Ev sahibinizle sorun mu yaşıyorsunuz?
Ev sahibiniz sizi kendi başına evden çıkaramaz. Bunun için mahkeme kararı gerekir.
- Tahliye bildirimi aldınız mı? Sessiz kalmayın, bu sizin aleyhinize işler.
- Depozito iade edilmedi mi? Kural olarak iki hafta içinde hesaplanarak iade edilmelidir.
- Kira sözleşmenizi gönderin, ev sahibinin neyi yapıp yapamayacağını söyleyelim.
Bel 070 450 0300WhatsApp onsStuur uw stukken op
Het eerste gesprek is kosteloos en vertrouwelijk. Zes vestigingen in Nederland. Wij spreken ook Turks, Pools en Engels.
Mağaza ve yeme-içme işyerleri için Hollanda Medeni Kanunu’nun (BW) 7:303. maddesi, kira bedelinin yeniden belirlenmesini sağlayan bir yol sunabilir. Bu, yıllık endekslemeden farklı bir şeydir. Uygulanacak süre, diğer işyerleriyle karşılaştırma ve bilirkişi görüşü değerlendirmenin önemli unsurlarıdır.
Nederlands: Lees dit artikel in het Nederlands: Huurprijsherziening van winkel of horeca: hoe werkt het?
English: Read this article in English: Rent review for retail or hospitality premises: how does it work?
Bir işletme sahibi, çevredeki mülkler daha ucuza kiraya sunulduğu için kira bedelinin fazla yüksek olduğundan şüphelenebilir. Kiraya veren ise tam tersine bedelin geride kaldığını düşünebilir. Her iki işaret de inceleme yapılmasını haklı kılar; ancak güncel bir talep bedeli içeren bir ilan, yasal sonucu tek başına belirlemez.
Önce BW 7 303. maddenin uygulanıp uygulanmadığını belirleyin
Kira bedelinin yasal olarak yeniden belirlenmesi, bu amaçla öngörülmüş perakende ve yeme-içme işyerlerini kapsar; bunlar genellikle BW’nin 7:290. maddesine tabidir. Sıradan bir ofis veya depolama amaçlı bir işletme deposu için aynı yol her zaman mevcut değildir. Bu nedenle kararlaştırılan kullanım amacını ve uygulanacak kira rejimini inceleyin.
Devlet, kira bedeli korumasını işyeri türlerine göre ayırmaktadır. Bir dava hazırlamadan önce süreye ve önceki kira bedeli değişikliklerine ilişkin anlaşmalar da önem taşır.
Kira bedelinin yeniden belirlenmesi ne zaman talep edilebilir
BW’nin 7:303. maddesi çeşitli dayanak noktaları içerir; bunlar arasında kararlaştırılan belirli sürenin sona ermesi ve diğer durumlarda son ilgili kira bedeli tespitinden itibaren beş yıllık bir süre bulunur. Tam olarak nasıl uygulanacağı, sözleşmeye ve geçmişine bağlıdır.
İlk sözleşmenin, uzatmaların, ek anlaşmaların ve varsa önceki mahkeme tespitlerinin bir zaman çizelgesini hazırlayın. Her yıllık endeksleme, yeni ve ilgili bir kira bedeli tespitiyle aynı değildir. Süreniz bakımından hangi olayın esas alınacağını değerlendirtin.
Hangi karşılaştırma yapılır
Yasal değerlendirme, ilgili önceki dönemde aynı yerdeki benzer işyerlerinin kira bedellerine bakar. Burada kanunen öngörülen düzeltmelerle birlikte beş yıllık bir ortalama rol oynar. Bu, yalnızca yeni bir sözleşme için güncel piyasa kirasına bakmaktan farklı bir yaklaşımdır.
Bu nedenle emsal mülklerin seçimi önemlidir. Konum, kullanışlılık, büyüklük ve diğer özellikler özenle incelenmelidir. Farkların nasıl hesaba katıldığını ve hangi verilerin gerçekten ödenen kiralarla ilgili olduğunu sorun. Yalnızca lehinize olan örneklerden oluşan küçük bir seçki güvenilir bir gerekçe sağlamaz.
Bilirkişi görüşü neden önemlidir
BW’nin 7:304. maddesi, kira bedelinin yeniden belirlenmesine ilişkin bir talepte bilirkişi görüşüne dair şartlar öngörür. Taraflar birlikte bir bilirkişi belirleyebilir. Bu belirleme konusunda anlaşma sağlanamazsa, mahkemeden bilirkişi atanmasını talep etmek gerekebilir.
