Een notaris kan aansprakelijk zijn wanneer hij zijn zorgplicht schendt en u daardoor schade lijdt. Niet ieder ongewenst gevolg van een akte is een beroepsfout. De opdracht, uw bedoeling, de informatie die beschikbaar was en de onderzoeks- en waarschuwingsplicht moeten samen worden bekeken.
Welke taak had de notaris?
De notaris heeft een onafhankelijke positie bij het voorbereiden en passeren van akten. Zijn taak kan onder meer meebrengen dat hij identiteit en bevoegdheid controleert, de bedoeling van partijen onderzoekt en de juridische gevolgen uitlegt. De reikwijdte verschilt per soort akte en concrete situatie.
Bij complexe fiscale of financiële gevolgen kan relevant zijn of nader advies nodig was en of daarvoor is gewaarschuwd. Een notariële akte betekent niet dat iedere commerciële of fiscale uitkomst gegarandeerd is. Onderzoek welke risico’s de notaris zelf moest beoordelen en welke aan een andere adviseur waren toevertrouwd.
Voorbeelden van mogelijke fouten
- Een afspraak niet juist verwerken in een akte.
- Onvoldoende onderzoek naar bevoegdheid of vertegenwoordiging.
- Een essentieel juridisch gevolg onvoldoende uitleggen.
- Een kenbaar probleem bij levering, hypotheek of zekerheid niet zorgvuldig behandelen.
- Onzorgvuldig omgaan met gelden of uitbetalingsinstructies.
Bij een testament of nalatenschap spelen vaak ook de positie van derden en de bedoeling van de erflater. Het enkele feit dat een erfgenaam minder ontvangt dan verwacht, is geen bewijs van onzorgvuldig notarieel handelen.
Kan de fout nog worden hersteld?
Vraag snel om uitleg en laat onderzoeken of herstel mogelijk is. Een herstelakte kan medewerking van andere partijen vereisen. Ook rechten van derden of fiscale gevolgen kunnen herstel beperken. Maak vóór wijzigingen duidelijk wat er misging en bewaar de oorspronkelijke akte, concepten en instructies.
Een herstelmogelijkheid sluit schade niet altijd uit, maar kan de omvang wel beperken. Denk aan noodzakelijke extra aktekosten of nadeel gedurende de tussenliggende periode. Laat kosten van normaal geplande werkzaamheden onderscheiden van extra herstelkosten.
Schade en causaal verband
Stel vast wat bij zorgvuldig handelen zou zijn gebeurd. Zou een andere akte zijn getekend, zou een transactie zijn uitgesteld of zou u hebben afgezien van de afspraak? Uw oorspronkelijke instructies en de haalbaarheid van dat alternatief zijn belangrijk. Een gunstiger uitkomst achteraf bedenken is onvoldoende.
Controleer tevens wie de schade heeft geleden en wie een vordering kan instellen. Dat kan bij vennootschappen, erfgenamen en gezamenlijke transacties ingewikkelder zijn dan het op het eerste gezicht lijkt.
Klacht bij de kamer voor het notariaat
Een tuchtklacht richt zich op de beroepsuitoefening. Voor een schadevergoeding kan een andere route nodig zijn. Afhankelijk van de zaak kan ook een geschillenregeling relevant zijn; controleer de voorwaarden en bevoegdheid. Houd de civiele termijnen los van de klachtprocedure in de gaten.
Welke stukken neemt u mee?
- Opdrachtbevestiging, algemene voorwaarden en facturen.
- Ondertekende akten, concepten en begeleidende toelichtingen.
- Uw instructies en berichten over uw bedoeling.
- Relevante registers, transactie- en financieringsdocumenten.
- Een beschrijving van het mogelijke herstel en de extra kosten.
Welke schadevergoeding kunt u van een notaris vorderen?
Bij een notariële beroepsfout gaat de schadevergoeding om het nadeel dat zorgvuldig notarieel handelen had voorkomen. Dat kan beperkt blijven tot herstelkosten, maar ook betrekking hebben op een verloren recht of onjuiste uitbetaling. De inhoud van de akte en de oorspronkelijke bedoeling van partijen moeten daarbij samen worden onderzocht. Het enkele verschil tussen wat u verwachtte en wat u ontving is geen volledige schadeberekening.
- Herstelkosten: noodzakelijke extra akten, registratiekosten en redelijk advies om de fout te herstellen.
- Verlies van een recht of zekerheid: het aantoonbare nadeel doordat een beoogde rechtspositie niet correct tot stand kwam.
- Onjuiste uitbetaling: het bedrag dat door onzorgvuldig handelen verloren ging, rekening houdend met terugvordering of ander herstel.
- Vertragingsschade: extra kosten door een vermijdbare vertraging bij levering of afwikkeling.
