Kira borcu nedeniyle icra memuru ve kiracı olarak haklarınız

Kira borcu nedeniyle kapınıza bir icra memuru (deurwaarder) gelmesi, evinizi otomatik olarak terk etmeniz gerektiği anlamına gelmez. Önce hangi belgeyi aldığınızın açık olması gerekir. Bir ödeme talebi, bir dava çağrı kâğıdı (dagvaarding) ve bir tahliye bildirimi farklı aşamalara aittir. Bu nedenle yanıt verme imkânları ve hiçbir şey yapmamanın sonuçları da büyük ölçüde farklılık gösterir. Bir tahsilat mektubu, tek başına evinizi zorla tahliye etme yetkisi vermez.

Nederlands: Lees dit artikel in het Nederlands: Deurwaarder bij huurachterstand en uw rechten als huurder

English: Read this article in English: Bailiff over rent arrears and your rights as a tenant

Yazar: Ömür Arslan, Arslan Advocaten avukatı. Hollanda Barolar Birliği’nin uzmanlık alanları siciline kira hukuku ve sosyal güvenlik hukuku alanlarında kayıtlıdır. Son güncelleme: 17 Eylül 2026.

Bu nedenle gönderen kişiyi, belgenin başlığını ve belgede geçen her tarihi bugün kontrol edin. Tüm sayfaları ve zarfı saklayın. Bir tahliye tarihi bildirildiyse, aynı gün hukuki yardım alın ve belediyenin borç danışmanlığı hizmetiyle iletişime geçin. Arslan Advocaten belgelerinizi inceleyebilir ve hangi adımların hâlâ mümkün olduğunu sizinle görüşebilir. Bu makale, Hollanda’daki konut kiralarıyla ilgilidir.

Davanızın hangi aşamada olduğunu belirleyin

Kira borcu olduğunda birden fazla mektup kısa aralıklarla gelebilir. İcra bürosunun adı, o anda hangi yetkinin kullanıldığını göstermez. Bir icra memuru, bir borcu mahkeme dışında da tahsil etmeye çalışabilir. Bu nedenle belgenin içeriğini okuyun ve bir mahkeme, dosya numarası, karar veya duruşma tarihi belirtilip belirtilmediğine bakın.

Bu belgeler birbirine karıştırılmamalıdır. Dava çağrı kâğıdı aldıktan sonra yalnızca kiraya verene e-posta gönderen kişi, genellikle mahkemeye henüz bir savunma sunmuş değildir. Karardan sonra ödeme yapan kişi de, bununla kendiliğinden tahliyenin iptal edileceğine dair bir anlaşma elde etmiş olmaz. Yanıtınızla ulaşmak istediğiniz sonucun her zaman yazılı olarak teyit edilmesini isteyin.

Kira borcunun doğru olup olmadığını kontrol edin

Ödenmesi gereken kirayı, alınan tüm ödemeleri ve bunların nasıl işlendiğini gösteren aylık bir döküm isteyin. Banka hesap dökümlerinizi bununla karşılaştırın. Uyuşmazlıklar çoğu zaman hatalı bir ödeme açıklaması, iade edilen bir otomatik ödeme, itiraz edilen bir kira artışı veya dökümde henüz yer almayan ödemelerle de ilgilidir. Toplam bakiye bu tür farkları iyi göstermez.

Kendi tablonuzu hazırlayın. Vade tarihini, ödenmesi gereken tutarı, ödeme tarihinizi ve size göre kalan tutarı yazın. İlgili ödeme belgelerini ekleyin ve somut hataları belirtin. Örneğin yalnızca bakiyenin yanlış olduğunu söylemek yerine, 4 Eylül tarihli € 850 tutarındaki ödemenin eksik olduğunu yazın. Hizmet giderleri (servicekosten) ile kiranın birbirinden açıkça ayrılıp ayrılmadığını da kontrol edin.

