Ortak kiralama ve bir kiracı ayrıldığında depozitonun düzenlenmesi

Bir konutu birlikte kiraladıysanız ve oturanlardan biri taşınırsa, bu kişi depozitonun kendisine düşen payını on dört gün içinde kiraya verenden otomatik olarak geri almaz. Önce kimin kiracı olduğu, kira sözleşmesinin herhangi biri için sona erip ermediği ve ödenen tutar hakkında hangi anlaşmaların geçerli olduğu tespit edilmelidir. Konuttan taşınmak ile sözleşmeden doğan kiracılık sıfatının sona ermesi birbirinden farklı iki olaydır.

Nederlands: Lees dit artikel in het Nederlands: Samen huren en de borg regelen als een huurder vertrekt

English: Read this article in English: Renting together and settling the deposit when a tenant leaves

Yazar: Ömür Arslan, Arslan Advocaten avukatı (sosyal güvenlik hukuku). Hollanda Barolar Birliği’nin uzmanlık alanları siciline kira hukuku ve sosyal güvenlik hukuku alanlarında kayıtlıdır. Son güncelleme: 17 Eylül 2026.

Bu durum, bir evi paylaşan öğrenciler, ayrılan partnerler ve sözleşmeyi birlikte imzalamış arkadaşlar için söz konusu olur. Doğru bir tasfiye, anahtar tesliminden daha fazlasını kapsar: sorumluluk, kontrol, oturanlar arasındaki ödeme ve nihai geri ödeme de bunun bir parçasıdır. Aşağıda hangi durumları birbirinden ayırmanız gerektiğini ve hangi anlaşmaları yazılı hâle getirmeniz gerektiğini okuyabilirsiniz. Açıklamalar Hollanda’daki konutlara ilişkindir.

Önce hukuken kimin kiracı olduğunu tespit edin

İşe sözleşmenin tamamı, varsa ekleri ve kiraya verenle sonradan yapılan yazışmalarla başlayın. Herkes kiracı olarak mı yazılmış, yoksa her oturanın bir oda için ayrı bir sözleşmesi mi var? Birisi yalnızca birlikte yaşayan partner mi? Asıl kiracıdan mı kiralıyorsunuz? Oturanların kendi aralarında kullandıkları adlandırma, hukuki durumlarını belirlemede her zaman belirleyici değildir.

Bunun yanı sıra depozitoyu kimin ödediğini de açıkça belirleyin. Banka dökümü tek bir oturanın adına olabilir, ancak ileride yapılacak geri ödemede birden fazla kişi birlikte alacaklı olabilir. Tersine, bir ebeveyn çocuğu adına ödeme yapmış olabilir; bu durumda ebeveyn kendiliğinden kiracı ya da depozito alacağının hak sahibi olmaz. Ödemenin hangi yoldan yapıldığı önemli bir delildir, ancak sorunun tam cevabı değildir.

Taşınmak yükümlülüklerinizi kendiliğinden sona erdirmez

Konutu terk eden, başka bir adrese kaydolan veya anahtarı bir ev arkadaşına veren kişi, bununla kira sözleşmesinden otomatik olarak kurtulmuş olmaz. Ortak kiralamada, sözleşmenin nasıl değiştirilebileceği veya bir kiracı açısından nasıl sona erdirilebileceği değerlendirilmelidir. Ortak fesih ve sorumluluğa ilişkin hükümlere de dikkat etmek gerekir.

Bu nedenle taşınmadan önce yazılı bir açıklık isteyin. Kimin kaldığını, kimin ayrıldığını, bunun hangi tarihten itibaren geçerli olduğunu ve kiranın nasıl devam edeceğini belirtin. Yalnızca bir ev arkadaşından alınan onay, kiraya vereni kendiliğinden bağlamaz. Bir yönetici onay veriyorsa, bu kişinin kiraya veren adına hareket etmeye yetkili olup olmadığı da açık olmalıdır.

