Bir ofis veya işletme deposu söz konusu olduğunda, Hollanda Medeni Kanunu’nun (BW) 7:230a. maddesi kira sona erdikten sonra derhal tahliyeye karşı koruma sağlayabilir. Bu koruma kira sözleşmesini kendiliğinden uzatmaz. Daha fazla süreye ihtiyacınız varsa, kural olarak tahliyenin yazılı olarak bildirildiği tarihten itibaren iki ay içinde sulh hukuk hâkimine (kantonrechter) başvuru yapılması gerekir.
Nederlands: Lees dit artikel in het Nederlands: Huur van kantoor of bedrijfsloods eindigt: ontruimingsbescherming
English: Read this article in English: Office or commercial warehouse tenancy ends: protection against eviction
Bu süre, işletmenizin sürekliliği açısından belirleyici olabilir. Taşınma bazen yeni bir yer bulmayı, tesisatların uyarlanmasını ve personel ile müşterilerle koordinasyonu gerektirir. Bu nedenle bir tahliye bildirimi aldıktan hemen sonra seçeneklerinizi ve menfaatlerinizi kayıt altına almaya başlayın.
Mülkünüze hangi kira rejimi uygulanır
“Diğer yapılı işyerleri” kapsamına örneğin ofisler, depolama alanları ve pek çok işletme deposu girer. BW’nin 7:230a. maddesinin uygulanıp uygulanmayacağı, sözleşmeye ve kullanım amacına bağlıdır. Bir mağaza veya yeme-içme işletmesi ise BW’nin 7:290. maddesindeki korumalı rejime tabi olabilir.
Hollanda Ticaret Odası (KVK), farklı işyeri türlerini karşılaştırmaktadır. Kullanılan örnek sözleşmenin adı tek başına belirleyici değildir. Karma kullanım söz konusu olduğunda nitelendirme ayrıca dikkat gerektirir.
Kiranın sona ermesi ve tahliye ayrı sorulardır
Önce kiranın sözleşme ve uygulanacak kurallar uyarınca hukuken geçerli şekilde sona erip ermediği değerlendirilmelidir. Ardından mülkü derhal boşaltmanız gerekip gerekmediği sorusu gelir. Geçersiz bir fesih bildirimi ile ek tahliye süresi talebi bu nedenle farklı hukuki yollardır.
Tek bir mektup hem kirayı feshedebilir hem de tahliyeyi bildirebilir. İfadeleri dikkatle inceleyin ve belirtilen tarihleri not edin. Hukuki danışmanlık almak için kiraya verenin icra memuru göndereceğini bildirmesini beklemeyin; o aşamada ilgili süre çoktan işlemeye başlamış olabilir.
Tahliye süresinin uzatılmasını talep etmek
Kanun, belirli koşullar altında mahkemeden ek süre talep etme imkânı tanır. Başvurunun zamanında yapılması önemlidir. Müzakereler, yeni bir mülkün gezilmesi veya kiraya verene yapılan sözlü bir talep, süresinde verilmiş bir dilekçenin yerini tutmaz.
Devlet, diğer işyerleri için ilk korumayı ve süreyi açıklamaktadır. Mahkeme tahliye süresini uzatabilir; sonraki uzatmalar için yine koşullar ve süreler geçerlidir. Durumunuz için azami süreyi ve sonraki adımları belirletin.
Hangi menfaatleri gerekçelendirmeniz gerekir
Derhal ayrılmanın sizi neden ciddi şekilde etkileyeceğini somut olarak açıklayın. Alternatif mülklerin bulunabilirliği, tesisatların teslim süreleri ve bir izin veya iç düzenleme için gereken süre gibi hususları düşünün. Aramaları, olumsuz yanıtları, teklifleri ve planlamaları saklayın.
Taşınmanın zor olduğuna dair genel bir iddia, doğrulanabilir bir taşınma planından daha az ikna edicidir. Kiraya verenin menfaatleri de hesaba katılır. Kiraya veren mülke bir proje için acilen ihtiyaç duyuyorsa, sizin menfaatinizin neden ve hangi süre için daha ağır basması gerektiği açıkça ortaya konmalıdır.