Bir ödemede açıklama önemlidir. Hollanda Medeni Kanunu’nun (BW) 6:43. maddesi, ödemelerin farklı borçlara mahsup edilmesini düzenler; BW 6:44. maddesi ise masraflar, faiz ve anapara ile ilgili kurallar içerir. Bir tutarın cari ay için ödendiğini belirtmek açıklık sağlar, ancak her hukuki mahsup sorununu çözmez. Anlaşmazlık halinde, alıcının ödemenizi fiilen nasıl işlediğini sorun.

Cari kirayı ciddiye almaya devam edin

Eski bir borç için yapılan bir ödeme planı ancak yeni aylık taksitler de ödenebilir kalırsa işe yarar. Bu nedenle önce cari kirayı ve zorunlu giderleri ödedikten sonra her ay gerçekten ne kadar ayırabileceğinizi hesaplayın. İki ay sonra başarısız olan yüksek bir teklif kalıcı bir çözüm sağlamaz. Gelirinizde, sosyal yardımınızda veya ödeneklerinizde meydana gelen değişiklikleri size yardım eden kişiye zamanında bildirin.

Varsayımsal örnek: € 1.700 kira borcunuz var ve ayda € 850 kira ödüyorsunuz. Cari kiraya ek olarak ayda € 100 geri ödeme yapabiliyorsunuz. € 400 tutarında bir teklif daha hızlı görünebilir, ancak bu yüzden bir sonraki kira taksiti ödenmezse borç yeniden büyür. Bunun yerine ödeme tarihlerini ve planın gözden geçirileceği bir zamanı içeren, gerçekçi bir teklifi gerekçelendirin.

Ciddi kusurlar konusunda da bir uyuşmazlık varsa, durumunuzu değerlendirtmeden ödemeyi durdurmayın. Ödemeyi askıya alma, kira indirimi ve takas farklı koşullara tabidir. Kendi başınıza yaptığınız bir kesinti, aynı kira borcu davasının konusu haline gelebilir. Bu konuda ayrıca kira borcu ve tahliye tehlikesi ile kiralık konuttaki ertelenmiş bakım hakkındaki açıklamalarımızı okuyun.

Kaçırılan bir mektup ve yanlış bir adres

Belgelerin teslim edildiğini ancak geç fark ederseniz, hemen kopyalarını isteyin ve dosyadan fiilen ne zaman haberdar olduğunuzu kayıt altına alın. Taşınma, tatil veya açılmamış bir zarfın hepsi aynı hukuki sonucu doğurmaz. Bir belge, size bizzat ulaşmamış olsa bile tebligat kurallarına göre geçerli olarak tebliğ edilmiş olabilir.

Bu nedenle icra memurunun düzenlediği tebligat belgesindeki (exploot) adresi, teslim şeklini ve beyanı kontrol edin. Bir karar söz konusuysa, ilgili süreleri bu belgelere dayanarak değerlendirtin. Yalnızca hafızanıza dayanarak kendiniz güvenli bir son tarih hesaplamaya çalışmayın. Özellikle tahliye tehlikesi varken kaybedilen her gün, hazırlık için kalan süreyi kısaltabilir.

Posta konusunda da pratik düzenlemeler yapın. Bir kayyum (bewindvoerder), borç danışmanı veya avukattan yardım alıyorsanız, gelen belgeleri iletin ve yanıtı kimin hazırlayacağını sorun. Her tarafın otomatik olarak bir kopya aldığını varsaymayın. Belgeleri ilettiğinize dair bir teyidi saklayın ve hangi tarihin takip edildiğini not edin. Böylece tüm hukuki adımları kendiniz bilmek zorunda kalmadan sürecin nasıl yürütüldüğünü takip edebilirsiniz.

Dil sorunu da hızlı ilgi gerektirir. Belgenin size açıklanmasını isteyin veya ilgili bölümleri tercüme ettirin, ancak bunun için yanıt tarihinin geçmesini beklemeyin. Tutarları, belirtilen mahkemeyi ve tarihleri şimdiden not edin ve orijinal belgenin tamamını da gönderin. Tek sayfalık bir özet, diğer sayfalardaki önemli talepleri veya talimatları atlayabilir.

