Banka ipotekli kredinizi muaccel mi kılıyor ya da evinizin satılması mı söz konusu? Dayanağı, birikmiş borcu, bildirilen adımları ve süreleri derhal değerlendirtin. Bankaya karşı yapılan bir şikâyet, cebri icrayı kendiliğinden durdurmaz. Aynı zamanda kredinin muaccel kılınmasının doğru ve orantılı olup olmadığının da incelenmesi gerekebilir.
Yazar: Onur Arslan, Arslan Advocaten avukatı. Onur Arslan uzun yıllar şirketler hukuku avukatı ve iflas idaresi memuru (curator) olarak çalışmış olup finans hukuku uyuşmazlıklarında uzun yıllara dayanan deneyime sahiptir. İçerik 2 Ekim 2026 tarihinde güncellenmiştir. Kendi durumunuzla ilgili sorularınız mı var? Bizimle iletişime geçin.
Kredi neden muaccel kılınıyor?
Banka ödeme gecikmesine, başvuruda verilen yanlış bilgilere, izinsiz kiraya vermeye, yetersiz sigortaya veya sözleşmeye başka bir aykırılığa dayanabilir. Hangi sözleşme hükmünün uygulandığını ve hangi olayların sabit olduğunu sorun. Sonuçlar dayanağa göre farklılık gösterir.
Bakiyeyi ve ödemeleri kontrol edin. İdari bir hata, belirsiz bir masraf kalemi veya işleme alınmamış bir ödeme planı önemli olabilir. Anapara, faiz, birikmiş borç ve icra masraflarının tam dökümünü isteyin.
Uygulanabilir bir iyileştirme planı
Sorun ödeme güçlüğüyse, gelir, gider ve mevcut imkânlara ilişkin somut bir döküm yardımcı olur. Hangi birikmiş borcun ne zaman kapatılabileceğini ve bu planın neden sürdürülebilir olduğunu gösterin. Aylık taksit için çözüm sunmayan geçici bir ödeme yetersiz kalabilir.
Diğer aykırılıklarda, durumun düzeltilip düzeltilemeyeceğine bakılmalıdır; örneğin izinsiz kiraya vermeye son verilmesi veya eksik bilgilerin tamamlanması. Daha önce verilen izinleri, uyarıları ve anlaşmaları kayıt altına alın. Banka kararını doğru olaylara dayandırmalıdır.
Satış ve cebri icra
Gönüllü satış, cebri icra kapsamında pazarlık usulüyle satış ve açık artırma farklı koşullara ve sonuçlara tabidir. Hangi aşamaya gelindiğini ve hangi tarihlerin kesinleştiğini sorun. Beklenen satış bedeli, borç ve masraflarla gerçekçi bir şekilde karşılaştırılmalıdır.
İpotek hakkı ve cebri icra çerçevesi, diğerlerinin yanı sıra Hollanda Medeni Kanunu (BW) 3. Kitap içinde düzenlenmiştir. Bu yetkilerin hukuka uygun kullanılıp kullanılmadığı somut bir değerlendirme gerektirir. Satışın ağır sonuçlar doğuracak olması tek başına cebri icrayı otomatik olarak engellemez.
Muacceliyetin yanında dolandırıcılık iddiası veya sicil kaydı
Bir maaş bordrosu, işveren beyanı veya konutta ikamet ile ilgili bir suçlama olduğunda, sicil kayıtları ve soruşturma masrafları da gündeme gelebilir. Her önlem için ayrı bir gerekçe isteyin. İpotek uyuşmazlığı ile Dış Yönlendirme Sicili (EVR) kaydı fiilen birbiriyle bağlantılıdır, ancak aynı karar değildir.
Hassas belgeleri, ilgili oldukları ölçüde özenle ve eksiksiz gönderin. Kanıtlanabilir hataları açıkça düzeltin. Sonradan verilen yanlış bir beyan, mevcut konumunuzu daha da zayıflatabilir.
Konut kredisinin tamamının istenmesi ne demektir?
Muaccel kılma, kredi verenin yalnızca gecikmiş taksitleri değil, talep edilen kredinin tamamını istemesidir. Bu, hatırlatma veya bilgi talebinden farklı adımdır. Mektubu dikkatle okuyun: hangi tutar, hangi tarihten itibaren, hangi sözleşme maddesine göre ve hangi sonraki işlemle isteniyor?
