Ev sahibinizle sorun mu yaşıyorsunuz?
Ev sahibiniz sizi kendi başına evden çıkaramaz. Bunun için mahkeme kararı gerekir.
- Tahliye bildirimi aldınız mı? Sessiz kalmayın, bu sizin aleyhinize işler.
- Depozito iade edilmedi mi? Kural olarak iki hafta içinde hesaplanarak iade edilmelidir.
- Kira sözleşmenizi gönderin, ev sahibinin neyi yapıp yapamayacağını söyleyelim.
Bel 070 450 0300WhatsApp onsStuur uw stukken op
Het eerste gesprek is kosteloos en vertrouwelijk. Zes vestigingen in Nederland. Wij spreken ook Turks, Pools en Engels.
Dükkânınızın veya restoran/kafe gibi yeme-içme işletmenizin kira sözleşmesinin feshedilmesi, çoğu zaman belirtilen tarihte doğrudan tahliye etmeniz gerektiği anlamına gelmez. Hollanda Medeni Kanunu’nun (BW) 7:290. maddesi kapsamındaki işyerleri için kira süreleri ve sözleşmenin sona ermesi konusunda özel kurallar geçerlidir. Fesih bildirimini kabul etmezseniz bir mahkeme kararı gerekebilir.
Nederlands: Lees dit artikel in het Nederlands: Huur van uw winkel of horecapand opgezegd: wat zijn uw rechten?
English: Read this article in English: Notice given on the lease of your shop or hospitality premises: what are your rights?
Bir işletme sahibi için söz konusu olan yalnızca bir mekân değildir. Dekorasyona, izinlere ve yerel bir müşteri kitlesine yatırım yapmış olabilirsiniz. Bu nedenle önce hangi kira rejiminin geçerli olduğunu, ancak bundan sonra fesih bildiriminin bu rejime uygun olup olmadığını kontrol edin.
İşyeriniz 290 kapsamında bir işyeri mi
Dükkânlar ve pek çok yeme-içme işletmesi, perakende ve küçük işletmelere yönelik korunan işyeri rejimine (middenstandsbedrijfsruimte) tabidir. Kararlaştırılan kullanım amacı ve işyerinin fiilî özellikleri önemlidir. Müşterilerin geldiği her mekân otomatik olarak aynı düzenlemeye tabi değildir.
Bir ofis, depo veya belirli muayenehane ve büro türleri ise Hollanda Medeni Kanunu’nun 7:230a. maddesine tabi olabilir. Bu rejim farklı bir koruma sunar. Hollanda Girişimcilik Ajansı (Rijksdienst voor Ondernemend Nederland) işyeri türlerini açıklıyor. Tereddüt hâlinde, tahliye talebine yanıt vermeden önce nitelendirme konusuna dikkat edilmelidir.
Kira süresi ve fesih bildirimi
290 kapsamındaki işyerlerinde beş yıl ve ardından kural olarak beş yıl daha, önemli bir yasal başlangıç noktasıdır. En fazla iki yıllık kısa süreli sözleşmeler ve diğer özel anlaşmalar ayrı bir değerlendirme gerektirir. Bu nedenle kâğıt üzerindeki sözleşme süresi her zaman tablonun tamamını göstermez.
Başlangıç tarihini, uzatmaları, ihbar süresini ve fesih bildiriminin şeklini kontrol edin. Bu rejimde kural olarak en az bir yıllık ihbar süresi geçerlidir. Kiraya verenin ayrıca fesih gerekçelerini belirtmesi gerekir. Yalnızca “başka planları” olduğunu yazması, sözleşmenin sona ermesini kendiliğinden hukuken geçerli kılmaz.
Kiraya veren sözleşmeyi hangi gerekçeyle sona erdirmek istiyor
Yasal imkânlar, kısmen içinde bulunduğunuz kira dönemine bağlıdır. Örneğin işletmenin yürütülmesindeki bir kusur veya kiraya verenin acil kendi kullanım ihtiyacı rol oynayabilir. Belirli sürelerin geçmesinden sonra bir menfaat dengesi de önem kazanabilir. Dayanılan yasal gerekçe olaylarla örtüşmelidir.
İleri sürülen kullanım veya projeye ilişkin temel bilgileri isteyin. Gerekçenin yeterince somut olup olmadığını ve ayrılmanın işletmeniz için ne gibi sonuçlar doğuracağını değerlendirin. Yatırımlar, cironuzun bu konuma ne ölçüde bağlı olduğu ve başka bir yerde devam etme imkânları hakkında belge toplayın.
