Bir emlakçı, hizmetini sunarken özensiz davranır ve bu nedenle zarara yol açarsa sorumlu olabilir. Onun müvekkili mi yoksa satış emlakçısından bilgi almış olan alıcı mı olduğunuz fark yaratır. Yanlış bir beyan, satın alma bedelinin tamamının tazmin edilmesi sonucunu kendiliğinden doğurmaz.
Alım emlakçısı mı, satış emlakçısı mı?
Kendi alım emlakçınız, kararlaştırılan danışmanlığı özenle yerine getirmelidir. Hangi bilgileri kontrol etmesi, hangi riskleri bildirmesi gerektiğini ve sizinle hangi koşulların konuşulduğunu inceleyin. Bir emlakçı otomatik olarak yapı denetçisi veya noter değildir, ancak ek bir inceleme yaptırmanızı tavsiye etmesi gerekebilir.
Satış emlakçısı satıcı için çalışır. Buna rağmen belirli koşullarda yanlış veya yanıltıcı bilgi vererek bir alıcıya karşı haksız fiil işleyebilir. Burada beyanın niteliği, haklı güven ve işlemin koşulları dikkate alınır.
Yanlış konut alanı
Bildirilen alan ile ölçülen alan arasındaki bir fark için önce özenli bir ölçüm raporu gerekir. Hangi ölçüm yönteminin kullanıldığını ve hangi alanların hesaba katıldığını kontrol edin. Konut kullanım alanı (gebruiksoppervlakte wonen), diğer iç alanlar, binaya bağlı dış alanlar ve arsa alanı farklı kavramlardır.
Yüksek Mahkeme, NVM (Hollanda Emlakçılar Birliği) üyesi bir satış emlakçısı için zorunlu ölçüm talimatına ve alıcının bildirilen alana duyabileceği güvene önem atfetmiştir. Bu, zararın kapsamını henüz belirlemez. ‘Eksik metrekare çarpı metrekare başına ortalama satın alma fiyatı’ şeklindeki bir hesap, otomatik olarak doğru tazminat değildir.
Örneğin doğru bilgi verilmiş olsaydı piyasa değerinin ne olacağını, farklı pazarlık yapıp yapmayacağınızı ve gerçekte hangi alternatifin mevcut olduğunu inceleyin. Bir değerleme (taxatie) gerekebilir. Orijinal broşürü, ilanı, kat planlarını ve yazışmaları değiştirilmeden önce saklayın.
Diğer olası mesleki hatalar
- Kullanım olanakları, uzun süreli arsa kullanım hakkı (erfpacht) veya ilgili kısıtlamalar hakkında yanlış bilgi.
- Bilinen bir kusurun veya önemli bir beyanın iletilmemesi.
- Kararlaştırılmış bir finansman çekincesine yeterince dikkat edilmemesi.
- Bir teklifin veya temel bir talimatın zamanında iletilmemesi.
- Bilgilerin kontrol edilmediği konusunda yeterince uyarıda bulunulmaması.
Yapısal bir kusurda satıcı, denetçi veya başka taraflar da rol oynayabilir. Onların yükümlülükleri aynı değildir. Emlakçıya karşı bir talep, onun davranışının ve bunun sonuçlarının ayrıca ortaya konmasını gerektirir.
Hangi belgelere ihtiyacınız var?
- Aracılık sözleşmesi ve genel şartlar.
- İlan, satış broşürü, soru formu ve kat planları.
- Ekleri ve çekinceleriyle birlikte satış sözleşmesi.
- Sorular, uyarılar, teklifler ve süreler hakkındaki mesajlar.
- Ölçüm raporu, değerleme veya ilgili başka bir bilirkişi incelemesi.
- Ek masrafların ve satın alma sırasındaki karar sürecinizin kanıtı.
Şikâyette bulunmak ve zararı tahsil etmek
Bir meslek örgütüne üye olan emlakçı, sektöre özgü bir şikâyet veya disiplin düzenlemesine tabi olabilir. Üyeliği ve ilgili kurumun yetkilerini kontrol edin. Bir şikâyet otomatik olarak tazminata yol açmaz. Bu arada hukuki şikâyet ve zamanaşımı sürelerinin takip edilmesini sağlayın.
Bir noterin veya ipotek danışmanının aynı işlemde kendi görevleri vardır. Birinin kusuru kendiliğinden diğerine yüklenemez. Ayrıca bakınız: noteri sorumlu tutmak.
Sık sorulan sorular
Satıcının emlakçısını sorumlu tutabilir miyim?
Belirli koşullarda, kendiniz görevlendirmemiş olsanız bile evet. Hangi özensiz bilgi verme veya davranışın size zarar verdiğini ortaya koymanız gerekir.
Genel bir sorumluluk reddi beyanı, sorumluluğu ortadan kaldırmaya yeterli mi?
Otomatik olarak değil. İçerik, bağlam ve somut beyanlar değerlendirilmelidir.
Hemen yeniden ölçüm yaptırmalı mıyım?
Bağımsız ve iyi belgelenmiş bir ölçüm raporu önemli olabilir. Ölçüm yöntemini ve masrafları önceden kararlaştırın.
Kaynak
Yüksek Mahkeme 13 Temmuz 2018, ECLI:NL:HR:2018:1176 (konut alanı ve ölçüm talimatı hakkında).
Süreler, masraflar ve sonraki adımınız
Muhtemel hatayı zamanında ve somut olarak bildirin. Şikâyet ile zamanaşımının kesilmesi farklı işlemlerdir. Tazminat talepleri için çoğu zaman zararın ve sorumlu kişinin fiilen öğrenilmesinden itibaren beş yıllık bir süre geçerlidir, ancak özel kurallar ve başka süreler de geçerli olabilir. Kendi dosyanız için geçerli süreyi kontrol ettirin.
Sorumlu avukat: Onur Arslan. Bizimle iletişime geçin: kısa bir açıklama ve varsa acil bir son tarih iletin. Araştırmanın kapsamını ve masraflarını, olası bilirkişi masraflarını ve dava risklerini önceden konuşun. Tüm masrafların tahsil edilebileceği garanti değildir.
Adım adım bir plan, dosya kontrol listesi ve zarar, nedensellik ve şikâyet prosedürleri hakkında açıklama için genel mesleki sorumluluk rehberine de göz atın. Hukuki dayanak: Medeni Kanun 7. Kitap (özen yükümlülüğü), Medeni Kanun 6. Kitap (tazminat ve zamanında itiraz etme yükümlülüğü) ve Medeni Kanun 3. Kitap (zamanaşımı ve zamanaşımının kesilmesi).
