Uw verhuurder betaalt de borg niet volledig terug omdat de woning volgens hem onvoldoende schoon is of opnieuw moet worden geschilderd. Mag hij daarvoor zomaar honderden euro’s aftrekken? Een inhouding voor schoonmaak of schilderwerk moet een juridische grondslag hebben, aan u kunnen worden toegerekend en deugdelijk worden onderbouwd. Normale slijtage en veroudering komen niet automatisch voor uw rekening. Alleen de mededeling dat een nieuwe huurder een frisse woning wil, is onvoldoende.
Bij een borggeschil gaat het om meer dan de vraag of een muur vuil is. Van belang zijn de staat bij aanvang, uw opleveringsverplichtingen, de aard van het gebruik, de gelegenheid tot herstel en de werkelijk gemaakte kosten. In dit artikel leest u hoe u die punten controleert, welke stukken u opvraagt en hoe u een inhouding schriftelijk betwist.
Deze uitleg gaat over huur van woonruimte in Nederland. Voor bedrijfsruimte en vakantieverhuur kunnen andere regels gelden. Wilt u direct hulp bij een concrete afrekening? U kunt uw borggeschil laten beoordelen door Arslan Advocaten.
Wanneer schoonmaakkosten van de borg mogen worden afgetrokken
U moet de huurwoning aan het einde van de huur behoorlijk opleveren. Welke schoonmaak daarbij hoort, hangt mede af van geldige afspraken en van de staat waarin u de woning ontving. Achtergelaten afval, een sterk vervuilde oven of hardnekkige vetresten kunnen aanleiding geven tot een discussie over noodzakelijke schoonmaak. Dat betekent nog niet dat ieder gevraagd bedrag klopt.
Controleer eerst wat de verhuurder precies stelt. Een klacht over vuil vraagt een andere beoordeling dan verkleurde verf, een oude vloer of vochtproblemen. Laat per ruimte beschrijven wat er is aangetroffen, waarom u daarvoor verantwoordelijk zou zijn en welke werkzaamheden nodig waren. De woorden ‘niet netjes’ of ‘onvoldoende schoon’ geven daarvoor te weinig informatie.
Artikel 7:261b BW regelt de terugbetaling en toegestane verrekening met de waarborgsom. Bij schade noemt de wet aantoonbaar gemaakte herstelkosten. Ook moet de verhuurder een schriftelijke kennisgeving met een volledige kostenspecificatie geven. Deze regeling is opgenomen in de Wet goed verhuurderschap. Een algemene schoonmaakopslag bij iedere verhuizing is daarmee niet vanzelf een geldige inhouding.
Bezemschoon en professioneel gereinigd zijn verschillende afspraken
Het woord ‘bezemschoon’ geeft geen universele lijst van werkzaamheden. Gewoonlijk gaat het om een lege, behoorlijk schoongemaakte woning. Wat daar in uw geval onder valt, moet worden beoordeeld aan de hand van de overeenkomst en de omstandigheden. Alleen vegen kan onvoldoende zijn als keuken en sanitair sterk vervuild achterblijven.
Staat in het contract dat een professioneel schoonmaakbedrijf moet worden ingeschakeld? Dan moet ook de geldigheid en uitleg van die afspraak worden onderzocht. Een beding in algemene voorwaarden van een professionele verhuurder kan aan consumentenrecht worden getoetst. Het enkele feit dat u heeft getekend, maakt iedere standaardkostenpost niet onaantastbaar.
Vraag of de verhuurder concrete tekortkomingen aanwijst of uitsluitend een factuur verlangt. Heeft u zelf zorgvuldig schoongemaakt en tonen de foto’s een behoorlijke oplevering, dan is dat relevant. Omgekeerd bewijst een factuur van uw eigen schoonmaker niet dat werkelijk alle afgesproken werkzaamheden goed zijn uitgevoerd. De feitelijke staat blijft bepalend.
