Een lekkend dak, hardnekkige schimmel of een kapotte verwarmingsinstallatie kan een onderneming direct raken. Maar wie is dan verantwoordelijk, en wat mag u als huurder verwachten? In dit artikel leggen we in gewone taal uit wanneer sprake is van een gebrek, wat u van de verhuurder mag vragen en welke stappen u zelf kunt zetten.

Wat is een “gebrek” in de praktijk?

Noem iets een gebrek als het gehuurde niet het gebruik en comfort biedt dat u als huurder redelijkerwijs mocht verwachten bij het tekenen van het contract. Het gaat bijvoorbeeld om:

• Fysieke mankementen: lekkages, scheuren, kapotte installaties (cv, airco, elektra).

• Hygiëne- en gezondheidsproblemen: schimmel door gebrekkige ventilatie, stankoverlast door defecte afvoer.

• Veiligheidsissues: problemen met brandveiligheid of instabiele constructiedelen.

• Externe omstandigheden die samenhangen met het pand en niet aan u te wijten zijn (bijv. structurele waterinfiltratie vanuit het dak of de gevel).

Kleine gebruiks- en onderhoudszaken (denk aan lampen, batterijen, het ontluchten van radiatoren of een kraanleertje) vallen meestal onder klein dagelijks onderhoud van de huurder. Structurele of ingrijpende problemen horen bij de verantwoordelijkheid van de verhuurder.

Wat mag u van de verhuurder verwachten?

• Deugdelijk herstel: bij een gemeld gebrek hoort de verhuurder binnen redelijke termijn te (laten) repareren.

• Geschiktheid voor afgesproken gebruik: een restaurant moet kunnen ventileren en afzuigen; een winkel moet droog en veilig zijn.

• Transparante communicatie: duidelijke terugkoppeling over planning, bereikbaarheid van monteurs en tijdelijke maatregelen.

Wat kunt ú doen bij een gebrek? (Stappenplan)

1. Melden en vastleggen

   • Meld het gebrek direct schriftelijk (e-mail) met korte omschrijving, datum en foto’s/video.

   • Vraag om bevestiging en planning van herstel.

2. Bewijs verzamelen

   • Maak foto’s van schade en houd een logboek bij (data, overlast, omzetimpact).

   • Bewaar offertes, facturen en correspondentie.

3. Dring aan op tijdelijke noodmaatregelen

   • Denk aan noodafdichting, ontvochtigen, tijdelijke kachel, verleggen van werkplekken.

4. Vraag (tijdelijke) huurvermindering

   • Als het gebruik merkbaar beperkt is (gedeelte van het pand onbruikbaar, omzetverlies door afsluiting), vraag tijdelijke korting of vergoeding voor gemiste bruikbaarheid.

5. Schade onderbouwen

   • Breng omzetverlies en extra kosten in kaart (bijv. vervangende werkplek, noodopslag, weggooien voorraad door waterschade).

6. Laat zonodig zelf herstellen (alleen met goede onderbouwing)

   • Reageert de verhuurder ondanks herhaalde verzoeken niet en is schade- of veiligheidsrisico acuut? Schakel dan — na schriftelijke aankondiging — zelf een vakbedrijf in voor een noodreparatie en stuur de factuur door. Doe dit zorgvuldig en proportioneel.

7. Onderhandelen of escaleren

   • Komt u er niet uit? Schakel een huurrechtadvocaat in voor een formele brief, voorstel tot huurvermindering of een procedure.

Wanneer is de verhuurder meestal níet aansprakelijk?

• Schade door onjuist gebruik of nalatigheid van de huurder (bijv. waterschade door eigen verbouwing).

• Kleine, normale gebruikszaken die tot het dagelijkse onderhoud van de huurder horen.

• Ondernemersrisico’s die losstaan van het pand (bijv. dalende vraag, seizoensinvloeden).

• Wanneer in het contract duidelijk is afgesproken dat bepaalde onderhoudsposten voor rekening van de huurder komen (let wel: “grote” gebreken blijven doorgaans een verhuurdersverplichting).

Voorbeelden uit de praktijk

• Horecazaak met daklekkage: tijdens elke stortbui liep water de zaak in; keuken deels dicht. Na schriftelijke melding en foto’s is noodafdichting aangebracht, volgde structurele reparatie en is een periode huurvermindering overeengekomen plus een bijdrage in omzetverlies.

• Winkel met kapotte cv: winkelruimte was een week lang te koud voor personeel en publiek. Verhuurder liet de installatie herstellen en gaf huurkorting voor de storingsperiode.

• Kantoor met schimmel: gebrekkige ventilatie leidde tot schimmelvorming. Na rapport van een specialist werden ventilatiekanalen gereinigd, roosters toegevoegd en de muren behandeld; daarnaast werd een deel van gemaakte kosten vergoed.

Checklist voor ondernemers

• 📸 Foto’s & video: vastleggen bij eerste constatering en bij verergering.

• ✉️ Schriftelijk melden: stuur e-mail met duidelijke omschrijving, bewijs en gewenste termijn.

• 🧾 Bewaar alles: offertes, facturen, servicebonnen, omzetcijfers voor schadeonderbouwing.

• 🧰 Noodmaatregelen: vraag om tijdelijke oplossingen bij acuut ongemak of risico.

• 💬 Afspreken op papier: herstelplan, termijnen, eventuele huurkorting of compensatie.

• ⚖️ Juridische hulp: bij uitblijvend herstel of discussie over aansprakelijkheid.

Veelgestelde vragen (FAQ)

1. Moet ik de volledige huur blijven betalen als een deel van het pand onbruikbaar is?
U kunt tijdelijke huurvermindering vragen zolang het gebrek het gebruik beperkt. Leg dit goed vast en maak afspraken met de verhuurder.

2. Mág ik zelf een monteur bellen en de kosten doorsturen?
Alleen als het urgent is, u het gebrek eerst schriftelijk heeft gemeld en de verhuurder niet tijdig handelt. Kondig dit vooraf per e-mail aan en kies een proportionele oplossing.

3. Krijg ik ook vergoeding voor omzetverlies?
Bij aantoonbaar verlies dat rechtstreeks volgt uit het gebrek is een vergoeding vaak verdedigbaar. Onderbouw dit met cijfers en bewijs.

4. Hoort schimmel onder mijn verantwoordelijkheid of die van de verhuurder?
Ontstaat schimmel door gebrekkige ventilatie of constructie, dan ligt de bal doorgaans bij de verhuurder. Gaat het om normaal onderhoud (bijv. onvoldoende ventileren in gebruik), dan kan het bij de huurder liggen. Onderzoek en documentatie zijn belangrijk.

5. Hoe snel moet de verhuurder reageren?
“Redelijk snel”, afhankelijk van de ernst. Bij lekkage verwacht u directe noodmaatregelen en daarna structurele reparatie binnen passende termijn.

Waarom Arslan Advocaten?

• Praktisch en snel: we borgen noodmaatregelen, herstelafspraken en — waar nodig — huurvermindering of schadevergoeding.

• Sterk in bewijsopbouw: we helpen met documentatie, cijfermatige onderbouwing en een processtrategie.

• Ervaren in onderhandeling én procederen: snel schakelen voorkomt vaak zwaardere stappen.

Conclusie

Bij een gebrek dat uw bedrijfsvoering raakt, mag u herstel en werkbaar gebruik verwachten. Reageert de verhuurder niet of te laat, dan zijn huurvermindering en schadevergoeding vaak reële opties. Leg alles vast, handel tijdig en schakel hulp in als het stokt.