Veel expats in Nederland krijgen te maken met beëindiging van hun huurcontract. Soms kondigt de verhuurder plots aan dat de woning moet worden verlaten, of wordt er zelfs gedreigd met ontruiming. Voor expats is dit extra stressvol: zij kennen de Nederlandse regels vaak niet en voelen zich kwetsbaar.

De huurrecht advocaten van Arslan Advocaten leggen uit wat de regels zijn bij beëindiging en ontruiming, en hoe expats zich kunnen beschermen.

Huren als expat met een tijdelijk arbeidscontract

Veel expats vragen zich af of het mogelijk is om een woning te huren wanneer zij slechts over een tijdelijk arbeidscontract beschikken. Het antwoord is gelukkig: ja, dat kan. De meeste verhuurders zullen vooral kijken naar het inkomen en de stabiliteit daarvan. Als je kunt aantonen dat je genoeg verdient om de maandelijkse huur te betalen, ben je meestal welkom als huurder, ook al is je contract tijdelijk.

Het kan wél voorkomen dat een verhuurder extra zekerheid vraagt, zoals een hogere borg of een garantstelling van de werkgever. Soms willen verhuurders ook inzage in je arbeidscontract of bankafschriften. Het is dus verstandig om deze documenten alvast te verzamelen voordat je op huizenjacht gaat.

Kan een verhuurder een huurcontract zomaar beëindigen?

Nee. In Nederland kan een verhuurder een huurcontract niet zomaar beëindigen. Ook expats hebben huurbescherming.

• Tijdelijk contract: eindigt alleen automatisch als de verhuurder dit minstens 1 maand voor de einddatum schriftelijk bevestigt.

• Onbepaalde tijd contract: kan alleen beëindigd worden via de rechter en met een wettelijke opzeggingsgrond (bijvoorbeeld dringend eigen gebruik of wanbetaling).

Huurprijsregels en regelgeving voor expats

Als expat krijg je in Nederland te maken met duidelijke regels rondom de huurprijs. De overheid heeft vastgesteld wat een verhuurder maximaal mag vragen, vooral bij sociale huurwoningen. Voor gereguleerde (sociale) huur geldt een puntensysteem—de zogenoemde “woningwaarderingsstelsel”—waarmee de maximale huur wordt bepaald op basis van kenmerken als oppervlakte, voorzieningen en locatie.

Let op deze punten:

• Maximale huurprijs: De huurprijs mag niet zomaar worden vastgesteld; het puntensysteem geeft hiervoor een plafond.
• Huurverhoging: Jaarlijkse huurverhogingen zijn gebonden aan wettelijke maximale percentages, die doorgaans rond 2 tot 4 procent schommelen. Je ontvangt hiervan tijdig schriftelijk bericht.
• Servicekosten: Deze kosten moet de verhuurder precies specificeren. Je betaalt alleen voor daadwerkelijk geleverde diensten, zoals schoonmaak van gemeenschappelijke ruimtes of onderhoud van de lift.

Tip: Controleer altijd de redelijkheid van de huur met de huurcommissie (https://www.huurcommissie.nl/) of vergelijk het met soortgelijke woningen in de buurt. Zo voorkom je vervelende verrassingen en betaal je nooit te veel.

Veelvoorkomende problemen voor expats

1. Mondelinge opzegging
   Een verhuurder zegt mondeling dat u moet vertrekken. Dit is ongeldig: opzegging moet schriftelijk.

2. Druk en intimidatie
   Sommige expats worden onder druk gezet om vrijwillig te vertrekken, vaak met de dreiging van borgverlies.

3. Onterecht beroep op tijdelijk contract
   Verhuurders doen alsof een contract automatisch stopt, terwijl de regels niet goed gevolgd zijn.

4. Ontruiming zonder rechter
   Expats denken soms dat een verhuurder hen direct kan uitzetten. Dit kan alleen via de rechter.

Onderhoud en reparaties: wie draait ervoor op?

Bij het huren van een woning in Nederland is het handig om te weten wie nu eigenlijk verantwoordelijk is voor het onderhoud. In de meeste gevallen ligt de verantwoordelijkheid voor grotere reparaties en achterstallig onderhoud bij de verhuurder. Denk aan een cv-ketel die ermee stopt, lekkages of kapotte ramen—dat mag je meestal direct bij de eigenaar melden.

