De Waarborgsom bij Huur van een Woning: Uw Rechten als Huurder

Het huren van een woning gaat vaak gepaard met het betalen van een waarborgsom of borg. Deze borg biedt de verhuurder een financiële zekerheid in geval van schade aan de woning of als de huurder zich niet aan de betalingsverplichtingen houdt. Maar wat gebeurt er als de verhuurder de waarborgsom niet terugbetaalt? In deze blog bespreken we wat de rechten en plichten van zowel de huurder als de verhuurder zijn, en welke stappen u kunt ondernemen als de waarborgsom niet wordt terugbetaald.

Wat is een waarborgsom?

Een waarborgsom is een bedrag dat de huurder bij aanvang van de huurovereenkomst betaalt aan de verhuurder. De borg dient als garantie voor de verhuurder voor eventuele schade aan de woning of bij huurachterstand. Wettelijk mag de borg doorgaans niet hoger zijn dan twee keer de kale maandhuur, tenzij anders is overeengekomen in het huurcontract.

Wat zijn de wettelijke regels rond de hoogte van de waarborgsom sinds 1 juli 2023?

Sinds 1 juli 2023 zijn de regels voor de hoogte van de waarborgsom verder aangescherpt. Volgens de nieuwe wetgeving mag de verhuurder geen borg vragen die hoger is dan twee keer de kale maandhuur. Deze bepaling is vastgelegd in de Wet goed verhuurderschap, waarmee de overheid huurders extra bescherming wil bieden tegen buitensporig hoge waarborgsommen.

Komt de waarborgsom boven deze grens uit, dan handelt de verhuurder in strijd met de wet. Het is daarom belangrijk om altijd goed te controleren welk bedrag er in uw huurcontract staat en zo nodig hiertegen bezwaar te maken. De borg wordt aan het einde van de huurperiode terugbetaald aan de huurder, mits er geen sprake is van schade of huurachterstand.

Wat kunt u doen bij een te hoge waarborgsom?

Als de verhuurder toch een te hoge waarborgsom vraagt, staat u als huurder niet machteloos. U kunt na het ingaan van het huurcontract aan de rechter vragen om de waarborgsom te verlagen tot het wettelijk toegestane maximum. Besluit de rechter tot verlaging, dan moet de verhuurder het teveel betaalde bedrag aan u terugbetalen. Daarnaast kunt u, indien nodig, de gemeente inschakelen om handhavend op te treden tegen de verhuurder. Zo bent u als huurder extra beschermd tegen onredelijke praktijken.

Is een waarborgsom wettelijk verplicht?

Nee, het is volgens de wet niet verplicht om als verhuurder een waarborgsom te vragen bij het verhuren van een woning. Het is dus geen standaardregel, maar een optie waar u en de verhuurder samen afspraken over maken. Sinds 1 juli 2023 geldt er wel een wettelijke grens: wordt er een borg gevraagd, dan mag deze niet hoger zijn dan twee keer de kale maandhuur. Deze limiet voorkomt torenhoge borgsommen en geeft u als huurder extra bescherming.

Welke regels gelden voor huurcontracten afgesloten vóór 1 augustus 2003?

Niet alle huurcontracten vallen onder de nieuwste regelgeving rondom waarborgsommen. Heeft u een huurcontract dat vóór 1 augustus 2003 is ingegaan? Dan zijn de oude huurregels van toepassing. Dat betekent dat bij het ondertekenen van het huurcontract werd aangenomen dat u de woning toen in goede staat ontving. Als huurder bent u bij vertrek verplicht de woning weer zonder gebreken en in dezelfde, nette staat achter te laten. Eventuele schade of achterstallig onderhoud kan door de verhuurder in mindering worden gebracht op de waarborgsom, op basis van de afspraken uit die tijd.

Hoe lang heeft de verhuurder om de waarborgsom terug te betalen?

Na het beëindigen van het huurcontract wilt u natuurlijk zo snel mogelijk uw waarborgsom terugzien. In de meeste gevallen geldt dat de verhuurder de waarborgsom binnen 14 dagen na het einde van de huurovereenkomst aan u moet terugbetalen. Dit is het geval wanneer er geen sprake is van schade aan de woning en u geen huurachterstand heeft.

Als er echter schade moet worden verrekend of als er nog openstaande huur of kosten zijn, mag de verhuurder iets langer wachten met terugbetalen. In die situatie heeft de verhuurder maximaal 30 dagen de tijd om de borg, na aftrek van de noodzakelijke kosten, aan u terug te storten.

