Sızdıran bir çatı, inatçı küf veya bozuk bir ısıtma sistemi bir işletmeyi doğrudan etkileyebilir. Peki o zaman kim sorumludur ve kiracı olarak siz neler bekleyebilirsiniz? Bu yazıda, sade bir dille ne zaman bir eksiklik, kiraya verenden neler talep edebileceğinizi ve kendiniz hangi adımları atabileceğinizi.

Uygulamada “eksiklik” nedir?

Şu durumda bir şeyi eksiklik olarak nitelendirin: kiralanan yer beklediğiniz kullanım ve konforu sunmuyorsa ki bunu sözleşmeyi imzalarken kiracı olarak makul biçimde bekleyebilirsiniz. Örneğin şunlar söz konusudur:

• Fiziksel kusurlar: sızıntılar, çatlaklar, bozuk tesisatlar (kalorifer, klima, elektrik).

• Hijyen ve sağlık sorunları: yetersiz havalandırma nedeniyle küf, arızalı gider nedeniyle koku rahatsızlığı.

• Güvenlik sorunları: yangın güvenliğiyle ilgili sorunlar veya istikrarsız yapısal elemanlar.

• Dış koşullar mülkle ilişkili olan ve sizden kaynaklanmayan (örn. çatıdan veya cepheden yapısal su sızıntısı).

Küçük kullanım ve bakım işleri (ampuller, piller, radyatörlerin havasını alma veya bir musluk contası gibi) genellikle küçük günlük bakım kiracıya aittir. Yapısal veya kapsamlı sorunlar ise ev sahibinin sorumluluğundadır.

Kiraya verenden ne bekleyebilirsiniz?

• Gereği gibi onarım: bildirilen bir kusur olduğunda, kiraya verenin makul süre içinde onarımı (yaptırması) gerekir.

• Kararlaştırılan kullanım amacına uygunluk: bir restoran havalandırma ve egzoz yapabilmelidir; bir mağaza kuru ve güvenli olmalıdır.

• Şeffaf iletişim: planlama, teknisyenlere erişilebilirlik ve geçici önlemler hakkında açık geri bildirim.

Bir kusur durumunda siz ne yapabilirsiniz? (Adım adım plan)

1. Bildirmek ve kayıt altına almak

   • Kusuru bildirin doğrudan yazılı olarak (e-posta) ile kısa bir açıklama, tarih ve fotoğraflar/video.

   • Talep edin onay ve planlama onarıma ilişkin.

2. Kanıt toplayın

   • Zararın fotoğraflarını çekin ve bir günlük ile (tarihler, rahatsızlık, ciro etkisi).

   • Teklifleri, faturaları ve yazışmaları saklayın.

3. Geçici acil önlemler konusunda ısrar edin

   • Acil sızdırmazlık, nem alma, geçici ısıtıcı, çalışma alanlarının taşınmasını düşünün.

4. (geçici) kira indirimi talep edin

   • Kullanım belirgin şekilde kısıtlıysa (binanın bir kısmı kullanılamaz, kapatma nedeniyle ciro kaybı), talep edin geçici indirim veya kullanılabilirlik kaybı için tazminat.

5. Zararı belgelerle destekleyin

   • Ortaya koyun ciro kaybı ve ek maliyetler (örn. alternatif çalışma alanı, geçici depolama, su hasarı nedeniyle stokların atılması).

6. Gerekirse kendiniz onarım yaptırın (yalnızca iyi bir gerekçeyle)

   • Ev sahibi tekrarlanan taleplere rağmen yanıt vermiyor ve hasar ya da güvenlik riski acil mi? Bu durumda — yazılı bildirimden sonra — acil bir onarım için kendiniz bir uzman firmayı devreye alın ve faturayı iletin. Bunu özenli ve orantılı yapın.

7. Müzakere edin veya tırmandırın

   • Bir sonuca varamıyor musunuz? Bir kira hukuku avukatı resmi bir yazı, kira indirimi teklifi veya bir yasal süreç için devreye sokun.

Ev sahibi genellikle ne zaman sorumlu değildir?

• Yanlış kullanım nedeniyle hasar veya kiracının ihmali (örneğin kendi tadilatından kaynaklanan su hasarı).

• Küçük, olağan kullanım işleri kiracının günlük bakımına dahil olan.

• İşletme riskleri mülkten bağımsız olan (örneğin talebin düşmesi, mevsimsel etkiler).