Wanneer schilderkosten voor rekening van de huurder komen
Verf wordt ouder. Zonlicht, normaal gebruik en tijd kunnen verkleuring en lichte sporen veroorzaken. De verhuurder kan periodiek onderhoud niet zonder meer bij iedere vertrekkende huurder neerleggen. Dat uitgangspunt sluit aan bij de overheidsuitleg over slijtage en de waarborgsom.
Anders kan het liggen bij ernstige vervuiling, rookschade, grote beschadigingen of veranderingen die u volgens een geldige afspraak moet herstellen. Ook dan moet worden vastgesteld welke werkzaamheden nodig waren. Eén beschadigde muur rechtvaardigt niet automatisch het schilderen van de hele woning op uw kosten.
Bij gekleurde muren spelen de oorspronkelijke afwerking, gegeven toestemming en afspraken over het terugbrengen in de oude staat een rol. Een donkere muur hoeft niet in iedere situatie te blijven zitten; evenmin bestaat een algemene regel dat iedere muur bij vertrek opnieuw wit moet worden. Bewaar daarom berichten waarin een kleur of wijziging is besproken.
Normale slijtage onderscheiden van schade
Bekijk een inhouding steeds vanuit twee vragen: bent u aansprakelijk voor de betreffende achteruitgang en is het gevraagde herstelbedrag passend? Artikel 7:218 BW ziet op schade door een aan de huurder toe te rekenen tekortschieten. De opleveringsregeling van artikel 7:224 BW houdt daarnaast rekening met geoorloofde veranderingen en ouderdom.
| Situatie | Wat moet worden onderzocht |
|---|---|
| Verkleuring van oude verf | Leeftijd, normale veroudering en eerder onderhoud |
| Vet en etensresten in de keuken | Beginstaat, opleverafspraken, foto's en noodzakelijke schoonmaak |
| Rook- of nicotineaanslag | Oorzaak, afspraken, ernst en omvang van het vereiste herstel |
| Gaten of beschadigde muren | Beginbeschrijving, aard van de beschadiging, toestemming en herstelplicht |
| Schimmel of vochtplekken | Bouwkundig gebrek, onderhoud, ventilatie en concrete oorzaak |
Een foto toont niet vanzelf wie aansprakelijk is. Schimmel kan bijvoorbeeld samenhangen met een lekkage, een bouwkundig gebrek of het gebruik van de woning. Trek daarom geen conclusie uitsluitend uit de kleur of omvang van een vlek. Eerdere onderhoudsmeldingen en reacties van de verhuurder kunnen juist bij dit onderwerp belangrijk bewijs zijn.
Het beginrapport en de eindinspectie
Een goede beginbeschrijving maakt zichtbaar wat u bij aanvang heeft aanvaard. Vergelijk die met het eindrapport en uw eigen foto’s. Is dezelfde beschadiging al bij de sleuteloverdracht gemeld, wijs dan naar dat concrete bericht. Alleen zeggen dat de woning destijds ook niet perfect was, is minder overtuigend.
Ontbreekt een beginbeschrijving, dan bevat artikel 7:224 lid 2 BW een belangrijk bewijsvermoeden: behoudens tegenbewijs wordt uitgegaan van ontvangst in de staat waarin de woning bij het einde verkeert. De verhuurder kan tegenbewijs leveren. Het ontbreken van een rapport betekent dus niet dat iedere inhouding automatisch vervalt. Voor huurovereenkomsten van vóór 1 augustus 2003 geldt bovendien overgangsrecht.
Bij de eindinspectie laat u nauwkeurig vastleggen welke punten worden besproken. Ondertekenen voor ontvangst van een rapport is iets anders dan aansprakelijkheid en kosten erkennen. Vraag een kopie en corrigeer onjuistheden meteen schriftelijk. Lees voor de algemene beoordelingsregels ook wanneer de verhuurder de borg mag inhouden.