Bir ödeme planı açıkça kayıt altına alınmalıdır

Kiraya verene veya temsilcisine bir ödeme planı önerebilirsiniz. Karşı taraf önerilen her planı kabul etmek zorunda değildir. Kiraya veren adına kimin onay vermeye yetkili olduğunu sorun ve yapılan anlaşmaları teyit ettirin. Yalnızca kendi teklifinize uygun bir ödeme yapmanız, karşı tarafın bu teklifi kabul ettiği anlamına gelmez.

Başlangıç bakiyesini, taksit tutarlarını, ödeme tarihlerini ve banka hesabını kayıt altına alın. Ayrıca cari kirayı, faizi, masrafları ve bir taksitin ödenmemesinin sonuçlarını görüşün. Özellikle, düzenli ödeme yaptığınız sürece bildirilen bir dava veya tahliyeye ne olacağını sorun. Kararın icrasına ilişkin bir anlaşma olmadan yalnızca geri ödeme konusunda yapılan bir anlaşma yetersiz koruma sağlayabilir.

Halihazırda bir dava çağrı kâğıdı varsa, davanın geri mi çekileceği, ertelenip ertelenmeyeceği veya devam mı edeceği de açık olmalıdır. Gerekirse bunu mahkemenin resmî iletişim bilgileri üzerinden kontrol edin. Katılımınızın veya yanıtınızın artık gerekli olmadığına dair güvenilir bir teyit alana kadar duruşma tarihini geçerli sayın. Daha ayrıntılı bilgiyi kira borcu için ödeme planı başlıklı yazımızda bulabilirsiniz.

Tahliye kararı olmadan icra memurunun yapabilecekleri

Bir icra memuru, mahkeme karar vermeden önce ihtarname gönderebilir ve dava çağrı kâğıdını tebliğ edebilir. Tebligat belgeyi resmî hale getirir, ancak belgede açıklanan talebin kabul edildiği anlamına gelmez. İleri sürülen borca ve talep edilen sonuçlara esas yönünden itiraz etme hakkınız vardır. Talep edilen bir tahliye, mahkemece kabul edilmiş bir tahliyeyle aynı şey değildir.

Zorla tahliye, bu amaca uygun bir icra edilebilir belge (executoriale titel) gerektirir. Kira borcu söz konusu olduğunda bu genellikle bir mahkeme kararıdır. Zorla tahliyeyi bir icra memuru gerçekleştirir; kiraya veren bir tahsilat mektubunu, kilitlerinizi kendisi değiştirmek için bir izin olarak kullanamaz. Ayrıca bkz. ev sahibi kilitleri değiştiriyor.

Haciz için ayrı kurallar geçerlidir. Örneğin mahkemenin izin vermesini gerektiren ve kesin bir karardan önce gelebilen ihtiyati haciz (conservatoir beslag) de vardır. Bu nedenle bir icra memurunun karardan önce hiçbir şey yapamayacağı yönündeki genel ifade fazla geniştir. Bildirilen her müdahalede hangi tedbirin kastedildiğini ve bunun hangi belgeye veya izne dayandığını sorun.

Kira borcu nedeniyle açılan davada dava çağrı kâğıdına yanıt vermek

Dava çağrı kâğıdında kiraya verenin ne talep ettiği ve bunun kendisine göre hangi olgulara dayandığı yer alır. Ödeme, fesih ve tahliye çoğu zaman birlikte talep edilir. Ekleri de okuyun ve ödemelerinizin, yanıtlarınızın ve varsa aldığınız yardımın bunlarda yer alıp almadığını kontrol edin. Eksik bilgileri kendiniz dikkate sunmanız gerekir.

