Birden fazla mirasçı arasında miras kalan ev paylaşımının çoğu zaman duygusal yönleri vardır. Kiraya verilmiş bir binanın ise bunun yanında gelirleri, yükümlülükleri ve riskleri vardır. Mirasçılardan biri evde oturmaya devam etmek veya portföyü sürdürmek isteyebilirken diğerleri para almak ister. Temel soru yalnızca gayrimenkulün ne kadar ettiği değil, hukuken kime ait olduğu, üzerinde hangi borçların bulunduğu ve pay satın almanın nasıl ödenebilir ve uygulanabilir hâle geleceğidir.
Yazan: Öznur Batur (aile hukuku yönleri) ve Onur Arslan (malvarlığı hukuku yönleri), Arslan Advocaten avukatları. Hukuki kontrol: 28 Eylül 2026. Genel bilgiler, kendi durumunuza ilişkin hukuki tavsiye niteliği taşımaz.
Önce binanın gerçekten mirasçılara birlikte ait olup olmadığını kontrol edin. Örneğin sağ kalan bir eşi olan ebeveynin ölümünden sonra yasal paylaştırma (wettelijke verdeling) uygulanıyorsa, çocukların evde ortak mülkiyet yerine bir para alacağı olabilir. Belirli mal vasiyeti (legaat), vasiyetname, evlilik malvarlığı hukuku veya bir limited şirkete (bv) ait bina da başlangıç konumunu değiştirebilir. Bir noter, mülkiyet dayanağını ve gereken senetleri değerlendirebilir.
Miras kalan ev paylaşımı: kim karar verebilir?
Birden fazla mirasçı eve birlikte hak sahibiyse, gönüllü bir pay satın alma için paylaştırma ve bedel konusunda anlaşmaları gerekir. İlgili herkes evin ne kadar ettiğini, üzerinde ne kadar borç bulunduğunu ve terekede başka neler olduğunu bilmelidir. Evi tutmak isteyen bir mirasçı, kendi belirlediği bir tutarı havale ederek diğerlerini devre dışı bırakamaz. Satış isteyen bir kardeş de gerekli yetki olmadan evi tek başına satışa çıkaramaz.
Vasiyeti tenfiz memurunun (executeur) rolü ayrıca ilgi gerektirir. Olağan bir vasiyeti tenfiz memuru terekeyi yönetir ve görevi dâhilinde borçları öder; bir tereke tasfiye yöneticisinin (afwikkelingsbewindvoerder) vasiyetnameye göre, bazen paylaşım da dâhil olmak üzere, daha fazla yetkisi olabilir. Bir tasfiye memurunun (vereffenaar) ise yine başka bir görevi vardır. Bir emlakçıya görev verilmeden veya bir satış sözleşmesi imzalanmadan önce mirasçılık belgesini (verklaring van erfrecht) ve vasiyetnameyi kontrol edin. Gönüllü bir anlaşma sağlanamazsa mahkeme paylaşım hakkında karar verebilir; izlenecek kesin yol, ilgililerin hukuki konumundan anlaşılır.
Sağ kalan eş ve çocuklarla yasal paylaştırmada durum farklıdır: sağ kalan eş malları edinir, çocuklar ise kural olarak miras payları büyüklüğünde bir para alacağı elde eder. Bu durumda çocuklar evin birlikte maliki değildir. “Kardeşlerin payını satın alma” konuşması aslında bu para alacaklarının değerlemesi ve muaccel olup olmadığıyla ilgili olabilir. Bir ekspere talimat vermeden önce bu ayrımı yapın.
Mülkiyeti, kullanımı ve finansmanı ortaya koyun
Tapu senetlerini, ipotek belgelerini, vasiyetnameyi, mirasçılık belgesini, kira sözleşmelerini, sigortaları, kat malikleri derneği (VvE) belgelerini, bakım bilgilerini ve devam eden faturaları toplayın. Ölen kişinin binaya şahsen mi, başka biriyle birlikte mi yoksa bir şirket aracılığıyla mı sahip olduğuna bakın. Bir gayrimenkul bv’sine ait bina, payları miras alan kişiye doğrudan taşınmaz olarak miras kalmaz. Payların devri için başka belgeler gerekir ve başka vergisel sorular gündeme gelebilir.
