Veel expats denken dat hun huurcontract in Nederland zomaar kan worden beëindigd zodra de verhuurder dat wil. Gelukkig is dat niet zo. In Nederland geldt namelijk een sterke huurbescherming, ook voor expats. De huurrecht advocaten van Arslan Advocaten leggen uit wat huurbescherming inhoudt, in welke gevallen de verhuurder de huur kan beëindigen en hoe u zich als expat kunt verdedigen.
Wat is huurbescherming?
Huurbescherming betekent dat een verhuurder niet zomaar de huur kan opzeggen. De wet geeft huurders – inclusief expats – stevige rechten. In de meeste gevallen kan de verhuurder de huur alleen beëindigen via de rechter, en alleen met een wettelijke reden.
eldigheid van mondelinge huurovereenkomsten en huurbescherming
Soms worden huurafspraken niet zwart op wit gezet, maar alleen mondeling gemaakt. U vraagt zich misschien af of u als huurder dan ook huurbescherming geniet. Het goede nieuws: ook mondelinge huurovereenkomsten zijn gewoon geldig in Nederland. Dat betekent dat u als expat – óók zonder papieren contract – bescherming heeft tegen willekeurige opzegging.
Wel zit er een addertje onder het gras: een mondelinge afspraak kan lastig te bewijzen zijn als er later discussie ontstaat met uw verhuurder. Daarom adviseren wij altijd zoveel mogelijk bewijs te verzamelen, zoals e-mails of betaalbewijzen van de huur. Nog beter is het natuurlijk om alles vast te leggen in een schriftelijk contract. Zo voorkomt u gedoe achteraf en staat u sterker mocht er een conflict ontstaan.
Wat gebeurt er met huurbescherming bij het einde van het hoofdhuurcontract?
Een veelgestelde vraag is wat er gebeurt met uw huurbescherming als het huurcontract tussen de hoofdhuurder en de verhuurder afloopt, bijvoorbeeld bij onderhuur. Goed nieuws: ook als onderhuurder geniet u bescherming.
Wanneer het huurcontract van de hoofdhuurder eindigt, betekent dit niet automatisch dat u als onderhuurder zonder rechten op straat staat. In veel gevallen treedt u dan in de schoenen van de hoofdhuurder. De verhuurder wordt vervolgens uw directe contractspartner en u behoudt uw huurbescherming, mits u kunt aantonen dat u daadwerkelijk en met toestemming van de hoofdhuurder in de woning woont.
Let op: in sommige situaties zal de verhuurder contact met u opnemen om het contract te bespreken of aan te passen. Zorg ervoor dat u bewijs heeft van uw onderhuur (denk aan betaalde huurpenningen of schriftelijke afspraken), zodat u niet voor verrassingen komt te staan. Zo blijft uw positie als huurder sterk, ook wanneer de constructie verandert.
Heb ik als onderhuurder recht op huurbescherming?
Ook als onderhuurder staat u niet met lege handen. Huurbescherming geldt namelijk óók wanneer u van een andere huurder – en dus niet direct van de eigenaar – een woning huurt, bijvoorbeeld een appartement in Amsterdam of een etage in Utrecht.
Dat betekent concreet:
- Uw onderverhuurder moet zich gewoon aan de regels van het huurrecht houden.
- Wordt het hoofdhuurcontract met uw onderverhuurder beëindigd? Dan wordt u in veel gevallen automatisch de nieuwe huurder voor de hoofdverhuurder (de eigenaar van de woning). Zo blijft uw woonzekerheid zoveel mogelijk gewaarborgd.
- Ook als onderhuurder moet de verhuurder een wettelijke reden hebben om uw huur te beëindigen, en is rechterlijke tussenkomst meestal vereist.
Kortom: Of u nu rechtstreeks of via onderhuur woont, de Nederlandse wet biedt serieuze bescherming tegen zomaar op straat gezet worden.