Moet u eerst zelf mogen schoonmaken of herstellen
Een voorinspectie kan voorkomen dat u pas na vertrek hoort wat volgens de verhuurder ontbreekt. Vraag ruim voor de laatste huurdag om een gezamenlijke controle en om een concrete lijst van herstelpunten. Leg vast wat u nog kunt doen en wanneer de verhuurder opnieuw kijkt.
Of voor een bepaalde schadevordering een ingebrekestelling en hersteltermijn nodig zijn, hangt af van de verplichting en de omstandigheden. De regels over verzuim kennen uitzonderingen. Het ontbreken van een herstelmogelijkheid kan wel degelijk van belang zijn, onder meer voor de vraag welke kosten redelijkerwijs op u kunnen worden verhaald.
Heeft de verhuurder direct een duur bedrijf ingeschakeld terwijl u eenvoudig zelf had kunnen schoonmaken? Betwist dan gemotiveerd waarom die kosten volledig voor uw rekening zouden komen. Er bestaat geen onbeperkt recht om na het einde van de huur opnieuw toegang te krijgen. Maak een herstelafspraak daarom vooraf en schriftelijk.
Welke facturen en specificaties u kunt opvragen
Vraag om de volledige afrekening, niet alleen om een totaalbedrag. Bij schoonmaak wilt u kunnen zien welke ruimtes zijn gereinigd, op welke datum, hoeveel uren zijn besteed en welk tarief is toegepast. Bij schilderwerk zijn de behandelde oppervlakken, voorbereiding, materialen en arbeidskosten relevant.
Een factuur is een belangrijk bewijsstuk, maar bewijst op zichzelf niet dat u aansprakelijk bent of dat alle werkzaamheden noodzakelijk waren. Een offerte laat doorgaans een voorgenomen prijs zien en bewijst niet zonder meer dat kosten werkelijk zijn gemaakt. Verricht de verhuurder zelf werkzaamheden, vraag dan ook om een concrete onderbouwing van wat is gedaan en hoe de kosten zijn berekend.
Houd een onjuist onderbouwde inhouding en een mogelijke afzonderlijke schadevordering uit elkaar. U kunt de verrekening betwisten zonder te stellen dat de verhuurder onder geen enkele omstandigheid nog schade kan vorderen. Die nauwkeurigheid voorkomt dat een goede inhoudelijke reactie onnodig te absoluut wordt.
Waarom nieuw schilderwerk niet altijd volledig verhaalbaar is
Het uitgangspunt bij schadevergoeding is vergoeding van de schade. Het is geen automatische vergoeding van elke verbetering die de verhuurder tegelijk laat uitvoeren. Als een muur toch al aan onderhoud toe was, kan dat invloed hebben op de kosten die redelijk aan uw handelen zijn toe te rekenen.
Vraag hoe oud het schilderwerk was en waarom plaatselijk herstel onvoldoende zou zijn. Denk ook aan een factuur die schilderwerk combineert met nieuwe plinten of renovatie. Laat zulke onderdelen uitsplitsen. Voor verf, vloeren en meubels bestaat niet één wettelijk afschrijvingspercentage dat in ieder borggeschil kan worden toegepast.
Fictief voorbeeld: van een borg van € 1.600 wordt € 850 ingehouden voor schilderwerk in drie kamers. Het eindrapport noemt één beschadigde wand. De juiste vervolgvraag is welke werkzaamheden door die beschadiging nodig waren, hoe de overige kamers daarmee samenhangen en in welke staat de verf al verkeerde. Dit voorbeeld voorspelt geen uitkomst, maar laat zien hoe u een te ruime factuur onderzoekt.
Binnen welke termijn moet het restant van de borg terug
Als geen geldige inhouding aan de orde is, geldt als uitgangspunt terugbetaling binnen veertien dagen na beëindiging van de huurovereenkomst. Bij de wettelijke gevallen van verrekening geldt een termijn van dertig dagen voor het restant. Een verhuurder krijgt niet standaard extra maanden omdat het druk is of omdat de volgende huurder nog niets heeft gemeld.