Borcun muaccel olması ile bankanın ipotek hakkını kullanma biçimini ayırın. İhlal olsa bile uygulanabilir şartlar ve yetkilerin kullanımı incelenmelidir. Tersine, tek bir masrafa itiraz borcun tamamının henüz istenemeyeceği anlamına gelmez. Kararın somut kısımlarına yanıt verin.
Talep mektubundan sonraki ilk günler
- Alınma tarihini, ödeme süresini ve noter veya icra görevlisinin belirttiği bütün tarihleri kaydedin.
- Zarfı, e-postayı ve ekleri saklayın. Ortak malik veya borçlulara ayrı mektup gelip gelmediğini kontrol edin.
- Açık değilse güncel bakiye ve kesin muacceliyet gerekçesini isteyin.
- Mali durumunuzu belgeleyin ve gerçekten yerine getirebileceğiniz teklif hazırlayın.
- Teklif incelenirken sonraki adımların bekletilip bekletilmeyeceğini yazılı sorun. Ertelemeye ancak teyit edildiğinde güvenin.
- Satış tarihi yaklaşıyorsa acil mahkeme koruması gerekip gerekmediğini hemen inceletin.
Telefon görüşmesi yardımcı olabilir; anlaşmaları sonra yazılı teyit edin. Dosyanızın incelendiğinin söylenmesi açık artırmayı veya ödeme süresini mutlaka ertelemez.
Güvenilir ödeme teklifi nasıl hazırlanır?
Normal aylık ödemeyle başlayın. Aynı anda yeni gecikmeler doğuyorsa yalnızca eski gecikmeyi ödemek sorunu çözmez. Kesin gelirleri, zorunlu giderleri ve bunlara ek kullanılabilir tutarı gösterin. Beklenen iyileşmeyi sözleşme veya somut belgeyle destekleyin; gelecekte iş bulma umudu ödeme güvencesi değildir.
Sonra her ek ödemenin tutarını ve tarihini, toplu katkının kaynağını ve beklenmedik durumda ne yapılacağını açıklayın. Düzenleme boyunca hangi faiz ve masrafların devam ettiğini sorun. Plan sorunu çözebilir veya yalnızca zaman kazandırabilir. Evin uzun vadede karşılanabilirliğini dürüstçe değerlendirin.
Bankadan hangi bilgileri istemelisiniz?
- Uygulanabilir kredi şartları ve muaccel kılmanın dayandığı madde.
- İşlenen ödemeler dâhil anapara, gecikme, faiz ve masraf dökümü.
- Önceki uyarılar, düzeltme süreleri ve tekliflerinize yanıtlar.
- Satış/icra aşaması ve ilgili noter veya icra görevlisi.
- Erteleme veya ödeme düzenlemesi talebine yazılı karar.
Kiraya verme veya başvuru bilgileriyle ilgili isnatta farklı belgeler gerekir: izin, kira anlaşmaları, başvuru, asıl belgeler ve açıklamanız. Gecikmenin ödenmesinin ayrı bir isnadı otomatik çözdüğünü varsaymayın.
Gönüllü satış, özel anlaşmalı icra satışı veya açık artırma
Gönüllü satışta evi siz satarsınız; borcun ödenmesi ve ipoteğin kaldırılması konusunda anlaşılır. Özel anlaşmalı icra satışı, kendine özgü yargısal şartları olan farklı yoldur. Kamuya açık icra artırmasının da ayrı usulü vardır. Bankayla anlaşırken bu kavramları karıştırmayın.
Hollanda Medeni Kanunu madde 3:268, teminatlı yükümlülükte temerrüt hâlinde şartlara bağlı olarak ipotek alacaklısına icra hakkı verir. Senet, şartlar, olgular ve usul hakkın kullanımında önemlidir. Kifid, gecikme nedeniyle satış öncesinde görüşme ve çözüm arayışının önemini açıklar. Bu sınırsız erteleme hakkı yaratmaz.
Tüketiciye verilen ipotekli kredilerde ayrıca Hollanda Medeni Kanunu madde 7:128a uygulanır. Temerrüde düştüyseniz kredi veren, cebri icrayı ancak alacağın muaccel olmasından itibaren en az iki ay geçtikten ve sizi ödeme gecikmesi hakkında görüşmeye bizzat davet ettikten sonra bildirebilir. Bu kurala uyulması kredi verenden makul olarak beklenemiyorsa istisna söz konusu olabilir. Dolayısıyla bu davetin yapılıp yapılmadığını ve ne zaman yapıldığını kontrol edin. Ayrıca bankanın gecikme nedeniyle yasal faize ek olarak talep ettiği tazminat, bankanın bu nedenle fiilen uğradığı zararı aşamaz (Hollanda Medeni Kanunu madde 7:128a fıkra 2).