Heb ik recht op huurbescherming als ik een vakantiehuis huur?
Het korte antwoord: nee, bij het huren van een vakantiehuis, appartement, hotelkamer of caravan voor een korte periode geldt huurbescherming niet. Hierbij maakt het niet uit of u een gezellig zomerhuisje op Texel huurt, een chique Airbnb in Amsterdam boekt of een fauteuil in een stacaravan op de Veluwe claimt—zolang het om tijdelijk recreatief verblijf gaat, biedt de wet u geen huurbescherming zoals bij reguliere woonruimte.
Dat betekent dat de verhuurder het verblijf na afloop van de afgesproken periode zonder tussenkomst van de rechter kan beëindigen. U heeft als huurder in zo’n situatie dus weinig bescherming mocht de eigenaar het vakantieverblijf weer voor zichzelf willen terugnemen of aan de volgende vakantieganger willen verhuren.
Let dus goed op de duur en het doel van de huur als u een vakantiewoning boekt; voor expats die permanent of voor langere tijd in Nederland willen wonen geldt een ander (en veel sterker) juridisch kader.
Hebben mijn partner en huisgenoten ook recht op huurbescherming?
Ja, ook uw partner en huisgenoten genieten doorgaans huurbescherming zolang zij samen met u in de woning wonen. Dit betekent dat zij niet zomaar op straat kunnen worden gezet zodra de hoofdhuurder vertrekt of overlijdt. Zolang één van u officieel huurder is, kan de verhuurder de huur niet zomaar beëindigen voor de overige bewoners.
Mocht u onverhoopt komen te overlijden, dan bestaat er in veel gevallen bovendien de mogelijkheid voor uw partner of huisgenoot om het huurcontract over te nemen. Hiervoor gelden wel enkele voorwaarden, zoals een bepaalde duur van samenwoning of inschrijving op hetzelfde adres. Het is dus verstandig dit tijdig te bespreken, zodat u weet waar u aan toe bent.
Voor meer informatie en persoonlijke situaties kunt u altijd individuele juridische ondersteuning zoeken—bijvoorbeeld via een huurrecht advocaat van Arslan Advocaten.
Heb ik recht op huurbescherming als ik in een dienstwoning woon?
Niet altijd. Woon je als expat in een woning die je via je werkgever huurt en waar je functie aan gekoppeld is—oftewel een dienstwoning—dan gelden er andere regels. Voor dienstwoningen is de huurbescherming namelijk beperkt. Meestal stopt je huur op het moment dat je dienstverband eindigt. Je kunt met andere woorden niet standaard rekenen op de gebruikelijke huurbescherming; de werkgever mag de huur beëindigen zodra je werk ophoudt. Houd hier dus rekening mee als je een functie inclusief woonruimte accepteert.
Heb ik als kamerhuurder recht op onderhuurbescherming?
Dit is een veelgestelde vraag, zeker bij expats die een kamer huren binnen een woning, bijvoorbeeld via een hospita of directe onderhuur. Helaas is het antwoord vaak teleurstellend: als kamerhuurder geniet u in Nederland géén onderhuurbescherming. Dit betekent dat wanneer het huurcontract tussen de hoofdhuurder (uw kamerverhuurder) en de eigenaar van de woning eindigt, uw recht op het huren van de kamer automatisch vervalt.
Belangrijk om te weten:
- Uw huurcontract loopt simpelweg af wanneer het hoofdhuurcontract stopt, zelfs als u altijd netjes heeft betaald.
- Dit geldt ook als u bij een hospita huurt (dus wanneer de hoofdhuurder zelf ook in de woning woont).
- U heeft in zulke gevallen geen recht om in de woning te blijven, tenzij hierover schriftelijke afspraken zijn gemaakt met de eigenaar zelf.
Kamerhuren kan dus onzekerheid met zich meebrengen. Heeft u twijfels over uw rechten of uw situatie? Neem dan altijd contact op met een gespecialiseerd huurrechtadvocaat, zoals ons team bij Arslan Advocaten, voor advies op maat.
