Een verhuurder mag bij woonruimte alleen borg inhouden voor schade waarvoor u aansprakelijk bent of voor onbetaalde huur, servicekosten of energieprestatievergoeding. Normale slijtage en achterstallig onderhoud van de verhuurder zijn geen reden om uw borg in te houden. De verhuurder moet de verrekening schriftelijk toelichten met een volledige kostenspecificatie. Hieronder leest u welke inhoudingen zijn toegestaan, welk bewijs nodig is en hoe u een onterechte inhouding betwist.
Geschreven door Onur Arslan, advocaat bij Arslan Advocaten. Laatst bijgewerkt: 28 oktober 2026.
Borg nog niet terug? bereken het restant en maak een Nederlandse voorbeeldbrief.
Borg vasthouden tot de jaarlijkse afrekening van servicekosten?
Een nog niet opgestelde jaarafrekening zet de wettelijke borgtermijnen niet vanzelf opzij. Vraag welk concreet bedrag aan servicekosten nog onbetaald is, over welke periode en op basis van welke stukken. Een algemene reserve voor mogelijke toekomstige kosten is iets anders dan een onderbouwde verrekening van een bestaande schuld. Betwist een ongespecificeerde inhouding schriftelijk en vraag het restant terug.
Bij toegestane verrekening moet de verhuurder het restant binnen 30 dagen na einde huur terugbetalen en een volledige schriftelijke kostenspecificatie geven; zonder verrekening geldt 14 dagen. Een later geschil over de servicekosten kan afzonderlijk worden beoordeeld. De Huurcommissie beslist niet over de terugbetaling van de borg zelf.
Welke kosten mag de verhuurder met de borg verrekenen?
Artikel 7:261b lid 3 BW noemt twee gronden voor verrekening met de waarborgsom:
- Schade als bedoeld in artikel 7:218 BW. De verhuurder restitueert dan binnen dertig dagen het restant, na verrekening van de aantoonbaar gemaakte kosten van herstel.
- Onbetaalde bedragen: huurprijs, servicekosten of energieprestatievergoeding die u nog niet heeft voldaan. Ook dan binnen dertig dagen.
Lid 4 voegt daaraan toe dat de verhuurder u schriftelijk van de verrekening in kennis stelt en daarbij een volledige kostenspecificatie verstrekt. Zonder die specificatie mist de verrekening haar onderbouwing.
Voor de schade zelf geldt artikel 7:218 BW: u bent aansprakelijk voor schade aan de verhuurde zaak die is ontstaan door een aan u toe te rekenen tekortschieten in de nakoming van een verplichting uit de huurovereenkomst.
Hoe lang mag de verhuurder de borg vasthouden?
Artikel 7:261b BW onderscheidt twee termijnen, gerekend vanaf het einde van de huurovereenkomst:
- Binnen 14 dagen: de volledige borg terugbetalen als er geen toegestane inhouding is.
- Binnen 30 dagen: het restant terugbetalen als de verhuurder aantoonbaar gemaakte herstelkosten of nog verschuldigde huur, servicekosten of energieprestatievergoeding verrekent.
Een verhuurder mag de borg dus niet zonder einddatum vasthouden met alleen de mededeling dat er nog kosten kunnen komen. Vraag om een concrete afrekening en uitbetaling van het resterende bedrag. Zie ook de uitleg van de Rijksoverheid over borg en toegestane inhoudingen. Voor een terugvorderingsbrief gebruikt u het stappenplan om uw borg terug te vragen.
Normale slijtage, schade of verboden kosten: wat is het verschil?
| Beoordeling | Normale slijtage | Aantoonbare schade | Niet-toegestane kosten |
|---|---|---|---|
| Wat het is | Achteruitgang door gewoon gebruik en door ouderdom | Beschadiging door een aan u toe te rekenen tekortschieten | Posten die buiten de wettelijke gronden voor verrekening met de borg vallen |
| Voorbeelden | Verkleurde verf, lichte krassen op een vloer, versleten rubbers, uitgelopen scharnieren | Een gat in een deur, een gebroken wastafel, een brandplek | Administratiekosten of een vaste vergoeding voor een oplevercontrole die geen toegestane schadepost of betalingsachterstand is |
| Mag verrekend? | Nee | Ja, tot de aantoonbaar gemaakte herstelkosten | Nee |
| Uw vraag | Past dit bij de leeftijd en het normale gebruik? | Is er een nota, en klopt de omvang? | Op welke bepaling berust dit? |
De verhuurder moet de gemaakte herstelkosten kunnen aantonen. Vraag om de factuur, een specificatie van het werk en zo nodig andere bewijsstukken. Een offerte of een globale schatting bewijst op zichzelf niet welke kosten daadwerkelijk zijn gemaakt. Controleer ook of het werk nodig was voor schade waarvoor u aansprakelijk bent. Een mogelijke afzonderlijke schadevordering moet worden onderscheiden van verrekening met de borg.
Borg ingehouden zonder beginrapport: welk bewijs telt?