Her kiracı korumaya başvuramaz
Düzenlemenin istisnaları vardır; örneğin kiracının kirayı kendisinin feshettiği veya sona ermeye açıkça onay verdiği bazı durumlar. Sona ermenin nedeni ve varsa mahkeme kararları da önem taşıyabilir.
Bu nedenle, hâlâ ek süre talep etmek istiyorsanız “kiranın sona ermesini ve tahliyeyi kabul ettiğinizi” belirten bir beyanı değerlendirme yaptırmadan imzalamayın. Kullanım süresince geçerli ödeme ve diğer yükümlülükleri yerine getirmeye devam edin. Kullanıma devam bedeli konusunda da anlaşmazlık çıkabilir.
Önce yapılı alanı ve kullanım amacını nitelendirin
Bir ofis, işletme deposu veya depolama alanı çoğu zaman diğer yapılı işyerleri kapsamına girer. Yine de halka açık perakende satış veya yeme-içme işletmesiyle bir arada kullanım daha ayrıntılı inceleme gerektirebilir. Kararlaştırılan kullanım amacına, iç düzene ve ilgili fiilî düzenlemelere bakın. Seçilen standart form bir göstergedir, ancak hangi yasal rejimin uygulanacağını tek başına belirlemez.
Karma kullanımda hangi bölümlerin kiralandığını ve bunların hukuken ve fiilen bir bütün oluşturup oluşturmadığını sorun. Bir mağazanın arkasındaki depolama alanı, ayrı olarak kiralanmış bir işletme deposundan farklı bir bağlama sahip olabilir. Talebinizi yalnızca BW’nin 7:230a. maddesine dayandırmadan önce bunu değerlendirtin. Korumalı perakende ve yeme-içme işyerleri için farklı bir sona erme düzenlemesi vardır.
Önce kiranın gerçekten sona erip ermediğini kontrol edin
Sözleşme süresini, uzatma hükmünü, ihbar süresini ve kararlaştırılan şekil şartını okuyun. Kiraya verenin ayrılmanızı talep ettiği bir mektup otomatik olarak geçerli bir fesih değildir. Asıl sözleşme tarihini ve sonraki değişiklikleri not edin. Feshetmeye kimin yetkili olduğunu ve doğru sözleşmeye atıf yapılıp yapılmadığını da kontrol edin.
Kiranın hukuken geçerli şekilde sona ermediği iddiası, kiranın sona ermesi hâlinde tahliyenin ertelenmesi talebinden farklıdır. Gerekirse her iki tutumu birbiriyle uyumlu hâle getirin. Aksi takdirde yalnızca feshin geçerliliğini tartışan kiracı, ikincil (terditli) koruma için öngörülen süreyi kaçırabilir. Bir danışman, tutumlarınızın istenmeyen bir kabul içermeden nasıl ifade edilmesi gerektiğini belirleyebilir.
Tahliye bildirimini ve tarihini dikkatle okuyun
Bir mektup hem fesih bildirimini hem de yazılı bir tahliye bildirimini içerebilir. Tahliyenin fiilen hangi tarih itibarıyla talep edildiğini bulun ve ifadenin tamamını saklayın. Yasal koruma açısından mektubun üst kısmındaki tarih tek başına belirleyici değildir. Doğru başlangıç noktası konusunda bir aylık bir karışıklık, başvurunun zamanında yapılması bakımından ciddi sonuçlar doğurabilir.
Başvuru için son tarihi hemen hesaplatın ve ajandanıza kaydedin. İki aylık süre, kritik bir yasal süredir; bağlayıcı olmayan bir müzakere dönemi değildir. Emlakçıyla bir görüşme, bir itiraz mektubu veya alternatif bir mülk için planlanmış bir gezi, dilekçenin yerini tutmaz. Diğer işyerlerine ilişkin devlet bilgilendirmesi, tahliye bildiriminden sonraki ilk korumayı açıklamaktadır.