Het is dus belangrijk om na het einde van het huurcontract samen met de verhuurder een goede eindinspectie te doen en eventuele afspraken schriftelijk vast te leggen, zodat u snel duidelijkheid heeft over de terugbetaling van uw waarborgsom.

Voorkom discussies: opnamestaat en inspectie

Om discussies over de waarborgsom te voorkomen, is het verstandig om bij het begin van het huurcontract een zo volledig mogelijke opnamestaat van de woning op te stellen. Hierin wordt nauwkeurig omschreven in welke staat het gehuurde verkeert bij de start van de huurperiode. Vaak worden er foto’s gemaakt en toegevoegd aan het rapport. Maak aan het einde van de huurperiode opnieuw zo’n opnamestaat tijdens de eindinspectie. Op deze manier is voor zowel huurder als verhuurder duidelijk in welke staat de woning moet worden opgeleverd. Zo voorkomt u dat er onduidelijkheid ontstaat over eventuele schade en is het eenvoudiger om afspraken vast te leggen en geschillen te voorkomen.

Binnen welke termijn moet de waarborgsom worden terugbetaald?

Volgens de nieuwste wetgeving moet de verhuurder de waarborgsom meestal binnen 14 dagen na het einde van de huurovereenkomst aan de huurder terugbetalen. Is er sprake van schade aan de woning of openstaande betalingen, dan geldt er een maximale termijn van 30 dagen. In dat geval mag de verhuurder de kosten verrekenen met de borg, maar de rest van het bedrag hoort alsnog binnen deze termijn naar de huurder te worden overgemaakt.

Kortom, u heeft recht op een snelle afhandeling, zolang alles rond de huur netjes is afgehandeld.

Wanneer mag de verhuurder de borg inhouden?

De verhuurder heeft het recht om (een deel van) de borg in te houden als er schade aan de woning is ontstaan die de huurder moet vergoeden, of als de huurder nog openstaande huur of andere kosten heeft. Dit moet wel duidelijk worden aangetoond. Het is daarom essentieel dat de verhuurder een eindinspectie uitvoert en eventuele gebreken of schade vastlegt.

Mag de huurder zelf gebreken herstellen?

Bij het einde van de huurperiode wordt doorgaans een inspectie uitgevoerd, waarbij eventuele gebreken in de woning worden vastgelegd. Belangrijk om te weten: als er gebreken worden geconstateerd waarvoor u als huurder verantwoordelijk bent, moet de verhuurder u altijd de kans geven deze zelf te herstellen.

Maakt u gebruik van deze gelegenheid en herstelt u de gebreken naar behoren, dan mag de verhuurder voor deze zaken niets meer van de waarborgsom inhouden. Laat u het herstel na, dan heeft de verhuurder het recht om het werk door een derde te laten uitvoeren en de kosten hiervan te verrekenen met de borg. Let op: als de verhuurder u geen eerlijke kans geeft om het zelf op te lossen, mag hij in principe alleen de materiaalkosten aftrekken en niet het arbeidsloon van bijvoorbeeld een klusjesman.

Ook moet de verhuurder de huurder informeren over de reden en de hoogte van de inhouding. Ook moet de verhuurder de huurder informeren over de reden en de hoogte van de inhouding.

Let op: Als er geen opnamestaat van de woning is gemaakt bij het begin van de huur, wordt de huurder geacht de woning in goede staat te hebben opgeleverd. Dit maakt het voor de verhuurder lastiger om aanspraak te maken op een inhouding van de borg.

Slijtage en achterstallig onderhoud

Het is daarnaast goed om te weten dat een verhuurder géén kosten mag verrekenen voor normale slijtage of schade die ontstaat door achterstallig onderhoud waarvoor hij zelf verantwoordelijk is. Slijtage door gewoon gebruik hoort bij het verhuren van een woning – daar betaalt u immers huur voor. Vanuit die huur kan en moet de verhuurder regulier onderhoud uitvoeren en bekostigen. Doet de verhuurder dit niet en ontstaat hierdoor extra slijtage of gebreken, dan zijn de kosten voor herstel in principe voor rekening van de verhuurder, niet voor de huurder of de waarborgsom.

Samengevat: u bent als huurder verantwoordelijk voor schade die u zelf heeft veroorzaakt, maar niet voor normale gebruikssporen of gebreken door onvoldoende onderhoud van de verhuurder. De verhuurder moet duidelijk en tijdig aangeven waarom en hoeveel hij eventueel op de borg inhoudt.

