Ev sahibinizle sorun mu yaşıyorsunuz?
Ev sahibiniz sizi kendi başına evden çıkaramaz. Bunun için mahkeme kararı gerekir.
- Tahliye bildirimi aldınız mı? Sessiz kalmayın, bu sizin aleyhinize işler.
- Depozito iade edilmedi mi? Kural olarak iki hafta içinde hesaplanarak iade edilmelidir.
- Kira sözleşmenizi gönderin, ev sahibinin neyi yapıp yapamayacağını söyleyelim.
Bel 070 450 0300WhatsApp onsStuur uw stukken op
Het eerste gesprek is kosteloos en vertrouwelijk. Zes vestigingen in Nederland. Wij spreken ook Turks, Pools en Engels.
Hollanda kira hukukunun bir bölümü emredicidir: bu korumadan imzayla vazgeçemezsiniz; aksini söyleyen bir sözleşmeyi imzalasanız bile. Bu, başkalarının yanı sıra azami depozito, fesihte kira koruması ve aracılık ücreti yasağı için geçerlidir. Sözleşmenizin bu konuda söyledikleri o hâlde sonuçsuz kalır.
Bunun bilinmesi gereken en önemli şey olmasının nedeni
İş için Hollanda’ya gelen kişiye, arzın az ve aceleciliğin çok olduğu bir piyasada, her zaman kendi dili olmayan bir dilde sözleşme sunulur. “İmzaladım, öyleyse bu geçerlidir” düşüncesi akla yatkındır. Konut kira hukukunun büyük bölümü için bu düşünce yanlıştır. Kanun koyucu bu korumayı, tam da kiracıların pazarlık gücü zayıf olduğu için emredici kılmıştır.
Aşağıda, uygulamada para ve güvence bakımından en çok fark yaratan üç hüküm yer alıyor.
Emredici kural 1: azami depozito
Medeni Kanun madde 7:261b fıkra 2, depozitonun en fazla kira bedelinin iki katı olacağını düzenler; burada kastedilen madde 7:237 fıkra 2’deki çıplak kiradır. Madde 7:265 bunu emredici kılar: bu alt bölümün hükümlerinden sapılamaz. Sözleşmenizde üç veya dört ay yazıyorsa, bu anlaşma o ölçüde sonuçsuzdur ve fazlasını geri isteyebilirsiniz.
Aynı madde iadeyi de düzenler: kiranın sona ermesinden on dört gün sonra veya kanıtlanabilir masrafların mahsubu hâlinde otuz gün, o zaman da tam bir masraf dökümüyle (madde 7:261b fıkra 3 ve 4).
Emredici kural 2: fesihte kira koruması
Medeni Kanun madde 7:272 fıkra 1, feshedilen bir kira sözleşmesinin, mahkeme kesin karar verene kadar kendiliğinden yürürlükte kalacağını düzenler; meğerki feshi siz yapın veya sona erdirmeye yazılı rıza gösterin. Kiraya veren, fesihten sonraki altı hafta içinde yazılı bir rıza almamışsa konuyu ancak o zaman mahkemeye götürebilir (fıkra 2).
Bunu yaparken mahkeme yalnızca fesih bildiriminde belirtilen gerekçeleri tartabilir (madde 7:273 fıkra 1) ve talebi ancak madde 7:274 fıkra 1’deki sınırlı gerekçelerle kabul edebilir. Konutun satışı bunlar arasında açıkça yer almaz.
Emredici kural 3: aracılık ücreti yok
Medeni Kanun madde 7:417 fıkra 4, konut kirasında kiraya veren için de hareket eden bir aracının kiracıdan ücret talep hakkı olmadığını düzenler. Son cümle açıktır: bu hükümden kiracının aleyhine sapılamaz; kiraya verenin ücret borcu olup olmaması fark etmez. Madde 7:427 bunu aracılara da genişletir; aracının kendisi karşı taraf olarak hareket ettiğinde bile.
Genel bakış
| Koruma | Sözleşmeniz bundan sapabilir mi? | Hukuki dayanak |
|---|---|---|
| Depozito en fazla çıplak kiranın 2 katı | Hayır | Madde 7:261b f.2 ile birlikte 7:265 |
| İade süresi ve döküm yükümlülüğü | Hayır | Madde 7:261b f.3 ve 4 ile birlikte 7:265 |
| Kira, fesihten sonra mahkeme karar verene kadar sürer | Hayır | Madde 7:272 f.1 |
| Sınırlı sona erdirme nedenleri | Hayır | Madde 7:274 f.1 |
| Kiracıdan aracılık ücreti alınamaz | Hayır | Madde 7:417 f.4 ile birlikte 7:427 |
| Kira kurulurken makul olmayan menfaat sağlanamaz | Hayır: bu tür kayıtlar geçersizdir | Art. 7:264 BW |
| Şunda ayıplardan sorumluluk: iş yeri | Kısmen evet: genel şartlarınıza dikkat edin | Art. 7:209 BW |
Son satır bilinçli olarak orada. Konutta koruma geniştir; iş yerinde hayli dardır. İşletmeniz için bir mekân kiralıyorsanız aynı kuralların geçerli olduğunu varsaymayın.
Sık sorulan sorular
Sözleşmem İngiliz hukukunun uygulanacağını söylüyor. Bu mümkün mü?
Hollanda’da bulunan bir konutun kirasında Hollanda’nın emredici kira koruması uygulanmaya devam eder. Bir hukuk seçimi bu korumayı bertaraf edemez.
Kira korumasından açıkça feragat ettim. Bu geçerli mi?
Emredici korumadan önceden feragat etmenin hiçbir etkisi yoktur. “Emredici” tam da bunu ifade eder: hüküm, tarafların ne kararlaştırdığına bakılmaksızın geçerlidir.
Bu, short stay veya serviced apartment için de geçerli mi?
Bu, sözleşmenin nitelendirilmesine bağlıdır. Konut kirası ise koruma geçerlidir. Hukuken konut kirası olmayan bir konaklamada durum farklıdır. Sözleşmedeki adlandırma belirleyici değildir; fiilî durum belirleyicidir.
İşverenim konutu kiralayıp bana alt kiraya verirse hangi haklara sahibim?
O hâlde alt kira söz konusudur ve konumunuz, asıl kiracı olan işvereninizin konumundan türer. İş ilişkiniz sona erdiğinde ne olacağını kayda geçirtin; bu yapıdaki en büyük risk budur.
Bir hükmün emredici olduğunu nasıl anlarım?
Kanun bunu kendisi söyler; genellikle ilgili bölümün son maddesinde, kira bedeli hükümleri için madde 7:265 gibi. Şüphe hâlinde, bir hükme boyun eğmeden önce sözleşmenizi değerlendirtmek zahmete değer.
Kira hukuku avukatlarımız, sözleşmenizdeki hangi hükümlerin sonuçsuz olduğunu denetler ve bu nedenle fazla ödenenleri geri ister. Şunu da okuyun: fesih ve tahliye, yasak aracılık ücretleri ve şu sayfamız: kira hukuku.
