Ev sahibinizle sorun mu yaşıyorsunuz?
Ev sahibiniz sizi kendi başına evden çıkaramaz. Bunun için mahkeme kararı gerekir.
- Tahliye bildirimi aldınız mı? Sessiz kalmayın, bu sizin aleyhinize işler.
- Depozito iade edilmedi mi? Kural olarak iki hafta içinde hesaplanarak iade edilmelidir.
- Kira sözleşmenizi gönderin, ev sahibinin neyi yapıp yapamayacağını söyleyelim.
Bel 070 450 0300WhatsApp onsStuur uw stukken op
Het eerste gesprek is kosteloos en vertrouwelijk. Zes vestigingen in Nederland. Wij spreken ook Turks, Pools en Engels.
ROZ kira sözleşmesi bir örnek (model) sözleşmedir; her hükmün işletmeniz için uygun veya tartışılmaz olduğunun güvencesi değildir. Model, versiyon, genel hükümler ve özel anlaşmalar birlikte konumunuzu belirler. İmzalamadan önce özellikle bakım, endeksleme, cezai şartlar, teminatlar ve izin verilen kullanımı kontrol edin.
Nederlands: Lees dit artikel in het Nederlands: ROZ-huurcontract voor bedrijfsruimte: onderhoud, boetes en indexering
English: Read this article in English: ROZ tenancy agreement for commercial premises: maintenance, penalties and indexation
İşyeri kiralarında yükümlülükler yıllarca etkisini sürdürebilir. Kapsamlı tesisatları değiştirmeniz veya geniş kapsamlı bir şahsi garanti vermeniz gerekiyorsa, düşük bir başlangıç kirası daha az cazip olabilir. Bu nedenle yalnızca aylık bedelin yer aldığı kapak sayfasını değil, belgelerin tamamını okuyun.
Hangi model ve hangi ekler geçerlidir
Farklı işyeri türleri için farklı modeller vardır. Perakende işyerine ilişkin bir sözleşme, bir ofis sözleşmesinden farklı bir bağlama sahiptir. Model versiyonunu, genel hükümlere yapılan atfı ve belirtilen tüm ekleri gerçekten alıp almadığınızı kontrol edin.
Özel hükümler standart metinden farklı olabilir. Çelişki hâlinde hangi anlaşmanın öncelikli olduğunu açıkça belirtin. Hollanda Ticaret Odası (KVK), kira sözleşmeleri ve sorumluluk dağılımı listelerinde dikkat edilecek noktaları açıklamaktadır. Modeli değerlendirmenin yerine geçen bir şey olarak değil, değerlendirme için bir başlangıç noktası olarak kullanın.
Bakım ve yenileme
Günlük bakım, periyodik muayeneler, onarım ve tamamen yenilemeye ayrı ayrı bakın. “Bakım kiracıya aittir” ifadesi, eskimiş bir tesisatı kimin yenilemesi gerektiğini her zaman açıkça yanıtlamaz. Sorumluluk dağılımı listesi (demarcatielijst), her yapı bölümü veya donanım için kimin ne yapacağını netleştirebilir.
Başlangıçtaki durumu kayıt altına aldırın ve bilinen kusurları ve bakım geçmişini sorun. Sorumluluğa ilişkin muafiyet hükümlerini ve kira indirimine yönelik kısıtlamaları da kontrol edin. İşyerlerinde sözleşme serbestisi vardır, ancak her muafiyet hükmü her koşulda geçerli kalmaz. İşyerindeki kusurlardan doğan sorumluluk hakkındaki yazımızı da okuyun.
Yıllık endeksleme
Bir endeksleme hükmü, hangi endeksin kullanıldığını, kiranın hangi tarihte değiştiğini ve hesaplamanın nasıl yapıldığını açıkça ortaya koymalıdır. Negatif bir endeks, bir endeks serisinin değiştirilmesi veya sabit bir ek yüzdeyle birleşim hâlinde ne olacağına da bakın.
İlk endeksleme tarihi için bir hesaplama örneği isteyin. Bu, tarafların aynı şeyi kastedip kastetmediğini görünür kılar. Sözleşmeye dayalı yıllık bir artış, mağaza ve yeme-içme işyerleri için kira bedelinin yasal olarak yeniden belirlenmesinden farklıdır.
Geç ödeme veya farklı kullanım hâlinde cezai şartlar
Cezai şartın ne zaman doğduğunu, bir düzeltme süresinin geçerli olup olmadığını ve faiz ile tazminatın yanı sıra birden fazla cezai şartın talep edilip edilemeyeceğini kontrol edin. Bir hüküm, uzun süre fark edilmeyen küçük bir idari hata nedeniyle mali açıdan ağır sonuçlar doğurabilir.
