakelijk doordat de borg al is terugbetaald. Terugbetaling van de borg en beoordeling van een latere afrekening kunnen dus naast elkaar bestaan. Vermijd een afspraak waarin u onbedoeld alvast iedere toekomstige kostenpost erkent.
Een voorbeeld van de afrekening
Fictief voorbeeld: de borg bedraagt € 1.600. De verhuurder betaalt € 900 terug en houdt € 700 vast omdat de energierekening nog niet binnen is. Er is geen schade opgevoerd en u betaalde alle voorschotten. Vraag waarom juist € 700 wordt gereserveerd, welke bedragen al opeisbaar zouden zijn en welke wettelijke grondslag de inhouding heeft.
Dat u om uitbetaling vraagt, betekent niet dat u iedere toekomstige afrekening hoeft af te wijzen. U kunt schriftelijk aangeven dat een eventuele latere servicekostenvordering op basis van een volledige specificatie wordt beoordeeld. Daarmee maakt u duidelijk dat de discussie over de borg niet wordt gebruikt om een reële schuld te ontkennen.
Voorbeeldreactie op een onduidelijke reserve
Onderwerp: resterende borg en aangekondigde servicekosten voor [adres]
U houdt € [bedrag] van mijn borg vast in afwachting van een servicekostenafrekening. Graag ontvang ik de concrete grondslag van deze inhouding, de betreffende periode en een berekening met de door mij betaalde voorschotten.
De huur is geëindigd op [datum]. Volgens mijn administratie zijn de afgesproken voorschotten voldaan. Ik verzoek u het nog verschuldigde borgbedrag uiterlijk op [redelijke concrete datum] terug te betalen. Een eventueel later verstrekte servicekostenafrekening zal ik beoordelen aan de hand van de afspraken, onderliggende stukken en toepasselijke regels. Met dit bericht erken ik geen nog ongespecificeerde bijbetaling.
Pas het voorbeeld aan wanneer u wel een voorschot mist of al een concrete afrekening heeft ontvangen. Benoem dan welk deel u erkent en welk deel u gemotiveerd betwist.
Let op de route en uw eerdere afspraken
Een geschil over de betalingsverplichting voor servicekosten kan, afhankelijk van het huurregime, contractdatum en wettelijke bevoegdheid, bij de Huurcommissie of rechter thuishoren. De Huurcommissie beslist niet over een zelfstandige vordering tot terugbetaling van borg. Laat zo nodig beide onderdelen van het geschil samen beoordelen.
Heeft u al finale kwijting verleend of een vast schikkingsbedrag aanvaard, dan moet eerst de inhoud van die afspraak worden onderzocht. Een nieuwe brief met een voorbehoud verandert een eerder bindend akkoord niet vanzelf. Stuur daarom alle voorstellen en reacties mee als u uw resterende borg wilt laten beoordelen.
Juridische basis
Artikel 7:259 en artikel 7:261b BW en de overheidsuitleg over de waarborgsom.
Termijnen na een gedeeltelijke terugbetaling
De wettelijke hoofdregel is terugbetaling van de borg binnen veertien dagen na beëindiging van de huurovereenkomst. Als een wettelijke verrekeningsgrond bestaat, geldt voor terugbetaling van het restant een termijn van dertig dagen. Deze termijnen staan ook in de informatie van de Rijksoverheid over de waarborgsom.
Een deelbetaling begint die oorspronkelijke termijn niet automatisch opnieuw. Heeft de verhuurder volgens zijn eigen afrekening recht op € 200, dan rechtvaardigt dat niet zonder meer dat hij de overige € 1.800 blijft vasthouden. Vraag uitbetaling van het onbetwiste gedeelte en behandel de betwiste posten afzonderlijk.
Maakt u een betalingsregeling of sluit u een schikking met nieuwe betaaldata, dan moeten ook die afspraken worden meegewogen. Leg vast of de regeling alleen de betaling spreidt of ook de hoogte van de schuld wijzigt. Dat verschil is belangrijk als de verhuurder vervolgens een termijn mist.
Een voorbehoud duidelijk formuleren
Een bruikbaar voorbehoud noemt de betaling, de nog bestaande aanspraak en de punten waarmee u niet instemt. Daarmee maakt u duidelijk wat u bedoelt. De formulering moet wel overeenkomen met het werkelijke verloop van de onderhandelingen.
Voorbeeld: reactie op een deelbetaling
Ik bevestig de ontvangst van € [bedrag] op [datum]. Ik beschouw dit als deelbetaling op mijn vordering tot terugbetaling van de waarborgsom voor [adres]. Ik ga niet akkoord met de inhouding van € [bedrag] wegens [posten] en verleen daarvoor geen finale kwijting. Volgens mijn berekening resteert € [bedrag].
