Een makelaar kan aansprakelijk zijn als hij bij zijn dienstverlening onzorgvuldig handelt en daardoor schade veroorzaakt. Het maakt verschil of u zijn opdrachtgever bent of de koper die informatie van de verkoopmakelaar heeft ontvangen. Een onjuiste mededeling leidt niet zonder meer tot vergoeding van het hele aankoopbedrag.
Aankoopmakelaar of verkoopmakelaar?
Uw eigen aankoopmakelaar moet de afgesproken begeleiding zorgvuldig uitvoeren. Onderzoek welke informatie hij moest controleren, welke risico’s hij moest signaleren en welke voorwaarden met u zijn besproken. Een makelaar is niet automatisch bouwkundig inspecteur of notaris, maar kan wel moeten adviseren nader onderzoek te laten doen.
De verkoopmakelaar werkt voor de verkoper. Toch kan hij onder omstandigheden onrechtmatig handelen tegenover een koper door onjuiste of misleidende informatie. Daarbij tellen de aard van de mededeling, het gerechtvaardigde vertrouwen en de omstandigheden van de transactie mee.
Verkeerde woonoppervlakte
Een verschil tussen opgegeven en gemeten oppervlakte vraagt eerst een zorgvuldig meetrapport. Controleer welke meetmethode is gebruikt en welke ruimten zijn meegerekend. Gebruiksoppervlakte wonen, overige inpandige ruimte, gebouwgebonden buitenruimte en perceeloppervlakte zijn verschillende begrippen.
De Hoge Raad heeft voor een verkopend NVM-makelaar betekenis toegekend aan de verplichte meetinstructie en het vertrouwen dat een koper aan de vermelde oppervlakte mag ontlenen. Daarmee staat de omvang van de schade nog niet vast. Een rekensom ‘ontbrekende vierkante meters maal gemiddelde koopprijs per vierkante meter’ is niet automatisch de juiste vergoeding.
Onderzoek bijvoorbeeld wat de marktwaarde bij juiste informatie was, of u anders zou hebben onderhandeld en welk alternatief werkelijk beschikbaar was. Een taxatie kan nodig zijn. Bewaar de originele brochure, advertentie, plattegronden en correspondentie vóór die worden aangepast.
Andere mogelijke beroepsfouten
- Onjuiste informatie over gebruiksmogelijkheden, erfpacht of relevante beperkingen.
- Niet doorgeven van een bekend gebrek of een belangrijke mededeling.
- Onvoldoende aandacht voor een afgesproken financieringsvoorbehoud.
- Een bod of essentiële instructie niet tijdig doorgeven.
- Onvoldoende waarschuwen dat informatie niet is gecontroleerd.
Bij een bouwkundig gebrek kunnen ook de verkoper, inspecteur of andere partijen een rol hebben. Hun verplichtingen zijn niet hetzelfde. Een claim tegen de makelaar vraagt een eigen onderbouwing van zijn handelen en de gevolgen daarvan.
Welke documenten zijn nodig?
- Bemiddelingsovereenkomst en algemene voorwaarden.
- Advertentie, verkoopbrochure, vragenlijst en plattegronden.
- Koopovereenkomst met bijlagen en voorbehouden.
- Berichten over vragen, waarschuwingen, biedingen en termijnen.
- Meetrapport, taxatie of ander relevant deskundigenonderzoek.
- Bewijs van extra kosten en van uw besluitvorming bij aankoop.
Klacht indienen en schade verhalen
Een aangesloten makelaar kan onder een branchegebonden klacht- of tuchtregeling vallen. Controleer het lidmaatschap en de bevoegdheden van de betreffende instantie. Een klacht leidt niet automatisch tot een schadevergoeding. Laat civiele klacht- en verjaringstermijnen ondertussen bewaken.
Een notaris of hypotheekadviseur heeft eigen taken in dezelfde transactie. Een tekortkoming van de één kan niet zonder meer aan de ander worden toegerekend. Zie ook notaris aansprakelijk stellen.
Schadevergoeding door een makelaar: wat kunt u claimen?
De vergoeding na een makelaarsfout hangt af van uw financiële positie met en zonder de onzorgvuldige dienstverlening. Bij verkeerde verkoopinformatie kan het gaan om een aantoonbaar te hoge koopprijs; bij een gemiste instructie om andere concrete gevolgen. De fout bepaalt niet vanzelf de omvang van de schade. Uw biedingen, de marktwaarde en het alternatief dat u bij juiste informatie had gekozen moeten samen worden onderzocht.
- Prijs- of waardeschade: een onderbouwd nadeel doordat de transactie op onjuiste informatie berustte.
- Extra transactiekosten: kosten die bij zorgvuldig handelen vermeden waren, voor zover voldoende verband bestaat.
- Financierings- of vertragingskosten: bijvoorbeeld aantoonbare extra lasten door een gemiste afspraak.
- Deskundigenkosten: redelijke kosten van een noodzakelijke meting, taxatie of ander onderzoek.