Mahkeme belirli koşullar altında sözleşmesel bir cezai şartı indirebilir, ancak işletmeler buna önceden güvenmemelidir. Açık bir tetikleyici neden, makul bir üst sınır ve uygulanabilir bir düzeltme imkânı üzerinde müzakere etmek daha iyidir. Hükmün geçerli şekilde kararlaştırılıp kararlaştırılmadığını ve sizin durumunuza uygulanıp uygulanmadığını da değerlendirin.
Depozito, banka teminatı ve şahsi sorumluluk
Nakit depozito, banka teminatı ve şahsi kefalet arasında ayrım yapın. Bu teminat türlerinin likidite ve risk açısından farklı sonuçları vardır. Teminatın ne zaman paraya çevrilebileceğini ve ne zaman serbest bırakılacağını kontrol edin.
Bir limited şirket (bv) adına imza atıyorsanız, bunun yanında şahsi yükümlülükler doğup doğmadığına bakın. Ek bir garantinin altına atılan imza, yalnızca yönetici sıfatıyla imzalamaktan farklı bir risk taşıyabilir. Tutarın, sürenin ve kapsanan yükümlülüklerin açıkça sınırlandırılmasını isteyin.
Kullanım amacı, izinler ve teslim
Kira sözleşmesi ve kamu hukukuna ilişkin kullanım kuralları iş planınızla uyumlu olmalıdır. Sözleşmedeki kullanım amacı, gerekli bir izni kendiliğinden sağlamaz. Araştırmayı kimin yapacağını ve öngörülen kullanıma izin verilmemesi hâlinde ne olacağını kararlaştırın.
Hangi tadilatlara izin verildiğini ve sona ermede hangi donanımların kaldırılması gerektiğini de kayıt altına alın. Başlangıçta çekilen fotoğraflar ve bir teslim tutanağı, yıllar sonraki anlaşmazlıkları sınırlar. Açık bir sona erme düzenlemesi, özellikle kiracının yaptığı maliyetli yatırımlarda önemlidir.
Belgelerin versiyonunu ve öncelik sırasını kontrol edin
Sözleşmenin tamamını, uygulanacak genel hükümleri ve belirtilen tüm ekleri talep edin. Model versiyonunu ve tarihini not edin. Metni mevcut olmadan “olağan ROZ hükümlerine” yapılan bir atıf, kabul etmiş sayıldığınız yükümlülükler hakkında yeterli fikir vermez. Farklı versiyonlar ve özel hükümler içerik bakımından farklılık gösterebilir.
Çelişki hâlinde hangi anlaşmanın öncelikli olduğunu açıkça belirtin. Bir e-postadaki lehinize bir hüküm, imzalanan sözleşme daha sonra başka bir şey söylüyorsa anlaşmazlığa yol açabilir. Bu nedenle ilgili taahhütlerin nihai belge setine dahil edilmesini sağlayın. İnceleme, sizin somut sözleşmenizle ilgili olmalıdır; bir ROZ modelinin her zaman aynı sonucu doğurduğuna dair genel bir kanaat fazla kabadır.
Kiralananı ve başlangıçtaki durumunu tam olarak tanımlayın
Kat planını, alanı, depoları, park yerlerini ve ortak alanlara erişimi kontrol edin. Hangi tesisatların kiralananın parçası olduğunu ve hangilerinin yalnızca devralınmak üzere sunulduğunu not edin. “Kiralananla birlikte kiraya verilmiş” ile “kiracı tarafından devralınmış” arasındaki fark, ileride bakım ve yenileme bakımından önemli olabilir.
Başlangıçtaki durumu fotoğraflarla ve imzalı bir raporla kayıt altına alın. Maliyetli tesisatların bakım geçmişini, muayenelerini ve bilinen kusurlarını sorun. Başlangıçta hâlâ çalışan bir klima, kısa süre sonra büyük bir yenileme ihtiyacı doğurabilir. Açık başlangıç bilgileri ve masraf paylaşımı olmadan düşük bir kira bu nedenle beklenmedik şekilde pahalıya mal olabilir.
Sorumluluk dağılımı listesini işlem bazında okumak
“Tesisat kiracıya ait” diyen bir liste, kullanım, temizlik, periyodik bakım, onarım ve yenileme şeklinde bir ayrımdan daha az açıktır. Maliyetli her bir bölüm için hangi görevi kimin yerine getirdiğini ve ödediğini sorun. Yaşa bağlı bir yenilemenin, günlük kullanımdan kaynaklanan küçük bir arızayla aynı tarafa ait olup olmadığını kontrol edin.
