Ev sahibinizle sorun mu yaşıyorsunuz?
Ev sahibiniz sizi kendi başına evden çıkaramaz. Bunun için mahkeme kararı gerekir.
- Tahliye bildirimi aldınız mı? Sessiz kalmayın, bu sizin aleyhinize işler.
- Depozito iade edilmedi mi? Kural olarak iki hafta içinde hesaplanarak iade edilmelidir.
- Kira sözleşmenizi gönderin, ev sahibinin neyi yapıp yapamayacağını söyleyelim.
Bel 070 450 0300WhatsApp onsStuur uw stukken op
Het eerste gesprek is kosteloos en vertrouwelijk. Zes vestigingen in Nederland. Wij spreken ook Turks, Pools en Engels.
Kiraya vereniniz kirayı sürdürerek tadilat yapmak istiyorsa, size yazılı olarak makul bir teklif sunmak zorundadır (Medeni Kanun madde 7:220 fıkra 2). Bu sırada kira indirimi, fesih ve tazminat hakkınız devam eder. Kira artışı tadilattan kendiliğinden doğmaz: bu, madde 7:303 üzerinden ya da bir anlaşmayla yürür.
Kanunun tadilattan ne anladığı
Medeni Kanun madde 7:220 fıkra 2 tadilatı şöyle tanımlar: hem yıkım ve yerine yeni yapı, hem de değişiklik veya ekleme yoluyla kısmi yenileme. Bu, bakımdan farklıdır. Bakım, ayıpların ve birikmiş işlerin giderilmesidir; tadilat ise bir şey ekler veya değiştirir. Ayrım teorik değildir: acil işlerde fıkra 1 geçerlidir ve olanak tanımanız gerekir; tadilatta fıkra 2 geçerlidir ve makul bir teklife hakkınız vardır.
Makul teklif
Kiraya veren tadilat yapıp kira sözleşmesini sürdürmek istiyorsa, size şu bakımdan makul bir teklif sunmalıdır: kiraya verenin menfaati ile kiracının ve varsa alt kiracıların menfaatleri göz önünde tutularak. Kanun, bu teklifin yazılı olarak yapılmasını şart koşar. Sözlü bir duyuru veya içerikli bir teklif barındırmayan bir mektup yeterli değildir.
Neyin makul bir teklif olduğu koşullara bağlıdır. Bir işletmeci için şunlar tartılır: rahatsızlık ne kadar sürer, işletme ulaşılabilir ve görünür kalır mı, geçici olarak kapatmanız gerekir mi ve o dönemde cironuza ne olur. İşletmeniz üzerindeki sonuçları belirtmeyen bir teklif kural olarak eksiktir.
Komplekslerde %70 kuralı
Tadilat, yapısal bir bütün oluşturan on veya daha fazla konutu ya da iş yerini kapsıyorsa (bir alışveriş merkezi gibi), Medeni Kanun madde 7:220 fıkra 3 geçerlidir. Kiracıların %70 veya fazlası teklife onay verdiyse, teklifin varsayılır makul olduğu varsayılır. Onay vermediyseniz, %70’e ulaşıldığına dair yazılı bildirimden itibaren sekiz hafta içinde teklifin makullüğü hakkında mahkemeden karar talep edebilirsiniz.
Bu sekiz hafta katıdır. Süreyi geçirirseniz makullük karinesi fiilen kesinleşir ve konumunuz hayli zayıflar. Bu nedenle bildirimin tarihini hemen not edin.
Tadilat sırasında haklarınız devam eder
Fıkra 2 yoluyla tadilata da uygulanan Medeni Kanun madde 7:220 fıkra 1 bunu açıkça söyler: olanak tanımanız gerekir, saklı kalmak üzere kira bedelinin indirilmesine, kira sözleşmesinin feshine ve tazminata ilişkin talepleriniz. Yani tadilata katılmak haklarınızdan vazgeçtiğiniz anlamına gelmez.
| Durum | Neyin geçerli olduğu | Hukuki dayanak |
|---|---|---|
| Acil işler | Olanak tanımalısınız; kira indirimi, fesih ve tazminat talepleri devam eder | Madde 7:220 f.1 |
| Kira sürerken tadilat | Yazılı makul teklif gerekir; aynı talepler devam eder | Madde 7:220 f.2 |
| 10+ birimlik kompleks, %70 onay | Teklifin makul olduğu varsayılır; 8 hafta içinde yargısal denetim talep edin | Madde 7:220 f.3 |
| Tadilat için acil kişisel kullanım nedeniyle fesih | Geçerli fesih nedenleri çerçevesinde mümkün kalır | Madde 7:220 f.4 |
| Kira bedelini piyasaya uyarlamak | Mahkemede dava, zorunlu bilirkişi görüşüyle | Madde 7:303 ve 7:304 |
Tadilattan sonra kira artışı: gerçekte nasıl işler
Uygulamada işler burada ters gider. Bir tadilat, kiraya verene kirayı artırmak için başlı başına bir hak vermez. İki yol vardır. Birincisi anlaşmadır: kira artışı tadilat teklifinin parçasıdır ve siz buna onay verirsiniz. İkincisi, Medeni Kanun madde 7:303’teki yasal kira bedeli revizyonudur.
