Bij het huren van een woning betaalt u vaak een waarborgsom (borg). De borg geeft de verhuurder zekerheid bij schade of onbetaalde huur. Maar wat als u de borg niet terugkrijgt? In dit artikel leest u wat mag, wat niet en welke stappen u meteen kunt zetten.
Wat is een waarborgsom?
De waarborgsom is het bedrag dat u bij de start van het huurcontract betaalt. De verhuurder mag hiermee werkelijke schade of achterstanden verrekenen. In de praktijk geldt als vuistregel: maximaal twee keer de kale maandhuur, tenzij anders overeengekomen. Sinds 1 juli 2023 gelden strengere regels ter bescherming van huurders en tegen buitensporige borgbedragen.
Maximale hoogte van de borg (sinds 1 juli 2023)
De wetgever wil huurders beschermen tegen te hoge borg. Daarom geldt in de praktijk als norm maximaal twee maanden kale huur. Staat in uw contract een hoger bedrag? Dan kunt u verlaging vragen en (te veel betaalde) borg terugvorderen. Check altijd het exacte bedrag in uw contract.
Te hoge waarborgsom: wat kunt u doen?
- Controleer het contract. Noteer het borgbedrag en de onderbouwing.
- Vraag om correctie. Verzoek de verhuurder schriftelijk om verlaging tot het redelijke maximum.
- Vorder het teveel terug. Lukt dit niet in overleg, vraag dan juridisch om terugbetaling van het overschot.
Is een borg wettelijk verplicht?
Nee. Een borg is niet verplicht. Verhuurder en huurder maken hier afspraken over. Wordt een borg gevraagd, dan hoort het bedrag redelijk te zijn.
Oudere contracten (vóór 1 augustus 2003)
Bij oudere contracten golden andere uitgangspunten. Vaak werd aangenomen dat u de woning destijds in goede staat ontving. U levert bij einde huur in dezelfde staat op, behoudens normale slijtage. De verhuurder mag aantoonbare schade verrekenen, maar geen onderhoudskosten die voor zijn rekening horen.
Wanneer moet de verhuurder de borg terugbetalen?
In de praktijk geldt:
- 14 dagen na einde huur als er geen schade of achterstand is;
- 30 dagen bij verrekening van aantoonbare kosten (met specificatie).
Maak altijd een eindinspectie en leg afspraken schriftelijk vast. Zo voorkomt u discussie.
Voorkom discussie: opnamestaat en inspectie
Maak bij aanvang een opnamestaat met foto’s. Herhaal dit bij de eindinspectie. Zo staat vast in welke staat u de woning kreeg en oplevert. Dit verkleint het risico op onterechte inhoudingen.
Mag de verhuurder de borg inhouden?
Alleen bij aantoonbare schade, huurachterstand of conform afspraken in het contract. De verhuurder moet dit concreet onderbouwen en specificeren. Ontbreekt een goede onderbouwing, dan hoort u de borg terug te krijgen.
Krijgt u de kans om zelf te herstellen?
Ja. Constateert de verhuurder gebreken, dan moet hij u een reële herstelkans geven. Herstelt u tijdig en deugdelijk, dan volgt geen inhouding voor die punten. Krijgt u geen kans, dan is alleen een redelijke materiaalkosten verdedigbaar, geen arbeidsloon van derden.
Normale slijtage versus schade
Normale slijtage hoort bij wonen en is géén schade. Voorbeelden van normale slijtage:
- kleine krasjes of deukjes in de vloer;
- lichte verkleuring door zonlicht;
- kleine gaatjes van schilderijen (mits netjes hersteld).
Geen normale slijtage (dus wel schade):
- brandplekken op aanrecht of vloer;
- diepe krassen of deuken die u had kunnen voorkomen;
- beschadigingen door verkeerd of agressief gebruik.
Geen opnamestaat? Bewijs ligt bij de verhuurder
Is er geen opnamestaat gemaakt bij de start? Dan heeft de verhuurder een zwaardere bewijslast. Hij moet aantonen dat u de woning slechter achterliet dan u die ontving. Lukt dat niet, dan hoort u de borg volledig terug te krijgen.
Krijgt u geen borg terug? Dit is uw stappenplan
- Controleer uw contract. Let op borgbedrag, termijn en afspraken.
- Stuur een schriftelijk verzoek. Vraag om uitbetaling binnen 14 dagen (aangetekend versturen).
- Verstuur een ingebrekestelling. Geef nog 14 dagen en kondig vervolgstappen aan.
- Huurcommissie of rechter. Afhankelijk van het geschil kunt u naar de Huurcommissie of de kantonrechter.
Rente over de waarborgsom
Rente is niet automatisch verschuldigd. Alleen als het in het contract staat of als de vertraging onredelijk is, kan rente in beeld komen. Controleer uw overeenkomst.
Wanneer schakelt u juridische hulp in?
Twijfelt u over de inhouding? Of reageert de verhuurder niet? Dan is het verstandig om juridisch advies in te winnen. Wij beoordelen uw positie, schrijven de juiste brieven en starten waar nodig een procedure.
Borg niet (volledig) teruggekregen?
Neem contact op met Arslan Advocaten. Wij zorgen voor een snelle en stevige aanpak, zodat u krijgt waar u recht op heeft.
Veelgestelde vragen
Wat is de gebruikelijke maximale borg?
Als vuistregel geldt maximaal twee keer de kale maandhuur. Hoger? Vraag om verlaging en terugbetaling van het overschot.
Wanneer moet de verhuurder terugbetalen?
Meestal binnen 14 dagen na einde huur. Met verrekening en specificatie: uiterlijk 30 dagen.
Mag de verhuurder normale slijtage inhouden?
Nee. Normale slijtage is voor rekening van de verhuurder. Alleen aantoonbare schade of achterstanden mag hij verrekenen.
