Wie een woning huurt, krijgt vrijwel altijd te maken met een waarborgsom, vaak ook gewoon borg genoemd. Dit bedrag wordt vooraf betaald aan de verhuurder en dient als zekerheid voor eventuele schade of betalingsachterstanden. Toch leidt de borg vaak tot discussie: is het bedrag niet te hoog, en wanneer moet de verhuurder terugbetalen?

Bij Arslan Advocaten helpen wij huurders en verhuurders bij geschillen over borg en waarborgsommen.

Wat is een waarborgsom/borg?

Een waarborgsom of borg is een geldbedrag dat de huurder bij aanvang van de huur betaalt aan de verhuurder. Dit bedrag wordt meestal terugbetaald aan het einde van de huurperiode, mits er geen schade of betalingsachterstand is.

Hoeveel borg mag een verhuurder vragen?

Er is geen vaste wettelijke grens, maar in de praktijk geldt:

• Meestal 1 of 2 maanden huur.

• Alles boven de 3 maanden huur wordt vaak als onredelijk beschouwd.

• Bij tijdelijke contracten en expat-huur wordt soms meer gevraagd – dit kan juridisch aan te vechten zijn.

Wat gebeurt er als je weigert een te hoge borg te betalen?

Wanneer een verhuurder een onredelijk hoge borg vraagt, heeft u als huurder verschillende opties:

• U weigert te betalen: In dit geval loopt u het risico dat de verhuurder de woning aan iemand anders aanbiedt. U mist dan mogelijk de kans op het appartement of huis.
• U betaalt toch, maar maakt bezwaar: Betaalt u wel, dan kunt u achteraf actie ondernemen. Zo kunt u het teveel betaalde bespreken met de verhuurder, of – als dit niet leidt tot een oplossing – een klacht indienen bij de gemeente of het geschil voorleggen aan de rechter.
• Rechter inschakelen: Besluit u naar de rechter te stappen en die bepaalt dat de borg te hoog was, dan moet de verhuurder het te veel betaalde bedrag aan u terugbetalen.

Kortom: u staat niet met lege handen, maar het loont om kritisch te zijn en bij twijfel juridisch advies in te winnen.

Wat te doen bij ontbreken van een opleveringsrapport?

Komt er geen officieel opleveringsrapport bij het einde van de huur? Geen paniek—je kunt zelf eenvoudig het nodige bewijs verzamelen:

• 📸 Leg de staat van de woning uitgebreid vast met foto’s én video bij vertrek.
• 📝 Noteer eventuele gebreken nauwkeurig en wees zo specifiek mogelijk.
• 📧 Stuur deze beelden en beschrijving tijdig naar de verhuurder (bij voorkeur per e-mail), zodat er geen discussie achteraf ontstaat.

Zo sta je sterker mocht er discussie ontstaan over de borg of vermeende schade.

Is de verhuurder verplicht om rente over de borg te betalen?

In de meeste gevallen hoeft de verhuurder geen rente te vergoeden over de waarborgsom. Dit is niet wettelijk verplicht, tenzij hierover duidelijke afspraken in het huurcontract zijn gemaakt. Heeft u hierover niets afgesproken, dan ontvangt u doorgaans enkel het oorspronkelijke bedrag terug.

Hoe en wanneer moet de verhuurder de verrekening schriftelijk toelichten?

Wanneer de verhuurder besluit om (een deel van) de borg in te houden, moet hij dit altijd schriftelijk uitleggen. Dit gebeurt door een duidelijke, gespecificeerde kostenopgave te sturen aan de huurder.

Let op:

• Deze opgave moet overzichtelijk maken wáár het geld precies aan is besteed, zoals schoonmaakkosten of reparaties.
• De verhuurder dient deze specificatie gelijktijdig of kort na het opleveren van de woning te overhandigen.
• Ontvang je als huurder géén onderbouwing of alleen een vage uitleg? Dan sta je juridisch sterk om het ingehouden bedrag aan te vechten.

Zorg ervoor dat je altijd om een schriftelijke toelichting vraagt als de verhuurder geld van de borg wil verrekenen.

Hoe hoog mocht de borg zijn vóór 1 juli 2023?