Onayın yalnızca anahtarla ilgili olmasına izin vermeyin. Gelecekteki kira taksitlerine ve geçmişteki yükümlülüklerden doğan sorumluluğa ne olacağı açıkça anlaşılmalıdır. Örneğin kiraya veren belirli bir tarihten itibaren ayrılmayı kabul edebilir, ancak daha önce birikmiş bir kira borcu yine de devam eder. Bu da depozitonun hesaplaşmasını ve oturanlar arasındaki ilişkiyi etkileyebilir.

Hollanda Yüksek Mahkemesi ortak kiralama hakkında ne karar verdi

Kiraya verenin reddetmesi her durumda imkânların tükendiği anlamına gelmez. Hollanda Yüksek Mahkemesi (Hoge Raad) 24 Aralık 2021 tarihinde, Hollanda Medeni Kanunu’nun (BW) 7:267. maddesinin 7. fıkrasındaki ayrılık düzenlemesinin sözleşmeye dayalı ortak kiracılıkta kıyasen uygulanabileceğine karar vermiştir. Bu düzenlemeye dayanarak kira hakkının mahkeme tarafından birine verilmesi, kiraya verene karşı da hüküm doğurur. Bkz. ECLI:NL:HR:2021:1964.

Bu karar, her oturanın başka hiçbir adım atmadan her ortak kira sözleşmesinden tek başına çıkabileceği yönünde genel bir kural ortaya koymaz. Hangi hukuki yolun ve hangi koşulların geçerli olduğu değerlendirilmelidir. Bu karar, bir depozito tutarının ilgili kiracılar arasında nasıl paylaştırılacağını da otomatik olarak belirlemez. Bu mali tasfiye, ayrı anlaşmalar veya ayrı bir değerlendirme gerektirir.

Eşler, kayıtlı partnerler ve kanundan doğan bazı ortak kiracılar için ayrıca özel yasal düzenlemeler geçerlidir. Bu nedenle bir ilişki sona erdiğinde hem kiracılık sıfatını hem de mali tasfiyeyi inceletin. Konutu kimin kullanacağına dair bir anlaşma, kiraya verene karşı tüm yükümlülükleri ve taraflar arasındaki tüm alacakları henüz çözmüş olmaz.

Depozito ne zaman kiraya verende kalabilir

Depozito, kira ilişkisinden doğan yükümlülükler için bir teminat işlevi görür. Aynı ortak kira sözleşmesi konutta kalan kiracılarla devam ettirilirse, depozito bu ilişki içinde teminat işlevini sürdürebilir. Bu yüzden bir oturanın ayrılması, kiraya verenin eşit bir payı geri ödemesi ve daha az teminatla yetinmesi gerektiği anlamına otomatik olarak gelmez.

Ayrılan kiracının bir tutarı doğrudan kiraya verenden talep edip edemeyeceği; sözleşmeye, sona erme veya devam etme şekline ve varsa ek anlaşmalara bağlıdır. Hollanda Medeni Kanunu’nun 7:261b. maddesindeki on dört ve otuz günlük süreler bu ön soruyu cevaplamaz. Önce kira ilişkisinin hangi şekilde sona ermesiyle hangi geri ödeme yükümlülüğünün muaccel hâle geldiği açık olmalıdır.

Değişiklikten sonra kiraya verenin elinde hâlâ hangi depozito tutarının kaldığını, bunun hangi sözleşme için tutulduğunu ve nihai hesaplaşmanın kime yapılacağını yazılı olarak kayda geçirtin. Böylece ayrılan kiracının, yeni bir oturanın bu arada devraldığı aynı tutar üzerinde hâlâ hak sahibi olduğunu düşünmesinin önüne geçilir.

Kendi aranızda hesaplaşmak pratik olabilir

Olası bir anlaşma şudur: toplam depozito kiraya verende kalırken, konutta kalan veya yeni katılan kiracılar ayrılan kiracıya ödeme yapar. Bu, oturanlar arasındaki mali bir düzenlemedir. Hangi alacağın devralındığını veya karşılandığını ve kiraya verenle ilişkinin ne şekilde devam ettiğini tam olarak kayda geçirin. Yalnızca “depozito” kelimesini içeren bir ödeme talebi yeterince açık değildir.

