Temizlik veya boya masrafları için depozito kesintisi

Kiraya veren (ev sahibi), konutun yeterince temiz olmadığını veya yeniden boyanması gerektiğini düşündüğü için depozitonuzu tam olarak iade etmiyor. Bunun için öylece yüzlerce avro kesinti yapabilir mi? Temizlik veya boya için yapılan bir kesintinin hukuki bir dayanağı olmalı, size yüklenebilir olmalı ve gereği gibi gerekçelendirilmelidir. Olağan yıpranma ve eskime kendiliğinden sizin hesabınıza yazılmaz. Yeni kiracının tertemiz bir konut istediğini söylemek tek başına yeterli değildir.

Nederlands: Lees dit artikel in het Nederlands: Borg ingehouden voor schoonmaakkosten of schilderwerk

English: Read this article in English: Deposit withheld for cleaning or painting costs

Yazar: Ömür Arslan, Arslan Advocaten avukatı. Hollanda Barolar Birliği’nin uzmanlık alanları siciline kira hukuku ve sosyal güvenlik hukuku alanlarında kayıtlıdır. Son güncelleme: 17 Eylül 2026.

Bir depozito uyuşmazlığında mesele, bir duvarın kirli olup olmadığından ibaret değildir. Önemli olan; kira başlangıcındaki durum, teslim sırasındaki yükümlülükleriniz, kullanımın niteliği, onarım için size fırsat tanınıp tanınmadığı ve fiilen yapılan masraflardır. Bu yazıda bu noktaları nasıl kontrol edeceğinizi, hangi belgeleri talep edeceğinizi ve bir kesintiye yazılı olarak nasıl itiraz edeceğinizi okuyabilirsiniz.

Bu açıklama, Hollanda’daki konut kiralarıyla ilgilidir. İşyerleri ve tatil amaçlı kiralamalar için farklı kurallar geçerli olabilir. Somut bir hesap dökümü konusunda hemen yardım mı istiyorsunuz? Depozito uyuşmazlığınızı Arslan Advocaten’e değerlendirtebilirsiniz.

Temizlik masrafları depozitodan ne zaman düşülebilir?

Kira sona erdiğinde kiralık konutu gereği gibi teslim etmeniz gerekir. Bunun hangi temizlik işlerini kapsadığı, kısmen geçerli anlaşmalara ve konutu hangi durumda teslim aldığınıza bağlıdır. Geride bırakılan çöpler, aşırı kirlenmiş bir fırın veya inatçı yağ kalıntıları, gerekli temizlik konusunda bir tartışmaya yol açabilir. Ancak bu, talep edilen her tutarın doğru olduğu anlamına gelmez.

Önce kiraya verenin tam olarak neyi ileri sürdüğünü kontrol edin. Kirle ilgili bir şikâyet; rengi solmuş boya, eski bir zemin veya nem sorunlarından farklı bir değerlendirme gerektirir. Her oda için neyin tespit edildiğini, bundan neden sizin sorumlu olduğunuzun ileri sürüldüğünü ve hangi işlerin gerekli olduğunu yazılı olarak açıklatın. ‘Düzgün değil’ veya ‘yeterince temiz değil’ gibi ifadeler bu konuda çok az bilgi verir.

Hollanda Medeni Kanunu’nun (BW) 7:261b. maddesi, depozitonun iadesini ve depozitodan yapılabilecek izin verilen mahsubu düzenler. Hasar durumunda kanun, kanıtlanabilir şekilde yapılmış onarım masraflarından söz eder. Kiraya veren ayrıca, masrafların eksiksiz dökümünü içeren yazılı bir bildirimde bulunmak zorundadır. Bu düzenleme İyi Kiraya Verenlik Kanunu (Wet goed verhuurderschap) ile getirilmiştir. Dolayısıyla her taşınmada uygulanan genel bir temizlik ücreti, kendiliğinden geçerli bir kesinti sayılmaz.

