Expats die in Nederland een woning huren, krijgen vrijwel altijd te maken met een waarborgsom (borg). Helaas komt het vaak voor dat expats te veel borg betalen of hun borg niet (volledig) terugkrijgen. Omdat expats vaak afhankelijk zijn van tijdelijke huur en de Nederlandse wetgeving niet goed kennen, zijn zij extra kwetsbaar.
Betaalt uw verhuurder de borg niet terug? Lees het stappenplan voor het terugvragen van uw borg.
Geschreven door Ömür Arslan, advocaat sociaal zekerheidsrecht bij Arslan Advocaten. Ingeschreven in het rechtsgebiedenregister van de Nederlandse orde van advocaten voor huurrecht en sociaal zekerheidsrecht. Laatst bijgewerkt: 17 september 2026.
De huurrecht advocaten van Arslan Advocaten leggen uit waar expats rekening mee moeten houden en hoe zij hun rechten kunnen beschermen.
Hoeveel borg mogen verhuurders vragen aan expats?
Voor woonruimte met een huurcontract dat op of na 1 juli 2023 is afgesloten, is de borg maximaal twee maanden kale huur. Voor oudere contracten noemt Rijksoverheid maximaal drie maanden kale huur. Deze regels gelden ook voor expats.
Controleer daarom de contractdatum, de kale huurprijs en het gevraagde borgbedrag. Wordt meer gevraagd, laat dan beoordelen welke vervolgstap past.
Waarom expats vaak benadeeld worden
-
Onwetendheid over Nederlandse regels – expats weten vaak niet dat er voor woonruimte een wettelijk maximum geldt. Voor contracten vanaf 1 juli 2023 is de waarborgsom ten hoogste twee maanden kale huur (artikel 7:261b lid 2 BW); voor oudere contracten noemt Rijksoverheid maximaal drie maanden kale huur.
-
Afhankelijkheid van snelle huisvesting – veel expats accepteren hoge borg om snel een woning te krijgen.
-
Taalbarrière – contracten worden vaak alleen in het Nederlands opgesteld.
-
Verre afstand bij vertrek – verhuurders rekenen erop dat expats geen procedure starten nadat ze Nederland hebben verlaten.
Wanneer mag de verhuurder de borg inhouden?
De verhuurder mag alleen verrekenen met achterstallige huur, servicekosten, een energieprestatievergoeding of schade aan de woning die voor rekening van de huurder komt. Normale slijtage en schade door gebrekkig onderhoud door de verhuurder vallen daar niet onder.
Vraag bij verrekening om een volledige schriftelijke kostenspecificatie. Zonder verrekening moet de borg binnen 14 dagen na het einde van de huur worden terugbetaald; bij toegestane verrekening het restant binnen 30 dagen. Andere kosten, zoals administratiekosten, mogen niet met de borg worden verrekend.
Voorbeelden uit de praktijk
Onderstaande situaties zijn voorbeelden ter illustratie van de regel; het zijn geen zaken van ons kantoor.
- Te hoge borg: een expat krijgt bij een nieuw woonruimtecontract een verzoek om vier maanden kale huur als borg. De contractdatum en het bedrag moeten worden gecontroleerd.
- Schilderkosten: een verhuurder houdt borg in voor gebruikssporen. Vergelijk de opnamestaten en foto’s om schade en normale slijtage te onderscheiden.
- Vertrek naar het buitenland: een expat krijgt na vertrek geen reactie. Bewaar de opleverstukken en stuur een schriftelijk terugbetalingsverzoek; laat zo nodig beoordelen of een procedure passend is.
Checklist voor expats bij huren in Nederland
-
Controleer de contractdatum en kale huur: maximaal twee maanden bij contracten vanaf 1 juli 2023; voor oudere contracten noemt Rijksoverheid maximaal drie maanden.
-
Vraag om een Engelstalig huurcontract of laat dit vertalen.
-
Maak foto’s bij intrek en bij vertrek.
-
️ Vraag om een eindinspectierapport.
-
️ Schakel een advocaat in als de borg onterecht wordt ingehouden.