Wanneer geldt de normale huurbescherming bij hospitaverhuur?
Bij hospitaverhuur – dus wanneer u een kamer huurt in het huis van de verhuurder – start u met een proeftijd van negen maanden. Tijdens deze periode is de huurbescherming beperkt: de verhuurder mag de huur opzeggen zonder specifieke reden, wel met een opzegtermijn van drie maanden.
Na deze negen maanden verandert er echter iets belangrijks. Vanaf dat moment geldt voor u de volledige huurbescherming, net als bij andere huurders. De verhuurder kan de huur dan alleen beëindigen als er een geldige wettelijke reden is. Bent u het niet eens met de opzegging? Dan kan alleen de rechter beslissen of de huur daadwerkelijk eindigt.
Heb ik de eerste 9 maanden huurbescherming bij hospitaverhuur?
Bij hospitaverhuur – dus als u een kamer huurt in het huis van de verhuurder zelf – gelden er andere regels dan bij een gewone huurwoning. In de praktijk krijgt u als huurder in de eerste 9 maanden namelijk géén huurbescherming. Dit betekent dat de verhuurder tijdens deze proeftijd het contract zonder opgave van reden kan opzeggen. Uiteraard moet hij of zij zich wel aan een opzegtermijn van 3 maanden houden.
Na deze eerste 9 maanden verandert de situatie. Vanaf dat moment profiteert u wél van de standaard huurbescherming. De verhuurder mag de huur dan alleen nog opzeggen met een wettelijke reden en als u het daar niet mee eens bent, beslist uiteindelijk de rechter. Zo bent u na de proeftijd net zo goed beschermd als andere huurders in Nederland.
Wanneer kan een verhuurder de huur beëindigen?
Een verhuurder kan de huur alleen beëindigen in de volgende gevallen:
-
Tijdelijk huurcontract dat rechtsgeldig eindigt
-
Sinds 2016 is het mogelijk om tijdelijke contracten te sluiten (bijv. 1 of 2 jaar). Na afloop kan de verhuurder het contract beëindigen, maar dit moet tijdig worden aangezegd.
Bij een tijdelijk huurcontract geldt huurbescherming tot aan de afgesproken einddatum. De verhuurder mag het contract gedurende deze periode niet tussentijds opzeggen. De huur eindigt automatisch na afloop van de overeengekomen termijn, mits de verhuurder zich aan de aanzegtermijn houdt.
Let op: de verhuurder moet schriftelijk laten weten dat het contract daadwerkelijk stopt. Dit moet minimaal 1 maand en maximaal 3 maanden vóór de einddatum gebeuren. Doet de verhuurder dit niet of te laat? Dan wordt het tijdelijke contract automatisch omgezet in een contract voor onbepaalde tijd – en geldt er dus wél volledige huurbescherming.
-
Wat als de verhuurder niet op tijd opzegt?
Als de verhuurder vergeet om het tijdelijke huurcontract tijdig te beëindigen, verandert het automatisch in een contract voor onbepaalde tijd. Dit betekent dat u na afloop van het tijdelijke contract dezelfde sterke huurbescherming geniet als bij een standaard huurcontract. Met andere woorden: u kunt rustig blijven wonen, en de verhuurder kan de huur niet zomaar beëindigen.
-
Eigen gebruik
-
De verhuurder wil de woning zelf bewonen. De rechter toetst streng of dit terecht is.
-
-
Wanbetaling of slecht huurderschap
-
Bijvoorbeeld als er structureel geen huur wordt betaald of de woning ernstig wordt verwaarloosd.
-
-
Dringend eigen gebruik
-
Bijvoorbeeld bij sloop of renovatie die niet met de huurder kan plaatsvinden.
-
-
Wederzijdse instemming
-
Als huurder en verhuurder het eens zijn over beëindiging.