- Juridische kosten en rente: afzonderlijk te beoordelen en niet automatisch volledig verhaalbaar.
Herstelkosten van een bouwkundig gebrek zijn niet zonder meer de schade door de makelaar. Misschien had u de woning ook met kennis van het gebrek gekocht, maar tegen een andere prijs. Misschien kon het gebrek onder de koopovereenkomst bij de verkoper worden neergelegd. Onderzoek die routes naast elkaar en voorkom dat dezelfde post tweemaal wordt geclaimd. De dienst aansprakelijkheid en schade verhalen licht de algemene voorwaarden voor vergoeding toe.
Fictief voorbeeld: minder woonoppervlakte dan vermeld
Een woning is aangeboden met 120 m² woonoppervlakte, terwijl een onafhankelijk meetrapport op 108 m² uitkomt. Dat verschil rechtvaardigt niet automatisch vergoeding van tien procent van de koopprijs. De woningwaarde wordt ook bepaald door ligging, indeling, afwerking en andere kenmerken. Onderzoek daarom wat juiste informatie op de aankoopdatum had betekend voor de transactie en uw positie. Een taxatie moet aansluiten op de juridische schadevraag, niet alleen op de huidige verkoopwaarde.
Welke meting en taxatie zijn bruikbaar?
Een meetrapport moet uitleggen welke ruimten zijn meegenomen en volgens welke methode. Laat mogelijke verschillen tussen wonen, berging, zolder, balkon en perceel afzonderlijk weergeven. Alleen twee eindgetallen vergelijken kan misleidend zijn als verschillende begrippen zijn gebruikt. Bewaar daarnaast de oorspronkelijke advertentie en brochure, zodat vaststaat welke informatie u vóór de koop heeft ontvangen.
Een taxatie voor de schadeclaim heeft een ander doel dan een standaardtaxatie voor hypotheekverstrekking. Spreek vooraf de relevante datum, de feitelijke uitgangspunten en de te vergelijken situaties af. Vraag de taxateur relevante marktontwikkelingen te onderscheiden van het effect van de foutieve informatie. Als de juridische schadevraag nog onduidelijk is, laat die eerst afbakenen; anders kan een kostbaar rapport weinig zeggen over het geschil.
Financieringsvoorbehoud of belangrijke instructie gemist
Bij een financieringsvoorbehoud zijn de tekst van de koopovereenkomst, de deadline en de afgesproken taakverdeling beslissend. Wie moest de financiering aanvragen, de termijn bewaken en zo nodig een beroep op het voorbehoud doen? Verzamel berichten tussen u, makelaar, hypotheekadviseur en verkoper. Een afwijzing van de bank bewijst op zichzelf niet dat de makelaar zijn opdracht verkeerd uitvoerde.
Als een beroep op het voorbehoud nog mogelijk is, verdient dat directe aandacht. Wacht niet op de uitkomst van de aansprakelijkheidsdiscussie. Bij een al opgelegde boete moet worden onderzocht of die rechtsgeldig verschuldigd is en welke redelijke mogelijkheden bestonden om haar te voorkomen of beperken. Zie ook aansprakelijkheid bij verkeerd hypotheekadvies, omdat de verantwoordelijkheden in dit soort dossiers kunnen samenlopen.
Een disclaimer of eigen onderzoek door de koper
Een brochure kan voorbehouden bevatten over de juistheid van gegevens. De betekenis daarvan hangt af van de inhoud, context en concrete informatie die de makelaar gaf. Een algemene disclaimer neemt niet zonder meer het belang van een specifieke, onjuiste mededeling weg. Omgekeerd kan relevant zijn dat u duidelijk op onzekerheid bent gewezen en zelf bewust van nader onderzoek heeft afgezien.
Maak onderscheid tussen informatie die de makelaar kende, informatie die hij volgens zijn opdracht moest onderzoeken en omstandigheden die daarbuiten vielen. Bij een aankoopmakelaar speelt de afgesproken begeleiding een grote rol; bij de verkoopmakelaar tegenover een koper staat onder meer het gerechtvaardigde vertrouwen op de verstrekte informatie centraal. Dezelfde feitelijke fout kan daarom verschillende juridische beoordelingen opleveren.
Uw schadeclaim praktisch voorbereiden
Noteer wanneer u de mogelijke fout ontdekte en meld deze concreet bij de makelaar. Omschrijf de onjuiste informatie, uw vertrouwen daarop en de gevolgen. Vraag de oorspronkelijke verkoopdocumentatie te bewaren en de claim bij de aansprakelijkheidsverzekeraar te melden. Laat ondertussen de termijnen voor eventuele aanspraken tegen de verkoper of andere adviseurs afzonderlijk beoordelen.