Binayı kimin ve hangi anlaşmaya dayanarak kullandığını not edin. Kiracılar hâlâ ölen kişinin hesabına mı ödüyor? Bir mirasçı evde mi oturuyor? Ölümden bu yana hangi giderler terekeden veya kişisel kaynaklardan ödendi? Masraflar aylar içinde birikmeden bunu kayda geçirin. Geçici kullanım anlaşması henüz nihai bir paylaştırma değildir; kiranın, giderlerin ve olası kullanım bedelinin nihai hesaplaşmada nasıl ele alınacağını yazın.
Doğru değeri belirletin
Ekspertizden önce hangi varlığın ve hangi tarihin önemli olduğunu sorun. Boş teslim edilebilir bir müstakil ev, kiraya verilmiş bir daire ve uzun süreli sözleşmesi olan bir işyeri binası çok farklı değerlenebilir. Bir portföyde bakım durumu, boş kalma, kira borçları, enerji verimliliği, imar imkânları ve varlığa bağlı finansman da etkilidir. Tek bir eksperin her iki tarafa da hizmet edip etmeyeceği ve yanlış varsayımlara ilişkin görüşlerin nasıl dikkate alınacağı konusunda anlaşın.
WOZ değeri (WOZ-waarde) belirli vergisel amaçlar için önemli olabilir, ancak kendiliğinden kullanılabilir bir pay satın alma bedeli değildir. Veraset vergisi (erfbelasting) kendi kurallarını izler. Mirasçılar arasındaki medeni hukuka dayalı bir anlaşma, hangi değeri ve neden kullandıklarını açıkça belirtmelidir. Öngörülen bir devrin veraset vergisi, tapu devir vergisi veya gelir vergisi bakımından sonuç doğurup doğurmadığını bir danışmana değerlendirtin; yanıt mülkiyet yapısına ve işleme bağlıdır.
Pay satın almayı eksiksiz hesaplayın
Bir evin 600.000 € olarak değerlendiğini ve üzerinde hâlâ 200.000 € ipotek bulunduğunu varsayalım. Masraflardan ve diğer kalemlerden önceki net değer bu durumda 400.000 € gibi görünür. Eşit haklara sahip iki mirasçıda ilk hesap taslağı diğer mirasçı için 200.000 € olabilir. Ancak bu kesin bir pay satın alma bedeli değildir: vasiyetname, diğer varlık ve borçlar, ödenmiş giderler, daha önceki avanslar, vergisel etkiler ve finansmana ilişkin anlaşmalar tutarı değiştirebilir.
Evi devralan mirasçı, pay satın almayı ve mevcut veya yeni finansmanı karşılayabilmelidir. Bir ipotek aile anlaşmasıyla ortadan kalkmaz; sorumluluktan kurtarma ve yeni finansman için kredi veren kuruluşun sürece dâhil edilmesi gerekir. Bağlayıcı bir anlaşmadan önce bankanın işbirliği yapıp yapmayacağını ve hangi koşullarla yapacağını araştırın. Noter devrini veya paylaşım senedini, ödemeyi, teminatları ve riskin ve giderlerin hangi anda geçeceğini düzenleyin. Finansman sağlanamazsa sözleşme uygulanabilir bir alternatif içermelidir.
İpotekli ev mirası: iki ayrı yükümlülük
İpotekli kredinin bankaya karşı sözleşmesel bir yönü, terekeyi tasfiye edenler arasında ise bir iç yönü vardır. Taraflar aylık taksitleri bir mirasçının ödeyeceğini kararlaştırsa bile, kredi sözleşmesine göre kimin sorumlu kalmaya devam ettiği araştırılmalıdır. Devralma veya yeni finansman için hangi belgelerin ve gelir bilgilerinin gerektiğini bankaya zamanında sorun. Ardından net değeri seçilen tarihteki doğru kredi bakiyesiyle hesaplayın ve ölümden bu yana faizi, anapara ödemesini ve bakımı kimin ödediğini kaydedin.
Pay satın alma anlaşmasına finansman için açık bir süre ve ret hâlinde bir alternatif koyun. Bir noter ancak mülkiyet dayanağı, borçlar, ödemeler ve gereken onaylar yeterince açık olduğunda uygun bir senet hazırlayabilir. Evin resmî paylaştırmasını noter senedi ve Tapu Kadastro Dairesi’ne (Kadaster) tescil sağlar; kendi aranızdaki bir e-posta anlaşması tek başına bunun için yeterli değildir.
