Eski eşiniz ortak konutun satışına veya bir tarafın diğerinin payını satın almasına (uitkoop) yanaşmıyor mu? Önce konutun maliki kim, hangi anlaşmalar mevcut ve konutun devralınması mali açıdan mümkün mü, bunları araştırın. Bir paydaş ilke olarak paylaştırma talep edebilir; ancak hâkim belirli durumlarda ertelemeyi haklı kılan çıkarları dikkate alabilir. Satışa ilişkin bir mahkeme kararı sizi ipotek borcundan kendiliğinden kurtarmaz. Devir ve sorumluluktan kurtulma için ayrı adımlar gerekir.
Nederlands: Lees dit artikel in het Nederlands: Uw ex weigert verkoop of uitkoop van de gezamenlijke woning: wat nu?
English: Read this article in English: Your ex-partner refuses to sell or buy out the jointly owned home: what now?
Yazar: Öznur Batur, Arslan Advocaten avukatı. Hollanda Barolar Birliği’nin uzmanlık alanları siciline kişiler ve aile hukuku ile ceza hukuku alanlarında kayıtlıdır. Son güncelleme: 19 Eylül 2026. Genel bilgiler, kendi durumunuza ilişkin hukuki tavsiye niteliği taşımaz.
Aşağıda, tıkanmış bir konut paylaşımı için belgelerin toplanmasından somut bir öneriye ve olası bir davaya kadar izlenebilecek bir yol bulabilirsiniz. Bu yazı ortak mülkiyetle ilgilidir; kiralık bir konutta veya yalnızca eşlerden birine ait bir konutta çerçeve farklıdır.
Tapu senedi ve ipotekle başlayın
Tapu senedi, malikin kim olduğunu ve payların oranını gösterir. İpotek sözleşmesi ise kredi verene karşı kimin sorumlu olduğunu belirler. Bu bilgiler, eşlerin kendi aralarında “bizim evimiz” olarak gördükleri durumdan farklı olabilir.
Bunun yanında evlilik mal rejimini, evlilik sözleşmesini veya birlikte yaşama sözleşmesini kontrol edin. Evli çiftlerde konut mal ortaklığına dahil olabilir veya kişisel mal olabilir; bu durumda bile tazmin veya denkleştirme alacakları bulunabilir. Birlikte yaşayanlarda ise mülkiyet payları ve kişisel katkılara ilişkin anlaşmalar belirleyici olabilir.
Bu nedenle, değer artışını hemen ikiye bölen bir hesap yapmayın. Önce hangi malvarlığının paylaştırılacağı, buna hangi borçların dahil olduğu ve hangi ayrı alacakların bulunabileceği netleşmelidir.
Satış, pay devralma ve geçici olarak paylaştırılmadan kalma
Genellikle üç pratik seçenek vardır: eşlerden biri konutu devralır, konut üçüncü bir kişiye satılır veya eşler kararlaştırılan bir süre daha birlikte malik olarak kalır. Her seçeneğin ayrıca planlanması gerekir.
Pay devralmada değerleme, finansman, mülkiyetin devri ve müteselsil sorumluluktan kurtulma önemlidir. Satışta emlakçı, satış fiyatı, konut gezileri, bakım ve tekliflerin kabulü düzenlenmelidir. Geçici olarak paylaştırılmadan kalmak ise kullanım, giderler, riskler ve açık bir bitiş tarihi konusunda anlaşmalar gerektirir.
Birinin payı “daha sonra satın alacağı” yönündeki açık uçlu bir anlaşma, tıkanıklığı uzatabilir. Denetlenebilir adımlarla ve makul sürelerle çalışın. Finansman sağlanamazsa veya kararlaştırılan bir son tarih kaçırılırsa ne olacağını da yazılı olarak kaydedin.
Eski eşiniz satışı her zaman engelleyebilir mi?
Temel kural, bir paydaşın paylaştırma talep edebilmesidir. Bunun yasal istisnaları ve paylaştırmayı geçici olarak erteleme imkânları vardır. Şimdilik paylaştırma yapılmamasına ilişkin geçerli bir anlaşma da önem taşıyabilir.
