• Kosteloos en vrijblijvend eerste gesprek
  • Altijd persoonlijke begeleiding
Grootste sociale advocatenkantoor met 28 advocatenGrootste sociale advocatenkantoor — 28 advocaten
Drag & Drop Files, Choose Files to Upload Je kunt tot 5 bestanden uploaden.

Kies een vestiging

Wij gebruiken uw gegevens alleen om contact met u op te nemen over uw vraag. Lees hoe wij daarmee omgaan in onze privacyverklaring.

Snel hulp nodig?

In het kort

Uw verhuurder moet gebreken herstellen als u daarom vraagt, tenzij herstel onmogelijk of onredelijk duur is (artikel 7:206 BW). Meld het gebrek schriftelijk en geef een redelijke termijn. Herstelt de verhuurder niet, dan kunt u huurverlaging vragen. Bij sociale huur en middenhuur doet u dat bij voorkeur binnen zes maanden na uw melding (artikel 7:257 BW).

Geschreven door Ömür Arslan, advocaat. Juridisch getoetst op 12 oktober 2026. Laatst bijgewerkt: 12 oktober 2026.

Download als Word (.docx)Download als pdf

Wanneer gebruikt u deze brief?

  • Er is lekkage, schimmel, vocht, ernstige tocht of ongedierte door een bouwkundige oorzaak, en u heeft dit niet zelf veroorzaakt.
  • De verwarming, het warme water, de afvoer of de elektra werkt niet goed, ook niet nadat u de cv heeft ontlucht, bijgevuld of opnieuw opgestart.
  • U heeft het gebrek al mondeling of telefonisch gemeld en er gebeurt niets.

Wanneer gebruikt u deze brief niet?

  • Het gaat om een kleine herstelling die voor rekening van de huurder komt, zoals een lamp, een kraanleertje, het bijvullen van de cv of het ontstoppen van een afvoer die u kunt bereiken (artikel 7:217 BW en het Besluit kleine herstellingen).
  • De schade is door uzelf, uw huisgenoten of uw bezoek veroorzaakt.
  • Er is direct gevaar, zoals een gaslek of losliggende elektra. Bel dan meteen de verhuurder en bij acuut gevaar 112.

Let op de termijn

Geef de verhuurder een redelijke termijn om te herstellen. Zes weken is gebruikelijk. Bij een spoedeisend gebrek, zoals een actieve lekkage of geen verwarming in de winter, mag u een kortere termijn noemen.

Bij sociale huur en middenhuur kunt u bij ernstige gebreken naar de Huurcommissie als de verhuurder het gebrek niet binnen zes weken na uw melding heeft verholpen. Dien uw verzoek in binnen zes maanden na uw melding. Krijgt u gelijk, dan gaat de huurverlaging in op de eerste dag van de maand na uw melding. Een later verzoek kan nog, maar dan gaat de huurverlaging niet verder terug dan zes maanden vóór uw verzoek. Middenhuur betekent hier: een huurcontract van 1 juli 2024 of later met een aanvangshuur binnen de middenhuurgrenzen.

In de vrije sector vraagt u huurverlaging aan de kantonrechter (artikel 7:207 BW). Naar de Huurcommissie kunt u alleen als u dat met uw verhuurder heeft afgesproken. U krijgt dan een advies, geen bindende uitspraak.

Betaal niet op eigen gezag minder huur: daarmee kunt u een huurachterstand veroorzaken. Alleen als de verhuurder na het verstrijken van uw termijn in verzuim is en u het gebrek zelf heeft laten herstellen, mag u de redelijke kosten met de huur verrekenen (artikel 7:206 lid 3 BW). Laat u daarover eerst adviseren. Meer over de procedure leest u in huurverlaging bij gebreken en op onze pagina over huurrecht.

[Uw naam]
[Uw adres]
[Postcode en woonplaats]

Aan: [naam verhuurder of beheerder]
[Adres]

[Plaats], [datum]

Per e-mail en aangetekend

Betreft: melding van gebreken en verzoek tot herstel, [adres huurwoning]

Geachte heer of mevrouw [naam],

Ik huur sinds [datum] de woning aan [adres]. Hierbij meld ik u de volgende gebreken:

  1. [Omschrijving van het gebrek, sinds wanneer, en wat de gevolgen zijn.]
  2. [Eventueel tweede gebrek.]