De rol van de opnamestaat bij aanvang van de huur

In veel gevallen wordt er bij het aangaan van een huurovereenkomst een zogenaamde opnamestaat opgesteld. Hierin wordt nauwkeurig omschreven in welke staat de woning of het gehuurde verkeert bij de start van de huurperiode. Vaak worden hierbij ook foto’s genomen en toegevoegd aan de opnamestaat, zodat zowel huurder als verhuurder precies kunnen terugzien hoe de situatie bij aanvang was.

Deze opnamestaat is van groot belang bij het einde van de huurovereenkomst. In principe moet de woning in dezelfde staat worden opgeleverd als waarin deze volgens de opnamestaat verkeerde, met uitzondering van normale slijtage.

Geen opnamestaat? Bewijslast bij de verhuurder

Als er geen opnamestaat is gemaakt bij het begin van de huurovereenkomst, ligt de bewijslast bij de verhuurder. Hij moet dan aantonen dat de woning bij het einde van de huur in een slechtere staat verkeert dan bij aanvang. In de praktijk is dit zonder een opnamestaat of foto’s erg lastig. In dergelijke gevallen heeft de huurder vrijwel altijd recht op volledige terugbetaling van de borg, tenzij de verhuurder op een andere manier overtuigend bewijs van schade kan leveren.

Wat te doen als de verhuurder de borg niet terugbetaalt?

Als u uw huurwoning netjes heeft opgeleverd en er zijn geen openstaande schulden, dan heeft u recht op teruggave van de waarborgsom. Als de verhuurder deze niet terugbetaalt, kunt u de volgende stappen ondernemen:

1. Controleer de huurovereenkomst Lees het huurcontract zorgvuldig door om te zien onder welke voorwaarden de waarborgsom terugbetaald moet worden. De meeste huurcontracten beschrijven duidelijk wat de verplichtingen zijn van de verhuurder met betrekking tot de terugbetaling van de borg.
2. Vraag om teruggave van de borg per brief Neem schriftelijk contact op met de verhuurder en vraag om de terugbetaling van de waarborgsom. Stuur bij voorkeur een aangetekende brief, zodat u bewijs heeft van de communicatie. Geef een duidelijke deadline voor de terugbetaling en bewaar kopieën van alle correspondentie.

Wat is een ingebrekestelling en wanneer gebruik je deze?

Wanneer de verhuurder na uw schriftelijke verzoek de waarborgsom nog steeds niet heeft terugbetaald, is de volgende stap het sturen van een ingebrekestelling. Dit is een officiële brief waarin u de verhuurder nogmaals verzoekt om binnen een redelijke termijn—vaak veertien dagen—het openstaande bedrag alsnog te betalen. In de ingebrekestelling vermeldt u duidelijk dat, als de verhuurder niet op tijd betaalt, u verdere maatregelen zult nemen, zoals het inschakelen van de Huurcommissie of juridische stappen.

Een ingebrekestelling is belangrijk, omdat het formeel vastlegt dat u de verhuurder de kans heeft gegeven om alsnog aan zijn verplichtingen te voldoen. Hierdoor staat u sterker mocht u uiteindelijk een procedure moeten starten om uw borg terug te krijgen.
3. Schakel de Huurcommissie in Als de verhuurder niet reageert of weigert de borg terug te betalen, kunt u een klacht indienen bij de Huurcommissie. De Huurcommissie kan een bindend advies geven over de terugbetaling van de waarborgsom en is een laagdrempelige manier om uw rechten af te dwingen zonder meteen naar de rechter te stappen. Houd er echter rekening mee dat de Huurcommissie niet in alle gevallen bevoegd is om te bemiddelen—bij sommige geschillen, zoals conflicten die niet onder hun taakgebied vallen, kan de Huurcommissie geen uitspraak doen.
4. Juridische stappen: de gang naar de rechter Heeft de Huurcommissie geen oplossing geboden, of wilt u direct een gerechtelijke procedure starten? Dan kunt u naar de kantonrechter stappen om de borg terug te vorderen. Een huurrechtadvocaat kan u helpen bij deze procedure en ervoor zorgen dat u goed voorbereid bent met alle benodigde documenten en bewijsstukken. Geschillen tussen huurder en verhuurder die niet door de Huurcommissie behandeld worden, kunnen via de gemeente of uiteindelijk via de rechter opgelost worden.

Belang van een goede administratie

Het is cruciaal om een goede administratie bij te houden tijdens de huurperiode. Zorg dat u beschikt over de volgende documenten:

• Het huurcontract
• Betalingsbewijzen van de waarborgsom
• Correspondentie met de verhuurder over de borg
• Foto’s van de staat van de woning bij aanvang en bij vertrek

Deze stukken kunnen u helpen bij een eventuele procedure en zorgen ervoor dat u een sterkere positie heeft als er een geschil ontstaat.