Ek süreyle somut olarak neyi amaçlıyorsunuz
Belirli bir uzatma süresine neden ihtiyaç duyulduğunu ve bu süre içinde hangi adımların atılabileceğini açıklayın. Başka bir yer seçilmesi, izin araştırması, makinelerin teslimi ve aşamalı taşınma gibi hususları düşünün. Kilometre taşları içeren bir planlama, örneğin neden yalnızca birkaç ek iş gününden daha fazla süreye ihtiyacınız olduğunu açıkça gösterir.
Yalnızca şimdilik hiçbir konuda karar vermek zorunda kalmamak için uzun bir süre talep etmeyin. Gerçekten bir çözüm üzerinde çalıştığınızı gerekçelendirin. Emlakçılarla yapılan e-postaları, mülklere ilişkin olumsuz yanıtları, teklifleri ve teslim sürelerini saklayın. Mahkeme sizin menfaatinizi kiraya verenin menfaatiyle tartar; somut bir taşınma planı, ayrılmanın can sıkıcı olduğuna dair genel bir iddiaya kıyasla bu tartımı daha denetlenebilir kılar.
Kiraya verenin menfaatini de dikkate almak
Kiraya verenin ne gibi planları olduğunu ve mülkün neden belirtilen tarihte boş olması gerektiğini sorun. Planlanan bir tadilat, kendi kullanımı veya yeni bir kullanıcıyla yapılmış bir anlaşma rol oynayabilir. Talebinizin gerçek zamanlama sorununa hedefli şekilde yanıt verebilmesi için bunun gerekçesini anlamaya çalışın.
Belki daha kısa bir erteleme veya kısmi teslim pratikte görüşülebilir. Ancak bu, özenle kayıt altına alınmalı ve hukuki konumunuzla uyumlu olmalıdır. Somut bir ara çözüm, yalnızca karşılıklı azami taleplerden daha yararlı olabilir. Durumunuzu yeterince düzenleyen açık ve hukuken geçerli bir anlaşma yapılana kadar başvuru süresini takip etmeye devam edin.
Kullanıma devam etmek ücretsiz değildir
Tahliyeye karşı koruma, erteleme süresince mülkü ücretsiz kullanabileceğiniz anlamına gelmez. Kullanım bedeli ve diğer yükümlülükler dikkat gerektirir. Hangi tutarın ödendiğini ve neyin hâlâ tartışmalı olabileceğini kayıt altına alın. Asıl sözleşmenin sona ermesinin, kullanıma devam süresince tüm yükümlülükleri ortadan kaldırdığını varsaymayın.
Bakım, erişim ve sigortalara ilişkin anlaşmaları da saklayın. Taşınmanız aşamalı gerçekleşiyorsa, hangi bölümlerin hâlâ kullanıldığını ve anahtarların ne zaman teslim edileceğini açıkça belirtin. Aksi takdirde belirsiz bir ara dönem yeni ödeme veya sorumluluk sorunlarına yol açabilir. Geçici kullanıma devam için yapılan bir düzenlemenin talep edilen veya verilen ertelemeyle uyumlu olmasını sağlayın.
Ek uzatmayı zamanında hazırlamak
İlk uzatma sınırsız bir güvence değildir. Kanun sınırlar koyar ve sonraki talepler için yine koşullar ve süreler geçerlidir. Bu nedenle bir karardan sonra, verilen sürenin ne zaman sona erdiğini ve gerekirse hangi sonraki adımın atılması gerektiğini hemen not edin. KVK, mahkemeden erteleme talep etme imkânından söz etmektedir.
Erteleme süresince taşınma dosyanızı güncel tutun. Hangi adımların atıldığını ve planlamanın neden değişebileceğini gösterin. Beklenmedik bir gecikme, örneğin bir teslimat bildirimi veya zorunlu kullanıma ilişkin bir kararla somut olarak gerekçelendirilmelidir. Ek süre alınıp alınamayacağını araştırmak için sürenin sonunu beklemeyin.
