Hollanda’da geçici kiralamada depozito: kısa konaklama ve geçici sözleşmeler

Giderek daha sık ev sahipleri konutları geçici olarak kiraya veriyor: kısa süreli kiralama, AirBnB veya bir geçici kira sözleşmesi. Bu kiralama türlerinde de neredeyse her zaman bir depozito (borg) istenir. Peki kurallar nelerdir? Kiracı veya kiraya veren olarak nelere dikkat etmelisiniz?

kira hukuku avukatları Arslan Advocaten’in bunu açıklıyoruz.

---

Geçici kiralama nedir?

Geçici kiralamanın çeşitli türleri vardır:

• Short stay kiralama: expatlar veya yabancı çalışanlar birkaç aylığına bir konut kiralar.

• AirBnB veya tatil kiralaması: birkaç gün veya hafta için kısa süreli kiralama.

• Geçici kira sözleşmesi: belirli süreli sözleşme, örneğin 6 veya 12 ay. Hollanda’da 1 Temmuz 2024’ten itibaren yapılan geçici konut kira sözleşmelerine yalnızca belirlenmiş hedef gruplar için (Besluit specifieke groepen) ve en fazla iki yıl süreyle izin verilir; aksi hâlde kira belirsiz süreli sayılır. 1 Temmuz 2024’ten önce yapılmış sözleşmeler eski rejime tabidir (bağımsız konutta en fazla iki yıl / oda gibi bağımsız olmayan konutta beş yıl). Expat olmak bu gruplardan biri değildir.

Tüm durumlarda genellikle bir teminat bedeli (depozito) talep edilir.

---

Genellikle ne kadar depozito alınır?

• AirBnB/tatil kiralamaları: genellikle küçük bir depozito (örneğin € 100 – € 500).

• Kısa süreli konaklama/expatlar: 1 Temmuz 2023 veya sonrasında yapılan konut kira sözleşmelerinde en fazla iki aylık çıplak kira (kale huur). Bazen ev sahipleri 3 ay ister; bu sözleşmelerde buna izin verilmez ve fazlası geri talep edilebilir.

• Geçici sözleşmeler (konut kiralama): tıpkı normal kiralamalarda olduğu gibi en fazla iki aylık çıplak kira; bu kural serbest sektörde de geçerlidir.

1 Temmuz 2023 veya sonrasında yapılan konut kira sözleşmelerinde depozito en fazla iki aylık çıplak kira kadar olabilir (Hollanda Medeni Kanunu madde 7:261b fıkra 2; İyi Kiraya Verenlik Kanunu (Wet goed verhuurderschap) ile getirildi). Bu kural serbest sektörde de geçerlidir. Daha eski sözleşmeler için Hollanda hükümeti, mahkeme kararlarına dayanarak en fazla üç aylık çıplak kirayı belirtmektedir.

---

Depozito ne zaman kesilebilir?

Depozito yalnızca şu nedenlerle kesilebilir:

1. Kira borçları – geçici kiralamalarda da.

2. Eve veya eşyaya verilen zarar – normal kullanım aşınmaları hariç.

3. Ödenmemiş hizmet giderleri veya kamu hizmeti bedelleri.

Şunlar için kesinti yapılamaz:

• Normal yıpranma (örneğin yıpranmış bir zemin veya duvardaki küçük delikler).

• Anlaşmaların kapsamına girmeyen temizlik masrafları.

• “Ek güvence” gerekçesiz.

---

Geçici kiralamada sık karşılaşılan sorunlar

• expats/short stay için aşırı yüksek depozito: ev sahipleri bazen 3 ila 6 aylık depozito talep eder. 1 Temmuz 2023 veya sonrasında yapılan konut kira sözleşmelerinde bu, iki aylık çıplak kiralık yasal üst sınırın üzerindedir.

• Ayrıldıktan sonra iade yok: özellikle ülkelerine geri dönen yabancı kiracılarda.

• Haksız temizlik masrafları: depozito, “yeterince temiz” teslim edilmediği iddiasıyla kesiliyor.

---

Uygulamadan örnekler

Aşağıdaki örnekler açıklama amaçlıdır; her durumun sonucu sözleşmeye ve somut koşullara bağlıdır.

• Rotterdam’da kısa süreli konaklama: bir expat 4 ay depozito ödemek zorunda kaldı. Hâkim bunun makul olmadığına karar verdi; depozito büyük ölçüde iade edildi.

• AirBnB kiralama: bir misafir, ev sahibi evin temiz olmadığını düşündüğü için € 250 tutarındaki depozitosunu kaybetti. Ev sahibi bunu kanıtlayamadığı için depozitonun iade edilmesini sağladık.

• Geçici kira sözleşmesi: bir kiracı zeminde bir çizik olduğu için depozitosunu geri alamadı. Hakim bunun normal aşınma olduğunu hükmetti.

---

Geçici kiracılar için kontrol listesi

• 📑 Kira sözleşmesindeki depozito şartlarını dikkatlice okuyun.

• 📷 Eve taşınırken ve evden ayrılırken her zaman fotoğraf çekin.

• ✉️ Depozito (kısmen) kesiliyorsa ayrıntılı bir döküm isteyin.

• ⚖️ Uyuşmazlık durumunda bir avukata başvurun.

---

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

1. Ev sahibi kısa süreli konaklamalarda daha fazla depozito isteyebilir mi?
Hayır. 1 Temmuz 2023 veya sonrasında yapılan konut kira sözleşmelerinde depozito, gerekçe ne olursa olsun en fazla iki aylık çıplak kira kadar olabilir; bu kural serbest sektörde de geçerlidir. Niteliği gereği yalnızca kısa süreli kullanım amaçlı kiralamalarda (örneğin tatil kiralaması) bu kural uygulanmayabilir (madde 7:232 fıkra 2). Daha eski sözleşmeler için Hollanda hükümeti, mahkeme kararlarına dayanarak en fazla üç aylık çıplak kirayı belirtmektedir.

2. AirBnB’de depozito nasıl işliyor?
AirBnB kendi kurallarını uygular. Depozito çoğu zaman platform üzerinden düzenlenir. Haksız kesintiye AirBnB üzerinden veya mahkeme yoluyla itiraz edilebilir.

3. Yurtdışına çıktıktan sonra depozitom iade edilmezse ne olur?
Yurtdışındayken de bir Hollandalı avukatın yardımıyla hukuki süreç başlatabilirsiniz.

4. Kira hukuku geçici sözleşmeler için de geçerli mi?
Evet, Hollanda’da depozito kuralları standart kira sözleşmeleriyle aynıdır.

---

Sonuç

Geçici kiralamalarda – short stay, AirBnB veya belirli süreli sözleşmeler – depozito için açık kurallar geçerlidir. Konut kira sözleşmelerinde depozito, 1 Temmuz 2023 veya sonrasında yapılan sözleşmeler için en fazla iki aylık çıplak kira kadar olabilir ve yalnızca kira borcu, hasar veya hizmet bedelleri için alıkonulabilir.

Depozitonuz haksız yere mi tutuluyor? kira hukuku avukatları Arslan Advocaten’in haklarınızı korumanıza ve depozitoyu geri almanıza yardımcı olur.

Ek bilgi için Rijksoverheid’in kiracı hakları açıklaması sayfasını inceleyebilirsiniz.

---

İlgili Hukuki Hizmetler

• Hakkında daha fazla bilgi Kira Hukuku