Fesih bildirimini kabul etmek zorunda mısınız
Hayır, yalnızca kiraya veren fesih bildiriminde bulundu diye değil. Korunan rejimde, kabul etmemeniz hâlinde kira ilişkisi, mahkeme geçerli kurallara göre sona erme hakkında karar verene kadar kural olarak devam eder. Size gelen belgeleri görmezden gelmeyin ve tutumunuzu açıkça ortaya koyun.
Karşılıklı rızayla yapılacak bir ayrılma anlaşması ise pratik olabilir. Bu durumda bitiş tarihini, tazminatı, demirbaşları, teslimi ve ödeme güvencesini kayıt altına alın. Yasal fesih yoluyla bağlantılı haklarınızdan vazgeçip vazgeçmediğinizi de değerlendirtin.
Uyuşmazlık sırasında yeni aykırılıklardan kaçının
Devam eden yükümlülüklerinizi yerine getirmeye devam edin. Fesih bildirimine karşı esas bakımından güçlü bir savunma, yeni bir kira borcu (birikmiş kira) veya izinsiz alt kiralama nedeniyle zayıflayabilir. Mali sorunları zamanında görüşün ve anlaşmaları yazılı hâle getirin.
Ödeme güçlüğü yaşıyorsanız işyerinde kira borcu ve sözleşmenin feshi hakkındaki mevcut yazımızı okuyun. Bir ofis veya depo için 230a kapsamındaki işyerlerinde tahliyeye karşı koruma yazımıza bakın.
Kullanım amacı, işyerinin adından daha önemlidir
Bir dükkân, restoran veya kafe Hollanda Medeni Kanunu’nun 7:290. maddesindeki rejime tabi olabilir, ancak karma konseptler bazen daha ayrıntılı inceleme gerektirir. Örneğin showroom, depo ve internet satışının bir arada yürütüldüğü bir işletmeyi düşünün. Hangi faaliyetler kararlaştırıldı ve mekân ilgili kullanım için nasıl düzenlendi? Sözleşmenin başlığındaki “işyeri” kelimesi tek başına kesin bir yanıt vermez.
Kullanım amacına ilişkin hükmü, kat planını, başlangıçtaki yazışmaları ve varsa kullanım değişikliğine verilen izni toplayın. İşletme faaliyetinde sonradan yapılan bir değişiklik, kira rejiminin tamamını otomatik olarak değiştirmeden yeni sorular doğurabilir. Beş artı beş yıllık süreyi ya da tersine yalnızca tahliyeye karşı korumayı varsaymadan önce nitelendirmeyi netleştirin. Yanlış bir sınıflandırma, fesih bildirimine yanlış bir yanıt verilmesine yol açabilir.
Bitiş tarihini değerlendirmeden önce bir sözleşme zaman çizelgesi hazırlayın
İlk başlangıç tarihini, ilk kararlaştırılan süreyi, uzatmaları ve sonraki anlaşmaları not edin. Daha önceki fesih bildirimlerini veya uzlaşma sözleşmelerini (VSO) de bulun. On iki yıldır kullanılan bir işyerinin kira geçmişi, hiç değişmemiş on iki yıllık tek bir sözleşmeden farklı olabilir. Bu geçmiş, olası fesih gerekçeleri ve uygulanacak süre açısından önemli olabilir.
En fazla iki yıllık kısa bir başlangıç kirası söz konusuysa, sonrasında hangi anlaşmaların yapıldığını ve kullanımın nasıl sürdüğünü kontrol edin. Bir uzatmanın otomatik olarak tamamen yeni bir deneme süresi başlattığını varsaymayın. İşyeri kiralamaya ilişkin resmî bilgiler temel rejimleri açıklar; somut sözleşme zaman çizelgesi ise ayrıca hukuki bir değerlendirme gerektirir.
Fesih bildiriminin şeklini, süresini ve gerekçesini kontrol edin
Mektubun tamamını, zarfı ve varsa icra memuru tarafından tebliğ edilen belgeleri saklayın. Fesih bildirimini kimin yaptığını, kimin adına hareket edildiğini, hangi tarih itibarıyla fesih yapıldığını ve hangi gerekçenin belirtildiğini kontrol edin. Bu rejimde fesih bildirimi için yasal şartlar geçerlidir; istenen tahliye tarihini içeren kısa bir e-posta bu şartları karşılamayabilir.