Artikel 7:224 lid 2 BW maakt hier het verschil:
- Is er een beschrijving opgemaakt bij aanvang, dan moet u opleveren in de staat zoals daarin aanvaard, met uitzondering van geoorloofde veranderingen en toevoegingen en van hetgeen door ouderdom teniet is gegaan of beschadigd.
- Is er géén beschrijving, dan wordt u, behoudens tegenbewijs, verondersteld het gehuurde te hebben ontvangen in de staat zoals die is bij het einde van de huur.
Dat tweede punt is voor huurders vaak doorslaggevend: zonder beginbeschrijving is het voor de verhuurder aanzienlijk moeilijker om aan te tonen dat een gebrek in uw huurperiode is ontstaan. Let wel: het is een vermoeden waartegen tegenbewijs openstaat, bijvoorbeeld met foto’s of getuigen. Lees hoe u uw bewijs verzamelt en reageert als de borg wordt ingehouden zonder inspectierapport.
Een eindinspectie is niet wettelijk verplicht, maar wel verstandig. Loop mee, laat vastleggen wat u wél en niet erkent, en teken niet blindelings voor akkoord. Tekent u onder voorbehoud, schrijf dat er dan bij.
Uit de rechtspraak: mag een boete van de borg af?
Een kamerhuurder wilde haar borg van € 669 terug. De verhuurder beriep zich op een contractuele boete. De Rechtbank Midden-Nederland besliste op 12 februari 2025 dat een contractuele boete niet met de waarborgsom mocht worden verrekend. De gestelde overtreding was bovendien niet bewezen. De borg moest terug.
Wat betekent dit voor u? Vraag bij iedere inhouding naar de grondslag. Een boetebeding in het contract maakt de borg niet vrij beschikbaar voor die boete. Of een verhuurder een afzonderlijke vordering heeft, is een andere vraag. Gebruik bij weigering het stappenplan met voorbeeldbrief om uw borg terug te vragen. Dit is een gepubliceerde uitspraak ter informatie, geen zaak die hier als eigen kantoorzaak wordt gepresenteerd.
Drie fictieve voorbeelden
Onderstaande gevallen zijn fictief. Ze laten zien welke vragen bepalend zijn; ze geven geen uitkomst voor uw situatie.
1. De oude vloer
De verhuurder houdt € 900 in voor het vervangen van de laminaatvloer, wegens krassen.
Beoordelingsvragen. Hoe oud was de vloer bij aanvang van de huur en wat was de resterende levensduur? Staat de staat bij aanvang in de beschrijving? Gaat het om krassen die passen bij normaal gebruik gedurende de huurperiode, of om beschadiging door een toerekenbaar tekortschieten? En als er al schade is: waarom vervangen in plaats van herstellen, en is er rekening gehouden met de leeftijd van de vloer? Volledige vervanging van een oude vloer op kosten van de huurder betekent dat de verhuurder een nieuwe zaak krijgt voor een oude.
2. Extra schoonmaak
De verhuurder rekent € 250 voor schoonmaak omdat de woning "niet bezemschoon" was.
Hoe u zo’n schoonmaakpost en een rekening voor schilderwerk concreet aanpakt, leest u bij schoonmaak- en schilderkosten beoordelen.
Beoordelingsvragen. Wat is er in het huurcontract afgesproken over de staat bij oplevering? Blijkt uit foto’s of het eindrapport wat er feitelijk is aangetroffen? Is de schoonmaak daadwerkelijk uitgevoerd en is daar een nota van? En staat het bedrag in verhouding tot wat er is aangetroffen? Normale gebruikssporen zijn geen vervuiling.
3. Beschadigd onderdeel
Er ontbreekt een keukenkastdeurtje; de verhuurder rekent € 400 voor een nieuw keukenblok.
Beoordelingsvragen. Is het gebrek toe te rekenen aan u, en stond het onderdeel in de beginbeschrijving? Kan het onderdeel los worden vervangen in plaats van het geheel? Wat zijn de werkelijk gemaakte kosten volgens de nota? Ook hier geldt dat de omvang van het herstel in verhouding moet staan tot de schade.
Borg onterecht ingehouden? Beoordeel en betwist iedere kostenpost
Loop de specificatie regel voor regel na en zet er per post één van deze drie bij.
| Post | Bedrag | Uw reactie | Onderbouwing |
|---|---|---|---|
| [omschrijving] | € [bedrag] | Accepteren | Ik erken deze post |
| [omschrijving] | € [bedrag] | Betwisten | Normale slijtage / reeds aanwezig bij aanvang, zie beginrapport en foto / niet aan mij toe te rekenen / bedrag niet in verhouding |
| [omschrijving] | € [bedrag] | Bewijs vragen | Ik verzoek om de onderliggende nota waaruit de daadwerkelijk gemaakte kosten blijken |
Betwist een onterechte inhouding schriftelijk en concreet. Vermeld per post waarom u het niet eens bent en voeg uw foto’s of inspectierapport toe. Vraag om de ontbrekende onderbouwing en uitbetaling van het onbetwiste restant. Maak duidelijk welke posten u wel en niet erkent. Blijf lopende huur en andere onbetwiste betalingsverplichtingen tijdig voldoen; trek een betwiste borg niet zomaar van de huur af.