Vraag om uitbetaling van het bedrag dat ook volgens de verhuurder niet wordt betwist. Betwist u daarnaast schoonmaak- of schilderkosten, zet dat afzonderlijk uiteen. Een deelbetaling hoeft de discussie over die posten niet af te sluiten. Lees wanneer u na een gedeeltelijke terugbetaling het restant kunt opeisen. Controleer of aan de betaling een schikkingsvoorwaarde wordt verbonden voordat u ergens mee instemt.
Een verwachte toekomstige servicekostenafrekening is niet zonder meer gelijk aan al verschuldigde, onbetaalde servicekosten. Laat uitleggen op welke concrete post een inhouding berust. Meer hierover staat bij servicekosten controleren. Voor de algemene terugvraagroute vindt u een stappenplan en voorbeeldbrief voor borg terugkrijgen.
Een inhouding in vijf stappen betwisten
- Leg borgbetaling, einddatum en ontvangen terugbetalingen naast elkaar. Bereken welk bedrag nog openstaat.
- Zet iedere inhouding apart en vermeld of u die erkent, betwist of eerst onderbouwd wilt zien.
- Voeg bewijs toe, zoals beginfoto’s, het inspectierapport, onderhoudsmeldingen en foto's van de opleverdag.
- Vraag de verhuurder schriftelijk om betaling en om de ontbrekende stukken. Bewaar bewijs van verzending en ontvangst.
- Laat bij aanhoudende weigering beoordelen of een sommatie, schikking of procedure passend is.
Stuur uw reactie aan de juiste verhuurder. Een beheerder kan namens hem antwoorden, maar is niet automatisch zelf de schuldenaar. Twijfelt u over de juiste partij, lees dan over borg terugvragen bij verhuurder of makelaar. Vermeld het adres van de woning, de huurperiode en het dossiernummer van de beheerder, zodat over de betreffende overeenkomst geen misverstand ontstaat.
Voorbeeldbrief bij betwiste schoonmaak of schilderkosten
Gebruik onderstaande tekst wanneer de terugbetaling opeisbaar is. Vul de feiten en een concrete betaaldatum in. Heeft u al een schikking gesloten, laat die eerst beoordelen.
Onderwerp: betwisting inhouding waarborgsom voor [adres]
Geachte [naam verhuurder],
Mijn huurovereenkomst voor [adres] is geëindigd op [datum]. Ik heb € [borg] aan waarborgsom betaald en tot nu toe € [ontvangen] teruggekregen. Daarmee staat € [restant] open.
U houdt € [bedrag] in wegens [schoonmaak/schilderwerk]. Ik betwist deze post omdat [concrete reden]. Ter onderbouwing verwijs ik naar [rapport, foto's of correspondentie].
Ik verzoek u om een volledige schriftelijke kostenspecificatie en bewijs van de daadwerkelijk gemaakte kosten. Licht ook toe waarom de werkzaamheden noodzakelijk waren en waarom deze voor mijn rekening komen.
Ik verzoek u het bedrag van € [gevorderd bedrag] uiterlijk op [redelijke concrete datum] over te maken naar [IBAN]. Een bedrag dat u zelf niet betwist, ontvang ik graag onverwijld. Ik behoud mijn aanspraak op het betwiste restant en verleen geen finale kwijting.
Met vriendelijke groet,
[naam en contactgegevens]
Deze tekst is een uitgangspunt voor uw reactie. Of aanvullende formuleringen nodig zijn voor verzuim, wettelijke rente, incassokosten of stuiting van verjaring, moet bij uw concrete vordering worden beoordeeld.
Als de verhuurder niet betaalt
Een gemeentelijk meldpunt kan ongewenst verhuurgedrag onderzoeken, maar een melding levert niet automatisch betaling van uw borg op. Een zelfstandige vordering tot terugbetaling van de borg hoort in beginsel bij de kantonrechter. De Huurcommissie beslist niet over die terugbetalingsvordering.
