Wie een woning huurt, krijgt vrijwel altijd te maken met een waarborgsom, vaak ook gewoon borg genoemd. Dit bedrag wordt vooraf betaald aan de verhuurder en dient als zekerheid voor eventuele schade of betalingsachterstanden. Toch leidt de borg vaak tot discussie: is het bedrag niet te hoog, en wanneer moet de verhuurder terugbetalen?
Bij Arslan Advocaten helpen wij huurders en verhuurders bij geschillen over borg en waarborgsommen.
Wat is een waarborgsom/borg?
Een waarborgsom of borg is een geldbedrag dat de huurder bij aanvang van de huur betaalt aan de verhuurder. Dit bedrag wordt meestal terugbetaald aan het einde van de huurperiode, mits er geen schade of betalingsachterstand is.
Hoeveel borg mag een verhuurder vragen?
Er is geen vaste wettelijke grens, maar in de praktijk geldt:
-
Meestal 1 of 2 maanden huur.
-
Alles boven de 3 maanden huur wordt vaak als onredelijk beschouwd.
-
Bij tijdelijke contracten en expat-huur wordt soms meer gevraagd – dit kan juridisch aan te vechten zijn.
Sinds 1 juli 2023 is er echter meer duidelijkheid gekomen: de waarborgsom mag bij nieuwe huurcontracten maximaal twee maanden kale huur bedragen. Voor contracten die vóór 1 juli 2023 zijn afgesloten, geldt een maximum van drie maanden kale huur. Deze grenzen zijn door de rechter vastgesteld.
Let op: vraagt een verhuurder toch meer dan deze maxima, dan is dat meestal niet toegestaan en kan dit worden aangevochten.
Wat kunt u doen bij een (te) hoge waarborgsom?
Komt de gevraagde borg u buitensporig hoog voor? U heeft dan meerdere mogelijkheden:
- Weigeren te betalen: U mag weigeren om een onredelijk hoge waarborgsom te betalen. Houd er wel rekening mee dat de verhuurder dan het recht heeft de woning aan iemand anders te verhuren.
- Toch betalen en bezwaar maken: Betaalt u de waarborgsom toch, dan kunt u dit achteraf melden bij de gemeente. De gemeente kan de verhuurder een boete opleggen, maar het is niet gegarandeerd dat u het te veel betaalde bedrag terugkrijgt.
- Rechter inschakelen: U kunt ook het te hoge bedrag betalen en daarna aan de rechter vragen om de waarborgsom te verlagen. Als de rechter u in het gelijk stelt, moet de verhuurder het te veel betaalde bedrag aan u terugbetalen.
Kortom: laat u niet zomaar afschepen met een te hoge borg – er zijn juridische mogelijkheden om dit aan te vechten.
Wanneer moet de borg worden terugbetaald?
-
Zodra de huurder het pand correct heeft opgeleverd en geen huurachterstand meer heeft.
-
Dit moet binnen een redelijke termijn gebeuren, meestal 1 à 2 maanden.
-
Wordt de borg onterecht ingehouden, dan kan de huurder dit terugvorderen via de rechter.
Waar mag de verhuurder de borg voor gebruiken?
De verhuurder mag de waarborgsom alleen gebruiken om bepaalde kosten te verrekenen, namelijk:
- Achterstallige huur
- Servicekosten
- Schade aan de huurwoning die daadwerkelijk door de huurder is veroorzaakt
- Energieprestatievergoeding
Andere kosten, zoals administratiekosten of gewone slijtage, mogen niet verrekend worden met de borg. Ook schade als gevolg van slecht onderhoud waarvoor de verhuurder zelf verantwoordelijk is, mag niet worden afgetrokken.
Na verrekening van eventuele toegestane kosten hoort de resterende borg uiterlijk binnen 30 dagen na het einde van de huurovereenkomst terugbetaald te worden.
Voorbeelden uit de praktijk
-
Voorbeeld 1: Een expat betaalde drie maanden borg voor een appartement in Amsterdam. Toen hij vertrok, hield de verhuurder de helft in voor “slijtage”. De rechter oordeelde dat dit gewone gebruiksschade was en de expat kreeg zijn borg terug.
-
Voorbeeld 2: Een student huurde een kamer en de verhuurder weigerde de borg terug te betalen. Na inschakeling van een advocaat werd de borg alsnog uitbetaald, plus wettelijke rente.
-
Voorbeeld 3: Een gezin kreeg hun borg niet terug omdat de verhuurder achterstallige servicekosten in mindering bracht. De Huurcommissie besliste dat dit onterecht was.
Checklist voor huurders
-
📸 Maak foto’s van de woning bij intrek en vertrek.
-
📄 Vraag om een schriftelijke opleveringsrapportage.
-
📝 Bewaar alle betaalbewijzen van huur en borg.
-
⚖️ Raadpleeg een advocaat bij discussie over schade of inhoudingen.
FAQ waarborgsom/borg
1. Hoeveel borg mag een verhuurder maximaal vragen?
Meestal 1 à 2 maanden huur. Meer dan 3 maanden kan onredelijk zijn.
2. Wanneer krijg ik mijn borg terug?
Na correcte oplevering en zonder huurachterstand: meestal binnen 1 à 2 maanden.
3. Mag een verhuurder de borg verrekenen met de laatste maand huur?
Nee, dat mag niet zonder toestemming van de verhuurder.
4. Wat als de verhuurder onterecht kosten inhoudt?
U kunt de borg terugvorderen via de rechter.
5. Kost juridische hulp mij geld?
Bij Arslan Advocaten proberen wij de kosten te verhalen op de verhuurder.
Wat als er geen rapport wordt opgesteld bij oplevering?
Komt er geen officiële opleveringsrapportage vanuit de verhuurder of woningopzichter? Zorg dan dat je zelf het initiatief neemt:
- Maak duidelijke foto’s van alle ruimtes, zowel bij het betrekken als het verlaten van de woning.
- Noteer eventuele bestaande gebreken en beschrijf deze zorgvuldig.
- Stuur deze foto’s en je bevindingen vóór de eindoplevering naar de verhuurder per e-mail, zodat alles vastligt.
Zo voorkom je discussies achteraf en heb je altijd bewijs van de staat van de woning bij oplevering.
Betaalt de verhuurder rente over de borg?
In principe is de verhuurder niet verplicht om rente te vergoeden over de waarborgsom, tenzij dit uitdrukkelijk in het huurcontract is afgesproken. Staat er niets over rente in uw contract? Dan krijgt u meestal alleen het originele bedrag terug. Spreek daarom duidelijke afspraken af bij het tekenen van het huurcontract, zodat verrassingen worden voorkomen.
Moet de verhuurder schriftelijk uitleg geven bij het inhouden van (een deel van) de borg?
Ja, de verhuurder kan niet zomaar (een deel van) de borg inhouden zonder daarover duidelijk te zijn. De wet en de rechtspraak zijn hier helder over: als de verhuurder bedragen wil inhouden op de waarborgsom, moet hij u als huurder schriftelijk informeren en een gespecificeerd overzicht sturen. Denk hierbij aan een heldere opsomming van bijvoorbeeld reparatiekosten, schoonmaakkosten, of openstaande huur – voorzien van nota’s of bonnen. Dit voorkomt onduidelijkheid en geeft u als huurder de kans om bezwaar te maken als u het niet eens bent met de inhouding.