Siparişi kimin verebileceğini ve önceden izin gerekip gerekmediğini de kayıt altına aldırın. Bir kiracı, binada sınırsız değişiklik yapma yetkisine sahip olmadan bakımdan sorumlu olabilir. KVK, sorumluluk dağılımı listesinin kontrol edilmesinin önemini vurgulamaktadır. Bu kontrolü, listeyi yalnızca idari olarak onaylamak yerine somut tutarları ve işletme risklerini müzakereye açmak için kullanın.
Denetlenebilir bir hesaplama örneğiyle endeksleme
Hangi endeks serisinin, referans aylarının ve formülün geçerli olduğunu sorun. Negatif endeks hâlinde bir asgari tutar, ek bedel veya sınırlama kararlaştırılıp kararlaştırılmadığını kontrol edin. İlk endeksleme tarihi de dikkat gerektirir: bu tarih her zaman fiilî açılışınızdan tam bir yıl sonraya denk gelmek zorunda değildir. Yalnızca sözlü olarak belirtilen beklenen artışı değil, metnin kendisini okuyun.
Basitleştirilmiş bir örnek: kararlaştırılan oran 125 bölü 120 ise, € 24.000 tutarındaki yıllık net kira aritmetik olarak € 25.000 olur. Bu, yalnızca kurgusal endeks rakamlarıyla bir endeks oranı örneğidir; güncel Hollanda İstatistik Kurumu (CBS) rakamları değildir. Gerçek hesaplama için tam olarak kararlaştırılan seriyi ve dönemleri kullanın. Bu yıllık hesaplamayı mağaza veya yeme-içme işyerlerinde kira bedelinin yeniden belirlenmesiyle karıştırmayın.
Cezai şartları neden, birikme ve süre açısından okumak
Hangi davranışın cezai şartı tetiklediğini, önceden bir uyarı veya düzeltme süresi öngörülüp öngörülmediğini ve cezai şartın ne kadar süre işlemeye devam ettiğini kontrol edin. Cezai şartın yanı sıra faiz, ifa ve tazminat da talep edilip edilmediğini sorun. Günlük olarak görünüşte sınırlı bir tutar, süresi veya birikmesi nedeniyle önemli bir riske dönüşebilir.
Cezai şartın ileride indirileceğini varsaymadan, gerçekçi bir idari hatayla bir hesaplama örneği hazırlayın. Mahkeme tarafından indirim belirli koşullara bağlıdır. Mümkün olduğunda açıkça tanımlanmış bir ihlal, uygun bir düzeltme imkânı ve bir üst sınır üzerinde müzakere edin. Aynı zamanda hükmün geçerli şekilde kararlaştırılıp kararlaştırılmadığını ve yorumu itibarıyla gerçekten söz konusu olayı kapsayıp kapsamadığını kontrol edin.
Teminatları ve şahsi yükümlülükleri ayrı ayrı değerlendirmek
Banka teminatı, yatırılmış bir nakit depozito veya şahsi kefaletten farklı yükümlülükler doğurur. Kiraya verenin hangi koşullarda ödeme talep edebileceğini ve teminatın hangi anlarda azaltılacağını veya serbest bırakılacağını okuyun. Bir kira değişikliğinden sonra teminatın tamamlanması gerekip gerekmediğini de kontrol edin.
Bir şirket adına imza atan kişi, bunun yanında şahsi bir beyanın da yer alıp almadığına bakmalıdır. Şahsi bir garanti, işletme riskini şirketin dışına taşıyabilir. Tutarı, süreyi, kapsanan yükümlülükleri ve sona ermeyi değerlendirtin. Özellikle garanti gelecekteki değişiklikleri veya uzatmaları da kapsıyorsa, kısa bir ek imzanın yalnızca bir formalite olduğunu varsaymayın.
Kullanım amacı, izin ve işletmeyi birbiriyle uyumlu hâle getirmek
Planladığınız faaliyetleri yeterince açık tanımlayın ve mülkün bunlar için hem sözleşme hem de kamu hukuku bakımından kullanılabilir olup olmadığını kontrol edin. Kiraya verenin izni, gerekli bir resmî iznin yerini otomatik olarak tutmaz. Tersine, bir resmî izin de kira sözleşmesi kapsamında her faaliyeti serbest kılmaz. Büyük yatırımlar yapılmadan önce her iki incelemeyi birbiriyle uyumlu hâle getirin.
Öngörülen kullanıma izin verilmemesi veya ancak daha sonra mümkün olması hâlinde ne olacağını kararlaştırın. Açık bir koşul, bir başlangıç tarihi veya kararlaştırılmış başka bir düzenleme düşünün. Zorunlu açılış saatlerini ve işletme yükümlülüklerini de kontrol edin. Henüz açılış yapamadığınız bir dönem, uygun bir anlaşma olmadan kira ve işletme yükümlülükleri tamamen işlemeye başlamışsa mali açıdan ağır olabilir.