Süpürülmüş teslim ile profesyonel temizlik farklı anlaşmalardır

‘Süpürülmüş teslim’ (bezemschoon) ifadesinin, herkes için geçerli bir iş listesi yoktur. Genellikle boşaltılmış ve gereği gibi temizlenmiş bir konut kastedilir. Sizin durumunuzda bunun neleri kapsadığı, sözleşmeye ve somut koşullara göre değerlendirilmelidir. Mutfak ve banyo-tuvalet alanları ağır biçimde kirli bırakılmışsa, yalnızca süpürmek yeterli olmayabilir.

Sözleşmede profesyonel bir temizlik şirketinin çağrılması gerektiği mi yazıyor? O halde bu hükmün geçerliliği ve nasıl yorumlanacağı da incelenmelidir. Profesyonel bir kiraya verenin genel işlem koşullarındaki bir hüküm, tüketici hukuku açısından denetlenebilir. Yalnızca imza atmış olmanız, her standart masraf kalemini itiraz edilemez hâle getirmez.

Kiraya verenin somut eksiklikler gösterip göstermediğini, yoksa yalnızca bir fatura mı istediğini sorun. Kendiniz özenle temizlik yaptıysanız ve fotoğraflar düzgün bir teslimi gösteriyorsa, bu önemlidir. Buna karşılık, kendi temizlikçinizin faturası da anlaşılan tüm işlerin fiilen ve gereği gibi yapıldığını kanıtlamaz. Belirleyici olan, konutun fiili durumudur.

Boya masrafları ne zaman kiracıya aittir?

Boya zamanla eskir. Güneş ışığı, olağan kullanım ve zaman; renk solmasına ve hafif izlere yol açabilir. Kiraya veren, dönemsel bakım masraflarını her ayrılan kiracıya öylece yükleyemez. Bu ilke, yıpranma ve depozito konusundaki resmî açıklamalar ile de örtüşmektedir.

Ağır kirlenme, duman hasarı, büyük hasarlar veya geçerli bir anlaşma uyarınca eski hâline getirmeniz gereken değişiklikler söz konusuysa durum farklı olabilir. Bu durumda da hangi işlerin gerçekten gerekli olduğu tespit edilmelidir. Hasarlı tek bir duvar, bütün konutun masrafları size ait olmak üzere boyanmasını kendiliğinden haklı kılmaz.

Renkli duvarlarda; orijinal yüzey, verilmiş olan izin ve eski hâle getirme konusundaki anlaşmalar rol oynar. Koyu renkli bir duvarın her durumda olduğu gibi kalması gerekmez; ancak ayrılırken her duvarın yeniden beyaza boyanması gerektiğine dair genel bir kural da yoktur. Bu nedenle bir rengin veya değişikliğin konuşulduğu mesajları saklayın.

Eskinin yerine yeni: yeni boya masrafı neden her zaman tamamen talep edilemez?

Tazminatta temel ilke, uğranılan zararın giderilmesidir. Kiraya verenin aynı anda yaptırdığı her iyileştirmenin kendiliğinden karşılanması söz konusu değildir. Bir duvar zaten bakım zamanı gelmiş durumdaysa, bu durum makul olarak sizin davranışınıza yüklenebilecek masrafları etkileyebilir.

Boyanın kaç yıllık olduğunu ve yerel onarımın neden yetersiz kalacağını sorun. Boya işini yeni süpürgelikler veya tadilatla birleştiren bir faturaya da dikkat edin. Bu tür kalemleri ayrı ayrı gösterttirin. Boya, zemin ve mobilyalar için her depozito uyuşmazlığında uygulanabilecek tek bir yasal amortisman oranı yoktur.

Kurgusal örnek: € 1.600 tutarındaki bir depozitodan, üç odanın boyanması için € 850 kesiliyor. Çıkış raporunda yalnızca hasarlı bir duvardan söz ediliyor. Burada sorulması gereken doğru soru; bu hasar nedeniyle hangi işlerin gerekli olduğu, diğer odaların bununla nasıl bir bağlantısı bulunduğu ve boyanın zaten ne durumda olduğudur. Bu örnek bir sonucu öngörmez; fakat aşırı geniş tutulmuş bir faturayı nasıl inceleyebileceğinizi gösterir.