Kleine klusjes, zoals het vervangen van lampen, het bijvullen van de cv-ketel of het schoonhouden van ventilatieroosters, vallen dan weer vaak onder het takenpakket van de huurder.

Tip: Maak bij de start van de huur duidelijke foto’s van de woning en noteer in een inspectierapport wat er al stuk is of slijtage vertoont. Zo voorkom je eindeloze discussies bij het einde van het huurcontract. En nog beter: weet vooraf bij wie je precies moet aankloppen als er toch iets misgaat zodat je niet voor verrassingen komt te staan.

Voorbeelden uit de praktijk

• Expat in Den Haag: kreeg te horen dat hij per direct moest vertrekken omdat de verhuurder de woning aan een familielid wilde verhuren. De rechter oordeelde dat dit geen geldige reden was.

• Expats in Amsterdam: werden bedreigd met ontruiming als zij de borg niet opgaven. Dankzij juridische hulp konden zij in de woning blijven én hun borg behouden.

• Student-expat in Rotterdam: kreeg een tijdelijke huurovereenkomst die niet correct was beëindigd. Daardoor werd zijn contract automatisch verlengd naar onbepaalde tijd.

Uw rechten bij beëindiging of ontruiming

• Een verhuurder kan u niet dwingen om vrijwillig te vertrekken.

• Alleen een rechter kan een ontruiming uitspreken.

• U heeft recht op een redelijke opzegtermijn en schriftelijke communicatie.

• Bij onterechte opzegging kunt u de beëindiging weigeren.

Checklist voor expats bij huurbeëindiging

• ✉️ Eis altijd een schriftelijke opzegging of bevestiging.

• 📑 Controleer of er een wettelijke reden is voor beëindiging.

• ⏱️ Let op de opzegtermijn (minimaal 1 maand).

• ⚖️ Raadpleeg een huurrecht advocaat bij dreiging van ontruiming.

Controleer je huurcontract en voorwaarden

Neem je huurcontract altijd zorgvuldig door. Zorg ervoor dat daarin duidelijk staat vermeld:

• De huurprijs en eventuele bijkomende kosten,
• De duur van het contract,
• De opzegtermijn,
• Alle overige belangrijke afspraken.

Onzeker over een bepaling of mis je iets? Schroom niet om advies in te winnen bij een juridisch expert. Zo voorkom je verrassingen en weet je precies waar je aan toe bent als expat-huurder.

Veelgestelde vragen (FAQ)

1. Kan mijn verhuurder mij zomaar op straat zetten?
Nee, alleen de rechter kan een ontruiming bevelen.

2. Wat als mijn tijdelijk contract niet is opgezegd?
Dan loopt het automatisch door naar onbepaalde tijd.

3. Mag mijn verhuurder borg inhouden als ik niet vrijwillig vertrek?
Nee, dat is onrechtmatig. Borg mag alleen worden ingehouden voor schade of achterstallige huur.

4. Ik ben expat en ken de regels niet, heb ik minder rechten?
Nee, expats hebben dezelfde rechten als Nederlandse huurders.

Wat te doen als je verhuurder je borg niet terugbetaalt?

Kom je in de situatie terecht dat je verhuurder je borg niet terugbetaalt, ondanks dat je nergens verantwoordelijk voor bent? Dan kun je het volgende doen:

• Communiceer schriftelijk: Stuur eerst een formele brief of een duidelijke e-mail naar je verhuurder waarin je verzoekt om terugbetaling van de borg. Bewaar hiervan een kopie voor je eigen administratie.
• Vraag om bemiddeling: Lukt het niet om er samen uit te komen, dan kun je een bemiddelingsorganisatie inschakelen of juridisch advies vragen.
• Juridische stappen: Als niets helpt, kun je overwegen een advocaat in te schakelen of een klacht in te dienen bij de huurcommissie. Soms is een officiële stap nodig om je recht te halen.

Let op: de kans van slagen hangt af van je situatie en de Nederlandse wetgeving. Sla altijd bewijs op, zoals foto’s van de woning bij vertrek en correspondentie met de verhuurder.

Conclusie

Expats worden vaak onder druk gezet bij beëindiging van huur of dreiging van ontruiming. Onthoud dat een verhuurder u niet zomaar kan uitzetten: alleen een rechter kan een ontruiming uitspreken.

De huurrecht advocaten van Arslan Advocaten helpen expats bij geschillen over opzegging, borg en onterechte ontruiming.