Uw verhuurder houdt een deel van de borg in. De vraag is dan per post: mag dit? De wet laat maar een beperkt aantal inhoudingen toe, en stelt daarbij twee harde eisen: de kosten moeten aantoonbaar gemaakt zijn, en u moet een volledige kostenspecificatie krijgen.
De wettelijke basis, kort
Artikel 7:261b lid 3 BW noemt twee gronden voor verrekening met de waarborgsom:
- Schade als bedoeld in artikel 7:218 BW. De verhuurder restitueert dan binnen dertig dagen het restant, na verrekening van de aantoonbaar gemaakte kosten van herstel.
- Onbetaalde bedragen: huurprijs, servicekosten of energieprestatievergoeding die u nog niet heeft voldaan. Ook dan binnen dertig dagen.
Lid 4 voegt daaraan toe dat de verhuurder u schriftelijk van de verrekening in kennis stelt en daarbij een volledige kostenspecificatie verstrekt. Zonder die specificatie mist de verrekening haar onderbouwing.
Voor de schade zelf geldt artikel 7:218 BW: u bent aansprakelijk voor schade aan de verhuurde zaak die is ontstaan door een aan u toe te rekenen tekortschieten in de nakoming van een verplichting uit de huurovereenkomst.
Drie categorieën uit elkaar houden
| Normale slijtage | Aantoonbare schade | Niet-toegestane kosten | |
|---|---|---|---|
| Wat het is | Achteruitgang door gewoon gebruik en door ouderdom | Beschadiging door een aan u toe te rekenen tekortschieten | Posten zonder grondslag in de wet of het contract |
| Voorbeelden | Verkleurde verf, lichte krassen op een vloer, versleten rubbers, uitgelopen scharnieren | Een gat in een deur, een gebroken wastafel, een brandplek | Vaste ‘administratiekosten’, ‘sleutelkosten’ of ‘oplevercontrolekosten’ zonder basis |
| Mag verrekend? | Nee | Ja, tot de aantoonbaar gemaakte herstelkosten | Nee |
| Uw vraag | Past dit bij de leeftijd en het normale gebruik? | Is er een nota, en klopt de omvang? | Op welke bepaling berust dit? |
"Aantoonbaar gemaakt" is een echte eis. Een offerte die nooit is uitgevoerd, een rond bedrag of een schatting voldoet daar niet aan. Vraag om de factuur.
De beginbeschrijving bepaalt uw positie
Artikel 7:224 lid 2 BW maakt hier het verschil:
- Is er een beschrijving opgemaakt bij aanvang, dan moet u opleveren in de staat zoals daarin aanvaard, met uitzondering van geoorloofde veranderingen en toevoegingen en van hetgeen door ouderdom teniet is gegaan of beschadigd.
- Is er géén beschrijving, dan wordt u, behoudens tegenbewijs, verondersteld het gehuurde te hebben ontvangen in de staat zoals die is bij het einde van de huur.
Dat tweede punt is voor huurders vaak doorslaggevend: zonder beginbeschrijving is het voor de verhuurder aanzienlijk moeilijker om aan te tonen dat een gebrek in uw huurperiode is ontstaan. Let wel: het is een vermoeden waartegen tegenbewijs openstaat, bijvoorbeeld met foto’s of getuigen.
Een eindinspectie is niet wettelijk verplicht, maar wel verstandig. Loop mee, laat vastleggen wat u wél en niet erkent, en teken niet blindelings voor akkoord. Tekent u onder voorbehoud, schrijf dat er dan bij.
Drie fictieve voorbeelden
Onderstaande gevallen zijn fictief. Ze laten zien welke vragen bepalend zijn; ze geven geen uitkomst voor uw situatie.
1. De oude vloer
De verhuurder houdt € 900 in voor het vervangen van de laminaatvloer, wegens krassen.
Beoordelingsvragen. Hoe oud was de vloer bij aanvang van de huur en wat was de resterende levensduur? Staat de staat bij aanvang in de beschrijving? Gaat het om krassen die passen bij normaal gebruik gedurende de huurperiode, of om beschadiging door een toerekenbaar tekortschieten? En als er al schade is: waarom vervangen in plaats van herstellen, en is er rekening gehouden met de leeftijd van de vloer? Volledige vervanging van een oude vloer op kosten van de huurder betekent dat de verhuurder een nieuwe zaak krijgt voor een oude.
2. Extra schoonmaak
De verhuurder rekent € 250 voor schoonmaak omdat de woning "niet bezemschoon" was.
Hoe u zo’n schoonmaakpost en een rekening voor schilderwerk concreet aanpakt, leest u bij schoonmaak- en schilderkosten beoordelen.
Beoordelingsvragen. Wat is er in het huurcontract afgesproken over de staat bij oplevering? Blijkt uit foto’s of het eindrapport wat er feitelijk is aangetroffen? Is de schoonmaak daadwerkelijk uitgevoerd en is daar een nota van? En staat het bedrag in verhouding tot wat er is aangetroffen? Normale gebruikssporen zijn geen vervuiling.
3. Beschadigd onderdeel
Er ontbreekt een keukenkastdeurtje; de verhuurder rekent € 400 voor een nieuw keukenblok.
