Eist de bank uw hypotheek op of dreigt verkoop van uw woning? Laat direct de grondslag, achterstand, aangekondigde stappen en termijnen beoordelen. Een klacht tegen de bank stopt een executie niet vanzelf. Tegelijk kan onderzoek nodig zijn naar de juistheid en evenredigheid van de opeising.
English: Read this article in English: Mortgage called in by the bank
Türkçe: Bu makaleyi Türkçe okuyun: Banka tarafından muaccel kılınan ipotekli kredi
Geschreven door Onur Arslan, advocaat bij Arslan Advocaten. Onur Arslan was jarenlang ondernemingsrechtadvocaat en curator en heeft jarenlange ervaring met financieelrechtelijke geschillen. Inhoudelijk bijgewerkt op 2 oktober 2026. Heeft u vragen over uw eigen situatie? Neem contact op.
Waarom wordt de lening opeisbaar gesteld?
De bank kan wijzen op betalingsachterstand, onjuiste aanvraaginformatie, ongeoorloofde verhuur, onvoldoende verzekering of een andere contractuele tekortkoming. Vraag welk beding wordt toegepast en welke feiten vaststaan. De gevolgen verschillen per grond.
Controleer het saldo en de betalingen. Een administratieve fout, onduidelijke kostenpost of niet verwerkte regeling kan relevant zijn. Vraag een volledige specificatie van hoofdsom, rente, achterstand en executiekosten.
Een haalbaar herstelplan
Bij een betalingsprobleem helpt een concreet overzicht van inkomen, lasten en beschikbare middelen. Laat zien welke achterstand wanneer kan worden ingelopen en waarom die regeling duurzaam is. Een tijdelijke betaling zonder oplossing voor de maandlast kan onvoldoende zijn.
Bij andere tekortkomingen moet worden bekeken of herstel mogelijk is, bijvoorbeeld beëindiging van ongeoorloofde verhuur of aanvulling van ontbrekende informatie. Leg eerdere toestemming, waarschuwingen en afspraken vast. De bank moet op de juiste feiten beslissen.
Verkoop en executie
Een vrijwillige verkoop, onderhandse executoriale verkoop en veiling kennen verschillende voorwaarden en gevolgen. Vraag welke fase is bereikt en welke data vaststaan. Een verwachte verkoopopbrengst moet realistisch worden afgezet tegen de schuld en kosten.
Het hypotheekrecht en executiekader staan onder meer in Boek 3 BW. De rechtmatigheid van gebruik van die bevoegdheden vraagt een concrete beoordeling. De enkele omstandigheid dat verkoop ingrijpend is, voorkomt executie niet automatisch.
Fraude of registratie naast de opeising
Bij een verwijt over een loonstrook, werkgeversverklaring of bewoning kunnen ook registraties en onderzoekskosten volgen. Vraag voor iedere maatregel een afzonderlijke motivering. Een hypotheekgeschil en EVR-registratie zijn feitelijk verbonden, maar niet dezelfde beslissing.
Stuur gevoelige stukken zorgvuldig en volledig voor zover relevant. Corrigeer aantoonbare fouten openlijk. Een onjuiste verklaring achteraf kan een bestaande positie verder verzwakken.
Wat betekent opeising precies?
Opeising betekent dat de geldverstrekker niet alleen de achterstallige maandtermijnen, maar betaling van het opgeëiste krediet verlangt. Dat is een andere stap dan een herinnering of een verzoek om informatie. Lees daarom de brief nauwkeurig: welk bedrag wordt gevorderd, vanaf wanneer, op welke contractuele grond en met welke aangekondigde vervolgstap?
Maak onderscheid tussen de opeisbaarheid van de schuld en de manier waarop de bank haar hypotheekrecht gebruikt. Zelfs als sprake is van een tekortkoming, moeten de toepasselijke voorwaarden en het gebruik van bevoegdheden worden beoordeeld. Andersom betekent discussie over één kostenpost niet vanzelf dat de hele schuld niet opeisbaar is. Richt uw reactie op de concrete onderdelen van het besluit.
De eerste dagen na de opeisingsbrief
- Noteer de ontvangstdatum, betalingstermijn en iedere datum die de notaris of deurwaarder noemt.