- Fiscale en overige gevolgschade: alleen voor zover de relevante zorgplicht en het verband met de fout dat dragen.
Let op dubbeltelling. Als een bedrag alsnog bij de ontvanger wordt teruggevorderd, kan dat invloed hebben op de schade tegenover de notaris. Ook een herstelakte kan een deel van het nadeel wegnemen. Houd daarom bij wat u al heeft ontvangen, welke kosten nog openstaan en welke gevolgen definitief zijn. De algemene uitleg over schadevergoeding bij beroepsfouten beschrijft deze vergelijking verder.
Fictief voorbeeld: een zekerheid niet goed gevestigd
Een geldverstrekker verwacht een rechtsgeldige zekerheid voor een lening van € 100.000. Later blijkt dat die zekerheid niet zoals bedoeld is gevestigd en de schuldenaar niet betaalt. De schade is niet automatisch de volledige lening. Er moet worden onderzocht welk bedrag met een correct gevestigde zekerheid daadwerkelijk verhaalbaar was, welke andere zekerheden bestonden en of de schuldenaar nog gedeeltelijk kan betalen. Ook de opdracht aan de notaris en het moment waarop herstel nog mogelijk was zijn relevant.
Fout bij levering, hypotheek of uitbetaling
Bij vastgoedtransacties werken vaak meerdere professionals naast elkaar. De notaris beoordeelt andere onderdelen dan de makelaar, hypotheekadviseur of taxateur. Leg daarom per betrokken partij vast welke taak was afgesproken. Een fout in de financieringsaanvraag hoeft geen notariële fout te zijn; een probleem bij het vestigen van een hypotheekrecht vraagt juist onderzoek naar de notariële werkzaamheden.
Bewaar de koopovereenkomst, conceptakten, definitieve akten, nota van afrekening en correspondentie over voorwaarden en betalingsinstructies. Vergelijk wijzigingen tussen versies. Als gelden verkeerd zijn overgemaakt, kan snel optreden de schade beperken. Neem onmiddellijk contact op met de betrokken partijen en laat onderzoeken welke terughaal- of herstelmogelijkheden bestaan. Een aansprakelijkheidsdiscussie hoeft niet te worden afgewacht voordat zinvol herstel wordt geprobeerd.
Testament, nalatenschap en de positie van erfgenamen
Bij een testament kan een veronderstelde fout raken aan de uitleg van de akte, de vastlegging van instructies of de vereiste zorgvuldigheid bij totstandkoming. Dat zijn verschillende vragen. Verzamel correspondentie en concepten voor zover u daarover rechtmatig beschikt. Houd rekening met de geheimhoudingsplicht van de notaris; niet iedere nabestaande kan zonder meer het volledige dossier ontvangen.
Een erfgenaam die stelt minder te ontvangen moet ook uitleggen welke rechtspositie bij zorgvuldig handelen zou zijn ontstaan en waarom hij daarop aanspraak zou hebben. Een verwachting van een erfenis is niet zonder meer een vaststaand recht. Verder moet worden vastgesteld of een eventuele vordering aan een erfgenaam persoonlijk, aan de nalatenschap of aan een andere partij toekomt. Dat bepaalt wie de claim kan instellen en welke schade kan worden gevorderd.
Heeft ondertekening van de akte gevolgen voor uw claim?
Uw handtekening is relevant, maar sluit onderzoek naar een notariële beroepsfout niet automatisch uit. Het gaat er mede om welke uitleg u kreeg, welke kennis u had en of de notaris een onduidelijkheid of risico had moeten signaleren. Bij een zichtbare verschrijving ligt de beoordeling mogelijk anders dan bij een juridisch gevolg dat voor een leek moeilijk te overzien was.
Maak concreet wat u vóór ondertekening heeft gezegd of gevraagd. Een e-mail met een duidelijke instructie kan belangrijker zijn dan een latere algemene verklaring dat u ‘iets anders bedoelde’. Beschrijf ook welke keuze u met juiste uitleg had gemaakt en of andere partijen daaraan zouden hebben meegewerkt. Daarmee wordt het verband tussen onvoldoende voorlichting en de schade beter toetsbaar.
Een notariële fout melden en verder onderzoeken
Vraag eerst om uitleg over het betwiste onderdeel en mogelijke herstelmaatregelen. Meld daarnaast duidelijk dat u de notaris of het kantoor aansprakelijk houdt als daarvoor aanleiding bestaat. Maak afspraken over de vraag wie herstel regelt, wie de kosten voorschiet en of partijen daarmee hun overige rechten behouden. Een aanbod om iets te corrigeren is niet altijd een erkenning van alle aansprakelijkheid.