Bu ikinci yol katı koşullara bağlıdır. Kira bedeli, aynı yerdeki benzer iş yerlerininkiyle örtüşmüyorsa hem kiracı hem kiraya veren, mahkemeden bedelin yeniden tespitini talep edebilir. Bu, belirli süreli bir sözleşmede kararlaştırılan sürenin dolmasından sonra, diğer tüm hâllerde ise son tespitten bu yana en az beş yıl geçtiğinde mümkündür. Mahkeme, bir referans dönemi boyunca aynı yerdeki benzer iş yerlerinin kira bedellerinin ortalamasına bakar; tadilatın maliyetine değil.
Ve Medeni Kanun madde 7:304 fıkra 1’e dikkat: kira bedelinin yeniden tespitine ilişkin bir dava ancak yalnızca kabul edilebilir — taraflarca birlikte atanan bir veya birden çok bilirkişinin görüşü eklendiğinde. Taraflar bu atama konusunda anlaşamazsa, en çabuk davranan tarafın talebiyle bilirkişiyi mahkeme atar. Bu görüş olmadan dava, esasa ilişkin argümanlar ne kadar güçlü olursa olsun kabul edilebilirlikte tıkanır.
İşletmeci olarak ne yapmalısınız
- Teklifi yazılı olarak isteyin — yazılı almadıysanız. Kanun bunu şart koşar ve değerlendirebilmek için buna ihtiyacınız var.
- Cironuz üzerindeki sonuçları hesaplayın — yanıt vermeden önce: kapalı günler, ulaşılabilirlik, görünürlük, geçen müşteri kaybı.
- Yazılı ve gerekçeli yanıt verin. Onay vermiyorsanız, teklifin işletmeniz için neden makul olmadığını belirtin.
- Sekiz haftalık süreyi takip edin — %70 kuralına tabi bir kompleks söz konusuysa.
- Kira indirimini bildirim tarihine bağlayın. Çalışmalar sırasında kira kullanımınız azalıyorsa bunu hemen ve yazılı olarak bildirin.
Sık sorulan sorular
Bir tadilatı reddedebilir miyim?
Acil işlerde olanak tanımanız gerekir. Tadilatta, makul olmayan bir teklifi reddedebilirsiniz; kiraya veren o hâlde mahkemeye başvurabilir. %70 onayın bulunduğu bir komplekste inisiyatif sizdedir: o zaman sekiz hafta içinde siz mahkemeye gitmelisiniz.
Kiraya veren ciro kaybımı karşılamak zorunda mı?
Medeni Kanun madde 7:220 fıkra 1 tazminat talebinizi açıkça saklı tutar; ancak bu talebin başarılı olup olmayacağı dayanağa ve sözleşmenizin hükümlerine bağlıdır. İş yerlerinde genel şartlar sorumluluğu çoğu zaman dışlar. Ciro kaybınızı her hâlükârda önceki yılların aynı dönemine ait rakamlarla temellendirin.
Kiraya veren, bina artık daha iyi olduğu için kirayı artırmak istiyor. Bu mümkün mü?
Tek taraflı değil. Onayınız olmadan bu, madde 7:303 üzerinden yürür ve oradaki ölçüt, kiraya verenin yatırımı değil, aynı yerdeki benzer iş yerlerinin kira bedelidir. Ayrıca fıkra 1’deki süreler ve madde 7:304’teki bilirkişi şartı geçerlidir.
Taşınma masrafı ödeneği benim için de geçerli mi?
Hayır. Medeni Kanun madde 7:220 fıkra 5 ve 6’daki taşınma ve döşeme masraflarına katkı, konut için yazılmıştır. İş yeri kiralıyorsanız bu yasal asgari katkı yoktur ve bir ödenek, teklifin ya da müzakerenizin parçası olmalıdır.
Kiraya veren tadilat için fesih yapmak isterse ne olur?
Medeni Kanun madde 7:220 fıkra 4 bu olanağı açık bırakır; ancak yalnızca tadilat için acil kişisel kullanımın, sizin bina türünüz için geçerli yasal fesih nedenleri kapsamına girdiği ölçüde. 7:290 kapsamındaki iş yerlerinde bu, kendi süreleri olan ağır bir denetimdir.
Kiraya verenin tadilat planları mı var?
Kira hukuku avukatlarımız teklifin makul olup olmadığını değerlendirir, sekiz haftalık süreyi takip eder ve gerekirse kira bedeline ilişkin davayı yürütür. Şunu da okuyun: iş yerindeki ayıplar, kiracının yerine geçme ve şu sayfamız: kira hukuku.