- Bewaar de envelop, e-mail en bijlagen. Controleer of mede-eigenaren en medeschuldenaren afzonderlijke brieven hebben ontvangen.
- Vraag een actueel saldo en de exacte opeisingsgrond als deze niet duidelijk zijn.
- Leg de financiële situatie vast en maak een voorstel dat u daadwerkelijk kunt nakomen.
- Vraag schriftelijk of de bank vervolgstappen tijdelijk aanhoudt tijdens beoordeling. Ga pas van uitstel uit wanneer dit is bevestigd.
- Laat onmiddellijk beoordelen of een urgente gerechtelijke stap nodig is wanneer een verkoopdatum nadert.
Een telefoongesprek kan helpen, maar leg afspraken daarna schriftelijk vast. Een medewerker die zegt dat uw dossier wordt bekeken, heeft daarmee niet noodzakelijk een veiling of betalingstermijn uitgesteld.
Hoe maakt u een betalingsvoorstel geloofwaardig?
Begin met de gewone maandlast. Een voorstel om alleen de oude achterstand af te lossen werkt niet als tegelijkertijd nieuwe achterstanden ontstaan. Laat zien welke inkomsten vaststaan, welke lasten noodzakelijk zijn en welk bedrag daarnaast beschikbaar is. Onderbouw een verwachte inkomensverbetering met een contract of andere concrete gegevens; een hoop op toekomstig werk is geen betalingszekerheid.
Beschrijf vervolgens het bedrag en de datum van iedere extra betaling, de herkomst van een eventuele eenmalige bijdrage en wat gebeurt bij een tegenvaller. Vraag welke rente en kosten tijdens de regeling doorlopen. Een regeling kan het probleem oplossen, maar kan ook alleen tijd kopen. Bespreek eerlijk of het huis op langere termijn betaalbaar blijft.
Welke informatie vraagt u aan de bank?
- De toepasselijke leningvoorwaarden en het beding waarop de opeising berust.
- Een uitsplitsing van hoofdsom, achterstand, rente en kosten, met verwerkte betalingen.
- Eerdere waarschuwingen, hersteltermijnen en de reactie op uw voorstellen.
- De fase van het verkoop- of executietraject en de betrokken notaris of deurwaarder.
- Een schriftelijke beslissing over het gevraagde uitstel of de betalingsregeling.
Bij een verwijt over verhuur of aanvraaggegevens horen andere stukken: toestemming, huurafspraken, de aanvraag, de oorspronkelijke documenten en uw uitleg. Veronderstel niet dat het alsnog betalen van de achterstand een afzonderlijk verwijt automatisch oplost.
Vrijwillige verkoop, onderhandse executie of veiling
Bij vrijwillige verkoop verkoopt u de woning zelf, in overleg over de aflossing en het vrijgeven van de hypotheek. Een onderhandse executoriale verkoop is een andere route, met eigen rechterlijke voorwaarden. Een openbare executieveiling heeft opnieuw een eigen procedure. Gebruik deze termen niet door elkaar wanneer u met de bank afspraken maakt.
Artikel 3:268 BW geeft de hypotheekhouder onder voorwaarden een recht van executie wanneer de schuldenaar in verzuim is met hetgeen waarvoor de hypotheek zekerheid geeft. Voor de concrete uitoefening zijn de akte, voorwaarden, feiten en procedure van belang. Kifid licht toe dat overleg en onderzoek naar een oplossing relevant zijn voordat verkoop wegens achterstanden aan de orde komt. Dat geeft geen onbeperkt recht op uitstel.
Voor een hypotheek van een consument geldt daarnaast artikel 7:128a BW. Bent u in verzuim, dan mag de kredietgever de executie pas aanzeggen als ten minste twee maanden zijn verstreken nadat de vordering opeisbaar werd, en nadat hij u persoonlijk heeft uitgenodigd om over de betalingsachterstand te overleggen. Daarvan mag hij alleen afwijken als dat in redelijkheid niet van hem kan worden gevergd. Controleer dus of en wanneer die uitnodiging is gedaan. Ook mag de vergoeding die de bank rekent wegens de achterstand, naast de wettelijke rente, niet hoger zijn dan de schade die zij daardoor werkelijk lijdt (artikel 7:128a lid 2 BW).