Ek süre için gerekçeli bir talep örneği
Bir şirketin işletme deposu için başka bir yer bulduğunu, ancak gerekli elektrik bağlantısı uyarlamasının bildirilen tahliye tarihinden daha geç tamamlanacağını varsayalım. İşletmenin teklifleri, onaylanmış bir planlaması ve bir taşınma planı vardır. Bu kurgusal örnek, hangi olguların somut bir süre ihtiyacını destekleyebileceğini göstermektedir.
Sonuç yine de yasal koşullara, istisnalara ve kiraya verenin menfaatlerine bağlıdır. Yeni mülk için yapılmış bir sözleşme, talep edilen ertelemeye otomatik olarak hak kazandırmaz. Bununla birlikte hedefli bir dosya, sınırları belirli bir süreye neden ihtiyaç duyulduğunu ve bu sürede ne yapılacağını açıkça ortaya koyabilir. Bir mağaza veya yeme-içme işyeri söz konusuysa önce diğer kira rejimine bakılmalıdır.
230a kapsamındaki işyerleri hakkında sık sorulan sorular
Otomatik olarak yeni bir kira sözleşmesi alır mıyım?
Hayır. Tahliyeye karşı koruma, ayrılışın ertelenmesiyle ilgilidir ve kira sözleşmesinin uzatılmasıyla aynı şey değildir.
İki ay geçtikten sonra hâlâ başvuru yapabilir miyim?
Sürenin kaçırılması korumanızı kaybetmenize yol açabilir. Tahliye bildirimini ve sürenin hesaplanmasını hemen değerlendirtin.
Müzakereler sürerken beklemem mümkün mü?
Bu nedenle başvuru süresi geçiyorsa hayır. Yalnızca somut ve hukuken geçerli anlaşmalar size muhtemelen farklı bir başlangıç konumu sağlar.
Bu bir mağaza için de geçerli mi?
Mağazalar çoğu zaman farklı bir rejime tabidir. Bunun için mağaza ve yeme-içme işyeri kiralarının feshi hakkındaki yazımızı okuyun.
Süre, mektubun üst kısmındaki tarihte mi başlar?
Her zaman değil. Yazılı tahliye bildiriminin ifadesi ve tahliyenin hangi tarih itibarıyla talep edildiği önemlidir. Mektubu bütünüyle değerlendirtin ve başvuru için son tarihi hesaplatın. Kendi kanaatinize göre yalnızca gönderim veya teslim alma tarihini esas almayın.
Kirayı kendim feshettiysem koruma talep edebilir miyim?
Düzenlemenin istisnaları vardır; bunlar arasında kiracının kendisinin feshettiği veya sona ermeye açıkça onay verdiği bazı durumlar bulunur. Bu nedenle korumanın her zaman mevcut olacağını varsaymayın. Ertelemeye güvenmeden önce daha önceki beyanlarınızı ve sona ermenin nedenini değerlendirtin.
Kiraya veren erteleme süresince daha fazla para isterse ne olur?
Talep edilen kullanım bedelinin dayanağını ve hesaplamasını isteyin. Bunu sözleşme, yapılan anlaşmalar ve varsa bir mahkeme kararıyla karşılaştırın. Erteleme, her yeni ödeme talebinin değerlendirme yapılmadan kesinleştiği anlamına gelmez. Bedele ilişkin bir uyuşmazlığı tahliye sürecinizle uyumlu hâle getirin ve tartışmasız yükümlülükleri yerine getirmeye devam edin.
Güçlü bir talep için başka bir yer aramak zorunlu mu?
Somut koşullar belirleyicidir, ancak kanıtlanabilir arama ve taşınma çabaları ileri sürdüğünüz süre ihtiyacını destekleyebilir. Gezileri, yanıtları ve planlamaları saklayın. Neyin araştırıldığını açıklamadan yalnızca alternatif olmadığını söylemek daha zayıf bir dayanak sağlar.
Tahliye bildiriminde zamanında destek
Kira sözleşmesi ve mektubun tamamıyla birlikte Arslan Advocaten ile iletişime geçin. Bildirilen tahliye tarihini bize hemen iletin.