Ontvangt u alleen het onbetwiste deel, ga dan na of aan die betaling een voorwaarde is verbonden. Lees daarover deelbetaling en finale kwijting.
Wat als de verhuurder de borg niet terugbetaalt?
Blijft de verhuurder bij zijn standpunt, dan gaat het om de feitelijke terugvordering. De brief daarvoor, met de termijnen en de ingebrekestelling, staat in borg terugkrijgen na einde huur. Wordt uw borg verrekend met een huurachterstand, zie borg en huurachterstand. Voor het volledige overzicht, waaronder het maximum van tweemaal de kale huur, zie waarborgsom bij huur.
Houdt de verhuurder het bedrag ondanks alles vast, zie dan de verhuurder betaalt uw waarborgsom niet terug voor de termijnen en de gang naar de kantonrechter.
Hulp bij een ingehouden borg
Wilt u bespreken of juridische hulp bij uw borggeschil zinvol is? Bespreek uw borgafrekening met Arslan Advocaten. Vermeld hoeveel borg is ingehouden, wanneer de huur eindigde en welke kosten u betwist. Houd uw huurcontract, de afrekening, inspectierapporten en relevante foto’s bij de hand.
Bespreek vooraf welke aanpak bij uw situatie past en welke kosten aan juridische hulp verbonden zijn.
Zeer oude huurcontracten. Bij huur die vóór 1 augustus 2003 is ingegaan, kunnen andere bewijsregels gelden voor de staat van de woning bij aanvang. Pas het huidige bewijsvermoeden bij een ontbrekende beginbeschrijving dan niet zonder beoordeling toe. Zie de uitleg van Volkshuisvesting Nederland over oudere huurcontracten.
Veelgestelde vragen over borg inhouden
Mag normale slijtage van mijn borg worden afgetrokken?
Nee. Artikel 7:218 BW maakt u aansprakelijk voor schade die is ontstaan door een aan u toe te rekenen tekortschieten in de nakoming van de huurovereenkomst; gewone achteruitgang door normaal gebruik valt daar niet onder. Artikel 7:224 lid 2 BW zondert bovendien uitdrukkelijk uit wat door ouderdom teniet is gegaan of beschadigd. Verkleurde verf, lichte gebruikssporen op een vloer en versleten rubbers zijn dus in beginsel geen schade. Wordt daarvoor toch ingehouden, betwist die post dan schriftelijk en vraag om de onderbouwing.
Moet de verhuurder een nota overleggen?
De verhuurder moet de gemaakte herstelkosten aantonen. Vraag om een factuur en zo nodig andere bewijsstukken van de werkzaamheden en de kosten. Artikel 7:261b lid 3 spreekt van verrekening van de aantoonbaar gemaakte kosten van herstel, en lid 4 verplicht de verhuurder u schriftelijk in kennis te stellen van de verrekening met een volledige kostenspecificatie. Een offerte of globale schatting bewijst op zichzelf niet welke herstelkosten daadwerkelijk zijn gemaakt. Vraag daarom per post om de onderbouwing en leg concreet uit wat u betwist. Het ontbreken van een nota betekent niet automatisch dat een mogelijke afzonderlijke schadevordering vervalt.
Ben ik verplicht mee te werken aan een eindinspectie?
Een eindinspectie is niet wettelijk verplicht, maar het is wel in uw belang om erbij te zijn. U kunt dan ter plaatse laten vastleggen wat u erkent en wat niet. Teken niet zonder de tekst te lezen, en schrijf erbij dat u onder voorbehoud tekent als u het ergens niet mee eens bent. Maak daarnaast altijd zelf gedateerde foto’s van elke ruimte op de dag van oplevering, plus de meterstanden. Die foto’s zijn later vaak het enige tegenwicht tegen een eenzijdig opgesteld rapport.
Mag de verhuurder een oude vloer volledig op mijn kosten vervangen?
Dat ligt niet voor de hand. Er zijn twee vragen die u moet stellen. Is de beschadiging überhaupt aan u toe te rekenen, of past die bij normaal gebruik en ouderdom? En als er al schade is: staat de omvang van het herstel in verhouding, en is rekening gehouden met de leeftijd en de resterende levensduur van de vloer? Volledige vervanging betekent dat de verhuurder een nieuwe zaak krijgt in plaats van de oude. Vraag daarom naar de leeftijd van de vloer bij aanvang, naar de beginbeschrijving en naar de daadwerkelijk gemaakte kosten.
Wat als er geen beginbeschrijving is opgemaakt?
Dan staat u sterker. Artikel 7:224 lid 2 BW bepaalt dat u, als er geen beschrijving van het verhuurde is opgemaakt, behoudens tegenbewijs wordt verondersteld het gehuurde te hebben ontvangen in de staat zoals die is bij het einde van de huurovereenkomst. Voor de verhuurder wordt het daarmee aanzienlijk moeilijker om aan te tonen dat een gebrek juist tijdens uw huurperiode is ontstaan. Het blijft wel een vermoeden waartegen tegenbewijs openstaat, bijvoorbeeld met foto’s of getuigen, dus verzamel ook zelf gedateerd beeldmateriaal van de opleverdag.