Laat bij een verkoopvoorstel de verwachte opbrengst, verkoopkosten en resterende schuld uitrekenen. Vraag welke termijn de bank toestaat en wat zij verlangt aan voortgang, zoals een makelaarsopdracht of realistische vraagprijs. Een mondeling idee over verkoop is nog geen overeengekomen traject.
Wat gebeurt er met een restschuld?
Een verkoopopbrengst kan lager zijn dan de schuld en kosten. Verkoop betekent dan niet automatisch dat de resterende betalingsverplichting verdwijnt. Vraag een afrekening en bespreek de verdere afwikkeling. Bij Nationale Hypotheek Garantie moeten de garantievoorwaarden en eventuele voorwaarden voor kwijtschelding afzonderlijk worden onderzocht; ga niet uitsluitend af op het feit dat “NHG” op uw stukken staat.
Ook bij een gezamenlijke lening moet worden vastgesteld wie tegenover de bank aansprakelijk blijft. Een afspraak tussen ex-partners over wie betaalt, bindt de bank niet vanzelf. Betrek alle betrokken schuldenaren bij een oplossing en leg vast welke toezegging de bank zelf doet.
Een klacht beschermt niet automatisch tegen verkoop
U kunt de motivering van de opeising intern betwisten en een definitief standpunt vragen. Of Kifid vervolgens bevoegd is, hangt onder meer af van de aanbieder, het product en de behandelvoorwaarden. Een interne klacht of Kifid-klacht schort een aangekondigde executie niet vanzelf op. Vraag uitstel expliciet en controleer de bevestiging.
Bij dreigende onomkeerbare gevolgen kan spoedeisende rechterlijke bescherming moeten worden onderzocht. De beoordeling gaat dan niet alleen over de ernst van het woonverlies, maar ook over de rechtsgrond, het dossier, de belangen en een uitvoerbaar alternatief. Een procedure biedt geen resultaatgarantie en kent kostenrisico’s. Laat de haalbaarheid beoordelen voordat een harde termijn verstrijkt.
Voorbeeld van een eerste schriftelijke reactie
Geachte heer/mevrouw,
Ik ontving op [datum] uw brief over opeising van lening [nummer]. Ik verzoek om de toepasselijke grondslag, een actuele saldospecificatie en bevestiging van de aangekondigde vervolgstappen en data.
Mijn reactie op de genoemde grond is [concrete feiten en bijlagen]. Ik stel voor [bedragen, betaaldata en onderbouwing]. Wilt u dit voorstel beoordelen en schriftelijk bevestigen of u gedurende die beoordeling verkoop- en executiemaatregelen aanhoudt? Ik ontvang graag uiterlijk [datum, passend bij de aangekondigde termijn] uw reactie.
Deze brief houdt geen erkenning in van betwiste bedragen of verwijten. Ik behoud mijn rechten voor.
Met vriendelijke groet, [naam]
Pas de tekst aan uw dossier aan. Een voorbehoud van rechten vervangt geen noodzakelijke betaling, stuiting of procedure. Bewaar bewijs van verzending en ontvangst en blijf aangekondigde data bewaken.
Veelgestelde vragen
Kan de bank mijn woning meteen verkopen?
Er gelden voorwaarden en procedures. Bij een hypotheek van een consument mag de bank de executie pas aanzeggen twee maanden na de opeisbaarheid en nadat zij u persoonlijk heeft uitgenodigd voor overleg (artikel 7:128a BW). Laat de feitelijke fase en aangekondigde data direct beoordelen.
Helpt een betalingsregeling?
Een haalbare regeling kan relevant zijn. Vraag schriftelijke bevestiging welke maatregelen tijdens nakoming worden opgeschort.
Stopt Kifid de veiling?
Ga daar niet van uit. Voor spoedeisende bescherming kan een andere route nodig zijn.
Wat heeft Arslan nodig?
Hypotheekakte, leningvoorwaarden, opeisingsbrief, saldo-overzicht, deurwaarders- of notarisbrieven en uw financiële situatie.
Lees ook over kredietopzegging, borgstelling en registratieduur.
Laat de opeising en de mogelijkheden om uw positie tijdig te beschermen beoordelen.
Deze pagina geeft algemene informatie en is geen juridisch advies over uw eigen situatie. Aan de inhoud kunnen geen rechten worden ontleend.
