De verhuurder mag de borg bij woonruimte niet vrij naar eigen inzicht inhouden. Artikel 7:261b BW staat verrekening alleen toe voor achterstallige huur, servicekosten, een energieprestatievergoeding en aantoonbare kosten van schade aan de huurwoning die voor rekening van de huurder komt.
Bij een toegestane inhouding moet de verhuurder het restant binnen 30 dagen na het einde van de huur terugbetalen en een volledige schriftelijke kostenspecificatie sturen. Zonder verrekening geldt een termijn van 14 dagen.
De vier toegestane verrekenposten
| Post | Wanneer kan verrekening aan de orde zijn? |
|---|---|
| Achterstallige huur | Voor zover de kale huur daadwerkelijk nog verschuldigd en onbetaald is. |
| Servicekosten | Voor zover een bedrag nog verschuldigd is en de afrekening voldoende is onderbouwd. |
| Huurderschade | Voor aantoonbaar gemaakte herstelkosten van schade die juridisch voor rekening van de huurder komt. |
| Energieprestatievergoeding | Voor zover de overeengekomen vergoeding nog verschuldigd is. |
Deze limitatieve route volgt uit artikel 7:261b BW en de actuele uitleg van Rijksoverheid.
Wat mag niet met de borg worden verrekend?
-
administratiekosten;
-
gewone slijtage of normale gebruikssporen;
-
schade door slecht of achterstallig onderhoud waarvoor de verhuurder verantwoordelijk is;
-
een algemeen of afgerond bedrag zonder volledige kostenspecificatie;
-
toekomstige huur die op het moment van afrekening nog niet verschuldigd is.
Schoonmaak- of herstelkosten kunnen niet alleen op een label worden gebaseerd. De verhuurder moet kunnen uitleggen welke concrete schade of tekortkoming bestaat, waarom die voor rekening van de huurder komt en welke aantoonbare kosten zijn gemaakt.
Normale slijtage of huurderschade?
Niet iedere verandering aan de woning is huurderschade. Leeftijd, normaal gebruik, de staat bij aanvang, onderhoudsverantwoordelijkheid en de concrete oorzaak zijn relevant. Begin- en eindopnamestaat, foto’s, inspectierapporten en facturen helpen om die beoordeling te maken.
Een niet-geverifieerde voorbeeldzaak of een vaste lijst met bedragen kan de beoordeling van het concrete dossier niet vervangen.
Volledige schriftelijke kostenspecificatie
De verhuurder moet de huurder schriftelijk informeren over de verrekening en een volledige kostenspecificatie verstrekken. Vraag zo nodig om:
-
de begin- en eindopnamestaat;
-
foto’s waarop de gestelde schade zichtbaar is;
-
facturen of andere onderbouwing van werkelijk gemaakte kosten;
-
de afrekening van huur, servicekosten of energieprestatievergoeding;
-
een berekening van het terug te betalen restant.
Termijn: 14 dagen of 30 dagen
Als niets mag worden verrekend, moet de borg binnen 14 dagen na het einde van de huur worden terugbetaald. Vindt een toegestane verrekening plaats, dan moet het restant binnen 30 dagen worden terugbetaald. De borg zelf draagt volgens Rijksoverheid niet automatisch rente.
Lees voor de volledige terugbetalingsroute borg terugkrijgen na einde huur.
Borg is niet automatisch de laatste maand huur
De borg is zekerheid en vervangt niet automatisch de laatste huurbetaling. Betaalt een huurder de laatste maand niet, dan kan een daadwerkelijke huurachterstand ontstaan die de verhuurder bij de eindafrekening met de borg mag verrekenen. Zie de afzonderlijke uitleg over borg en huurachterstand.
Wat kunt u doen bij een onterechte inhouding?
-
Vraag schriftelijk om de volledige kostenspecificatie en onderliggende bewijsstukken.
-
Vergelijk iedere post met de vier toegestane categorieën.
-
Reageer per post en voeg eigen foto’s, opnamestaat en betalingsbewijzen toe.
-
Vraag het niet-onderbouwde of te veel ingehouden bedrag terug. Gebruik zo nodig de voorbeeldbrief van het Juridisch Loket.
-
Blijft betaling uit, beoordeel dan of een procedure bij de rechter passend is.
De Huurcommissie behandelt borggeschillen niet. Bij overtreding van verhuurregels kan de gemeente relevant zijn; voor terugbetaling van geld kan een rechterlijke route nodig zijn.
Veelgestelde vragen over inhouding van de borg
Wanneer mag de verhuurder de borg inhouden?
De verhuurder mag alleen achterstallige huur, servicekosten, een energieprestatievergoeding en aantoonbare kosten van huurderschade met de waarborgsom verrekenen.
Mag de verhuurder normale slijtage met de borg verrekenen?
Nee. Gewone slijtage en schade door slecht of achterstallig onderhoud waarvoor de verhuurder verantwoordelijk is, mogen niet met de borg worden verrekend.
Hoe snel moet het restant van de borg worden terugbetaald?
Bij een toegestane verrekening moet het restant binnen 30 dagen na het einde van de huur worden terugbetaald. Zonder verrekening geldt 14 dagen.
Moet de verhuurder de inhouding specificeren?
Ja. De verhuurder moet de huurder schriftelijk informeren en een volledige kostenspecificatie sturen.
Kan ik voor een borggeschil naar de Huurcommissie?
Nee. Volkshuisvesting Nederland vermeldt dat de Huurcommissie geen rol speelt bij borggeschillen. De gemeente, het Juridisch Loket en de rechter kunnen afhankelijk van de vraag relevant zijn.
Officiële bronnen
Lees ook
- Waarborgsom bij huur: overzichtsgids
- Hoeveel borg mag een verhuurder vragen?
- Borg terugkrijgen na einde huur
- Huurrecht
Conclusie
Controleer of iedere inhouding onder een van de vier wettelijke posten valt, vraag de volledige kostenspecificatie en houd de 30-dagentermijn voor het restant in de gaten. Ontbreekt een juridische of feitelijke onderbouwing, vraag het ingehouden bedrag schriftelijk terug en beoordeel zo nodig de rechterlijke route.