Olağan yıpranmayı hasardan ayırmak

Bir kesintiyi her zaman iki soru üzerinden değerlendirin: söz konusu bozulmadan siz mi sorumlusunuz ve talep edilen onarım bedeli uygun mu? Hollanda Medeni Kanunu’nun 7:218. maddesinin 1. fıkrası, kiracıya yüklenebilen bir ifa eksikliğinden doğan zararla ilgilidir. 2. fıkra, kiracının aleyhine bir karine içerir (tüm zararın bu şekilde meydana geldiği varsayılır), ancak iki istisna vardır: yangın hasarı ve bina niteliğindeki bir taşınmazda dış cephedeki hasar. Dolayısıyla dış cephe boyası bu karinenin kapsamı dışında kalır.

Hollanda Medeni Kanunu’nun 7:224. maddesinin 2. fıkrasındaki teslim kuralı, depozito tartışmalarında çoğu zaman belirleyicidir ve iki durumu birbirinden ayırır. Kira başlangıcında kiralananın bir tutanağı (giriş tespit tutanağı veya muayene raporu) düzenlendiyse, konutu aynı durumda teslim etmeniz gerekir; izin verilen değişiklikler ve eklemeler ile eskime nedeniyle yok olan veya hasar gören şeyler hariç. Bu istisna, yıpranma ve eskimeye ilişkin savunmanızın yasal dayanağıdır. Hiçbir tutanak düzenlenmediyse, aksi kanıtlanmadıkça kiralananı kira sonunda bulunduğu durumda teslim almış olduğunuz varsayılır. Giriş tutanağı yoksa ispat riski kiraya verendedir; giriş tutanağı varsa bu durum tersine döner. Bu nedenle ilk iş olarak giriş tespit tutanağını bulun.

Bir fotoğraf, kimin sorumlu olduğunu kendiliğinden göstermez. Örneğin küf; bir su sızıntısıyla, yapısal bir kusurla veya konutun kullanım biçimiyle bağlantılı olabilir. Bu yüzden yalnızca bir lekenin rengine veya büyüklüğüne bakarak sonuç çıkarmayın. Daha önce yaptığınız bakım bildirimleri ve kiraya verenin bunlara verdiği yanıtlar, özellikle bu konuda önemli birer delil olabilir.

Giriş raporu ve çıkış muayenesi

İyi hazırlanmış bir giriş tutanağı, başlangıçta neyi kabul ettiğinizi açıkça gösterir. Bunu çıkış raporuyla ve kendi fotoğraflarınızla karşılaştırın. Aynı hasar anahtar tesliminde zaten bildirilmişse, o somut mesaja atıfta bulunun. Konutun o zaman da kusursuz olmadığını söylemek tek başına daha az ikna edicidir.

Giriş tutanağı yoksa, Hollanda Medeni Kanunu’nun 7:224. maddesinin 2. fıkrası önemli bir ispat karinesi içerir: aksi kanıtlanmadıkça konutun, kira sonunda bulunduğu durumda teslim alındığı kabul edilir. Kiraya veren bunun aksini kanıtlayabilir. Dolayısıyla bir raporun bulunmaması, her kesintinin kendiliğinden düşeceği anlamına gelmez. Ayrıca 1 Ağustos 2003’ten önce yapılmış kira sözleşmeleri için geçiş hükümleri uygulanır.

Çıkış muayenesinde, konuşulan noktaların eksiksiz ve doğru biçimde kayda geçirilmesini sağlayın. Bir raporu teslim aldığınızı imzalamak, sorumluluğu ve masrafları kabul etmekten farklı bir şeydir. Bir kopya isteyin ve yanlışlıkları hemen yazılı olarak düzeltin. Genel değerlendirme kuralları için kiraya verenin depozitoyu ne zaman kesebileceği konusundaki yazımızı da okuyun.

Önce kendiniz temizlik veya onarım yapma hakkınız var mı?

Bir ön muayene, kiraya verene göre neyin eksik olduğunu ancak taşındıktan sonra öğrenmenizi önleyebilir. Kiranın son gününden epey önce ortak bir kontrol ve onarılacak noktaların somut bir listesini isteyin. Sizin hâlâ neler yapabileceğinizi ve kiraya verenin ne zaman yeniden kontrole geleceğini kayda geçirin.