Olası bir şekil eksikliği, mektubu bir kenara bırakmak için neden değildir. Zamanında bir değerlendirme isteyin ve inceleme yapılmadan kabul etmediğinizi açıkça belirtin. Sonraki dava belgelerine de yanıt vermeye devam edin. Kiraya veren eksikliği gidermeye veya dava açmaya çalışabilir. Bu nedenle stratejiniz, ilk mektubun özensiz hazırlandığını göstermenin ötesine geçmelidir.
Fesih gerekçesini esas yönünden inceleyin
Kendi kullanım ihtiyacı veya yeniden geliştirme ileri sürülüyorsa, planın yeterince somut bir açıklamasını isteyin. Hangi işler veya işletme faaliyeti, ne zaman öngörülüyor ve sözleşmenin sona ermesi neden gerekli? İşletmenizi yürütme biçiminize ilişkin bir suçlamada ise ileri sürülen kusurlar ve daha önceki uyarılar önem taşır. “Gelecek planları” veya “sorunlar” gibi genel bir atıf pek dayanak sunmaz.
Yasal değerlendirme kısmen kira dönemine ve ileri sürülen gerekçeye bağlıdır. Bu nedenle savunmanızı madde madde yazıya dökün. Planın var olduğuna mı, bunun için sözleşmenin sona ermesinin gerekli olduğuna mı, yoksa menfaatlerinizin yeterince dikkate alındığına mı itiraz ediyorsunuz? Açık bir savunma, olayları ve delilleri hâkimin gerçekten yanıtlaması gereken hukuki soruyla ilişkilendirir.
Devam etme menfaatinizi işletme verileriyle destekleyin
Konumun işletmeniz için neden önemli olduğunu açıklayın. Yerel müşterileri, gerekli dekorasyonu, erişilebilirliği ve mevcut alternatifleri düşünün. Mümkün olduğunda güncel veriler ve fiyat teklifleri kullanın. Genel olarak “şerefiye” (goodwill) kavramına dayanmak, bu şubeye olan somut bağımlılığınızı açıklamaktan daha az şey ifade eder.
Hangi yatırımların izinle yapıldığını ve bunların daha ne kadar süre ekonomik değer taşıyacağını ortaya koyun. Muhasebe kayıtlarınızın tamamını seçim yapmadan eklemeyin. İlgili menfaati destekleyen belgeleri seçin ve gizli işletme verilerinin hedefli şekilde kullanılmasını sağlayın. Mahkemenin yapacağı menfaat dengesi, işyerine bugüne kadar yatırılan her tutar için garanti edilmiş bir tazminat değil, olgulara dayalı bir tablo gerektirir.
Tazminatı ve ayrılma anlaşmasını kendiliğinden varsaymayın
Fesih gerekçesine ve geçerli kurallara bağlı olarak bir ödenek veya başka bir mali talep gündeme gelebilir. Pazarlıkla belirlenen bir ayrılma tazminatı ise ayrı bir anlaşmadır. Nihai bir uzlaşmayı kabul etmeden önce hangi olası haklarınız olduğunu belirletin. Her dükkân veya yeme-içme işletmesi için geçerli evrensel bir tutar yoktur.
Sulh yoluyla yapılacak bir anlaşmada demirbaşları, tesisatların sökülmesini, stoku, teslimi ve ödeme güvencesini de görüşün. Ayrılma tarihi işletme açısından uygulanabilir değilse, tazminat pek işe yaramayabilir. Hangi masrafların ve taleplerin dâhil olduğunu ve neyin ayrıca hesaplaşılacağını kayıt altına alın. Başka bir konumdaki olası izinleri veya bağlantıları kimin ayarlayacağını da netleştirin.
Savunma sürerken sözleşmesel yükümlülüklerinizi yerine getirmeye devam edin
Fesih konusundaki bir uyuşmazlık; kira ödeme, işyerini kullanım amacına uygun kullanma ve bakım için makul erişim sağlama yükümlülüğünü kendiliğinden ortadan kaldırmaz. Yeni aykırılıklar tartışmanın seyrini değiştirebilir. Bu nedenle ödemeleri ve anlaşmaları düzenli olarak takip edin ve pratik sorunları zamanında bildirin.
Tedbiren işletmeyi kapatmadan veya faaliyetlerinizi taşımadan önce, işletmeyi açık tutma yükümlülüğü olup olmadığını da kontrol edin. Geçici bir taşınma veya alt kiralama izin gerektirebilir. Sözleşmedeki konumunuzu istemeden zayıflatmadan işletmenizin sürekliliğini nasıl koruyacağınızı bir danışmana sorun. Ödeme sıkıntısı yaşıyorsanız işyerinde kira borcu ve sözleşmenin feshi yazımız ek açıklamalar sunar.
