Ev sahibi depozitonuzu geri ödemiyor

Ev sahibi depozitonuzu kira sözleşmesinin sona ermesinden itibaren on dört gün içinde geri ödemek zorundadır. Yalnızca kira borcu ya da sizin sorumlu olduğunuz bir hasar varsa mahsup yapabilir — bu durumda yazılı bildirim ve eksiksiz bir masraf dökümüyle birlikte otuz günlük bir süre geçerlidir. Bu bildirim yapılmazsa kesintinin hukuki hiçbir dayanağı yoktur.

Kendiniz mi hesaplamak istiyorsunuz? Depozito kontrolü ile azami depozitonuzu ve en geç geri ödeme tarihinizi bir dakikada görürsünüz; örnek bir mektup da ekli.

Şimdi neler yapabilirsiniz

1. Kira sözleşmenizi bulun ve depozito olarak hangi tutarın ödendiğini ve kiranın ne zaman sona erdiğini kontrol edin.
2. Konutun durumuna ilişkin kanıtları toplayın: başlangıçtaki denetim raporu, son rapor ve teslimde çektiğiniz kendi fotoğraflarınız.
3. Masraf dökümünü almadıysanız, ev sahibinden bunu yazılı olarak isteyin.
4. Tutarın tamamını geri talep ettiğiniz ve on dört günlük bir süre verdiğiniz taahhütlü bir mektup gönderin.
5. Ev sahibi yanıt vermezse ya da gerekçesiz tutarlar keserse, herhangi bir şeyi kabul etmeden önce durumu değerlendirtin.

Konu bazında şunlar hakkında daha fazla okuyabilirsiniz: temizlik veya boya masrafları hakkında anlaşmazlık, ev sahibi ile emlakçı birbirini işaret ettiğinde depozitoyu kimin geri ödemesi gerektiği ve kısmi bir geri ödemeden sonra depozitoya ilişkin bir uzlaşma önerisinin değerlendirilmesi. Söz konusu olan makbuzsuz nakit ödenmiş bir depozito ya da ortak kira sözleşmesinden ayrılan bir ev arkadaşı ise, ispat durumunuzu orada okuyabilirsiniz.

Depozito hangi süre içinde geri ödenmelidir?

Ev sahibinin mahsup edeceği bir şey yoksa, kira sözleşmesinin sona ermesinden itibaren on dört gün içinde. Bu, Medeni Kanun madde 7:261b/3’te düzenlenmiştir. Sizin sorumlu olduğunuz bir hasar varsa ya da kira, hizmet giderleri veya enerji performans ücretini ödemediyseniz, kalan tutarı otuz gün içinde geri ödeyebilir. Bu otuz gün dolayısıyla yalnızca mahsuptan sonra kalan kısım için geçerlidir — genel bir ek ay olarak değil.

Ev sahibi neleri kesebilir?

Yalnızca sizin sorumlu olduğunuz hasar için fiilen yapıldığı kanıtlanan onarım masraflarını ve gerçekten hâlâ borçlu olduğunuz tutarları. Olağan yıpranma buna dahil değildir. Teslimde kiralananı yeni hâliyle geri vermeniz gerekmez: yaşlanma nedeniyle aşınmış veya zarar görmüş olanlar dikkate alınmaz (Medeni Kanun madde 7:224/2). Rengi solmuş duvar kâğıdı, aşınmış bir yer muşambası veya tablolardan kalan küçük delikler kullanımdır, hasar değildir.

Ev sahibi kesintiyi gerekçelendirmek zorunda mı?

Evet. Mahsubu size yazılı olarak bildirmeli ve eksiksiz bir masraf dökümü vermelidir (Medeni Kanun madde 7:261b/4). "Daha temizlenmesi gerekiyordu" diyen bir mesaj masraf dökümü değildir. Noord-Holland Asliye Mahkemesi’ndeki bir davada kanton mahkemesi hâkimi, yazılı bildirimi ve eksiksiz masraf dökümünü mahsubun açık şartı olarak nitelendirdi (ECLI:NL:RBNHO:2024:12463).

Depozito aslında en fazla ne kadar olabilir?