Satış ne zaman daha mantıklıdır?
Kimse binayı tutmak istemiyorsa, pay satın alma finanse edilemiyorsa veya mirasçılar ortak yönetim istemiyorsa satış uygun olabilir. Bu durumda bir satış fiyatı veya satış süreci, emlakçıyı kimin seçeceği, masrafların nasıl ödeneceği ve tekliflerle ilgili kararları kimin vereceği konusunda anlaşın. Net gelir, diğerlerinin yanı sıra kredi geri ödemeleri ve işlemle ilgili masraflar düşüldükten sonraki satış fiyatıdır; ardından terekenin paylaşımı gelir. Hızlı bir satış kendiliğinden avantajlı değildir; boş kalma, bakım ve finansman giderleri de uzun bir bekleme süresini bedava kılmaz.
Kiraya verilmiş gayrimenkulde satış daha fazla hazırlık gerektirir. Mevcut kira haklarını, kira depozitolarını, bakım yükümlülüklerini ve bir alıcının ihtiyaç duyduğu bilgileri kontrol edin. Bir portföyde varlık bazında, parçalar hâlinde veya tek bir işlemle satış farklı tutarlar, masraflar ve süreler doğurabilir. Senaryoları net rakamlarla karşılaştırın.
| Seçenek | Mirasçılar için önemli olan | İmzadan önceki karar noktası |
|---|---|---|
| Bir mirasçı diğerlerinin payını satın alır | Net değer, finansman, faiz ve ödeme süresi | Uygun teminatla ödeme mümkün mü? |
| Ortak satış | Satış fiyatı, kira durumu, emlakçı masrafları ve banka geri ödemesi | Bir teklifi kabul etmeye kim yetkili? |
| Geçici olarak birlikte elde tutma | Kira, bakım, vergiler ve boş kalma riski | Yönetimi kim yapıyor ve herkes ne zaman ayrılabilir? |
Miras kalan bir evin veraset vergisi özel değerleme kurallarına tabidir. Hollanda Vergi Dairesi (Belastingdienst) bir ev için belirli koşullar altında ölüm yılındaki WOZ değeri ile sonraki yılın WOZ değeri arasında seçim imkânı tanır. Bu vergisel tutar, mirasçıların birbirlerinin payını satın alacağı fiyat kendiliğinden değildir. Kiraya verilmiş bir evin ayrıca vergisel özellikleri olabilir. Somut beyanname ve bir devir için noter ve vergi danışmanından tavsiye alın; açıklama yapmadan bütün belgelere tek bir değer yazmayın.
Binaları birlikte tutmak isterseniz ne olur?
Ortak mülkiyet, yönetim anlaşmaları gerektiren bir tercihtir. Bakım, yeni kiracılar, finansman, satış ve büyük yatırımlar hakkında kim karar veriyor? Kira, yedek akçeler, vergi ve öngörülemeyen masraflar nasıl paylaşılıyor? Biri menfaatine son vermek isterse, ölürse veya artık katkıda bulunamazsa ne olur? Yazılı anlaşmalar olmadan geçici bir uzlaşma daha sonra pahalı bir uyuşmazlığa dönüşebilir.
Gayrimenkul bv’sinde buna şirketler hukuku da eklenir: yönetim, pay sahibi hakları, kâr payı politikası, finansman taahhütleri ve devir kısıtlamaları. Payları miras alan bir mirasçı, bu nedenle bv’nin binasını tek başına satma hakkını kendiliğinden elde etmez. Birleşik yaklaşım için işletme ve gayrimenkul içeren mirasın paylaşımı yazımıza bakın.
Kurgusal örnek. Üç çocuk, vasiyetnameye göre biri bakımı gecikmiş bir çatıya sahip iki kiralık binayı birlikte miras alır. Çocuklardan biri her iki binayı da satın almak ister. İlk hesaplama yalnızca ekspertizleri ve ipotek tutarlarını dikkate alır. Kira sözleşmeleri, bakım tahmini ve çocuklardan birinin ödediği giderler ortaya çıktıktan sonra, farklı bir net hesaplaşmayı ve bir finansman çekincesini kayda geçirirler. Noter ancak bundan sonra işe koyulur. Bu örnek bir çalışma yöntemidir, standart bir formül değildir.