Belirli bir tazminat talebi için temerrüt ihtarı ve onarım süresi gerekip gerekmediği, söz konusu yükümlülüğe ve koşullara bağlıdır. Temerrüde ilişkin kuralların istisnaları vardır. Bununla birlikte, onarım fırsatı tanınmamış olması, özellikle hangi masrafların makul olarak sizden talep edilebileceği sorusu bakımından önem taşıyabilir.

Kiraya veren, sizin kolayca kendiniz temizleyebileceğiniz bir durumda hemen pahalı bir şirket mi çağırdı? O halde bu masrafların neden tamamen size ait olması gerektiğine gerekçeli olarak itiraz edin. Kira sona erdikten sonra konuta yeniden girme konusunda sınırsız bir hak yoktur. Bu nedenle onarım konusunda önceden ve yazılı olarak anlaşın.

• Ön muayene talep edin: bitiş tarihinden birkaç hafta önce, böylece kendiniz harekete geçmek için hâlâ zamanınız olur.
• Onarılması gereken her noktayı tek tek kayda geçirtin ve aynı noktaların tarihli fotoğraflarını kendiniz de çekin.
• Onarımı kendiniz yapıp yapamayacağınızı ve hangi tarihe kadar yapabileceğinizi yazılı olarak sorun ve alınan yanıtı e-postayla teyit edin.
• Onarımı kendiniz yaparsanız, fişleri ve sonucun fotoğraflarını saklayın.
• Kiraya veren reddederse, gerekçesini sorun ve bunu yazılı olarak teyit ettirin: bu, ileride kesilen tutarın makul olup olmadığı sorusunda önem taşır.
• Bir kesinti yapılırsa, ayrıntılı bir teklif veya fatura isteyin: fiilen yapılan işler ve harcanan saat sayısı belirtilmiş olsun. Döküm içermeyen yuvarlak bir tutarı gerekçelendirmek zordur.

İki soruyu birbirinden ayırın: bozulma için sizin sorumluluğunuz ve talep edilen tutarın uygun olup olmadığı. Hasarı kabul etseniz bile tutara itiraz edebilirsiniz; örneğin zaten on iki yıllık olan bir şey için eskinin yerine yeni hesabı uygulandığı gerekçesiyle.

Hangi faturaları ve dökümleri talep edebilirsiniz?

Yalnızca toplam tutarı değil, eksiksiz hesap dökümünü isteyin. Temizlikte; hangi odaların, hangi tarihte temizlendiğini, kaç saat harcandığını ve hangi saat ücretinin uygulandığını görebilmek istersiniz. Boya işinde ise boyanan yüzeyler, hazırlık çalışmaları, malzemeler ve işçilik masrafları önemlidir.

Fatura önemli bir delildir; ancak tek başına sizin sorumlu olduğunuzu veya tüm işlerin gerekli olduğunu kanıtlamaz. Bir teklif genellikle öngörülen bir fiyatı gösterir ve masrafların fiilen yapıldığını doğrudan kanıtlamaz. İşleri kiraya verenin kendisi yaptıysa, neyin yapıldığına ve masrafların nasıl hesaplandığına dair somut bir açıklama da isteyin.

Yetersiz gerekçelendirilmiş bir kesinti ile olası ayrı bir tazminat talebini birbirinden ayırın. Kiraya verenin hiçbir koşulda zarar talep edemeyeceğini ileri sürmeden de mahsuba itiraz edebilirsiniz. Bu özen, esasa ilişkin sağlam bir yanıtın gereksiz yere katı bir hâl almasını önler.

Depozitonun kalan kısmı hangi süre içinde iade edilmelidir?

Geçerli bir kesinti söz konusu değilse, temel kural kira sözleşmesinin sona ermesinden itibaren on dört gün içinde iadedir. Kanunda öngörülen mahsup hâllerinde, kalan tutar için otuz günlük bir süre geçerlidir. Kiraya veren, işlerinin yoğun olması veya bir sonraki kiracının henüz bir şey bildirmemiş olması nedeniyle kendiliğinden birkaç ay ek süre kazanmaz.

