Probleem met uw verhuurder? Begin hier.
Uw verhuurder kan u niet zelf uit de woning zetten. Daarvoor is een uitspraak van de rechter nodig.
- Ontruiming aangezegd? Reageer, want stilzitten kost u uw positie.
- Borg niet terug? Die moet als regel binnen twee weken worden verrekend, met een specificatie.
- Stuur ons uw huurcontract. Wij zeggen wat de verhuurder wel en niet mag.
Direct naar uw situatie: Borg niet terugbetaald · Huurverhoging te hoog · Achterstallig onderhoud · Ontruiming aangezegd
Bel 070 450 0300WhatsApp onsStuur uw stukken op
Het eerste gesprek is kosteloos en vertrouwelijk. Zes vestigingen in Nederland. Wij spreken ook Turks, Pools en Engels.
De waarborgsom blijft tijdens de huur zekerheid, geen tegoed van de verhuurder. Hij mag hem niet zomaar tussentijds aanspreken en u mag er niet zelf huur mee betalen. Wordt de woning verkocht, dan gaan de verplichtingen van de verhuurder die daarna opeisbaar worden over op de nieuwe eigenaar (artikel 7:226 BW).
Geschreven door Ömür Arslan, advocaat sociaal zekerheidsrecht bij Arslan Advocaten. Ingeschreven in het rechtsgebiedenregister van de Nederlandse orde van advocaten voor huurrecht en sociaal zekerheidsrecht. Laatst bijgewerkt: 17 september 2026.
Wat de borg juridisch is
Artikel 7:261b lid 1 BW omschrijft de waarborgsom als een bedrag dat de huurder verschuldigd kan zijn strekkende tot zekerheid van hetgeen in de huurovereenkomst is overeengekomen. Zekerheid, dus. Het geld is bedoeld om aan het einde van de huur eventuele schade of achterstand mee te kunnen verrekenen, en niet om er lopende de huurperiode posten mee af te boeken.
De wet regelt de verrekening dan ook uitsluitend bij het einde van de huurovereenkomst: artikel 7:261b lid 3 BW spreekt van restitutie binnen veertien dagen na beëindiging, of dertig dagen bij verrekening. Voor tussentijds aanspreken van de borg biedt het artikel geen regeling.
Mag de verhuurder tussentijds verrekenen?
Dit is een punt waarop terughoudendheid past. Artikel 7:261b BW regelt de verrekening bij het einde van de huur en zwijgt over tussentijdse verrekening. Of en wanneer dat toelaatbaar is, hangt af van wat er in de huurovereenkomst is afgesproken en van de omstandigheden.
Praktisch advies: gaat uw verhuurder tussentijds tot verrekening over, laat dat dan niet onbesproken. Vraag schriftelijk om de grondslag en om een specificatie van de kosten, en maak bezwaar als die onderbouwing uitblijft. Legt u zich er stilzwijgend bij neer, dan wordt de discussie aan het einde van de huur alleen maar lastiger.
Waarom u niet zelf mag verrekenen
De omgekeerde situatie komt vaker voor: de huurder betaalt de laatste maand niet, “want er staat nog twee maanden borg”. Dat is geen goed idee. De borg is een zekerheidsrecht van de verhuurder; de huurverplichting loopt tot het einde gewoon door. Betaalt u niet, dan ontstaat een huurachterstand, en een huurachterstand is een grond die tot ontbinding van de huurovereenkomst kan leiden.
Wilt u zekerheid dat u de borg terugkrijgt, dan is de route: gewoon doorbetalen, een eindinspectie met verslag laten opmaken, en na afloop de termijn van artikel 7:261b lid 3 BW bewaken.
De woning wordt verkocht
Artikel 7:226 lid 1 BW bepaalt dat overdracht van de zaak de rechten en verplichtingen van de verhuurder uit de huurovereenkomst die daarna opeisbaar worden doet overgaan op de verkrijger. Voor gebouwde onroerende zaken kan daarvan op grond van lid 4 niet worden afgeweken.
Dat betekent dat de nieuwe eigenaar uw verhuurder wordt, met alles wat daarbij hoort. Uw huurovereenkomst blijft ongewijzigd. Wel is het verstandig bij een eigendomsoverdracht schriftelijk te bevestigen bij wie de waarborgsom berust en aan wie u die aan het einde van de huur mag terugvragen; die vraag zorgt anders aan het einde voor vertraging.
| Situatie tijdens de huur | Uitgangspunt | Grondslag |
|---|---|---|
| Verhuurder wil de borg aanspreken voor een reparatie | Vraag de grondslag en een specificatie; de wet regelt verrekening bij het einde van de huur | Art. 7:261b lid 1 en 3 BW |
| U wilt de laatste maand met de borg verrekenen | Niet doen: dit levert een huurachterstand op | Art. 7:261b lid 1 BW |
| De woning wordt verkocht | Verplichtingen die daarna opeisbaar worden gaan over op de koper | Art. 7:226 lid 1 en 4 BW |
| De huurprijs wordt verhoogd | De borg wordt niet automatisch hoger; het maximum blijft 2× de kale huur | Art. 7:261b lid 2 BW |
| Uw medebewoner vertrekt | Regel schriftelijk wie welk deel van de borg toekomt; de verhuurder staat hierbuiten | — |
Veelgestelde vragen
De huur is verhoogd. Mag de verhuurder ook de borg verhogen?
Er is geen wettelijke regel die de borg meebeweegt met de huurprijs. Wordt aanvulling verlangd, controleer dan of het totaal binnen het maximum van twee maanden kale huur blijft en vraag naar de grondslag in uw huurovereenkomst.
Krijg ik rente over mijn borg?
De wet kent geen automatisch recht op rente over de waarborgsom zelf. Wettelijke rente wordt wel verschuldigd zodra de verhuurder in verzuim is met de terugbetaling (artikel 6:119 BW), na een ingebrekestelling met een redelijke termijn (artikel 6:82 BW).
Mijn verhuurder is failliet. Ben ik mijn borg kwijt?
Dat hangt af van hoe de zekerheid is vormgegeven. Een gewone waarborgsom die in het vermogen van de verhuurder is gevloeid, levert een vordering in het faillissement op. Is er een bankgarantie of een derdenrekening gebruikt, dan ligt het gunstiger. Laat de constructie beoordelen.
Moet ik de borg opnieuw betalen aan de nieuwe eigenaar?
Nee. U heeft de waarborgsom al voldaan onder dezelfde huurovereenkomst, die op grond van artikel 7:226 BW gewoon doorloopt. Bevestig bij de overdracht wel schriftelijk dat de borg is betaald en om welk bedrag het gaat.
Kan ik vragen om de borg op een aparte rekening te zetten?
Vragen kan altijd, en het is bij het aangaan van de huur een redelijk verzoek dat uw positie bij faillissement van de verhuurder aanzienlijk verbetert. Een wettelijke verplichting daartoe kent artikel 7:261b BW echter niet.
Vragen over uw waarborgsom?
Onze huurrechtadvocaten beoordelen wat er met uw borg mag gebeuren en treden op als er ten onrechte wordt ingehouden. Lees ook over hoeveel borg een verhuurder mag vragen, borg terugkrijgen na einde huur en onze pagina over huurrecht.
Lees verder over dit onderwerp
- Huurrecht voor expats in Nederland: borg, huurcontracten en huurbescherming
- Huurrecht voor expats in Nederland: waar moet u op letten?
- Borg en expats: waar moeten buitenlandse huurders in Nederland op letten?
