Als de huur eindigt wegens dringend eigen gebruik terwijl de verhuurder de woning in werkelijkheid nooit duurzaam zelf wilde gebruiken, kan schadevergoeding mogelijk zijn. Artikel 7:276 BW bevat daarvoor een bijzondere regeling. Niet ieder gewijzigd plan achteraf bewijst dat de eerdere opzegging onterecht was: bedoeling, tijdlijn en bewijs staan centraal.
Bijgewerkt op 14 november 2026 · Woonruimte in Nederland
Wanneer kan artikel 7:276 BW worden gebruikt?
De regeling kan relevant zijn als de rechter de beëindiging op de bedoelde grond heeft toegewezen of als de huurder met de beëindiging heeft ingestemd. De kernvraag is of de wil tot duurzaam eigen gebruik in werkelijkheid aanwezig was. Een gewone teleurstelling over de uitkomst van de eerdere procedure is daarvoor niet genoeg.
De wet bevat ook een regeling voor de bijzondere verkoopgrond, maar dit artikel richt zich op eigen gebruik. Een vertrek na een geheel andere grondslag moet afzonderlijk worden beoordeeld. Bewaar daarom de opzeggingsbrief, de uitspraak en iedere beëindigingsovereenkomst.
Wat betekent de termijn van één jaar?
Als de woning niet binnen een jaar na het einde van de huur duurzaam door de verhuurder in gebruik is genomen, geldt volgens de wet een vermoeden dat de vereiste wil niet aanwezig was. De verhuurder mag tegenbewijs leveren. Het gaat dus niet om een automatische boete zodra een jaar is verstreken.
Een latere verandering kan een verklaring zijn, maar moet concreet worden onderzocht. Denk aan de vraag wanneer de wijziging ontstond, welke stukken die ondersteunen en of de oorspronkelijke plannen daarmee geloofwaardig blijven. Ook bij een eerdere doorverhuur of verkoop kunnen de feiten aanleiding geven om de zaak te laten beoordelen.
Welke schade kan u hebben geleden?
- Noodzakelijke verhuis- en inrichtingskosten.
- Aantoonbare extra woonlasten die causaal met het vertrek samenhangen.
- Andere concrete vermogensschade door het verlies van de woning.
- Redelijke kosten die juridisch voor vergoeding in aanmerking komen.
Niet ieder betaald bedrag kan zonder meer worden doorgeschoven. U moet de schade, het verband en eventuele besparingen inzichtelijk maken. Een eerder ontvangen vergoeding kan relevant zijn voor de berekening. Maak een overzicht met facturen, nieuwe huurafspraken en betaalbewijzen.
Hoe verzamelt u bruikbaar bewijs?
| Feit | Mogelijk document |
|---|---|
| Opgegeven reden voor vertrek | Opzeggingsbrief en processtukken |
| Einde van uw huur | Vonnis, overeenkomst en sleuteloverdracht |
| Werkelijk gebruik daarna | Openbare advertentie, gedateerde correspondentie en rechtmatig verkregen verklaringen |
| Uw schade | Facturen, betaalbewijzen en vergelijking van woonlasten |
Beperk onderzoek tot rechtmatig toegankelijke informatie. Betreed de woning niet zonder toestemming en benader bewoners niet onder een valse identiteit. Een enkele advertentie vraagt bovendien context: gaat deze werkelijk over dezelfde woning en dezelfde periode?
Let op de vervaltermijn
Artikel 7:276 BW bepaalt dat de vordering op grond van dit artikel vijf jaar na het einde van de huur vervalt. Een vervaltermijn is niet hetzelfde als een gewone verjaringstermijn. Ga er daarom niet van uit dat een standaard aansprakelijkstellingsbrief de termijn veiligstelt. Laat tijdig beoordelen welke proceshandeling nodig is.
De bewijspositie kan verslechteren als u lang wacht. Leg relevante openbare informatie vast met datum en bron. Vraag juridische beoordeling zodra u concrete aanwijzingen heeft; u hoeft niet zelf al een volledig sluitend dossier te hebben.
Kan dit al in de beëindigingsprocedure worden geregeld?
De rechter kan bij toewijzing op de bedoelde grond een bedrag bepalen voor het geval later blijkt dat de wil tot duurzaam eigen gebruik ontbrak. Ook verdere schadevergoeding kan volgens de wet aan de orde blijven. Bespreek dit tijdig als u nog procedeert.
Bij een vrijwillige regeling verdienen de omschrijving van het beoogde gebruik, bewijsafspraken en finale kwijting aandacht. Wat u tekent kan gevolgen hebben voor een latere claim. Laat de concrete afspraak beoordelen voordat u rechten prijsgeeft.
Veelgestelde vragen
Is opnieuw verhuren binnen een jaar altijd bewijs van misleiding?
Het kan een belangrijke aanwijzing zijn, maar de wettelijke voorwaarden en eventueel tegenbewijs moeten worden beoordeeld. Ook de oorspronkelijke bedoeling en latere gebeurtenissen tellen.
Heb ik rechten als ik vrijwillig vertrok?
Dat kan. Artikel 7:276 BW noemt ook instemming met beëindiging na opzegging op de bedoelde grond. De precieze afspraken en feiten zijn belangrijk.
Uw huurprocedure laten beoordelen
Heeft u een opzeggingsbrief, dagvaarding of ontruimingsdatum ontvangen? Leg uw situatie voor aan Arslan Advocaten. Vermeld direct uw rol, de eerstvolgende datum en welke stukken u heeft. We bespreken eerst of een toevoeging of rechtsbijstandsverzekering mogelijk is en maken afspraken over de kosten en de behandeling. Een bericht via het formulier schort een proces- of ontruimingstermijn niet op.
Verder lezen
- Voorwaarden voor dringend eigen gebruik
- Vertrekvergoeding en finale kwijting
- Een gerechtelijke huurprocedure
Juridische bronnen
- Burgerlijk Wetboek Boek 7: huur, opzegging en onderhuur
- Burgerlijk Wetboek Boek 6: tekortkoming, ontbinding en schade