Bij de kantonrechter is een advocaat niet verplicht. Dat neemt niet weg dat juridische hulp zinvol kan zijn bij betwiste schade of ingewikkeld bewijs. Houd rekening met griffierecht, deurwaarderskosten en eventuele bijstandskosten. Een proceskostenveroordeling dekt niet vanzelf al uw werkelijke kosten. Bekijk ook de informatie van Rechtspraak over huurprocedures.
Arslan Advocaten kan uw afrekening, huurcontract en bewijsstukken beoordelen en met u bespreken welke vervolgstap passend is. Leg uw geschil over schoonmaak- of schilderkosten voor en vermeld het ingehouden bedrag en de reden die de verhuurder geeft.
Veelgestelde vragen
Mag de verhuurder standaard schoonmaakkosten rekenen
Een vast bedrag is niet automatisch verschuldigd. De verhuurder moet een geldige grondslag hebben en uitleggen waarom de kosten in uw situatie voor uw rekening komen. Bij verrekening met de borg gelden bovendien wettelijke eisen aan de onderbouwing.
Moet ik de woning professioneel laten schoonmaken
Dat volgt niet uit een algemene wettelijke verplichting voor iedere huurder. Uw geldige contractafspraken en de vereiste opleveringsstaat zijn relevant. Een beding dat professionele reiniging verplicht stelt, kan ook op uitleg en consumentenrecht moeten worden beoordeeld.
Mag verkleurde verf van mijn borg worden afgetrokken
Verkleuring door normale veroudering komt niet automatisch voor uw rekening. Ernstige vervuiling of toerekenbare beschadiging kan anders liggen. De beginstaat, leeftijd van de verf en oorzaak van de verkleuring moeten worden onderzocht.
Wat als er geen begininspectie is geweest
Zonder beginbeschrijving geldt in beginsel het bewijsvermoeden van artikel 7:224 lid 2 BW, waarbij tegenbewijs mogelijk blijft. Verzamel daarom ook zelf foto’s en berichten. Voor huurcontracten van vóór 1 augustus 2003 kan overgangsrecht gelden.
Is een offerte voldoende om de borg in te houden
Een offerte toont doorgaans alleen wat voorgenomen werk zou kosten. Zij bewijst niet zonder meer dat herstelkosten daadwerkelijk zijn gemaakt. Vraag om uitvoering, specificatie en kostenonderbouwing en beoordeel daarnaast of u voor de schade aansprakelijk bent.
Mag de verhuurder alle kamers opnieuw schilderen op mijn kosten
Dat vereist een onderbouwing. Bij schade aan één onderdeel moet worden uitgelegd waarom breder herstel nodig is. Ouderdom, onderhoud en de mogelijkheid van plaatselijk herstel kunnen de omvang van een toewijsbare schadevergoeding beperken.
Moet de verhuurder mij eerst laten herstellen
Een voorinspectie en herstelgelegenheid kunnen belangrijk zijn. Of een ingebrekestelling vereist is en wat het ontbreken daarvan betekent, hangt af van de verplichting en de omstandigheden. Er bestaat geen onbeperkt recht op toegang nadat de huur is geëindigd.
Kan ik alleen het betwiste deel van de borg terugvragen
Ja. U kunt uw vordering beperken tot de posten die u betwist. Leg precies vast welke kosten u eventueel erkent en voorkom dat een akkoord over één post wordt geformuleerd als een definitieve regeling van alle aanspraken.
Kan Arslan Advocaten helpen bij een kleine borgvordering
U kunt uw situatie voorleggen. De hoogte van de vordering, het bewijs, het kostenrisico en mogelijke andere vormen van rechtsbijstand bepalen welke aanpak passend is. Vraag vooraf naar de kosten van de concrete werkzaamheden.