Belirtilen tarih, duruşmaya katılmanız veya yazılı yanıt vermeniz gereken bir dosya takvimi tarihi (roldatum) olabilir. Bu her zaman kapsamlı bir sözlü duruşma değildir. Mahkemenin talimatlarına uyun. Sulh hukuk hâkimi (kantonrechter) önünde avukat tutmak zorunlu değildir, ancak evinizi kaybetme tehlikesi varsa zamanında alınacak hukuki destek, hem mali savunmanızı hem de konutunuzu koruma menfaatinizi iyi gerekçelendirmenize yardımcı olabilir.

Hâkim sözleşme ihlalini ve olayın koşullarını değerlendirir. Üç aylık kira borcu, otomatik olarak tahliyeye izin verildiği anlamına gelmez. Daha önceki ödeme sorunları, güncel borç, önerilen çözüm ve kişisel koşullar da rol oynayabilir. Tek başına bir söz, halihazırda düzenli olarak uygulandığı kanıtlanabilen bir ödeme planından farklı değerlendirilir. Kira borcu nedeniyle dava çağrı kâğıdı aldığınızda izlenecek adımlar başlıklı rehberimizi okuyun.

Belediye borç danışmanlığı ve erken uyarı

Borcu kendi başınıza çözemeyeceğiniz anlaşıldığı anda belediyeyle iletişime geçin. Erken uyarı (vroegsignalering), sorunlu borçların daha erken fark edilmesini amaçlar. Kiraya verenlerin kira borçlarını bildirmesi, Belediye Borç Danışmanlığı Yönetmeliği’nde (Besluit gemeentelijke schuldhulpverlening) yer alan koşullara tabidir. Bir dava sürecinde hangi adımların atıldığını ve hangi yardımın önerildiğini inceleyin.

Bir bildirimin yapılmamış olması, kira borcunun ortadan kalktığı veya tahliye talebinin her zaman reddedileceği anlamına gelmez. Olayın koşulları ve hâkimin değerlendirmesi önemini korur. Davetleri, görüşme notlarını, başvuruları ve yanıtları saklayın. Bunlarla yardım aradığınızı ve yeni borç birikmesini önlemek için hangi somut önlemlerin alındığını gösterebilirsiniz.

Zorla konut tahliyesi de dahil olmak üzere tehdit edici bir durumda, belediye borç danışmanlığı kapsamındaki ilk görüşme için daha kısa bir yasal süre geçerlidir. Bu nedenle bildirilen tahliye tarihini açıkça belirtin. Tahliye bildirimini, belediyenin bu amaçla belirlediği kanal üzerinden gönderin. Yardım başvurusu tahliyeyi otomatik olarak durdurmaz; hukuki işlemler ile borç danışmanlığının bazen aynı anda yürütülmesi gerekir.

Bir karar veya tahliye tarihi farklı adımlar gerektirir

Bir karardan sonra öncelikle tam olarak neye hükmedildiği incelenmelidir. Kira sözleşmesi feshedildi mi? Hangi süre içinde evden çıkmanız gerekiyor? Karar ihtiyaten icra edilebilir (uitvoerbaar bij voorraad) mi? Duruşmaya katıldınız mı, yoksa karar gıyabınızda mı verildi? Bu soruların yanıtları, hangi sonraki adımların araştırılması gerektiğini belirler. Bu nedenle kararın tamamını ve tebligat belgesini saklayın.

Gıyabi karara itiraz (verzet) veya istinaf için süreler ve başlangıç anları birbirinin yerine geçmez. Yalnızca zarfı kendinizin açtığı güne dayanmayın. Ayrıca bir kanun yoluna başvurmak icrayı her zaman durdurmaz. İhtiyaten icra edilebilir olduğu açıklanan bir kararda, icranın durdurulmasının ayrıca değerlendirilmesi veya bir icra uyuşmazlığı davası gerekebilir.

Bazı borç durumlarında bir moratoryum araştırılabilir. Bu, koşullara bağlı geçici bir tedbirdir; borcun silinmesi değildir. Durumunuzun buna uygun olup olmadığını ve cari kirayı ödemeye devam etmek için neyin gerekli olduğunu değerlendirtin. Tahliye kararı aldınız ve tahliyede moratoryum başlıklı yazılarımızı okuyun.