Bij afwijzing kan onafhankelijk juridisch of financieel onderzoek nodig zijn. Beoordeel vooraf de omvang van de schade, de bewijspositie en de kosten van de gekozen route. In een financieringsdossier kan ook de uitleg over verkeerd hypotheekadvies relevant zijn. Zo wordt voorkomen dat verantwoordelijkheden van verschillende adviseurs zonder onderzoek op één partij worden afgewenteld.
Herstel aanbieden: eerst duidelijkheid over de voorwaarden
Een notaris kan voorstellen een akte te corrigeren of extra werkzaamheden kosteloos uit te voeren. Bekijk wat daarmee daadwerkelijk wordt hersteld en of medewerking van derden nodig is. Maak onderscheid tussen het oplossen van het juridische probleem en vergoeding van al ontstane financiële gevolgen. Een aanbod om een nieuwe akte te maken hoeft bijvoorbeeld niet alle eerdere vertragingskosten te dekken.
Laat vastleggen of aanvaarding van het herstelvoorstel ook finale kwijting inhoudt. Bij onzekerheid over gevolgen is een ruime afstand van rechten niet vanzelfsprekend passend. Tegelijk kan het weigeren van redelijk herstel invloed hebben op de schadebeoordeling. Bespreek daarom concreet waarom een voorstel wel of niet uitvoerbaar is en welke alternatieven bestaan. Bewaar de oorspronkelijke documenten voordat nieuwe versies worden getekend.
Bij een geschil over een nota van afrekening is een overzicht per geldstroom nuttig: wie betaalde, wie ontving en op welke instructie berustte de betaling? Controleer ook of het verschil een administratieve vermelding of een werkelijk tekort is. De schadeclaim moet aansluiten bij daadwerkelijk nadeel. Een correctie in de administratie kan voldoende zijn bij een boekingsfout, terwijl een onherstelbaar verkeerd uitgekeerd bedrag een andere beoordeling vraagt.
Wat gebeurt er als aansprakelijkheid wordt afgewezen?
Vraag om de concrete reden van afwijzing en vergelijk die met uw stukken. Een discussie over de opdracht vraagt ander bewijs dan een discussie over schadehoogte. Orden de punten waarover overeenstemming bestaat en de punten die nog onderzoek vergen. Een aanvullend rapport is vooral zinvol als duidelijk is welke vraag ermee wordt beantwoord.
Bespreek vervolgens de verwachte opbrengst, kosten en duur van overleg of een procedure. Een procedure kan bewijs opleveren, maar brengt ook risico op afwijzing en een proceskostenveroordeling mee. De tijdsduur hangt onder meer af van de reactie van de wederpartij en de noodzaak van deskundigenonderzoek. Een betrouwbare vaste uitkomst of doorlooptijd kan vooraf niet worden beloofd.
Bij een regeling moeten het bedrag, de betaaltermijn, rente, kosten en eventuele finale kwijting duidelijk zijn. Bewaar alle afspraken en controleer welke aanspraken definitief worden afgewikkeld. U hoeft niet te wachten tot elke toekomstige post exact bekend is om juridisch advies te vragen, maar een onvolledig schadebeeld verdient aandacht voordat u afstand van rechten doet.
Veelgestelde vragen
Is een fout in de akte altijd de fout van de notaris?
Nee. Onderzoek welke instructies zijn gegeven, welke controle nodig was en wat de notaris redelijkerwijs had moeten opmerken.
Kan ik als derde een claim indienen?
Dat hangt af van de zorgplicht tegenover u en de omstandigheden. Een eigen opdracht is niet in iedere situatie beslissend.
Speelt ook de makelaar een rol?
Dat kan, maar zijn taak is anders. Zie aansprakelijkheid van de makelaar en bij fiscale schade aansprakelijkheid van de belastingadviseur.
Bron
Wet op het notarisambt, onder meer over de ambtsuitoefening en het tuchtrecht.
Termijnen, kosten en uw vervolgstap
Meld de vermoedelijke fout tijdig en concreet. Een klacht en het stuiten van verjaring zijn verschillende handelingen. Voor schadeclaims geldt vaak een termijn van vijf jaar na daadwerkelijke bekendheid met schade en aansprakelijke persoon, maar bijzondere regels en andere termijnen kunnen gelden. Laat de termijn voor uw eigen dossier controleren.
Verantwoordelijke advocaat: Onur Arslan. Neem contact op met een korte beschrijving en eventuele urgente deadline. Bespreek vooraf de omvang en kosten van het onderzoek, mogelijke deskundigenkosten en procesrisico’s. Verhaal van alle kosten is niet gegarandeerd.
Bekijk ook de algemene gids beroepsaansprakelijkheid voor een stappenplan, dossierchecklist en uitleg over schade, causaliteit en klachtprocedures. Juridische basis: Boek 7 BW (zorgplicht), Boek 6 BW (schadevergoeding en klachtplicht) en Boek 3 BW (verjaring en stuiting).