Sona erme düzenlemesini en baştan hesaba katmak
Hangi değişikliklere izin verildiğini ve hangilerinin ayrılışta kaldırılması gerektiğini kayıt altına alın. Tesisatları, bölme duvarları, reklam tabelalarını ve kablolamayı görüşün. Yapma izninin bırakma iznini de içerip içermediğini sorun; bunlar kendiliğinden aynı şey değildir. Maliyetli yatırımlarda olası söküm masrafı önceden dikkat gerektirir.
Alt kiralamayı, işletmenin devrini ve işletmenizde değişiklik olması hâlindeki imkânları kontrol edin. 290 kapsamındaki işyerleri (perakende ve yeme-içme) için kiracının yerine başka birinin geçmesine ilişkin yasal bir yol önem taşıyabilir; bir ofis için aynı imkânlar otomatik olarak geçerli değildir. Sözleşmedeki düzenlemenin iş planınızla uyumlu olmasını sağlayın. Bu nedenle eksiksiz bir sözleşme incelemesi hem açılışa hem de büyümeye, satışa ve ayrılışa bakar.
ROZ işyeri sözleşmeleri hakkında sık sorulan sorular
ROZ sözleşmesi her zaman kiraya verenin lehine midir?
Sonuç modele, versiyona ve değişikliklere bağlıdır. Sözleşmenin tamamını okuyun ve işletme riskinizi belirleyen hükümler üzerinde müzakere edin.
Standart hükümleri değiştirebilir miyim?
Taraflar, uygulanacak kira hukukunun sınırları içinde pek çok konuda anlaşabilir. Değişiklikleri açık ve kesin şekilde kayıt altına alın.
Her cezai şart otomatik olarak uygulanır mı?
Hayır. Uygulanabilirlik, yorum, geçerlilik ve olası indirim önem taşıyabilir. Aynı zamanda mahkemenin yüksek bir cezai şartı her zaman indireceğini varsaymayın.
Yalnızca imzalı kapak sayfası yeterli mi?
Hayır. Genel hükümler, çizimler, sorumluluk dağılımı listesi ve özel koşullar temel yükümlülükler içerebilir.
En yeni model versiyonu eski sözleşmeme otomatik olarak uygulanır mı?
Hayır. Hangi hükümlerin gerçekten kararlaştırıldığını ve daha sonra geçerli şekilde değiştirilip değiştirilmediğini kontrol edin. Yeni yayımlanan bir model, mevcut sözleşmenizin metninin yerini kendiliğinden almaz. Bir uyuşmazlıkta esas alınan, ekleriyle birlikte somut sözleşme versiyonudur.
Kaba inşaat (casco) olarak kiralamak her kusuru kendim gidermem gerektiği anlamına mı gelir?
Her zaman değil. Kiralananın tanımı, bakım paylaşımı ve uygulanacak yasal sınırlar birlikte okunmalıdır. Hangi bölümlerin kiralananla birlikte kiraya verildiğini ve hangi yükümlülüklerin kiracıya veya kiraya verene ait olduğunu sorun. Tek başına casco kelimesi her onarım sorusunu yanıtlamaz.
Düşük bir kira, maliyetli bakım yükümlülükleriyle telafi edilebilir mi?
Evet, toplam mali yük bakım, yenileme, hizmet giderleri ve teminatlardan büyük ölçüde etkilenebilir. Bu nedenle sözleşmenin tüm süresi boyunca beklenen masrafların bir dökümünü çıkarın. Teklifleri yalnızca aylık net kiraya göre değil, yükümlülüklerin tamamına göre karşılaştırın.
İşletmemi satarsam şahsi garantim sona erer mi?
Yalnızca işletmenizi satmanız nedeniyle sona ermez. Garantiyi okuyun ve kiraya verene karşı kimin bağlı kaldığını ve hangi serbest bırakma koşullarının geçerli olduğunu kontrol edin. Alıcıyla yapılan bir anlaşma kiraya vereni kendiliğinden bağlamaz. Şahsi yükümlülüğünüzün olası sona ermesini, yetkili ilgili taraflara açıkça teyit ettirin.
Kira sözleşmesini kontrol ettirmek
İmzalamadan veya bir uyuşmazlık tırmanmadan önce belge setinin tamamını Arslan Advocaten‘e gönderin. Hedefli bir kontrol, hangi anlaşmaların masraflarınızı ve işletmenizin sürekliliğini belirlediğini açıkça ortaya koyar.