-
Kunnen partners of huisgenoten de huur overnemen bij overlijden?
Stel, u bent expat en u deelt een huurwoning met uw partner of huisgenoot. Wat gebeurt er met het huurcontract als de hoofdhuurder onverwacht overlijdt? Gelukkig voorziet de Nederlandse wet ook hierin bescherming.
In veel gevallen kan een partner of huisgenoot inderdaad het huurcontract voortzetten, mits aan bepaalde voorwaarden wordt voldaan. Bijvoorbeeld:
- Geregistreerd partnerschap of huwelijk: Woonde uw partner officieel bij u in en was er sprake van een duurzame gemeenschappelijke huishouding, dan kan hij of zij vaak het huurcontract als hoofdhuurder voortzetten.
- Langdurige medebewoners: Ook huisgenoten die aantoonbaar voor langere tijd samenwoonden en samen het huishouden deelden, kunnen soms rechten ontlenen om het contract over te nemen.
- Inschrijving bij de gemeente: Het is belangrijk dat de partner of huisgenoot staat ingeschreven op het woonadres.
Let op: het is verstandig om uw situatie tijdig te bespreken met de verhuurder en waar nodig juridisch advies in te winnen. Zo voorkomt u onverwachte problemen met de voortzetting van uw huurcontract.
Veelgemaakte fouten door verhuurders
-
Verhuurders denken dat expats minder goed op de hoogte zijn van hun rechten en proberen contracten tussentijds te beëindigen.
-
Expats krijgen vaak “dreigbrieven” waarin de verhuurder zegt dat ze binnen een maand weg moeten. In werkelijkheid kan dit meestal alleen via de rechter.
Voorbeelden uit de praktijk
-
Expat in Amsterdam: kreeg een brief dat hij binnen een maand de woning moest verlaten. De rechter bepaalde dat de verhuurder géén geldige reden had en de expat kon blijven.
-
Internationale werknemer in Den Haag: huurde een woning tijdelijk, maar de verhuurder probeerde het contract vóór de einddatum te beëindigen. Dit werd onrechtmatig verklaard.
-
Student in Rotterdam: kreeg te maken met dreiging van ontruiming wegens vermeend “overlast”. De rechter oordeelde dat hiervan geen sprake was en de student mocht blijven.
Checklist voor expats bij huurbeëindiging
-
📑 Controleer of uw contract tijdelijk of onbepaald is.
-
📅 Let op of de verhuurder een aanzegging heeft gedaan (minimaal 1-3 maanden van tevoren).
-
⚖️ Ga nooit zomaar akkoord met beëindiging.
-
📉 Betaal altijd de huur door om ontruiming te voorkomen.
-
👨⚖️ Raadpleeg direct een advocaat als de verhuurder dreigt.
Veelgestelde vragen (FAQ)
1. Kan mijn verhuurder mijn huur zomaar beëindigen?
Nee, dit kan alleen met een wettelijke reden en meestal via de rechter.
2. Geldt huurbescherming ook voor expats met een tijdelijk contract?
Ja, maar de regels zijn iets anders. Bij tijdelijke contracten eindigt de huur na afloop, mits de verhuurder dit op tijd aanzegt.
3. Wat als mijn verhuurder zegt dat ik direct weg moet?
U hoeft niet zomaar te vertrekken. Alleen een rechter kan ontruiming bepalen.
4. Ik ben expat en ga terug naar mijn thuisland. Moet ik iets regelen?
Ja, zeg tijdig zelf de huur op volgens de opzegtermijn in het contract.
Conclusie
Expats hebben in Nederland dezelfde huurbescherming als andere huurders. De verhuurder kan de huur niet zomaar beëindigen. Weet dat alleen een rechter uiteindelijk kan beslissen over ontruiming.
De huurrecht advocaten van Arslan Advocaten staan expats bij in geschillen over huurbeëindiging en ontruiming.