Kendi emlakçınızın tahmini, yasal prosedürün gerektirdiği görüşle her zaman aynı değildir. Görevlendirmeyi, bilgi sağlanmasını ve masrafları önceden görüşün. Bilirkişi sürecinin zamanlaması, sonraki bir kira bedeli değişikliğinin yürürlük tarihini de etkileyebilir.
Endeksleme ve kendi yatırımlarınız
Yasal yolun yanı sıra sözleşmenizdeki endeksleme hükmünü de kontrol edin. Doğru endeks veya hesaplama konusundaki bir anlaşmazlık her zaman kira bedelinin tamamen yeniden belirlenmesini gerektirmez. Sözleşmeye ilişkin dikkat edilecek noktalar için ROZ kira sözleşmesi hakkındaki yazımıza da bakın.
Kiracının kendi yatırımları değerlendirmede özenle dikkate alınmalıdır. Kiracının, kendi finanse ettiği iyileştirmeler için daha yüksek bir kira yoluyla bir kez daha ödeme yapması kendiliğinden anlaşılır bir durum değildir. İzinleri, faturaları ve mülkiyet ile söküme ilişkin anlaşmaları saklayın.
Kira bedelinin tüm geçmişiyle başlayın
İlk yıllık net kira bedelinin, endekslemelerin, sonraki fiyat anlaşmalarının ve varsa önceki mahkeme tespitlerinin bir dökümünü çıkarın. Her değişiklik için tarihi ve nedeni not edin. Süre değerlendirmesi açısından mevcut bir endeks hükmüne göre yapılan artış, içeriği yeniden müzakere edilmiş yeni bir kira bedeliyle her zaman aynı değildir.
Uzlaşma sözleşmelerini (VSO) ve önceki anlaşmazlıklara ilişkin yazışmaları da bulun. O dönemde yalnızca geçici bir kolaylık gibi görünen bir anlaşma, kira bedeli geçmişi konusunda yorum sorunlarına yol açabilir. Yeni bir dava başlatmadan önce ifadeleri değerlendirtin. Önce yeniden belirlemenin ne zaman mümkün olduğu sorusu yanıtlanmalıdır; kapsamlı bir mülk karşılaştırması ancak bundan sonra anlam kazanır.
Piyasa kirası ile yasal emsal kira farklıdır
Bir emlakçı, bir mülkün bugün yeniden kiraya verilmesi hâlinde muhtemelen ne getireceğini belirtebilir. İlgili işyeri için yasal kira bedeli belirleme ise, ilgili önceki dönem boyunca aynı yerdeki benzer mülklerin kira bedelleriyle kendine özgü bir karşılaştırma kullanır. Bu nedenle sonuç, güncel bir talep kirasından veya ticari bir değerlemeden farklı olabilir.
Bilirkişiye ne tür bir görüş verildiğini açıkça sorun. Bağlayıcı olmayan bir piyasa görüşü müzakereler için yararlıdır, ancak BW’nin 7:303. ve 7:304. maddeleri kapsamındaki bir prosedürün şartlarını otomatik olarak karşılamaz. Bu nedenle bir raporu yalnızca “kira değeri ekspertizi” başlığına dayanarak kullanmayın. Görevlendirme, yöntem ve veriler, raporu kullanmak istediğiniz amaca uygun olmalıdır.
Emsal mülkleri seçmek ve farkları açıklamak
Konum, büyüklük, yerleşim düzeni ve kullanışlılık karşılaştırılabilirliği etkileyebilir. Bodrum katı olan büyük bir restoran, açıklama yapılmadan farklı bir yaya güzergâhındaki küçük bir mağazayla karşılaştırılamaz. Hangi özelliklerin dikkate alındığını ve farkların hesaplamaya nasıl yansıtıldığını sorun.
Bir seçki yalnızca arzu ettiğiniz sonuç için elverişli olan mülklerden oluşmamalıdır. İlk tahmininizle çelişebilecek bilgileri de toplayın. Verilerin gerçekten kararlaştırılmış kiralarla ilgili olup olmadığını ve hangi dönemlerin mevcut olduğunu sorun. Talep bedeli içeren ilanlar bir inceleme için vesile olabilir, ancak ilgili kira seviyesinin gerekli şekilde gerekçelendirilmesinin yerini tutmaz.