Çocukların varlığı veya zorlu bir konut piyasası, diğer paydaşın süresiz olarak bağlı kalacağı anlamına kendiliğinden gelmez. Ancak bu tür çıkarlar değerlendirmede ve planlamada dikkate alınabilir. Soru, bu çıkarların ne kadar ağır bastığı ve hangi çözümün makul ve uygulanabilir olduğudur.
Bir avukat, mevcut anlaşmaların yerine getirilmesini mi talep etmeniz gerektiğini yoksa mahkeme yoluyla paylaştırmaya mı ihtiyacınız olduğunu değerlendirebilir. Bu fark, dilekçenin ifadesi ve istenen karar açısından önemlidir.
Gerçekten uygulanabilir bir öneri hazırlayın
İşe yarar bir öneri; izlenecek yolu, değerlemeyi, süreleri ve gerekli iş birliğini belirtir. Örneğin önce bağımsız bir ekspertiz yaptırılmasını ve belirli bir süre içinde finansman imkânlarının araştırılmasını önerin.
Eksperin nasıl seçileceğini ve değerlemeler arasında büyük fark çıkması hâlinde ne olacağını kararlaştırın. Değerleme için hangi tarihin esas alınacağını ve özel koşulların bir düzeltmeyi gerektirip gerektirmediğini yazılı olarak kaydedin. Bir davada hukuki değerleme tarihi tartışma konusu olabilir.
Konutun devralınmasının mümkün olmadığı anlaşılırsa atılacak bir sonraki adımı da belirtin. Satışa ilişkin bir anlaşma olmadan, başarısız bir finansman başvurusu aylarca yeniden pazarlık yapılmasına yol açabilir. Açık bir yedek senaryo bunu önler.
Pay devralma, bir tutarı havale etmekten ibaret değildir
Pay devralmada eşlerden birine diğerinin payı tahsis veya devredilir. Bunun için genellikle noter senedi ve tescil gerekir. Ayrıca finansmanın doğru şekilde uyarlanması gerekir.
Konutta kalan eşin ipoteğin tamamını ödeyeceğine dair taraflar arasındaki bir anlaşma, bankayı kendiliğinden bağlamaz. Sorumluluktan kurtarılmadığınız sürece kredi veren size başvurmaya devam edebilir. Bu, artık konutta yaşamıyor olsanız bile geçerlidir.
Mülkiyet devrinin, devir bedelinin ödenmesinin ve bankanın onayının birbirine uyumlu olmasını sağlayın. Diğer koşullar düzenlenmeden önce yapılan koşulsuz bir devir risk doğurabilir. Noter, finansman danışmanı ve avukat, her biri kendi kısmını özenle yerine getirmelidir.
Devir bedeli nasıl hesaplanır?
Hesaplama çoğu zaman konutun değeri ve kalan ipotek borcuyla başlar, ancak her zaman orada bitmez. Masraflar, kişisel katkılar, tazmin hakları, bağlantılı ürünler veya karşılıklı alacaklar söz konusu olabilir. Mülkiyet payları da önemlidir.
Anapara geri ödemesini faizden ve diğer giderlerden ayırın. Anapara geri ödemesi malvarlığı oluşturabilirken faiz ilke olarak bir finansman maliyetidir. Ayrılıktan sonra daha fazla ödeme yapan kişi, her tutarın aynı gerekçeyle kendisine iade edilmesini kendiliğinden talep edemez.
Hesaplamanın kalem kalem açıklanmasını isteyin. Esas alınan tarihi, kaynağı ve hukuki dayanağı belirtin. Böylece karşı taraf hedefe yönelik yanıt verebilir ve görünüşte basit bir bakiyenin arkasında farklı uyuşmazlıkların gizlenmesini önlersiniz.
Konut ortak olduğu sürece giderleri kim öder?