Foto’s stuur ik als bijlage mee. [Alleen opnemen als dit zo is:] Ik heb deze gebreken eerder aan u gemeld op [datum] via [telefoon, e-mail of huurdersportaal].

De gebreken zijn niet door mij veroorzaakt en zijn geen kleine herstellingen die voor mijn rekening komen. U bent verplicht ze te herstellen (artikel 7:206 BW). Deze brief geldt als melding van de gebreken. Een huurverlaging kan worden gevorderd vanaf de dag van deze melding (artikel 7:207 lid 1 BW).

Ik verzoek u binnen zeven dagen een afspraak met mij te maken. Ik sommeer u de gebreken uiterlijk binnen [zes weken, of korter bij spoed] na de datum van deze brief te herstellen.

Herstelt u de gebreken niet binnen deze termijn, dan behoud ik mij het recht voor om huurverlaging te vragen bij de Huurcommissie of de kantonrechter (artikel 7:207 BW), de gebreken voor uw rekening te laten herstellen (artikel 7:206 lid 3 BW) en vergoeding van mijn schade te vorderen (artikel 7:208 BW).

Voor een afspraak ben ik bereikbaar op [telefoonnummer] en [e-mailadres].

Met vriendelijke groet,

[Uw naam en handtekening]

Bijlage: foto’s van de gebreken

Zo verstuurt u de brief

  1. Vervang alle tekst tussen rechte haken door uw eigen gegevens en verwijder de haken.
  2. Verstuur de brief per e-mail én aangetekend met ontvangstbevestiging. Bewaar het verzendbewijs.
  3. Zet de termijn uit de brief in uw agenda.
  4. Bewaar een kopie van de brief en van alle bijlagen.
  5. Krijgt u geen reactie of een afwijzing? Wacht dan niet af. Neem contact op vóórdat een wettelijke termijn verloopt.

Laat ons kosteloos meekijken

Twijfelt u of deze brief bij uw situatie past? Stuur ons uw concept en de stukken. Een jurist van Arslan Advocaten kijkt kosteloos mee en laat u weten of de brief zo kan worden verstuurd.

Stuur uw concept opBel 070 450 0300

Of bekijk de andere gratis voorbeeldbrieven.

Veelgestelde vragen

Mag ik minder huur betalen zolang het gebrek er is?

Niet op eigen gezag. Vraag huurverlaging aan de Huurcommissie of de kantonrechter. Wie zelf minder betaalt, loopt het risico op een huurachterstand en een ontruimingsprocedure. Een uitzondering is herstel dat u zelf heeft laten uitvoeren nadat de verhuurder in verzuim was: de redelijke kosten mag u met de huur verrekenen. Laat dat eerst beoordelen.

Wat als mijn verhuurder niet reageert?

Bij sociale huur en middenhuur kunt u bij ernstige gebreken zes weken na uw melding naar de Huurcommissie. Die kan de huur tijdelijk verlagen, maar kan de verhuurder niet dwingen te herstellen. Dat kan de kantonrechter wel. In de vrije sector gaat u naar de kantonrechter. Bewaar uw melding en het verzendbewijs. Zie ook achterstallig onderhoud in uw huurwoning.

Welke reparaties moet ik zelf doen?

Kleine herstellingen die weinig kosten en die u zelf eenvoudig kunt uitvoeren, zoals een kraanleertje vervangen, de cv ontluchten of bijvullen en een bereikbare afvoer ontstoppen. Het Besluit kleine herstellingen bevat een lijst met voorbeelden. Zijn ze nodig geworden doordat de verhuurder een gebrek niet herstelde, dan komen ze toch voor zijn rekening.

Bronnen

Deze voorbeeldbrief is algemene informatie en geen juridisch advies over uw eigen zaak. Of de brief past, hangt af van uw situatie, uw contract en de termijnen die voor u gelden. Arslan Advocaten is niet aansprakelijk voor het gebruik van de brief zonder voorafgaand advies. Aan deze pagina kunnen geen rechten worden ontleend.