Kurgusal örnek: üç kiracının her biri toplam € 1.800 tutarındaki ortak depozito için € 600 ödemiştir. Kiracılardan biri ayrılır ve kiraya verenin onayıyla yerine başka biri gelir. Taraflar, yeni kiracının ayrılan kiracıya € 600 ödemesini ve kiraya verendeki depozitonun değişmeden kalmasını kararlaştırabilir. Bunun için mevcut hasarlar, gelecekteki hesaplaşma ve değişen kiracılık sıfatı hakkında açık anlaşmalar gerekir.

Ödenecek tutarın her durumda ilk katkıya eşit olması gerekmez. Belki kiracılardan biri daha fazla ödemiştir, belki bir kısmı borçtur ya da oturanlar arasında somut bir tazminat alacağı vardır. Bu noktaları ayrı ayrı inceleyin. İleride doğabilecek olası hasarlar veya yıllar sonra yapılabilecek bir hesaplaşma için gerekçesiz olarak yuvarlak bir tutar kesmeyin.

Depozitonun iki kez tahsil edilmesini önleyin

Oturanlar değiştiğinde, yeni kiracının kiraya verene mi ödeme yaptığı yoksa ayrılan oturanın payını mı satın aldığı belirsiz hâle gelebilir. Ödeme yapmadan önce kiraya verenin elinde hâlihazırda tuttuğu toplam tutarı kontrol edin. Neden ek bir tutara ihtiyaç duyulduğunu ve bunun sözleşmeyle ve yasal üst sınırla nasıl uyuştuğunu sorun. Yeni bir oturanın gelmesi, mevcut depozito tutarlarını gözden kaçırmak için bir sebep değildir.

Konutlar için yasal üst sınır, diğerlerinin yanı sıra sözleşme tarihine bağlıdır ve çıplak kira üzerinden hesaplanır. Sözleşmede değişiklik yapıldığında, bunun bir devam mı yoksa yeni bir sözleşme mi olduğunu ve bunun sonuçlarını değerlendirtin. Ayrıca kiraya verene karşı depozito için geçerli üst sınır, oturanlar arasında yapılan bir ödemeyle otomatik olarak aynı değildir.

Ödeme belgelerini saklayın ve kiraya verenden güncel depozito tutarını onaylamasını isteyin. Kira ilişkisi nihai olarak sona erdiğinde ödemeyi kimin alabileceğini ve bu tutarın nasıl paylaştırılacağını kararlaştırın. Oturanlardan birine yapılan bir ödeme, bu kişi diğerleri adına hareket etmeye yetkili değilse, oturanlar arasındaki alacakları mutlaka çözmüş olmaz.

Değişiklik sırasında konutun durumunu kayda geçirin

Ara bir kontrol, eski ve yeni hasarları birbirinden ayırmaya yardımcı olur. Boşaltılan odanın ve ortak alanların fotoğraflarını birlikte çekin. Bilinen kusurları, daha önce yapılan bakım bildirimlerini ve varsa onarım anlaşmalarını not edin. Bunu kira sözleşmesinin başındaki teslim tutanağıyla karşılaştırın. İlgili kişilerin fiilen ne gördüklerini kayda geçirmelerini sağlayın.

Ortak sözleşme devam ediyorsa, ara kontrolü doğrudan kesin bir son teslim olarak nitelendirmeyin. Bir belge, kiraya verenin tüm taleplerini sona erdirmeden yalnızca oturanlar arasındaki ilişki için hazırlanmış olabilir. Bu nedenle belgenin amacını, tarihini ve kimlerin onay verdiğini belirtin. Kontrolde hazır bulunan bir yönetici, sonraki her türlü talepten otomatik olarak feragat etmiş olmaz.

Bireysel oda kiralamasında hem odaya hem de ortak kullanım alanlarına ilişkin kararlaştırılmış hak ve yükümlülüklere bakarsınız. Ortak bir mutfaktaki hasar, yalnızca evde bulunmuş olmasına dayanılarak tek bir kişiye yüklenemez. Genel dikkat noktaları için oda kiralama ve öğrenci konutlarında depozito hakkında daha fazla bilgi okuyabilirsiniz.