Banka, sigortacı veya diğer sözleşme taraflarına karşı dış sorumluluk, eski eşler arasındaki iç paylaşımdan ayrıdır. Bir alacaklı, aranızdaki anlaşmayı doğrudan dikkate almak zorunda değildir.
Bu nedenle ipotek, sigorta, vergiler, enerji ve zorunlu bakım konusunda geçici düzenlemeler yapın. Hangi ödemelerin kesin katkı sayıldığını ve hangilerinin daha sonra hesaplaşmaya konu olacağını kayıt altına alın. Bankadan gelen bildirimleri kimin alacağını ve ödeme sorunlarının nasıl derhâl bildirileceğini de belirleyin.
Konutu yalnızca eşlerden biri kullanıyorsa bir kullanım bedeli gündeme gelebilir. Bu, tüm giderlerin üzerine her zaman eklenen otomatik bir standart kira değildir. Koşullar ve diğer ödemelerle olası bağlantı değerlendirilmelidir.
Satışa katılımı somut olarak düzenleyin
Üçüncü kişiye satışta “iş birliği yapma” yönündeki genel bir anlaşma bazen fazla belirsizdir. Emlakçıyı kimin görevlendireceğini, satış fiyatının nasıl belirleneceğini ve bir teklifin hangi sınırlar içinde kabul edilebileceğini ayrıntılı olarak belirleyin.
Fotoğraf çekimi, ekspertiz ve konut gezileri için erişimi düzenleyin. Konutu satışa hazır kimin tutacağını ve hangi zorunlu işlerin yapılacağını kararlaştırın. Konut uzun süre satılmazsa fiyat düzeltmelerinin nasıl görüşüleceğini de belirleyin.
Açık bir satış protokolü davayı önleyebilir. Buna rağmen iş birliği yapılmazsa, hangi somut yükümlülüğün yerine getirilmediğini de görünür kılar. Bu, yalnızca eski eşinizin her şeyi engellediğini ileri sürmekten daha yararlıdır.
Kalıcı tıkanıklıkta mahkemeye başvurmak
Hâkim belirli durumlarda paylaştırmanın yöntemini belirleyebilir veya paylaştırmaya karar verebilir. Uygun durumlarda satışa veya devre katılım talep edilebilir. İzlenecek yol mülkiyete, anlaşmalara, aciliyete ve boşanmayla bağlantıya bağlıdır.
Kararın ifadesi önemlidir. Bazen, iş birliği yapılmadığında bir beyanın veya işlemin yerine geçen bir karar gerekir. Bu karar, noterin ve tapu sicilinin ihtiyaç duyduğu şeyle hukuken tam olarak örtüşmelidir. Satışa ilişkin her genel karar, devrin tamamlanması için yeterli değildir.
Zorlama para cezasının (dwangsom) uygun olup olmadığını ve aciliyet bulunup bulunmadığını da görüşün. İhtiyati tedbir davası bazı geçici veya acil önlemler sağlayabilir, ancak kesin paylaştırmaya ilişkin her sorunun yerini kendiliğinden almaz.
Hangi kanıtlar gereklidir?
İyi bir dosya hem hukuki durumu hem de tıkanan uygulamayı gösterir. Temel belgeleri ve önerilerle yanıtların kronolojik bir listesini toplayın.
- Tapu senedi, ipotek belgeleri ve güncel borç dökümü.
- Evlilik sözleşmesi, birlikte yaşama sözleşmesi veya boşanma anlaşmaları.
- Ekspertiz raporları ve ilgili değerleme bilgileri.
- Kişisel katkılara ve ayrılıktan sonraki ödemelere ilişkin kanıtlar.
- Pay devralma, finansman ve satışa ilişkin yazışmalar.
- Konutta oturma durumu, çocuklar ve mevcut alternatiflere ilişkin bilgiler.
- Süreler ve yedek senaryo içeren somut bir öneri.
Hangi tutarların kesin olduğunu ve hangilerine hâlâ itiraz edildiğini açıkça belirtin. Konutun değerine ilişkin kendi tahmininiz, bağımsız bir ekspertizle aynı şey değildir. Bağlayıcı olmayan bir finansman ön değerlendirmesi de henüz bankanın kesin onayı değildir.