Vul de gegevens tussen haken in en controleer vóór verzending wie juridisch uw verhuurder is en of de terugbetaling al opeisbaar is. Bewaar het verzendbewijs.
Gebruik deze tekst niet als methode om een al aanvaarde schikking eenzijdig te veranderen. Heeft u eerder uitdrukkelijk ingestemd met een definitief bedrag, stuur dan het volledige dossier voor beoordeling. Ook ‘onder protest’ of ‘onder voorbehoud van alle rechten’ is geen magische formule die iedere eerdere afspraak opzijzet.
Een schikkingsvoorstel beoordelen voordat u akkoord gaat
Schikken kan praktisch zijn wanneer bewijs onzeker is of de kosten van doorprocederen hoog zijn in verhouding tot het verschil. Beoordeel daarom de netto-uitkomst: welk bedrag ontvangt u, wanneer, welke kosten maakt u nog en van welke aanspraken doen partijen afstand?
Controleer of de regeling alleen de borg betreft of ook huur, servicekosten, schade en andere geschillen. Als nog een jaarafrekening moet komen, is het belangrijk dat de tekst duidelijk maakt wat daarmee gebeurt. Een brede slotzin kan anders meer afsluiten dan u bedoelt.
Leg bij een regeling in termijnen vast wat gebeurt als niet op tijd wordt betaald. De oorspronkelijke, hogere vordering herleeft niet in iedere situatie vanzelf. Ook rente, incassokosten en het moment waarop finale kwijting ingaat, verdienen aandacht. Een duidelijke regeling voorkomt dat een schikking een nieuw geschil oplevert.
Als u al een akkoord heeft gegeven
Stuur de overeenkomst, alle voorstellen en uw reacties door voor juridische beoordeling. Er moet worden onderzocht of werkelijk overeenstemming is bereikt, wat partijen redelijkerwijs mochten begrijpen en welke aanspraken onder de regeling vallen. Een handtekening is sterk bewijs, maar ook zonder handtekening kan een overeenkomst bestaan.
Onder omstandigheden kan een beroep op bijvoorbeeld dwaling, bedreiging of misbruik van omstandigheden aan de orde zijn. Daarvoor gelden eigen voorwaarden. Alleen spijt, geldgebrek of het feit dat de deal achteraf ongunstig blijkt, maakt een schikking niet automatisch aantastbaar. Bij een vaststellingsovereenkomst weegt bovendien mee dat zij bedoeld kan zijn om juist onzekerheid te beëindigen.
Wacht niet onnodig met advies als u denkt dat er iets misging. Afhankelijk van de juridische grondslag kunnen verschillende termijnen gelden. Doe intussen geen nieuwe toezeggingen die de onduidelijkheid vergroten en verwijder geen berichten die ongunstig lijken; de volledige context is nodig.
Voorbeeldbrief om het resterende bedrag op te eisen
Onderstaande brief past bij een opeisbare restantvordering zonder bindende regeling die daarmee in strijd is. Vul de bedragen, betwiste posten en een redelijke concrete betaaldatum in.
Onderwerp: restant waarborgsom voor [adres]
Geachte [naam verhuurder],
Voor de huur van [adres] heb ik € [borg] aan waarborgsom betaald. De huur is geëindigd op [datum]. Op [datum] ontving ik € [deelbetaling]. Er is daarmee nog € [restant] niet terugbetaald.
Van uw inhoudingen erken ik uitsluitend € [bedrag] voor [concrete post], indien van toepassing. Ik betwist € [bedrag] voor [posten] omdat [redenen met verwijzing naar bewijs]. Mijn resterende vordering bedraagt daarom € [gevorderde hoofdsom].
Ik heb geen akkoord gegeven op een definitieve afwikkeling van deze betwiste posten. De ontvangen betaling beschouw ik als deelbetaling. Ik verzoek u de gevorderde hoofdsom uiterlijk op [datum] te betalen op [IBAN].
Als u meent dat wij een andere bindende afspraak hebben gemaakt, ontvang ik graag het volledige voorstel en de reactie waaruit volgens u mijn aanvaarding blijkt. Ik behoud mijn aanspraken op het restant en op rente en kosten voor zover verschuldigd.
Met vriendelijke groet,
[naam en contactgegevens]
Schrijf alleen dat u geen akkoord heeft gegeven als dat feitelijk juist is. Een voorbeeldbrief moet passen bij uw dossier. Een juridisch adviseur kan beoordelen welke aanvullende eisen gelden voor verzuim, kosten of een geldige stuitingshandeling. Controleer daarnaast of u de verhuurder of de makelaar moet aanspreken.
Rente verjaring en een mogelijke procedure
Over een te laat betaald bedrag kan wettelijke rente verschuldigd zijn als aan de voorwaarden is voldaan. De ingangsdatum hangt onder meer samen met opeisbaarheid en verzuim. Bereken niet zonder controle rente over de gehele oorspronkelijke borg wanneer een deel al is betaald.