Bir mirasçı işbirliği yapmazsa ne olur?
Önce tam olarak neyin reddedildiğini görünür kılın: inceleme, ekspertiz, satışa onay veya bir anlaşmanın imzalanması. Belgeler, değer esası, süre ve alternatif içeren somut bir öneri gönderin. Bazen arabuluculuk (mediation) anlamlıdır; inatçı anlaşmazlıklarda bir avukat, paylaşım veya acil bir tedbir için hangi yargısal yolun uygun olduğunu değerlendirebilir. Mahkeme bir paylaşım uyuşmazlığında yardımcı olabilir, ancak sonuç menfaatlere ve olgulara bağlıdır. Kardeşler arasında miras anlaşmazlığı başlıklı yazımızı okuyun.
Sıkça sorulan sorular
Kardeşimi payını bana satmaya zorlayabilir miyim? Gönüllü bir pay satın alma, uygun bir hukuki temel ve anlaşmalar gerektirir. Anlaşmazlık hâlinde mahkeme paylaşım hakkında karar verebilir; bir tutarı kendiniz belirleyip bununla doğrudan malik olamazsınız.
Ekspertiz zorunlu mu? Güvenilir bir değer, özellikle pay satın almada pratikte önemlidir. Hangi gerekçelendirmenin gerektiği vasiyetnameye, anlaşmalara ve varsa bir davaya bağlıdır.
Ev paylaşılana kadar ipoteği kim öder? Bankaya karşı yükümlülük ile giderlerin iç paylaşımı ayrı sorulardır. Ödenen tutarları kayda geçirin ve bunların nasıl mahsup edileceğini değerlendirtin.
Bir mirasçı evde oturmaya devam edebilir mi? Bu hukuki konuma ve anlaşmalara bağlıdır. Sonradan anlaşmazlık çıkmaması için geçici kullanımı, giderleri ve olası bedeli yazılı olarak düzenleyin.
Bv’ye ait bir bina için de aynı yol mu geçerlidir? Hayır. Bu durumda önce bv’nin ve miras kalan payların konumu araştırılmalıdır; binanın devri ile payların devri hukuken farklıdır.
Kiraya verilmiş bir binayı boş olarak satabilir miyim? Hayır. Mevcut kira durumu ve kiracı koruması araştırılmalıdır. Geçerli bir kira sözleşmesi devam ederken boş teslim edilebilir gayrimenkul varsayan bir ekspertiz, seçilen satış yolu için yanıltıcı olabilir.
Veraset vergisi için hangi WOZ değeri geçerlidir? Hollanda Vergi Dairesi’ne göre miras kalan bir ev için belirli koşullar altında ölüm yılındaki WOZ değeri ile sonraki yılın WOZ değeri arasında seçim yapılabilir. Kiraya verilmiş bir varlık ve medeni hukuka dayalı pay satın alma için doğru esası ayrıca inceletin.
Banka yeni bir ipotek vermezse pay satın alma gerçekleşebilir mi? Ancak başka uygulanabilir bir finansman yolu varsa veya taraflar anlaşmayı buna göre değiştirirse. Bir finansman çekincesi ve somut bir alternatif koyun, örneğin kararlaştırılmış bir sürece göre satış.
Terekede bir ev, kiraya verilmiş bir bina veya gayrimenkul bv’si mi var? Belgeleri ve istediğiniz sonucu Arslan ile görüşün. Öznur Batur aile içindeki konumu, Onur Arslan ise malvarlığı hukukuna ilişkin ve ticari yönü ortaya koyar. Vasiyetnameden doğan yetkiler, ekspertiz ve vergi, seçilen yol için ayrıca incelenir.
Ayrıca okuyun
Yararlanılan kaynaklar: Notaris.nl: bir evi miras almak (Felemenkçe), Notaris.nl: ev mirasına ilişkin sorular (Felemenkçe), Belastingdienst: bir mirasın değeri (Felemenkçe), Rechtspraak: mirasın paylaşımı (Felemenkçe).