Veelgestelde vragen (FAQ)
1. Mag een verhuurder expats hogere borg vragen dan Nederlanders?
Nee, discriminatie op nationaliteit is verboden. Voor de hoogte van de borg gelden voor expats dezelfde regels als voor andere huurders.
2. Wat als ik Nederland al heb verlaten en mijn borg niet terugkrijg?
U kunt ook vanuit het buitenland een procedure starten met hulp van een Nederlandse advocaat.
3. Kan ik mijn borg terugvorderen als de verhuurder niet reageert?
Ja, via een sommatie en – indien nodig – een gerechtelijke procedure.
4. Hoe kan ik problemen met de borg voorkomen?
Leg alles schriftelijk vast, maak foto’s en laat contracten controleren voordat u tekent.
Conclusie
Expats lopen extra risico bij te hoge borgsommen en onterechte inhoudingen. Gelukkig biedt het Nederlandse huurrecht bescherming. Wordt u als expat benadeeld? De huurrecht advocaten van Arslan Advocaten helpen u om uw borg terug te krijgen en uw rechten te beschermen.
Gerelateerde juridische diensten
Praktische tips voor expats bij het betalen van borg
Voor expats die in Nederland een woning huren, is het belangrijk om goed voorbereid te zijn op het betalen van borg. Hieronder enkele praktische adviezen om problemen te voorkomen:
- Vraag om een duidelijke huurovereenkomst in het Engels: Veel expats begrijpen het Nederlands niet volledig. Vraag de verhuurder om een vertaling of laat het contract door een deskundige vertalen voordat je tekent.
- Controleer de hoogte van de borg: Vergelijk het borgbedrag met de contractdatum en kale huurprijs. Voor contracten vanaf 1 juli 2023 geldt maximaal twee maanden kale huur; voor oudere contracten noemt Rijksoverheid maximaal drie maanden. Vraag advies als meer wordt gevraagd.
- Maak een gedetailleerde inspectie van de woning: Documenteer eventuele gebreken bij aanvang van de huur, bijvoorbeeld met foto’s. Dit voorkomt discussies over schade bij het einde van de huurperiode.
- Vraag hoe de borg is vastgelegd: Laat het bedrag en de afspraken schriftelijk bevestigen en bewaar uw betalingsbewijs.
- Bewaar alle betalingsbewijzen: Zorg dat je een schriftelijk bewijs hebt van de betaalde borg. Dit kan van pas komen bij eventuele geschillen.
Wat te doen bij onterechte inhouding van borg?
Als de verhuurder de borg (gedeeltelijk) inhoudt zonder goede reden, kunnen expats in Nederland juridische stappen ondernemen. De volgende mogelijkheden zijn beschikbaar:
- Schriftelijk terugvragen: vraag terugbetaling en een onderbouwing van eventuele inhoudingen. Bewaar de huurovereenkomst, betalingsbewijzen en opleverstukken.
- Melden bij de gemeente: bij een te hoge borg of andere verhuurmisstanden kan het meldpunt goed verhuurderschap helpen. Een melding betekent niet automatisch dat u uw geld terugkrijgt.
- Zo nodig naar de rechter: blijft terugbetaling uit, laat dan beoordelen of u de borg via de rechter kunt terugvorderen. De Huurcommissie beslist niet over het terugkrijgen van de borg.
Laat tijdig controleren wanneer uw vordering opeisbaar werd en of een verjaringstermijn loopt.
Specifieke regels en bescherming voor expats
Voor expats die woonruimte huren gelden de algemene Nederlandse huurregels. De regels over de borg staan onder meer in het Burgerlijk Wetboek en de Wet goed verhuurderschap. Lees de uitleg van Rijksoverheid over de waarborgsom en de regels voor verhuurders.
Conclusie
Voor expats kan het huurproces in Nederland complex zijn, zeker als het gaat om borg. Door goed geïnformeerd te zijn over de regels en door passende maatregelen te nemen, kunnen expats hun rechten beter beschermen en onaangename verrassingen voorkomen.
Heeft u als expat vragen over borg of andere huurrechtelijke kwesties? Neem gerust contact op met de huurrechtadvocaten van Arslan & Arslan Advocaten. Wij staan klaar om u deskundig en persoonlijk te begeleiden, zodat u met een gerust hart in Nederland kunt wonen.