İcra memuru devreye girdikten sonra ödeme yapmak

Ödeme durumunuzu iyileştirebilir, ancak etkisi hangi aşamada olduğunuza bağlıdır. Hâkim karar vermeden önce yapılan ödemeler değerlendirmenin bir parçası olabilir. Fesihten sonra ise borcu sonradan ödemeniz, kira sözleşmesini otomatik olarak yeniden canlandırmaz. Halihazırda doğmuş masraflar da ödenmesi gereken borç olarak kalabilir. Bu nedenle toplam ne kadar borç kaldığını ve ödemenin eviniz açısından somut olarak ne anlama geldiğini sorun.

Varsayımsal örnek: tahliye bildiriminde tahliye tarihi olarak cuma günü belirtilmiş. Siz birikmiş kirayı çarşamba günü ödüyorsunuz. Bu, kiraya verenin fesihten vazgeçtiğini veya icra memuruna verdiği talimatı geri çektiğini henüz kesinleştirmez. Derhal kiraya verenden veya yetkili temsilcisinden yazılı teyit ve icra memuruyla koordinasyon isteyin. Durum netleşmediği sürece acil yardım gerekli olmaya devam eder.

Ödeme belgelerini saklayın ve dosya numarasını belirterek iletin. Ödemenin alınıp işlenip işlenmediğini kontrol edin. Hangi haklardan vazgeçtiğinizi anlamadan yeni bir sözleşme sona erdirme anlaşması yapmayın. Karardan önceki değerlendirmeler hakkında daha fazla bilgiyi kira borcunu duruşmadan önce ödemek başlıklı yazımızda bulabilirsiniz.

İcra memuruna örnek mesaj

Hesap dökümünü kontrol etmek istiyorsanız, bir ödeme talebi aldığınızda aşağıdaki metni kullanın. Dava çağrı kâğıdı söz konusuysa bu mesaj, mahkemeye sunulacak savunmanın yerini tutmaz. Bir tahliye bildirildiyse ayrıca hemen hukuki danışmanlık almanız gerekir.

Konu: [numara] numaralı dosya hakkında döküm talebi ve görüşme isteği

Sayın ilgili,

[Adres] adresindeki konutun kirası hakkında [tarih] tarihli mektubunuzu aldım. Kira, alınan ödemeler, faiz ve ayrı masraflara ilişkin aylık bir döküm talep ediyorum. Kayıtlarıma göre şu kalem eksik veya farklıdır: [somut fark]. İlgili ödeme belgelerini ekte sunuyorum.

Bir borç kalması halinde, hangi uygulanabilir çözümün mümkün olduğunu görüşmek istiyorum. Önerim, cari kiraya ek olarak [tutar ve ödeme tarihleri] şeklindedir. Müvekkilinizin bunu kabul edip etmediğini ve bunun olası dava adımları veya icra açısından ne anlama geldiğini bildirmenizi rica ederim.

Yapılan anlaşmaların yazılı olarak teyit edilmesini rica ederim. Bu mesajla, yukarıda gerekçeli olarak itiraz ettiğim hiçbir kalemi kabul etmiş olmuyorum.

Saygılarımla,

[Ad ve iletişim bilgileri]

Hukuki değerlendirmede hangi belgeler işe yarar

Kira sözleşmenizi ve genel koşullarını, tüm yazışmaları, aylık dökümü ve ilgili banka hesap dökümlerini gönderin. Bir dava varsa, dava çağrı kâğıdını, ekleri, önceki kararları ve tebligat belgelerini de ekleyin. Ödemeleri, anlaşmaları ve yardım istediğiniz tarihi gösteren kısa bir zaman çizelgesi hazırlayın. Bir tahliye tarihi varsa bunu mesajınızda hemen belirtin.