Alanı ve sözleşme içeriğini hesaba katmak
Sözleşmenizde ve karşılaştırmada hangi alanların kullanıldığını kontrol edin. Satış alanı, depo, bodrum ve üst kat ekonomik açıdan her zaman eşdeğer değildir. Metrekare başına görünüşte büyük bir fiyat farkı, işlevlerin farklı dağılımıyla ilgili olabilir. Bilirkişinin bu tür farkları nasıl şeffaf hâle getirdiğini sorun.
Ayrıca kiraya tam olarak neyin dahil olduğunu karşılaştırın. Özel donanımları içeren bir tutar, düzeltme yapılmadan daha basit bir mülkün net kirasıyla aynı değildir. Farklı bir hukuki dayanağa sahip oldukları ölçüde hizmet giderlerini (servicekosten) ve diğer bedelleri net kira karşılaştırmasının dışında tutun. Şeffaf bir döküm raporu denetlenebilir kılar ve karşılaştırılamaz toplam tutarların yan yana konmasını önler.
Kendi yatırımlarınızı kanıtlarla ayırt etmek
Yaptırdığınız donanımlara ilişkin faturaları, izinleri ve anlaşmaları saklayın. Hangi unsurların başlangıçta zaten mevcut olduğunu ve hangilerini daha sonra kendinizin finanse ettiğini not edin. Bu, kiracı iyileştirmelerinin kira bedeli değerlendirmesinde nasıl ele alınacağı bakımından önemli olabilir. Bir işletme sahibi, sonradan mevcut olan her niteliğin kiraya veren tarafından sağlandığını araştırmadan varsaymamalıdır.
Bilirkişiye bu yatırımların nasıl ele alınacağını sorun ve bu konudaki olası anlaşmazlıkları erken aşamada gündeme getirin. “Çok fazla tadilat yaptığınıza” dair genel bir açıklama, ilgili unsurları belirlemek için yeterli değildir. Ayrıntılı bir liste hazırlayın ve aynı yatırımın hem kiraya verenin donanımı hem de kendi iyileştirmeniz olarak ele alınmasını önleyin.
Ortak bilirkişi görevlendirmesini özenle formüle etmek
Bilirkişinin kim olacağını, hangi sorunun yanıtlanacağını, tarafların hangi belgeleri sunacağını ve bulgulara nasıl yanıt verebileceklerini kararlaştırın. Masrafları ve pratik planlamayı da kayıt altına alın. Taraflarca ortaklaşa belirlenen bir bilirkişi, yalnızca bir tarafça görevlendirilen bir danışmandan farklı bir usul konumuna sahiptir.
Atama konusunda anlaşma sağlanamazsa mahkemeye başvurmak gerekebilir. Görüşe ilişkin yasal şartlar, sonraki bir kira bedeli talebinin kabul edilebilirliği bakımından önemlidir. Bu nedenle seçilen yolun şartlara uygun olup olmadığını önceden kontrol ettirin. Aksi takdirde içerik olarak ilgi çekici bir rapor, yine de prosedür için aranan görüş niteliğini taşımayabilir.
Yürürlük tarihini ve mali karşılığı görüşmek
Olası yeni kira bedelinin hangi tarihten itibaren geçerli olacağı büyük mali sonuçlar doğurabilir. Hukuki adımların ve bilirkişi sürecinin zamanlaması burada önem taşıyabilir. Yalnızca gayriresmî müzakerelere güvenmeye devam etmeden önce bunu belirletin. Yeniden belirleme isteğini dile getiren ilk e-posta, arzu edilen her hukuki sonucu kendiliğinden güvence altına almaz.
Daha yüksek, daha düşük veya değişmeyen bir kira için senaryolar hazırlayın ve sonuç belirsiz kaldığı sürece ne kadar karşılık ayrılması gerektiğini belirleyin. Nihai değişiklik daha önceki bir dönemi etkiliyorsa, ek ödeme veya geri ödeme talebi doğabilir. Bu arada geçerli bir anlaşma veya hukuki dayanağın değerlendirilmesi olmadan kendi hesapladığınız yeni kirayı tek taraflı olarak ödemeyin.