Konutun değeri borçtan düşükse ne olur?
Konutun değeri ipotek borcunun altındaysa, satış sonrasında kalan bir borç ortaya çıkabilir. Bu borcun nasıl karşılanacağını ve kredi verenle hangi anlaşmaların gerektiğini önceden araştırın. Eşlerden birinin konuttan ayrılması, o kişiyi borçtan kendiliğinden kurtarmaz.
Örneğin Ulusal İpotek Garantisi (Nationale Hypotheek Garantie, NHG) kapsamındaki bir ipotekte olduğu gibi, özel düzenlemelerin veya koşulların geçerli olup olmadığını kontrol edin. Bu garantiye başvurulup başvurulamayacağı güncel koşullara ve dosyaya bağlıdır; borcun otomatik olarak silineceğini varsaymayın.
Kalan borcun taraflar arasında paylaşılmasına ilişkin bir düzenleme, bankanın haklarından ayırt edilmelidir. Karşılıklı bir anlaşmanın sahte bir güvence yaratmaması için her iki kısmı birbirine uyumlu hâle getirin.
Çocuklar ve geçici oturma
Çocukların yararı, planlamada ve konutun kullanımında dikkate alınabilir. Okul ve bakım konusunda istikrar önemlidir. Bu, mülkiyet ve finansman sorunlarının süresiz olarak devam edebileceği anlamına gelmez.
Makul bir geçiş süresini, alternatif konut imkânlarını ve bakım düzenlemesi üzerindeki sonuçları araştırın. Bitiş tarihi ve bu süre içinde atılacak adımlar hakkında somut anlaşmalar yapın. Hiçbir adım atılmadan yapılan geçici erteleme, mali baskıyı aksine artırabilir.
Boşanma sürecinde konutun kullanımı için geçici önlemler önem taşıyabilir. Bu geçici düzenleme, nihai mülkiyeti veya satışı kendiliğinden belirlemez.
Vergisel ve noterlik sonuçları
Konut paylaşımının ipotek faizi, konut rezervi (eigenwoningreserve), devir vergisi ve diğer konularda vergisel sonuçları olabilir. Bu sonuçlar ilişki biçimine, mülkiyete ve zamanlamaya göre farklılık gösterir. Kesin anlaşmadan önce bunları araştırtın.
Hukuken kabul edilebilir bir devir bedeli, vergisel sonuçlar unutulursa mali açıdan elverişsiz olabilir. Bir krediyi devralmak da tamamen yeni bir finansman almakla aynı şey değildir. Uzman bir danışman, seçenekleri ve koşulları hesaplayabilir.
Ardından sonucu açık bir uzlaşma sözleşmesine veya paylaştırma anlaşmasına dönüştürün. Devir için hangi belgelerin ve ifadelerin gerektiğini notere kontrol ettirin. Böylece taraflar esas konusunda anlaştıklarını düşündükten sonra uygulamanın tıkanması önlenir.
Örnek: finansman için bitmeyen bekleyiş
Kurgusal bir durumda eski eşlerden biri konutu devralmak istiyor, ancak finansman başvurusu sürekli erteleniyor. Diğeri ipotekten sorumlu kalmaya devam ediyor ve bu nedenle kendisi bir konut için finansman bulmakta zorlanıyor.
Taraflar bağımsız bir ekspertiz ve kesin finansman için somut bir süre üzerinde anlaşıyor. Konut bu süre içinde devralınamazsa, birlikte seçilen bir emlakçı aracılığıyla satışa çıkarılacak. Satış fiyatını, konut gezilerini ve tekliflerin nasıl ele alınacağını şimdiden düzenliyorlar.
Taraflardan biri bu açık anlaşmaya da uymazsa hedefe yönelik bir hukuki adım araştırılabilir. Örnek, pay devralma isteğini uygulanabilir bir çözüme dönüştürmek için sürelerin ve bir satış alternatifinin neden gerekli olduğunu göstermektedir.