Beoordelingsvragen. Is het gebrek toe te rekenen aan u, en stond het onderdeel in de beginbeschrijving? Kan het onderdeel los worden vervangen in plaats van het geheel? Wat zijn de werkelijk gemaakte kosten volgens de nota? Ook hier geldt dat de omvang van het herstel in verhouding moet staan tot de schade.
Schema: elke factuurpost beoordelen
Loop de specificatie regel voor regel na en zet er per post één van deze drie bij.
| Post | Bedrag | Uw reactie | Onderbouwing |
|---|---|---|---|
| [omschrijving] | € [bedrag] | Accepteren | Ik erken deze post |
| [omschrijving] | € [bedrag] | Betwisten | Normale slijtage / reeds aanwezig bij aanvang, zie beginrapport en foto / niet aan mij toe te rekenen / bedrag niet in verhouding |
| [omschrijving] | € [bedrag] | Bewijs vragen | Ik verzoek om de onderliggende nota waaruit de daadwerkelijk gemaakte kosten blijken |
Betaal ondertussen niets terug wat u betwist, en maak duidelijk dat uw reactie geen erkenning inhoudt van de posten die u niet accepteert. Erkent u een deel, vraag dan om onverwijlde uitbetaling van het onbetwiste restant.
Ontvangt u alleen het onbetwiste deel, ga dan na of aan die betaling een voorwaarde is verbonden. Lees daarover deelbetaling en finale kwijting.
En daarna?
Blijft de verhuurder bij zijn standpunt, dan gaat het om de feitelijke terugvordering. De brief daarvoor, met de termijnen en de ingebrekestelling, staat in borg terugkrijgen na einde huur. Wordt uw borg verrekend met een huurachterstand, zie borg en huurachterstand. Voor het volledige overzicht, waaronder het maximum van tweemaal de kale huur, zie waarborgsom bij huur.
Twijfelt u of een inhouding is toegestaan? Neem vrijblijvend contact met ons op en stuur de specificatie, uw huurcontract en de inspectierapporten mee.
Veelgestelde vragen
Mag normale slijtage van mijn borg worden afgetrokken?
Nee. Artikel 7:218 BW maakt u aansprakelijk voor schade die is ontstaan door een aan u toe te rekenen tekortschieten in de nakoming van de huurovereenkomst; gewone achteruitgang door normaal gebruik valt daar niet onder. Artikel 7:224 lid 2 BW zondert bovendien uitdrukkelijk uit wat door ouderdom teniet is gegaan of beschadigd. Verkleurde verf, lichte gebruikssporen op een vloer en versleten rubbers zijn dus in beginsel geen schade. Wordt daarvoor toch ingehouden, betwist die post dan schriftelijk en vraag om de onderbouwing.
Moet de verhuurder een nota overleggen?
Bij schade wel. Artikel 7:261b lid 3 spreekt van verrekening van de aantoonbaar gemaakte kosten van herstel, en lid 4 verplicht de verhuurder u schriftelijk in kennis te stellen van de verrekening met een volledige kostenspecificatie. Een offerte die nooit is uitgevoerd, een rond bedrag of een schatting voldoet daar niet aan: het gaat om kosten die daadwerkelijk zijn gemaakt. Vraag daarom per post om de onderliggende nota en betwist de post zolang die ontbreekt.
Ben ik verplicht mee te werken aan een eindinspectie?
Een eindinspectie is niet wettelijk verplicht, maar het is wel in uw belang om erbij te zijn. U kunt dan ter plaatse laten vastleggen wat u erkent en wat niet. Teken niet zonder de tekst te lezen, en schrijf erbij dat u onder voorbehoud tekent als u het ergens niet mee eens bent. Maak daarnaast altijd zelf gedateerde foto’s van elke ruimte op de dag van oplevering, plus de meterstanden. Die foto’s zijn later vaak het enige tegenwicht tegen een eenzijdig opgesteld rapport.
Mag de verhuurder een oude vloer volledig op mijn kosten vervangen?
Dat ligt niet voor de hand. Er zijn twee vragen die u moet stellen. Is de beschadiging überhaupt aan u toe te rekenen, of past die bij normaal gebruik en ouderdom? En als er al schade is: staat de omvang van het herstel in verhouding, en is rekening gehouden met de leeftijd en de resterende levensduur van de vloer? Volledige vervanging betekent dat de verhuurder een nieuwe zaak krijgt in plaats van de oude. Vraag daarom naar de leeftijd van de vloer bij aanvang, naar de beginbeschrijving en naar de daadwerkelijk gemaakte kosten.
Wat als er geen beginbeschrijving is opgemaakt?
Dan staat u sterker. Artikel 7:224 lid 2 BW bepaalt dat u, als er geen beschrijving van het verhuurde is opgemaakt, behoudens tegenbewijs wordt verondersteld het gehuurde te hebben ontvangen in de staat zoals die is bij het einde van de huurovereenkomst. Voor de verhuurder wordt het daarmee aanzienlijk moeilijker om aan te tonen dat een gebrek juist tijdens uw huurperiode is ontstaan. Het blijft wel een vermoeden waartegen tegenbewijs openstaat, bijvoorbeeld met foto’s of getuigen, dus verzamel ook zelf gedateerd beeldmateriaal van de opleverdag.