Veelvoorkomende problemen bij het terugvorderen van de borg

Het komt helaas regelmatig voor dat verhuurders proberen de borg in te houden zonder dat er een geldige reden is. Dit kan bijvoorbeeld gebeuren als de verhuurder beweert dat er schade is, terwijl er sprake is van normale gebruikssporen.

Wat valt onder normale gebruikssporen?

Er bestaat geen harde wettelijke definitie van gebruikssporen, wat vaak tot discussie leidt. In het algemeen geldt dat normale slijtage door zorgvuldig gebruik van de woning onder gebruikssporen valt. Denk hierbij aan lichte krasjes in de vloer of kleine gaatjes waar schilderijen hebben gehangen. Dit soort sporen zijn onvermijdelijk bij bewoning en mogen niet worden aangerekend als schade.

Slijtage die ontstaat door normaal gebruik hoort bij het huren van een woning: u betaalt immers huur, waarmee de verhuurder ook regulier onderhoud moet uitvoeren en bekostigen. Belangrijk is dat de verhuurder géén kosten mag aftrekken van de borg voor slijtage die het gevolg is van gewoon gebruik. Nog specifieker: als er sprake is van slijtage of schade die voortkomt uit slecht of achterstallig onderhoud door de verhuurder zelf, mag deze schade niet worden verhaald op de waarborgsom. De verhuurder zal dergelijke kosten zelf voor zijn rekening moeten nemen. Dit voorkomt dat u als huurder opdraait voor gebreken die door nalatig onderhoud zijn ontstaan.

Voorbeelden van geen gebruikssporen (dus wél schade):

• Brandplekken op het aanrecht doordat er hete pannen direct op zijn gezet.
• Aangetaste materialen door gebruik van agressieve schoonmaakmiddelen die bijvoorbeeld het sanitair hebben beschadigd.
• Diepe krassen of deuken in de vloer die voorkomen hadden kunnen worden door bijvoorbeeld viltjes onder meubels te plaatsen.
• Grote gaten in de muren die niet zijn hersteld.

Voorbeelden van wel gebruikssporen:

• Kleine krasjes of deukjes in de vloer door normaal gebruik.
• Lichte verkleuringen op de muur of vloer door zonlicht.

Let op: zelf aangebrachte schade, zoals grote gaten in de muur of ernstige beschadigingen aan materialen, valt niet onder gebruikssporen en kan de verhuurder dus terecht op de borg verhalen. Slijtage door achterstallig onderhoud of reguliere gebruikssporen mogen echter nooit als reden gebruikt worden om (een deel van) de borg in te houden.

Door vooraf foto’s te maken van de staat van de woning, zowel bij het betrekken als bij het verlaten ervan, kunt u eventuele discussies hierover voorkomen of onderbouwen. In zulke gevallen is het verstandig om een huurrechtadvocaat in te schakelen. Een advocaat kan u adviseren over uw positie en zo nodig stappen ondernemen om de borg terug te vorderen.

Wanneer heeft de huurder recht op rente over de borg?

In principe is de verhuurder niet verplicht om rente over de borg te betalen, tenzij dit specifiek in de huurovereenkomst is opgenomen. Het kan echter wel voorkomen dat partijen hierover afspraken maken. Controleer daarom altijd de huurovereenkomst op dergelijke bepalingen.

Hoe kan een huurrechtadvocaat helpen?

Een huurrechtadvocaat kan u begeleiden door het juridische proces en ervoor zorgen dat u krijgt waar u recht op heeft. De advocaat kan u helpen bij:

• Het opstellen van juridische brieven naar de verhuurder
• Het indienen van een klacht bij de Huurcommissie
• Het voeren van een gerechtelijke procedure bij de kantonrechter

Bij Arslan & Arslan Advocaten hebben wij ruime ervaring in het bijstaan van huurders die problemen ondervinden met de terugbetaling van de waarborgsom. Onze specialisten zorgen ervoor dat uw belangen optimaal worden behartigd.

Conclusie: Weet wat uw rechten zijn

Het betalen van een waarborgsom is een standaard onderdeel van het huren van een woning, maar het is belangrijk dat zowel huurder als verhuurder zich bewust zijn van hun rechten en plichten. Als de verhuurder de borg niet wil terugbetalen, is het van belang om snel te handelen en de juiste stappen te nemen om uw rechten te beschermen. Twijfelt u over de juiste aanpak of wilt u juridische bijstand? Neem dan contact met ons op, wij staan voor u klaar.

Met onze expertise zorgen wij ervoor dat u krijgt waar u recht op heeft. Neem contact met ons op voor een vrijblijvend adviesgesprek.