Altı kararda bir satış protokolü
Satış protokolü, bir emlakçının seçilmesi ve görevlendirme koşullarıyla başlar. Bunu satış fiyatı, teklifler hakkında asgari görüşme yöntemi, konut gezileri için erişim, bakım ve öngörülen teslim izler. Bu unsurlar birbiriyle uyumlu olmalıdır.
Örneğin her iki malikin de aynı satış bilgilerini alacağını ve emlakçının gerekçeli tavsiyesine makul bir süre içinde yanıt vereceğini kararlaştırın. İlgi gösterilmezse fiyat indiriminin nasıl görüşüleceğini yazılı olarak kaydedin. Değerlendirme anı öngörülmeyen mutlak bir taban fiyat, satışı uzun süre engelleyebilir.
Fotoğraf çekimi, enerji etiketi veya zorunlu onarımlar için masrafların nasıl paylaşılacağını da düzenleyin. Her kozmetik iyileştirme gerekli veya kârlı değildir. Büyük harcamaları önceden görüşün ve teklifleri ve verilen onayları saklayın. Böylece satıştan sonra tek taraflı yapılan masraflar konusunda yeni bir uyuşmazlık çıkmaz.
Nihai satış sözleşmesi ve devir, yetkili tarafların gereği gibi katılımını gerektirir. Anlaşmaya varıldıktan sonra birinin yine de imzalamayı reddetmesi hâlinde ne olacağını zamanında araştırtın. Hukuken kullanılabilir bir ikame karar titizlikle ifade edilmelidir; bir emlakçı bu sorunu kendi başına çözemez.
Erteleme mali açıdan giderek pahalıya mal olduğunda
Ortak mülkiyetin devam etmesinin maliyetlerini ortaya koyun. Faiz, sigortalar, bakım ve kendi finansman imkânlarınızın kısıtlanması buna örnektir. Ödeme gecikmeleri veya ihmal edilmiş bakım risklerini de belirtin. Bu, ilerleme talebini daha somut hâle getirir.
Bu maliyetleri, konutta oturan kişi için makul bir geçiş süresiyle karşılaştırın. Finansman veya başka bir konut için kanıtlanabilir şekilde çalışılıyorsa geçici bir çözüm savunulabilir. Somut adımlar atılmazsa erteleme çoğu zaman yalnızca risklerin birikmesi anlamına gelir.
Karşılıklı ödemeler için geçici bir güvenceye ihtiyaç olup olmadığını araştırın. Konutta oturan kişinin tüm giderleri ödeyeceğine dair bir anlaşma, ancak ödemeler de denetlenebiliyorsa işe yarar. Bankadan gelen bildirimlerin paylaşılacağını ve yaklaşan bir ödeme gecikmesinin derhâl bildirileceğini kararlaştırın. Gerekirse hangi ek güvencenin hukuken uygun olduğunu değerlendirtin.
Noter huzurunda devirden sonra
Devirden sonra devir bedelinin alınıp alınmadığını, mülkiyet kaydının doğru olup olmadığını ve kredi verenin sorumluluktan kurtarılmanızı yazılı olarak teyit edip etmediğini kontrol edin. Bu işlemler birbirine bağlıdır, ancak aynı belge değildir.
Sigortaları, vergileri ve otomatik ödemeleri gerektiği ölçüde güncelleyin. Noterin kesin hesap dökümünü ve varsa kalan karşılıklı alacakların listesini saklayın. Bir konut devri, eski eşler arasındaki diğer tüm mali konuları kendiliğinden kapatmaz.
Devir bedelinin bir kısmı daha sonra ödenecekse hangi teminatın, faizin ve muacceliyet koşullarının geçerli olduğu açık olmalıdır. Bu tür düzenlemeleri devirden önce netleştirin. Mülkiyet devredildikten sonra teminat istemek, pazarlık konumunuzu önemli ölçüde değiştirebilir.