Begin de schadeberekening met de posten die u al kunt onderbouwen. Voeg facturen, rapporten en uw biedingsgeschiedenis toe. Vermeld welke onderdelen nog moeten worden onderzocht. Bij een afwijzing helpt het om vast te stellen of partijen twisten over de fout, het vertrouwen, het oorzakelijke verband of de hoogte. De schadevergelijking bij beroepsaansprakelijkheid vormt vervolgens de basis voor overleg, een regeling of een procedure.
Ook de verkoper aanspreken bij verkeerde informatie?
Een gebrek of onjuiste woninginformatie kan zowel vragen oproepen over de koopovereenkomst als over de rol van de makelaar. De verkoper en makelaar hebben verschillende verplichtingen. Onderzoek daarom welke partij welke mededeling heeft gedaan, wat in de vragenlijst staat en welke voorbehouden zijn overeengekomen. Een claim tegen de ene partij maakt onderzoek naar de andere route niet overbodig.
Bewaar bewijs voordat herstel of verbouwing begint. Denk aan foto’s, rapporten en correspondentie over de toestand van de woning. Geef betrokken partijen waar passend gelegenheid de situatie te onderzoeken. Dringend herstel kan uiteraard noodzakelijk zijn; leg dan de noodzaak en oorspronkelijke toestand zo goed mogelijk vast. Zonder die documentatie kan later discussie ontstaan over wat er precies mis was en of de gekozen herstelkosten redelijk waren.
Bij een minnelijke regeling moet duidelijk zijn welke partijen en schadeposten worden afgewikkeld. Een ruime kwijtingsbepaling kan gevolgen hebben voor resterende aanspraken. Controleer daarom of bijvoorbeeld onderzoekskosten, rente en nog onbekende gevolgen zijn meegenomen. Meld ontvangen vergoedingen in het schadeoverzicht. U kunt verschillende mogelijke verantwoordelijken aanspreken, maar dezelfde schade niet dubbel ontvangen. De omvang van de resterende claim verandert wanneer een partij al een deel heeft vergoed.
Wat gebeurt er als aansprakelijkheid wordt afgewezen?
Vraag om de concrete reden van afwijzing en vergelijk die met uw stukken. Een discussie over de opdracht vraagt ander bewijs dan een discussie over schadehoogte. Orden de punten waarover overeenstemming bestaat en de punten die nog onderzoek vergen. Een aanvullend rapport is vooral zinvol als duidelijk is welke vraag ermee wordt beantwoord.
Bespreek vervolgens de verwachte opbrengst, kosten en duur van overleg of een procedure. Een procedure kan bewijs opleveren, maar brengt ook risico op afwijzing en een proceskostenveroordeling mee. De tijdsduur hangt onder meer af van de reactie van de wederpartij en de noodzaak van deskundigenonderzoek. Een betrouwbare vaste uitkomst of doorlooptijd kan vooraf niet worden beloofd.
Bij een regeling moeten het bedrag, de betaaltermijn, rente, kosten en eventuele finale kwijting duidelijk zijn. Bewaar alle afspraken en controleer welke aanspraken definitief worden afgewikkeld. U hoeft niet te wachten tot elke toekomstige post exact bekend is om juridisch advies te vragen, maar een onvolledig schadebeeld verdient aandacht voordat u afstand van rechten doet.
Veelgestelde vragen
Kan ik de makelaar van de verkoper aanspreken?
Onder omstandigheden wel, ook zonder eigen opdracht. U moet onderbouwen welke onzorgvuldige informatieverstrekking of gedraging u schade heeft bezorgd.
Is een algemene disclaimer genoeg om aansprakelijkheid uit te sluiten?
Niet automatisch. De inhoud, context en concrete mededelingen moeten worden beoordeeld.
Moet ik direct opnieuw laten meten?
Een onafhankelijk en goed gedocumenteerd meetrapport kan belangrijk zijn. Spreek vooraf de meetmethode en kosten af.
Bron
Hoge Raad 13 juli 2018, ECLI:NL:HR:2018:1176 over woonoppervlakte en de meetinstructie.
Termijnen, kosten en uw vervolgstap
Meld de vermoedelijke fout tijdig en concreet. Een klacht en het stuiten van verjaring zijn verschillende handelingen. Voor schadeclaims geldt vaak een termijn van vijf jaar na daadwerkelijke bekendheid met schade en aansprakelijke persoon, maar bijzondere regels en andere termijnen kunnen gelden. Laat de termijn voor uw eigen dossier controleren.
Verantwoordelijke advocaat: Onur Arslan. Neem contact op met een korte beschrijving en eventuele urgente deadline. Bespreek vooraf de omvang en kosten van het onderzoek, mogelijke deskundigenkosten en procesrisico’s. Verhaal van alle kosten is niet gegarandeerd.
Bekijk ook de algemene gids beroepsaansprakelijkheid voor een stappenplan, dossierchecklist en uitleg over schade, causaliteit en klachtprocedures. Juridische basis: Boek 7 BW (zorgplicht), Boek 6 BW (schadevergoeding en klachtplicht) en Boek 3 BW (verjaring en stuiting).