Beklenen gelir, satış giderleri ve kalan borcu hesaplatın. Bankanın ne kadar süre tanıdığını ve emlakçı görevlendirmesi veya gerçekçi fiyat gibi hangi ilerlemeyi beklediğini sorun. Sözlü satış düşüncesi, kararlaştırılmış süreç değildir.
Satıştan sonra kalan borç ne olur?
Satış geliri borç ve giderlerden az olabilir. Bu durumda satış kalan yükümlülüğü otomatik kaldırmaz. Hesap dökümü isteyin ve tasfiyeyi görüşün. Nationale Hypotheek Garantie varsa garanti ve olası borç affı koşullarını ayrıca inceleyin; belgede yalnızca “NHG” yazması tek başına yeterli değildir.
Ortak kredide bankaya karşı kimin sorumlu kaldığını belirleyin. Eski eşlerin kimin ödeyeceğine ilişkin anlaşması bankayı otomatik bağlamaz. İlgili bütün borçluları çözüme katın ve bankanın kendi taahhüdünü kaydedin.
Şikâyet satışı otomatik durdurmaz
Gerekçelere kurum içinde itiraz edip kesin tutum isteyebilirsiniz. Kifid yetkisi kuruluş, ürün ve usul şartlarına bağlıdır. Kurum içi veya Kifid şikâyeti ilan edilen icrayı kendiliğinden durdurmaz. Ertelemeyi açıkça isteyin ve teyidi kontrol edin.
Geri dönülmez sonuçlar yaklaşırken acil mahkeme koruması incelenmelidir. Değerlendirme yalnızca ev kaybının ağırlığıyla değil; hukuki dayanak, delil, karşılıklı menfaat ve uygulanabilir alternatifle ilgilidir. Yargılama sonuç garantisi vermez ve masraf riski taşır. Kesin süre dolmadan inceletin.
İlk yazılı yanıt örneği
Sayın Yetkili,
[Numara] kredinin tamamının istenmesine ilişkin mektubunuzu [tarih] tarihinde aldım. Uygulanabilir gerekçeyi, güncel bakiye dökümünü ve bildirilen işlemlerle tarihlerin teyidini rica ederim.
Belirtilen gerekçeye yanıtım [somut olgular ve ekler] şeklindedir. [Tutarlar, ödeme tarihleri ve dayanak] teklif ediyorum. Teklifi değerlendirip inceleme boyunca satış ve icra önlemlerini bekletip bekletmeyeceğinizi yazılı teyit eder misiniz? [Bildirilen süreye uygun tarih] tarihine kadar yanıt rica ederim.
Bu mektup tartışmalı tutar veya isnatların kabulü değildir. Haklarımı saklı tutuyorum.
Saygılarımla, [ad soyad]
Metni dosyanıza uyarlayın. Hakları saklı tutmak gerekli ödemenin, zamanaşımını kesmenin veya davanın yerine geçmez. Gönderme ve alınma kanıtlarını saklayın, bildirilen tarihleri izleyin.
Sıkça sorulan sorular
Banka evimi hemen satabilir mi?
Belirli koşullar ve prosedürler geçerlidir. Tüketiciye verilen ipotekli kredide banka, cebri icrayı ancak borcun muaccel olmasından iki ay sonra ve sizi görüşmeye bizzat davet ettikten sonra bildirebilir (Hollanda Medeni Kanunu madde 7:128a). Sürecin fiilen hangi aşamada olduğunu ve bildirilen tarihleri derhal değerlendirtin.
Bir ödeme planı işe yarar mı?
Uygulanabilir bir ödeme planı önemli olabilir. Plana uyduğunuz süre boyunca hangi önlemlerin askıya alınacağının yazılı olarak teyit edilmesini isteyin.
Kifid açık artırmayı durdurur mu?
Bundan hareket etmeyin. Acil koruma için başka bir yol gerekebilir.
Arslan’ın nelere ihtiyacı var?
İpotek senedi, kredi koşulları, muacceliyet mektubu, bakiye dökümü, icra memuru veya noter yazıları ve mali durumunuz.
Ayrıca kredinin feshi, kefalet ve kayıt süresi hakkında okuyun.
Muacceliyeti ve konumunuzu zamanında korumaya yönelik imkânları değerlendirtin.
Bu sayfa genel bilgi niteliğindedir ve kendi durumunuza ilişkin hukuki tavsiye değildir. İçeriğinden herhangi bir hak türetilemez.
