Een nieuwe eigenaar kan bij woonruimte niet zonder meer direct met succes opzeggen wegens dringend eigen gebruik. Artikel 7:274 lid 5 onder b BW koppelt een wachttijd van drie jaar aan de schriftelijke kennisgeving van de rechtsopvolging aan de huurder. De datum van de opzegging is daarbij belangrijk, niet alleen de gewenste vertrekdatum.
Bijgewerkt op 14 november 2026 · Woonruimte in Nederland
Waarom is de overdrachtsdatum niet het enige dat telt?
De wet kijkt naar het moment waarop de rechtsopvolging schriftelijk aan de huurder is meegedeeld. Verzamel daarom naast informatie over de verkoop ook de brief of e-mail waarin de nieuwe verhuurder aan u is bekendgemaakt. Bewaar enveloppen en ontvangstgegevens als de datum wordt betwist.
De eigenaar kan stellen dat een eerdere mededeling de termijn al heeft gestart. Bekijk dan wat daarin precies stond en of die mededeling de rechtsopvolging voldoende duidelijk maakte. Een algemeen verkoopbericht is niet zonder meer hetzelfde als een schriftelijke kennisgeving van een al plaatsgevonden rechtsopvolging.
Telt de opzegdatum of de datum waarop u moet vertrekken?
De wettelijke tekst richt zich op een opzegging die binnen drie jaar na de kennisgeving is gedaan. Een opzegging die te vroeg wordt uitgebracht, wordt daarom niet vanzelf bruikbaar doordat daarin een veel latere einddatum staat. Laat beide data en de ontvangst van de verklaring controleren.
| Document | Waarom bewaren? |
|---|---|
| Bericht over de nieuwe verhuurder | Mogelijk startpunt van de wachttijd |
| Opzeggingsbrief en ontvangstbewijs | Beoordeling of de opzegging binnen de termijn is gedaan |
| Huurovereenkomst en eerdere correspondentie | Identiteit van partijen en eventuele bijzondere afspraken |
Betekent drie jaar wachten dat de huur daarna eindigt?
Nee. Na de wachttijd blijven de overige voorwaarden voor dringend eigen gebruik gelden. De verhuurder moet zijn behoefte aannemelijk maken, de belangen moeten voldoende zwaar wegen en in de gewone situatie moet blijken dat andere passende woonruimte kan worden verkregen. Een verstreken wachttijd vervangt deze toets niet.
Ook blijven de vormvereisten en de gewone opzegtermijn relevant. U heeft dus mogelijk meerdere zelfstandige verweren. Een procedure kan niet uitsluitend worden beoordeeld met een rekensom vanaf de koopdatum.
De bescherming geldt voor deze grond, niet voor ieder huurconflict
De wachttijd maakt een huurder niet vrij van betalings- en gebruiksverplichtingen. Een verhuurder kan bijvoorbeeld een vordering wegens ernstige huurachterstand of verboden onderhuur instellen zonder dat die vordering automatisch aan dezelfde wachttijd is gebonden. Daarbij gelden wel de eigen voorwaarden voor ontbinding en ontruiming.
Is sprake van een andere vorm van rechtsopvolging, een gewijzigde vennootschapsstructuur of een bijzondere huurconstructie, dan moet eerst worden vastgesteld of en hoe de regel geldt. Gebruik het begrip nieuwe eigenaar niet als vervanging van die juridische beoordeling.
Voorbeeld: te vroeg opgezegd, later vertrek gevraagd
Stel dat de rechtsopvolging op 1 mei 2025 schriftelijk wordt meegedeeld en de verhuurder in december 2027 opzegt wegens eigen gebruik tegen een datum in 2028. Dan moet worden onderzocht of de opzegging binnen de wettelijke wachttijd is gedaan. Dat de verhuurder een vertrekdatum na 1 mei 2028 noemt, is op zichzelf geen afdoende antwoord. Dit voorbeeld illustreert het verschil tussen beide data.
Reageer schriftelijk dat u niet instemt als u de opzegging bestrijdt, betaal de lopende huur en laat een ontvangen dagvaarding apart beoordelen. Een discussie met de verhuurder over de wachttijd vervangt het verweer bij de rechtbank niet.
Veelgestelde vragen
Gaat koop boven huurbescherming?
In beginsel gaan de relevante verhuurdersrechten en -verplichtingen bij verkoop over op de nieuwe eigenaar. Verkoop beëindigt de huur niet automatisch.
Kan de nieuwe eigenaar wel een regeling voorstellen?
Ja, partijen kunnen een vrijwillige regeling bespreken. Laat daarin onder meer de vertrekdatum, vergoeding, borg en gevolgen voor eventuele onderhuurders beoordelen.
Uw huurprocedure laten beoordelen
Heeft u een opzeggingsbrief, dagvaarding of ontruimingsdatum ontvangen? Leg uw situatie voor aan Arslan Advocaten. Vermeld direct uw rol, de eerstvolgende datum en welke stukken u heeft. We bespreken eerst of een toevoeging of rechtsbijstandsverzekering mogelijk is en maken afspraken over de kosten en de behandeling. Een bericht via het formulier schort een proces- of ontruimingstermijn niet op.
Verder lezen
Bekijk ook het stappenplan voor een gerechtelijke huurprocedure: van dagvaarding en verweer tot uitspraak en uitvoering.