Kiraya verenin de itiraz etmediği tutarın ödenmesini isteyin. Buna ek olarak temizlik veya boya masraflarına itiraz ediyorsanız, bunu ayrıca açıklayın. Kısmi bir ödeme, bu kalemlere ilişkin tartışmayı sona erdirmek zorunda değildir. Kısmi bir iadeden sonra kalan tutarı ne zaman talep edebileceğinizi okuyun. Herhangi bir şeyi kabul etmeden önce, ödemeye bir sulh koşulu bağlanıp bağlanmadığını kontrol edin.

Gelecekte yapılması beklenen bir hizmet giderleri (servicekosten) hesaplaşması, halihazırda muaccel olmuş ve ödenmemiş hizmet giderleriyle kendiliğinden aynı şey değildir. Bir kesintinin hangi somut kaleme dayandığını açıklatın. Bu konuda daha fazla bilgiyi hizmet giderlerini kontrol etmek başlıklı yazımızda bulabilirsiniz. Genel iade süreci için depozitoyu geri almak için adım adım plan ve örnek mektup hazırladık.

Bir kesintiye beş adımda itiraz etmek

1. Depozito ödemesini, bitiş tarihini ve aldığınız iadeleri yan yana koyun. Hâlâ ne kadar tutarın açıkta kaldığını hesaplayın.
2. Her kesintiyi ayrı ayrı sıralayın ve bunu kabul mü ettiğinizi, itiraz mı ettiğinizi yoksa önce gerekçelendirilmesini mi istediğinizi belirtin.
3. Giriş fotoğrafları, muayene raporu, bakım bildirimleri ve teslim gününe ait fotoğraflar gibi delilleri ekleyin.
4. Kiraya verenden ödemeyi ve eksik belgeleri yazılı olarak talep edin. Gönderim ve teslim alındı kanıtlarını saklayın.
5. Ret devam ederse, bir ihtarnamenin, sulhun veya davanın uygun olup olmadığını değerlendirtin.

Yanıtınızı doğru kiraya verene gönderin. Bir yönetici onun adına yanıt verebilir, ancak kendiliğinden borçlu taraf hâline gelmez. Doğru taraf konusunda emin değilseniz, depozitoyu kiraya verenden veya emlakçıdan geri istemek konusundaki yazımızı okuyun. İlgili sözleşme hakkında hiçbir yanlış anlaşılma olmaması için konutun adresini, kira dönemini ve yöneticinin dosya numarasını belirtin.

İtiraz edilen temizlik veya boya masrafları için örnek mektup

Aşağıdaki metni, iade borcu muaccel olduğunda kullanın. Olayları ve somut bir ödeme tarihini doldurun. Daha önce bir sulh anlaşması yaptıysanız, önce onu değerlendirtin.

Bu metin, yanıtınız için bir başlangıç noktasıdır. Temerrüt, yasal faiz, tahsil masrafları veya zamanaşımını kesmek için ek ifadelere ihtiyaç olup olmadığı, somut talebinize göre değerlendirilmelidir.

Kiraya veren ödeme yapmazsa

Belediyenin şikâyet birimi, istenmeyen kiraya verme uygulamalarını inceleyebilir; ancak bir şikâyet, depozitonuzun kendiliğinden ödenmesiyle sonuçlanmaz. Depozitonun iadesine yönelik bağımsız bir alacak davası kural olarak sulh hukuk hâkiminin (kantonrechter) önüne gider. Kira Komisyonu (Huurcommissie) bu iade talebi hakkında karar vermez.

Sulh hukuk hâkimi önünde avukatla temsil zorunlu değildir. Bununla birlikte, hasarın tartışmalı olduğu veya delillerin karmaşık olduğu durumlarda hukuki yardım yararlı olabilir. Harç, icra memuru masrafları ve olası hukuki yardım masraflarını hesaba katın. Yargılama giderlerine hükmedilmesi, fiilen yaptığınız tüm masrafları kendiliğinden karşılamaz. Ayrıca Hollanda yargısının kira davalarına ilişkin bilgilerine de göz atın.

Arslan Advocaten, hesap dökümünüzü, kira sözleşmenizi ve delillerinizi inceleyebilir ve hangi adımın uygun olduğunu sizinle birlikte değerlendirebilir. Temizlik veya boya masraflarıyla ilgili uyuşmazlığınızı bize iletin ve kesilen tutarı ve kiraya verenin gösterdiği gerekçeyi belirtin.