Açık uç bırakmayan bir teslim
Anahtarların ne zaman teslim edileceğini, hangi eşyaların konutta kalacağını ve sayaç değerlerinin nasıl kaydedileceğini kararlaştırın. Konutun kararlaştırılan şekilde teslim edilip edilmediğini ve zorunlu onarımları kimin üstleneceğini kontrol edin. Açık bir teslim listesi, tamamlanmış bir paylaştırmanın hasar veya bırakılan eşyalar yüzünden yine de tartışmayla sonuçlanmasını önler.
Uygun olduğu ölçüde fotoğrafları ve ortak teyidi saklayın. Önemli postaların hangi adrese gönderileceğini ve hangi ortak sözleşmelerin hâlâ feshedilmesi gerektiğini de kaydedin. Noter huzurundaki devir mülkiyeti düzenler, ancak bu pratik kapanışın yerini tutmaz.
Sıkça sorulan sorular
Payımı doğrudan başka birine satabilir miyim?
İmkânlar ve sınırlamalar ortaklığa, anlaşmalara ve yasal kurallara bağlıdır. Ayrıca bir payı satmak, pratikte konutun tamamını satmaktan farklı bir şeydir. İpotek ve diğer paydaş açısından doğacak sonuçları değerlendirtin.
Banka pay devralmaya onay vermek zorunda mı?
İpotek sorumluluğundan kurtulmak için kredi verenin onayı gerekir. Eski eşler arasındaki bir anlaşma bu onayın yerini tutmaz. Banka finansmanı kendi geçerli koşullarına göre değerlendirir.
Ödediğim tüm ipotek giderlerini geri alabilir miyim?
Kendiliğinden hayır. Faiz, anapara ödemesi, kullanım ve karşılıklı anlaşmalar farklı şekilde ele alınabilir. Bir döküm hazırlayın ve her kalemin hukuki dayanağını araştırtın.
Hâkim eski eşimin imzasının yerine geçen bir karar verebilir mi?
Uygun durumlarda bir mahkeme kararı, gerekli bir beyanın veya işlemin yerine geçebilir. Kararın ifadesi ve yasal koşullar önemlidir. Noter tarafından uygulanabilmesi için neyin gerektiğini önceden netleştirin.
Konuttan ayrılırsam mülkiyet hakkımı kaybeder miyim?
Geçici olarak ayrılmak, kendiliğinden mülkiyetten vazgeçmek anlamına gelmez. Ancak kullanım, giderler ve konuta erişim iyi düzenlenmelidir. Ayrılma nedenini ve geçici düzenlemeleri yazılı olarak kaydedin.
En çok yardımcı olan ilk adım nedir?
Mülkiyet ve ipotek belgelerini toplayın ve pay devralma veya satış için somut bir öneri hazırlayın. Arslan’da aile hukuku üzerinden seçeneklerinizi değerlendirtebilirsiniz. Daha kapsamlı tasfiye için evlilik konutunun paylaşımı hakkındaki mevcut açıklama da önemlidir.
Ayrıca okuyun
- Boşanmada geçici önlemler
- Birlikte yaşama ve ayrılık
- Boşanmadan sonra emekliliğin paylaşılması
- Evlilik sözleşmesi ve takas (mahsup) şartı
- Aile hukuku hakkında tüm bilgiler
Kaynaklar ve hukuki dayanak
- Hollanda Medeni Kanunu (BW) 3. Kitap: özellikle Hollanda Medeni Kanunu’nun 3:178, 3:185 ve 3:300. maddeleri.
- Hollanda Medeni Kanunu 1. Kitap: evlilik mal rejimi hukuku ve tasfiye.
- Hollanda Hukuk Usulü Kanunu (Rv): usul ve icra.
- Rechtspraak (Hollanda yargısı): boşanma davası ve paylaştırma.
Kaynaklara 17 Eylül 2026 tarihinde başvurulmuştur. Mülkiyet, finansman ve vergisel sonuçlar ayrı ayrı kontrol edilmelidir.