Voor huurcontracten die vóór 1 juli 2023 zijn afgesloten, gold dat de borg maximaal drie maanden kale huur mocht bedragen. Dit betekende dat verhuurders tot die datum soms een hogere borgsom vroegen dan tegenwoordig is toegestaan. Vanaf 1 juli 2023 is dat maximum aangescherpt naar twee maanden kale huur, waardoor nieuwe huurders wat meer bescherming genieten tegen excessief hoge borgsommen.

Hoe hoog mag de waarborgsom zijn bij huurcontracten afgesloten na 1 juli 2023?

Voor huurcontracten die zijn afgesloten na 1 juli 2023 geldt dat de verhuurder nog maar maximaal twee maanden kale huur als borg mag vragen. Dit is wettelijk vastgelegd om te voorkomen dat huurders voor ongewenst hoge bedragen komen te staan, en om meer zekerheid en duidelijkheid te bieden—ook voor expats en tijdelijke huurders. Een hogere borg dan deze wettelijke grens is niet toegestaan en kan, indien toch gevraagd, worden aangevochten bij de rechter.

Wanneer moet de borg worden terugbetaald?

• Zodra de huurder het pand correct heeft opgeleverd en geen huurachterstand meer heeft.

• Dit moet binnen een redelijke termijn gebeuren, meestal 1 à 2 maanden.

• Wordt de borg onterecht ingehouden, dan kan de huurder dit terugvorderen via de rechter.

Voorbeelden uit de praktijk

• Voorbeeld 1: Een expat betaalde drie maanden borg voor een appartement in Amsterdam. Toen hij vertrok, hield de verhuurder de helft in voor “slijtage”. De rechter oordeelde dat dit gewone gebruiksschade was en de expat kreeg zijn borg terug.

• Voorbeeld 2: Een student huurde een kamer en de verhuurder weigerde de borg terug te betalen. Na inschakeling van een advocaat werd de borg alsnog uitbetaald, plus wettelijke rente.

• Voorbeeld 3: Een gezin kreeg hun borg niet terug omdat de verhuurder achterstallige servicekosten in mindering bracht. De Huurcommissie besliste dat dit onterecht was.

Checklist voor huurders

• 📸 Maak foto’s van de woning bij intrek en vertrek.

• 📄 Vraag om een schriftelijke opleveringsrapportage.

• 📝 Bewaar alle betaalbewijzen van huur en borg.

• ⚖️ Raadpleeg een advocaat bij discussie over schade of inhoudingen.

Praktische tips voor een soepele oplevering

Voorkom discussies over de borg door vooraf duidelijke afspraken te maken over hoe je de woning moet opleveren. Vraag de verhuurder tijdig naar de precieze eisen en zorg dat je bij de eindinspectie aanwezig bent. Laat een zo volledig mogelijk rapport opstellen over de staat van de woning, mét datum, naam en handtekening van beide partijen.

Is er geen rapport gemaakt vóór de oplevering? Neem dan zelf initiatief: maak heldere foto’s van alle ruimtes en noteer eventuele gebreken. Stuur deze bewijsstukken ruim voor de oplevering per e-mail aan de verhuurder. Zo sta je sterker mocht er later discussie ontstaan over schade of teruggave van de borg.

FAQ waarborgsom/borg

1. Hoeveel borg mag een verhuurder maximaal vragen?
Meestal 1 à 2 maanden huur. Meer dan 3 maanden kan onredelijk zijn.

2. Wanneer krijg ik mijn borg terug?
Na correcte oplevering en zonder huurachterstand: meestal binnen 1 à 2 maanden.

3. Mag een verhuurder de borg verrekenen met de laatste maand huur?
Nee, dat mag niet zonder toestemming van de verhuurder.

Waar mag de verhuurder de borg dan wel voor gebruiken?
De verhuurder mag de waarborgsom alleen verrekenen met bepaalde kosten, namelijk:

• Achterstallige huur
• Servicekosten
• Schade aan de huurwoning die voor rekening van de huurder komt
• Energieprestatievergoeding

Andere kosten, zoals administratiekosten, mogen niet van de borg worden afgehaald. Wordt er met de borg verrekend, dan heb je recht op het resterende bedrag binnen 30 dagen na het einde van de huurperiode.

4. Wat als de verhuurder onterecht kosten inhoudt?
U kunt de borg terugvorderen via de rechter.

5. Kost juridische hulp mij geld?
Bij Arslan Advocaten proberen wij de kosten te verhalen op de verhuurder.