Een contractuele betalingsvordering verjaart in beginsel na vijf jaar vanaf de dag na opeisbaarheid, maar de precieze vordering en gebeurtenissen kunnen verschil maken. Een schriftelijke aanmaning of mededeling met een ondubbelzinnig voorbehoud kan onder voorwaarden de verjaring stuiten. Vertrouw niet alleen op losse telefoongesprekken of de aanname dat een deelbetaling alle rechten voor onbepaalde tijd veiligstelt.
Blijft betaling uit, dan kan een huurvordering aan de kantonrechter worden voorgelegd. Bijstand door een advocaat is daar niet verplicht. Houd wel rekening met griffierecht, deurwaarderskosten en eventueel een proceskostenveroordeling. De procedure-informatie van Rechtspraak beschrijft de gebruikelijke route. De Huurcommissie beslist niet over de zelfstandige terugbetaling van uw borg.
Uw afrekening en correspondentie laten beoordelen
Voor een gerichte beoordeling zijn vooral de huurovereenkomst, het bewijs van borgbetaling, de eindafrekening en het volledige gesprek over een eventuele regeling nodig. Geef aan welk bedrag u ontving, wat nog wordt betwist en of u iets heeft ondertekend of per bericht heeft aanvaard.
Arslan Advocaten kan beoordelen of uw aanspraak op het restant nog bestaat, welke inhoudingen betwistbaar zijn en welke vervolgstap passend is. Laat uw gedeeltelijk terugbetaalde borg beoordelen. Wilt u eerst zelf een overzicht maken, gebruik dan ook het algemene stappenplan borg terugkrijgen.
Veelgestelde vragen
Kan ik het restant opeisen als ik een deel van de borg heb ontvangen?
Ja, als dat restant verschuldigd is en u uw aanspraak niet door een bindende afspraak heeft prijsgegeven. Een gewone deelbetaling sluit de restvordering niet automatisch af. Controleer wel de correspondentie over eventuele voorwaarden.
Betekent finale afrekening op de bankoverschrijving dat ik akkoord ben?
Die eenzijdige omschrijving is niet automatisch uw instemming. Reageer schriftelijk als u de inhoudingen blijft betwisten. Was eerder al een voorwaardelijk schikkingsvoorstel gedaan, dan moet de betaling in die context worden beoordeeld.
Is een akkoord per WhatsApp rechtsgeldig?
Een akkoord per WhatsApp kan bindend zijn; er gelden geen vormvereisten. Beslissend is of uit de berichten blijkt dat u een aanbod hebt aanvaard en waarover precies. Zie de sectie hierboven over een akkoord via WhatsApp voor de punten waarop dat wordt beoordeeld, en let erop dat een instemming met een deelbetaling iets anders is dan instemming met finale kwijting.
Kan ik na finale kwijting alsnog meer borg terugvragen?
Dat hangt af van de reikwijdte en geldigheid van de afspraak. Een bindende regeling kan uw verdere aanspraak beperken. Alleen ontevredenheid achteraf is doorgaans onvoldoende om daarop terug te komen.
Helpt de tekst onder voorbehoud van alle rechten altijd?
Een duidelijk en tijdig voorbehoud kan misverstanden voorkomen. Het maakt een eerder gesloten schikking niet vanzelf ongedaan. Benoem bovendien concreet welke betaling en resterende aanspraak u bedoelt.
Moet ik een deelbetaling terugstorten om mijn rechten te behouden?
Dat is niet bij iedere gewone deelbetaling nodig. Bij een betaling die uitdrukkelijk aan definitieve afwikkeling is verbonden, moet de situatie eerst worden beoordeeld. Behoud of terugstorting kan dan onderdeel zijn van de juridische afwikkeling.
Krijgt de verhuurder na iedere deelbetaling opnieuw dertig dagen?
Nee, een deelbetaling verlengt de oorspronkelijke wettelijke terugbetalingstermijn niet automatisch. Een later overeengekomen betalingsregeling kan wel eigen betaaldata bevatten. Controleer wat precies is afgesproken.
Wat als de verhuurder een afgesproken schikkingsbedrag niet betaalt?
Dan moet de regeling worden bekeken op nakoming, verzuim en gevolgen van niet-betaling. De oorspronkelijke hogere vordering herleeft niet altijd automatisch. Laat daarom ook de afspraken over verval en finale kwijting beoordelen.
Is procederen voor een klein restant zinvol?
Dat hangt af van bewijs, juridische positie, kosten en mogelijkheden om betaling te verkrijgen. Een gerichte sommatie of beperkte afspraak kan soms passend zijn. Bespreek vooraf welk resultaat economisch zinvol is en welke kosten u zelf draagt.