Müteselsil sorumluluk ve kiracılar arasındaki iç paylaşım

Ortak kira sözleşmelerinde çoğu zaman kiracıların müteselsilen sorumlu olduğu yazılıdır. Bu, kiraya verenin ortak bir borcun tamamı için kiracılardan yalnızca birine başvurabileceği anlamına gelebilir. Kiracıların kendi aralarında nihai olarak hangi payı üstlenecekleri ise ayrı bir sorudur. Bu iç paylaşım, yapılan anlaşmalara ve borcun dayanağına bağlıdır.

Örnek: iki kiracı, kiranın yarısını her birinin ödemesini kararlaştırmıştır. Bunlardan biri kiraya verene hiçbir ödeme yapmaz. Her birinin yarısını ödeyeceğine dair anlaşma, diğer kiracının sözleşme uyarınca daha yüksek bir tutar için sorumlu tutulmasını otomatik olarak engellemez. Ödeme yapıldıktan sonra diğer kiracıya karşı bir alacak doğabilir; ancak bu alacağın gerekçelendirilmesi ve muhtemelen ayrıca tahsil edilmesi gerekir.

Aynı ayrım depozitodan mahsup yapılırken de ortaya çıkabilir. Kiraya veren, ödenmesi gereken bir borcu ortak teminattan mahsup edebilir; ancak bu, oturanlardan hangisinin nihai yükü taşıması gerektiğine henüz karar vermez. Bu nedenle hem kiraya verenin hesap dökümünü hem de oturanlar arasındaki ödeme anlaşmalarını saklayın. Depozito ve kira borcu hakkındaki yazıyı da okuyun.

Kendi oda sözleşmeniz ayrı bir hesaplaşma gerektirir

Her oturanın kendi odası için bağımsız bir sözleşmesi varsa, bu sözleşmenin sona ermesi ayrıca incelenmelidir. Diğer oturanların kalması, sizin sözleşmenizin sona erme tarihini otomatik olarak ortadan kaldırmaz. Fesih bildirimini, konutun teslimini, anahtarları ve sizin sözleşmeniz için ödenen depozitoyu kontrol edin. Kiraya verenden sizin hesaplaşmanızı diğerlerinden ayrı tutmasını isteyin.

Kira ilişkiniz hukuken geçerli şekilde sona erdiğinde yasal geri ödeme kuralları uygulanır: kural olarak on dört gün, izin verilen bir mahsup varsa kalan tutar için otuz gün. Kiraya veren, yaptığı mahsubu masrafların eksiksiz bir dökümüyle birlikte yazılı olarak açıklamak zorundadır. Sonraki oturanlara veya gelecekteki onarımlara belirsiz bir şekilde atıf yapılması, kullanılabilir bir hesaplaşma değildir.

Kesintiler bakımından sorumluluk ve ispat önemini korur. Olağan yıpranma, kiracının verdiği hasarla aynı şey değildir. Ortak alanlar için belirli bir kalemin neden sizin hesabınıza yazılması gerektiğini sorun. Başka oturanların bulunması bir kesintiyi otomatik olarak hatalı kılmaz, ancak somut bir gerekçelendirmeyi daha da önemli hâle getirir.

Taşınmadan önce yazılı hâle getirmeniz gereken anlaşmalar

İyi bir düzenleme; isimleri, adresi, sözleşmeyi ve değişikliğin yürürlüğe gireceği tarihi içerir. Ardından kimin kiracı olarak kaldığını, kimin katıldığını ve kiraya verenin bu konuda neyi onayladığını açıklayın. Mali tasfiyeyi ayrı bölümler hâlinde düzenleyin. Böylece hangi anlaşmaların kiraya vereni ilgilendirdiği, hangilerinin yalnızca oturanlar arasında geçerli olduğu açıkça görülebilir.