Ticari değerlendirme için bir hesaplama örneği
Yeniden belirlenen yıllık net kira bedelinin mevcut kiradan € 3.000 daha düşük çıktığını varsayalım. Bu fark ayda € 250 eder. İki yıl boyunca bu, olası ek endeksleme öncesinde ve yürürlük tarihi dikkate alınmadan, aritmetik olarak € 6.000 tutarındadır. Bu örnek sonucu varsaymaktadır ve başarı ihtimali hakkında bir öngörüde bulunmaz.
Bu olası farkı bilirkişi masrafları, yargılama giderleri, kalan kullanım süresi ve karşılaştırmanın belirsizliğiyle kıyaslayın. Bir dava anlamlı olabilir, ancak her sınırlı sapma aynı yaklaşımı haklı kılmaz. Bazen özenle gerekçelendirilmiş bir görüş, sulh yoluyla bir fiyat anlaşması için yeterli dayanak sağlar. Bu durumda söz konusu anlaşmanın gelecekteki endekslemeye ve olası bir sonraki yeniden belirlemeye nasıl yansıyacağını kontrol edin.
Kira bedelinin yeniden belirlenmesi hakkında sık sorulan sorular
Yeni bir kira bedelini yalnızca kiraya veren mi talep edebilir?
Hayır. Kiracı da yasal koşullar altında yeniden belirleme talep edebilir.
Komşu bir mülkün düşük talep kirası yeterli mi?
Hayır. Yasal karşılaştırma tek bir güncel ilandan fazlasını gerektirir ve ilgili döneme ve karşılaştırılabilirliğe bakar.
Bu prosedür bir ofis için de geçerli mi?
Otomatik olarak değil. Önce hangi kira rejiminin uygulandığı ve hangi sözleşmesel imkânların bulunduğu belirlenmelidir.
Kendi hesapladığım daha düşük kirayı şimdiden ödeyebilir miyim?
Hukuki bir değerlendirme veya anlaşma olmadan bunu yapmayın. Kendi hesaplamanız borçlu olunan kirayı kendiliğinden değiştirmez.
Daha düşük bir tespitten sonra geri ödemeyi nasıl hesaplarım?
Belirlenen kira bedeli ve yürürlük tarihinden başlayın ve bunu her dönem için fiilen ödenen tutarla karşılaştırın. İlgili endekslemeleri ve önceki düzeltmeleri, tutarları iki kez saymadan hesaba katın. Hizmet giderlerini ve diğer kalemleri ayrı tutun. Karşı taraftan bakiyeyi teyit etmesini isteyin ve olası faiz veya mahsubu ayrıca değerlendirtin.
Zorunlu görüşü kendi emlakçıma yazdırabilir miyim?
Kendi danışmanınız yararlı bir araştırma yapabilir, ancak bu otomatik olarak yasal yolun gerektirdiği ortak bilirkişi görüşü değildir. Atamayı ve görevlendirmeyi önceden kontrol ettirin. Anlaşma sağlanamazsa mahkemeden bilirkişi atanmasını talep etmek gerekebilir.
Yıllık endeksleme yeni bir kira bedeli anlaşması sayılır mı?
Her zaman değil. Değişikliğin niteliği ve varsa ek anlaşmaların içeriği değerlendirilmelidir. Yeni bir yeniden belirlemenin ne zaman talep edilebileceği belirlenmeden önce endekslemelerin, müzakerelerin ve önceki tespitlerin eksiksiz bir zaman çizelgesini hazırlayın.
Yalnızca endeksleme hesaplaması hakkında dava açabilir miyim?
Sözleşmedeki bir endeks hükmünün uygulanmasına ilişkin bir uyuşmazlık, kira bedelinin tamamen yasal olarak yeniden belirlenmesinden farklı bir sorudur. Hangi hesaplamanın veya hükmün tartışıldığını kontrol edin. İşyerleri için ROZ kira sözleşmeleri hakkındaki yazımız, sözleşmeye ilişkin bu hususları ele almaktadır.
Başarı ihtimalini değerlendirtmek
Sözleşmenizi, kira bedeli geçmişinizi ve mevcut emsal verilerini Arslan Advocaten‘e değerlendirtin. Böylece müzakerenin, bir bilirkişi sürecinin veya bir davanın anlamlı olup olmadığı belirlenebilir.
Yasal çerçeve: Hollanda Medeni Kanunu, 7. Kitap, 303. ve 304. maddeler.