En fazla net kiranın iki katı. Bu üst sınır Medeni Kanun madde 7:261b/2’de yer alır ve 1 Temmuz 2023’te yürürlüğe giren İyi Ev Sahipliği Kanunu (Wet goed verhuurderschap) ile getirilmiştir. Yani sık sık karıştırıldığı 2024 tarihli Uygun Kira Kanunu’ndan (Wet betaalbare huur) gelmez. Esas alınan net kiradır: hizmet giderleri ve varsa enerji performans ücreti hesaba katılmaz.

Başlangıç durumu neden bu kadar önemli?

Çünkü başlangıçtaki tespit, teslimin neye göre ölçüleceğini belirler. Bir tespit yapılmışsa, konutu izin verilen değişiklikler ve yaşlanma nedeniyle aşınanlar dışında o durumda geri vermeniz gerekir. Tespit yoksa, aksi kanıtlanmadıkça konutu kira sonunda bulunduğu durumda teslim almış sayılırsınız (Medeni Kanun madde 7:224/2). Bu karine sizin lehinize işler: bu durumda farklı olduğunu ev sahibi kanıtlamalıdır. Bunu somut bir hesaplaşmada nasıl kullanacağınız şu yazıda anlatılıyor: başlangıç denetimi veya teslim raporu olmadan kesilen depozito.

Açıklayıcı bir örnek. Bir kiracı üç yıl sonra bir daireyi teslim ediyor. Başlangıçta denetim raporu hazırlanmamış. Ev sahibi duvarların boyanması ve yer kaplamasının değiştirilmesi için depozitonun tamamını kesiyor. Kiracının taşındığı güne ait fotoğrafları var, ev sahibinin ise giriş gününe ait hiçbir şeyi yok. O zaman soru, konutu şimdi yenilemenin neye mal olacağı değil, ev sahibinin konutun durumunun kiracıya yüklenebilecek bir nedenle kötüleştiğini kanıtlayıp kanıtlayamayacağıdır. Bu, kuralı açıklamaya yönelik örnek bir durumdur; büromuzun bir davası değildir.

Peki ev sahibi hiç yanıt vermezse?

O zaman tutarı kanton mahkemesinde talep edersiniz. Kira davalarına kanton mahkemesi bakar; orada avukat tutmanız zorunlu değildir, ancak iyi hazırlanmış olmanız gerekir. Bunun için ilk adım, açık bir süre içeren taahhütlü bir temerrüt ihtarıdır. Çoğu zaman bir avukat mektubu yeterli olur, çünkü ev sahibi o zaman gerekçesinin incelemeye dayanmayacağını görür.

İşler ters gittiğinde

• İtiraz ettiğiniz kalemler bulunduğu hâlde son denetim raporunu onaylayarak imzalıyorsunuz. Bu durumda kayıtsız şartsız imzalamayın: neye katılmadığınızı yazın ya da yalnızca teslim aldığınızı belirterek imzalayın.
• Konuyu aylarca bekletiyorsunuz. Kanıtlar kaybolur: konut yeniden kiraya verilir, fotoğraflar kaybolur ve ev sahibi artık kimsenin kontrol edemeyeceği onarımlara atıfta bulunur.
• Bir an önce kurtulmak için kısmi bir ödemeyi kabul ediyorsunuz. Bu, daha sonra bağlı kalacağınız bir sulh anlaşması sonucunu doğurabilir; aslında hâlâ alacaklı olduğunuz kısım için de.

Kira bedelinden tahliyeye kadar kira hukuku hakkında daha fazla bilgiyi şu sayfamızda bulabilirsiniz: kira hukuku.

Durumunuzu bize iletin

Arayın: 070 450 0300 ya da belgelerinizi arslan.nl/contact üzerinden gönderin. İlk görüşme ücretsiz ve gizlidir. Altı ofisimiz var ve size Türkçe, Lehçe ve İngilizce olarak da yardımcı oluyoruz.

Şehrinizde kira hukuku. Depozitonuzun nerede takıldığı şehre göre — ve kiralama türüne göre — farklılık gösterir. Yerel açıklamayı ve doğrudan telefon numarasını okuyun: Amsterdam kira hukuku avukatı · Tilburg kira hukuku avukatı · Eindhoven kira hukuku avukatı. Tam genel bakış için sayfamıza bakın: kira hukuku.