• Sözleşmede açıkça kararlaştırılmışsa bazı bakım kalemlerinin kiracının sorumluluğunda olduğu (dikkat: “büyük” kusurlar genellikle ev sahibinin yükümlülüğüdür).

Uygulamadan örnekler

• Çatı sızıntısı olan bir yeme-içme işletmesi: her sağanakta su işyerine giriyordu; mutfak kısmen kapalıydı. Yazılı bildirim ve fotoğrafların ardından acil sızdırmazlık uygulandı, ardından yapısal onarım yapıldı ve bir dönem kira indirimi üzerinde anlaşıldı ve ayrıca bir ciro kaybına katkı payı.

• Merkezi ısıtması bozuk mağaza: mağaza alanı bir hafta boyunca personel ve müşteriler için çok soğuktu. Kiraya veren tesisatı onarttı ve kira indirimi arıza süresi için.

• Küflü ofis: yetersiz havalandırma küf oluşumuna yol açtı. Bir uzmanın raporunun ardından havalandırma kanalları temizlendi, menfezler eklendi ve duvarlar tedavi edildi; ayrıca yapılan masrafların bir kısmı karşılandı.

Girişimciler için kontrol listesi

• 📸 Fotoğraflar & video: ilk tespitte ve kötüleştiğinde kayıt altına alın.

• ✉️ Yazılı olarak bildirin: net bir açıklama, kanıt ve istenen süre içeren bir e-posta gönderin.

• 🧾 Her şeyi saklayın: teklifler, faturalar, servis fişleri, hasar ispatı için ciro rakamları.

• 🧰 Acil önlemler: acil rahatsızlık veya risk durumunda geçici çözümler isteyin.

• 💬 Yazılı olarak anlaşın: onarım planı, süreler, olası kira indirimi veya tazminat.

• ⚖️ Hukuki yardım: onarımın yapılmaması veya sorumluluk konusunda tartışma durumunda.

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

1. Mülkün bir kısmı kullanılamazsa tam kirayı ödemeye devam etmeli miyim?
Siz geçici kira indirimi talep edebilirsiniz kusur kullanımınızı kısıtladığı sürece. Bunu iyi şekilde belgeleyin ve kiraya verenle anlaşın.

2. Bir teknisyeni kendim arayıp masrafları yansıtabilir miyim?
Yalnızca acil ise, ayıbı önce yazılı olarak bildirdiyseniz ve ev sahibi zamanında harekete geçmiyorsa. Bunu önceden e-posta ile bildirin ve bir orantılı çözüm seçin.

3. Ciro kaybı için de tazminat alabilir miyim?
Ayıptan doğrudan kaynaklanan kanıtlanabilir bir kayıp durumunda bir tazminat çoğu zaman savunulabilir. Bunu sayılar ve kanıtlarla destekleyin.

4. Küf benim sorumluluğumda mı yoksa ev sahibinin mi?
Küf yetersiz havalandırma veya yapısal kusurlardan kaynaklanıyorsa, sorumluluk genellikle ev sahibi. Normal bakım söz konusuysa (örn. kullanım sırasında yetersiz havalandırma), o zaman sorumluluk kiracı olabilir. İnceleme ve dokümantasyon önemlidir.

5. Ev sahibi ne kadar hızlı yanıt vermeli?
“Makul derecede hızlı”, durumun ciddiyetine bağlıdır. Sızıntı söz konusuysa derhal acil önlemler ve ardından uygun süre içinde yapısal onarım.

Neden Arslan Advocaten?

• Pratik ve hızlı: güvence altına alıyoruz acil tedbirler, onarım anlaşmaları ve — gerektiğinde — kira indirimi veya tazminat.

• Kanıt oluşturma konusunda güçlü: şu konularda yardımcı oluruz dokümantasyon, sayısal gerekçelendirme ve bir dava stratejisi.

• Müzakere ve davada deneyimli: hızlı hareket etmek çoğu zaman daha ağır adımları önler.

Sonuç

İşletme faaliyetlerinizi etkileyen bir ayıp olduğunda, onarım ve kiralananın işler şekilde kullanılmasını bekleyebilirsiniz. Kiraya veren hiç yanıt vermezse veya geç yanıt verirse, kira indirimi ve tazminat çoğu zaman gerçekçi seçeneklerdir. Her şeyi kayıt altına alın, zamanında hareket edin ve işler tıkanırsa yardım alın.