• Kiraya verende kayıtlı depozito ve ilk ödemenin kanıtı.
• Oturanlar arasındaki ödeme, ödeme tarihi ve hesap sahibi.
• Mevcut hasarların ve borçların hangi yöntemle incelendiği.
• Ara kontrolün anlamı ve varsa onarım anlaşmaları.
• Sonraki depozito hesaplaşmasını kimin alacağı ve paylaşımın nasıl yapılacağı.
• Tarafların birbirlerini kesin olarak ibra edip etmedikleri, ne zaman ve hangi talepler için ibra ettikleri.

Hizmet giderleri (servicekosten), hasarlar veya kiracının sorumluluğu konusunda hâlâ belirsizlik varsa, her şeyin tasfiye edildiğini belirten geniş kapsamlı bir kapanış cümlesinden kaçının. Kesin bir tasfiye yararlı olabilir, ancak yalnızca neyden vazgeçtiğinizi anlıyorsanız. Yüksek tutarlar söz konusuysa veya bir anlaşmazlık varsa, imzalamadan önce metni inceletin.

Taşınma ve depozito hakkında örnek mesaj

Aşağıdaki mesaj açıklık talep etmektedir. Bu mesaj eksiksiz bir sözleşme değildir ve kiracılık sıfatınızı tek başına sona erdirmez. Olguları doldurun ve mesajı kiraya verene ve ilgili ortak kiracılara gönderin.

Konu: [adres] için taşınma ve depozitoya ilişkin anlaşmalar

Sayın [isim],

[tarih] itibarıyla konuttan ayrılmak istiyorum. Mevcut sözleşmeye göre [isimler] kiracıdır. Kiracılık sıfatımın hangi şekilde sona erebileceğini ve kiranın [isimler] tarafından hangi koşullarla devam ettirileceğini teyit edebilir misiniz?

Kayıtlarımıza göre elinizde depozito olarak € [tutar] bulunmaktadır. Bu depozito tutarını teyit etmenizi ve değişiklik sırasındaki tasfiyeye ilişkin önerinizi almak isterim. Kendi aramızda € [tutar] tutarında bir ödemeyi görüşüyoruz, ancak bu konuda henüz kesin bir anlaşmaya varılmamıştır.

Konutu [tarih] tarihinde birlikte kontrol etmeyi ve mevcut hasarları, onarım gerektiren noktaları ve ödenmemiş tutarları kayda geçirmeyi öneriyoruz. Değişiklikten sonra sonraki depozito hesaplaşmasında size karşı kimin hak sahibi olacağını da teyit edebilir misiniz?

Değişiklik gerçekleştirilmeden önce yazılı cevabınızı almak isterim.

Saygılarımla,

[İsim ve iletişim bilgileri]

Taşındıktan sonra da anlaşmaları saklayın

Taşındıktan sonra da sözleşmeyi, onaylanmış değişikliği, kontrol fotoğraflarını ve ödeme belgelerini elinizin altında tutun. Sonraki bir hesaplaşmanın hangi posta adresine veya e-posta adresine gönderileceğini kararlaştırın. Kiracılık sıfatınız gerçekten sona erdiği ölçüde, adınızın gelecekteki ödeme yazışmalarından doğru şekilde çıkarılıp çıkarılmadığını kontrol edin. İdari bir değişiklik hukuki anlaşmanın yerini tutmaz, ancak yeni karışıklıkların önüne geçer.

Taraflar anlaşamazsa

Anlaşmazlığın neyle ilgili olduğunu açıkça belirleyin. Ayrılmanız mı reddediliyor, depozito ödemesi mi inkâr ediliyor, yoksa yalnızca oturanlar arasındaki paylaşım mı tartışmalı? Muhatap almanız gereken taraf ve izlenecek hukuki yol her soruya göre farklı olabilir. Bir ev arkadaşına karşı açılacak bir talep, kiraya verene karşı kira ilişkisinden doğan bir taleple otomatik olarak aynı değildir.

Bir ilişki sona erdiğinde başka mali anlaşmalar da gündeme gelebilir. Depozitonun denetlenemeyen bir toplam tutarın içinde kaybolmaması için bunları açıkça ayrı tutun. Katkıların, ödemelerin, kabul edilmiş mahsupların ve kalan farkların bir listesini hazırlayın. Sözleşmeleri, mesajları ve kontrol belgelerini ekleyin.