Arslan Advocaten hangi tutarlara itiraz edildiğini, hangi savunmanın mümkün olduğunu ve hangi adımların acil olduğunu değerlendirebilir. Masrafları ve adli yardım (gefinancierde rechtsbijstand) imkânı olup olmadığını önceden görüşün. Bu, diğerlerinin yanı sıra gelirinize, malvarlığınıza ve davanın niteliğine bağlıdır. Kira hukuku bölümümüz veya iletişim sayfamız üzerinden bizimle iletişime geçin.

Sıkça sorulan sorular

Bir icra memuru beni doğrudan evden çıkarabilir mi?

Bunun için yalnızca bir ödeme mektubu yeterli değildir. Zorla tahliye, uygun bir icra edilebilir belge ve icra kurallarına uyulmasını gerektirir. Aldığınız belgenin bir ihtar, dava çağrı kâğıdı, karar veya fiilî bir tahliye bildirimi olup olmadığını kontrol edin. Somut bir tahliye tarihi varsa durumun derhal değerlendirilmesi gerekir.

Tutar yanlışsa icra memurunun mektubundaki tutarı ödemem gerekir mi?

Kalemleri tek tek kontrol edin ve hatalara delille itiraz edin. Hatalı bir masraf kalemi, kiranın da ödenmeyeceği anlamına gelmez. Hangi tutarın tartışmasız olduğunu ve bir ödemenin nasıl mahsup edilmesi gerektiğini belirletin. Her zaman güncellenmiş bir döküm isteyin.

Üç aylık kira borcu otomatik olarak tahliye anlamına mı gelir?

Hayır. Hâkim, sözleşme ihlalini ve olayın koşullarını değerlendirir. Ancak yüksek veya tekrarlanan bir borç ağır basabilir. Ödemelerinizi, aldığınız yardımı ve uygulanabilir bir çözümü gerekçelendirin; yalnızca konutunuzu koruma menfaatinize atıfta bulunmak çoğu zaman yeterli değildir.

İcra memuru hakkında şikâyette bulunmak davayı durdurur mu?

Otomatik olarak durdurmaz. Davranış veya iletişimle ilgili bir şikâyet; savunmanın, kanun yolunun veya icranın durdurulması talebinin yerini tutmaz. Şikâyet incelenirken dava tarihlerini takip edin. Acil durumlarda hangi ayrı hukuki işlemin gerekli olduğunu görüşün.

Depozitomu borç için kullanabilir miyim?

Bunu tek taraflı olarak varsaymayın. Depozito bir teminattır, otomatik olarak peşin ödenmiş kira değildir. Takas imkânı alacaklara, bunların muaccel olup olmadığına ve yapılan anlaşmalara bağlıdır. Olası bir anlaşmayı yazılı olarak kayıt altına alın ve bu yüzden cari kiranın yeniden ödenmemesini önleyin.

Karardan sonra bir ödeme planı hâlâ işe yarar mı?

Yarayabilir, ancak planın tahliye ve kira ilişkisinin devamı açısından ne anlama geldiğini açıkça kayıt altına aldırın. Yalnızca bir geri ödeme takvimi sizi kararın icrasına karşı mutlaka korumaz. Onay veren kişinin yetkisini kontrol ettirin.

Kaynaklar ve hukuki dayanak

• Hollanda yargısının kira uyuşmazlıkları ve davalara ilişkin bilgileri.
• Hollanda Medeni Kanunu, 6. Kitap: 43, 44, 96 ve 265. maddeler.
• Hollanda Medeni Kanunu, 7. Kitap: 231. madde.
• Hollanda Hukuk Usulü Kanunu: diğerlerinin yanı sıra 143, 145, 430, 438 ve 556. maddeler.
• Belediye Borç Danışmanlığı Yönetmeliği: erken uyarı.
• Belediye Borç Danışmanlığı Kanunu: 4. madde.

---

İlgili Hukuki Hizmetler

• Hakkında daha fazla bilgi Kira Hukuku
• Hakkında daha fazla bilgi İş Hukuku