Fesih bildirimine ilk yanıt örneği
Bir yanıt şöyle olabilir: “[Tarih] tarihli fesih bildiriminizi aldım. Şu aşamada kira sözleşmesinin sona ermesini kabul etmiyorum. [Belirtilen gerekçe] konusunda ayrıntılı açıklamanızı ve [somut plan veya suçlama] ile ilgili belgeleri rica ederim. Sözleşmeyi, süreleri ve fesih gerekçesini değerlendirtiyorum ve uygulanabilir bir çözümü görüşmeye hazır olduğumu belirtmek isterim.”
Bu örnek metin herhangi bir usul işleminin yerini tutmaz ve dosyanıza uygun olmalıdır. Ek bir yanıt veya dava gerekip gerekmediğini kontrol ettirin. Tüm orijinal belgeleri saklayın ve istediğiniz sonucu özetleyin: konumu korumak, daha fazla zaman kazanmak veya uygun bir ayrılma anlaşması. Bu hedef, hangi müzakerelerin ve hukuki adımların anlamlı olduğunu kısmen belirler.
Dükkân kirasının feshi hakkında sık sorulan sorular
Beş artı beş yıl her zaman zorunlu mu
Bu önemli bir başlangıç noktasıdır, ancak özel kısa süreli sözleşmeler ve hukuken geçerli sapmalar farklı bir değerlendirme gerektirebilir.
Mal sahibi işletmeyi kendisi yürütmek isterse ayrılmak zorunda mıyım
Otomatik olarak hayır. İleri sürülen fesih gerekçesi yasal şartları karşılamalı ve gerekirse mahkeme tarafından değerlendirilmelidir.
Tazminat alabilir miyim
Bu; gerekçeye, koşullara ve yapılacak müzakerelere bağlıdır. Her fesih için geçerli genel bir tutar yoktur.
Dava sürerken işletmemi sürdürebilir miyim
Kira ilişkisindeki güncel konumunuzu ve varsa mahkeme kararlarını değerlendirin. Yalnızca kiraya verenin belirttiği bitiş tarihine güvenmeyin.
Dükkân kiramın sona ermesi için bir e-posta yeterli olabilir mi
Korunan işyerlerinde fesih bildirimi için yasal şekil ve içerik şartları geçerlidir. Somut bildirimi sözleşmenizle birlikte değerlendirtin. Şeklin hatalı olduğunu düşünseniz bile, sonraki mektupları ve dava belgelerini ciddiye almalı ve zamanında yanıt vermelisiniz.
Showroom her zaman Hollanda Medeni Kanunu’nun (BW) 7:290. maddesi kapsamında bir dükkân mıdır
Hayır. Kararlaştırılan kullanım amacı ve kullanımın ilgili özellikleri belirleyicidir. Depo, hizmet veya internet satışı ile birleşen bir showroom, nitelendirme sorunlarına yol açabilir. Olağan bir dükkâna tanınan korumayı varsaymadan önce rejimi netleştirin.
Dava sürerken işletmeyi şimdiden kapatabilir miyim
Önce sözleşmede işletmeyi açık tutma yükümlülüğü veya kullanıma ilişkin başka anlaşmalar bulunup bulunmadığını kontrol edin. Fesih konusundaki bir uyuşmazlık bunları otomatik olarak ortadan kaldırmaz. Gerekli değişiklikleri önceden görüşün ve verilen izni kayıt altına alın; böylece savunmanız yeni bir sözleşme uyuşmazlığı nedeniyle zorlaşmaz.
Masraflardan kaçınmak için bir ayrılma tazminatını kabul etmeli miyim
Bu, otomatik bir yükümlülük değil, ticari ve hukuki bir değerlendirmedir. Kira ilişkisindeki konumunuzu, dava riskini, masrafları ve alternatifleri teklifin bütünüyle karşılaştırın. Tutarın yanı sıra taşınmanın uygulanabilirliğine, teslime, ödeme güvencesine ve vazgeçtiğiniz haklara da bakın.
İşletmenizin sürekliliğini koruyun
Fesih bildirimini, sözleşmeyi ve uzatma anlaşmalarını Arslan Advocaten‘e gönderin. Zamanında yapılacak bir değerlendirme, savunmanın mı, müzakerenin mi yoksa başka bir çözümün mü uygun olduğunu ortaya koyar.