Arslan Advocaten kiracılık sıfatınızı ve depozitonun tasfiyesini değerlendirebilir. Kira sözleşmesinin tüm versiyonlarını ve oturanlarla ve kiraya verenle yapılan anlaşmaları gönderin. Masrafları ve davanın önemini önceden konuşun. Somut bir anlaşmazlık için depozito sorunlarında hukuki yardım talep edebilirsiniz.

Sıkça sorulan sorular

Taşınır taşınmaz depozitodaki payımı geri alır mıyım

Otomatik olarak hayır. Devam eden ortak bir sözleşmede, önce kiracılık sıfatınızın sona erip ermediği ve hangi geri ödeme anlaşmalarının geçerli olduğu açıklığa kavuşmalıdır. Diğer oturanların size ödeme yapması bir çözüm olabilir, ancak bunun özenle yazılı hâle getirilmesi gerekir.

Belediyedeki kaydımı sildirmek sözleşmeden çıkmak için yeterli mi

Hayır. Fiilen taşınmanız ve adres kaydınız, sözleşmeden doğan sıfatınızın sona ermesini tek başına belirlemez. Sözleşmeyi, verilen onayı ve varsa kanuni veya yargısal yolu inceleyin. Yürürlük tarihini ve sonuçlarını yazılı olarak kayda geçirtin.

Yeni bir ev arkadaşı depozitodaki payımı devralabilir mi

Bu bir anlaşmanın parçası olabilir; ancak buna kimin onay vermesi gerektiğini ve hukuken neyin devralındığını kontrol edin. Mevcut hasarları, kiraya verendeki depozito tutarını ve nihai hesaplaşmayı da düzenleyin. Yalnızca bir ödeme yapılması yeterli açıklık sağlamaz.

Depozitoyu annem ve babam ödediyse depozito kime iade edilir

Bu, yapılan anlaşmalara ve kiracılık sıfatına bağlıdır. Ebeveynlerin bir kiracı adına ödeme yapması, onları kiraya verene karşı otomatik olarak hak sahibi yapmaz. Ödeme talimatını saklayın ve geri ödeme konusunda kendi aranızdaki anlaşmaları yazılı hâle getirin.

Başka bir oturanın verdiği hasardan sorumlu tutulabilir miyim

Bu; sorumluluğa, sözleşmeye ve delillere bağlıdır. Kiraya verene karşı ortak sorumluluk, oturanlar arasındaki iç paylaşımdan ayrı tutulmalıdır. Hasarın neden size yüklendiğini ve gerekirse başka birine karşı hangi talep hakkınız olduğunu somut olarak inceletin.

On dört günlük süre, ortak kiracılardan biri ayrıldığında da geçerli mi

Geri ödeme süresi ancak hangi kira ilişkisinin sona erdiği ve bu nedenle hangi depozito alacağının muaccel hâle geldiği açıklığa kavuştuktan sonra uygulanabilir. Devam eden bir ortak kira ilişkisi içinde taşınmak, kira sözleşmesinin tamamının sona erdiği anlamına doğrudan gelmez.

Kaynaklar ve hukuki dayanak

• Hollanda Yüksek Mahkemesi’nin sözleşmeye dayalı ortak kiracılık hakkındaki 24 Aralık 2021 tarihli kararı.
• Hollanda Medeni Kanunu 7. Kitap: 224, 261b, 266 ve 267. maddeler.
• Hollanda Medeni Kanunu 6. Kitap: diğerlerinin yanı sıra müteselsil borçluluk ve borçlular arasındaki iç ilişkiye dair kurallar.
• Hollanda hükümetinin depozitonun üst sınırı ve geri ödenmesi hakkındaki bilgileri.
• Hollanda yargısının kira uyuşmazlıkları hakkındaki bilgileri.

---

İlgili Hukuki Hizmetler

• Hakkında daha fazla bilgi Kira Hukuku
• Hakkında daha fazla bilgi Kişisel Yaralanma
• Hakkında daha fazla bilgi İş Hukuku