Sıkça sorulan sorular

Kiraya veren standart temizlik ücreti talep edebilir mi?

Sabit bir tutar kendiliğinden borçlanılmış olmaz. Kiraya verenin geçerli bir dayanağı bulunmalı ve sizin durumunuzda masrafların neden size ait olduğunu açıklamalıdır. Depozitodan mahsup yapılırken ayrıca gerekçelendirmeye ilişkin yasal şartlar da geçerlidir.

Konutu profesyonel olarak temizletmek zorunda mıyım?

Bu, her kiracı için geçerli genel bir yasal yükümlülükten kaynaklanmaz. Geçerli sözleşme hükümleriniz ve konutun teslim edilmesi gereken durum önemlidir. Profesyonel temizliği zorunlu kılan bir hükmün, yorum ve tüketici hukuku açısından da değerlendirilmesi gerekebilir.

Rengi solmuş boya için depozitomdan kesinti yapılabilir mi?

Olağan eskimeden kaynaklanan renk solması kendiliğinden sizin hesabınıza yazılmaz. Ağır kirlenme veya size yüklenebilen bir hasar söz konusuysa durum farklı olabilir. Başlangıçtaki durum, boyanın yaşı ve renk solmasının nedeni incelenmelidir.

Giriş muayenesi yapılmadıysa ne olur?

Giriş tutanağı yoksa, kural olarak Hollanda Medeni Kanunu’nun 7:224. maddesinin 2. fıkrasındaki ispat karinesi uygulanır; bununla birlikte aksini kanıtlamak mümkündür. Bu nedenle kendiniz de fotoğraf ve mesaj toplayın. 1 Ağustos 2003’ten önce yapılmış kira sözleşmeleri için geçiş hükümleri uygulanabilir.

Depozitoyu kesmek için bir teklif yeterli midir?

Bir teklif genellikle yalnızca öngörülen işlerin ne kadara mal olacağını gösterir. Onarım masraflarının fiilen yapıldığını doğrudan kanıtlamaz. İşlerin yapıldığının kanıtını, ayrıntılı dökümü ve masrafların gerekçesini isteyin; ayrıca hasardan sizin sorumlu olup olmadığınızı da değerlendirin.

Kiraya veren bütün odaları masrafı bana ait olmak üzere yeniden boyatabilir mi?

Bunun gerekçelendirilmesi gerekir. Hasar tek bir bölümdeyse, neden daha kapsamlı bir onarımın gerektiği açıklanmalıdır. Eskime, bakım durumu ve yerel onarım imkânı, hükmedilebilecek tazminatın kapsamını sınırlayabilir.

Kiraya veren önce bana onarım fırsatı tanımak zorunda mı?

Bir ön muayene ve onarım fırsatı önemli olabilir. Temerrüt ihtarının gerekli olup olmadığı ve bunun yapılmamış olmasının ne anlama geldiği, söz konusu yükümlülüğe ve koşullara bağlıdır. Kira sona erdikten sonra konuta girme konusunda sınırsız bir hak yoktur.

Depozitonun yalnızca itiraz edilen kısmını geri isteyebilir miyim?

Evet. Talebinizi, itiraz ettiğiniz kalemlerle sınırlayabilirsiniz. Hangi masrafları kabul ettiğinizi, varsa, açıkça kayda geçirin ve tek bir kalem hakkındaki bir uzlaşmanın bütün talepleri kesin olarak sona erdiren bir anlaşma şeklinde kaleme alınmasını önleyin.

Arslan Advocaten küçük bir depozito alacağında yardımcı olabilir mi?

Durumunuzu bize iletebilirsiniz. Alacağın miktarı, deliller, masraf riski ve olası diğer hukuki yardım biçimleri, hangi yaklaşımın uygun olduğunu belirler. Somut işlerin maliyetini önceden sorun.

---

İlgili Hukuki Hizmetler

• Hakkında daha fazla bilgi Kira Hukuku
• Hakkında daha fazla bilgi Kişisel Yaralanma