Een boete voor Airbnb-verhuur in Rotterdam kunt u laten toetsen aan de geldende verhuurregels, het bewijs en uw persoonlijke omstandigheden. Een registratienummer alleen geeft geen toestemming voor iedere vorm van verhuur. Tegen een definitief besluit geldt doorgaans een bezwaartermijn van zes weken.
Redactie Arslan Advocaten · 9 november 2026. Wie de eigen woning tijdens de feestdagen wil verhuren, doet er goed aan het totale aantal verhuurnachten van het kalenderjaar te controleren. Heeft u al een brief van de gemeente ontvangen? De inhoud en termijn van die brief gaan vóór uw verhuurplanning.
Welke regels gelden voor vakantieverhuur in Rotterdam?
De gemeente maakt onderscheid tussen verschillende vormen van toeristische verhuur. Voor vakantieverhuur van uw eigen woning tijdens uw afwezigheid noemt Rotterdam onder meer de volgende voorwaarden:
- U bent eigenaar of hoofdbewoner en staat op het adres ingeschreven in de BRP.
- De woning blijft duidelijk ingericht voor uw eigen bewoning.
- U verhuurt de woning maximaal 60 nachten per kalenderjaar.
- Het registratienummer staat in iedere advertentie.
- U meldt de verhuurde nachten vooraf bij de gemeente.
- U voldoet ook aan overige voorwaarden, waaronder brandveiligheid, het voorkomen van overlast en logiesbelasting.
Controleer daarnaast eventuele beperkingen in uw huurovereenkomst, hypotheekvoorwaarden of VvE-regels. Een gemeentelijke registratie neemt zulke beperkingen niet weg. Zie de actuele uitleg van de gemeente Rotterdam en de Verordening samenstelling Woningvoorraad 2025.
Boete, dwangsom of voornemen: wat heeft u ontvangen?
| Brief | Wat betekent dat voor uw reactie? |
|---|---|
| Voornemen tot handhaving | De gemeente kondigt een maatregel aan. Reageer binnen de genoemde termijn met uw zienswijze en bewijs. |
| Definitieve bestuurlijke boete | Dit is een bestraffende sanctie. Controleer overtreding, overtrederschap, verwijtbaarheid en evenredigheid; beoordeel bezwaar. |
| Last onder dwangsom | De gemeente verlangt herstel of beëindiging van een overtreding. Controleer wat u moet doen, vóór welke datum en wanneer een dwangsom wordt verbeurd. |
| Invorderingsbesluit | De gemeente vordert een volgens haar verbeurde dwangsom in. Dit besluit en de onderliggende last vragen ieder aandacht. |
Een boete en een dwangsom zijn dus verschillende maatregelen. Het indienen van bezwaar ontslaat u niet vanzelf van een herstelverplichting. Lees ook de uitleg van de Rijksoverheid over de gevolgen van bezwaar en een voorlopige voorziening.
Wat doet u na ontvangst?
- Bewaar de hele brief en envelop. Noteer de verzenddatum, ontvangst en de rechtsmiddelenclausule.
- Controleer de gestelde overtreding. Gaat het om registratie, vooraf melden, meer dan 60 nachten of een andere vorm van gebruik?
- Vraag het dossier op. Denk aan het toezichtsrapport, advertenties, boekingsgegevens en de gehanteerde berekening van nachten.
- Maak een eigen tijdlijn. Leg per boeking vast of de verhuur doorging, hoeveel nachten werkelijk zijn verhuurd en of vooraf is gemeld.
- Bewaar uw termijn. Een telefoongesprek met de gemeente vervangt geen tijdig bezwaar. De algemene termijn is zes weken na bekendmaking; controleer de exacte termijn in uw besluit.
De eisen voor een bezwaarschrift staan in de uitleg van de Rijksoverheid over bezwaar.
Welke argumenten kunnen relevant zijn?
Dat hangt af van de brief en het dossier. Mogelijke vragen zijn: klopt het adres, zijn geannuleerde boekingen ten onrechte meegeteld, wie heeft de overtreding begaan en is de juiste regel toegepast? Bij een boete kunnen ook de verwijtbaarheid en de evenredigheid van het bedrag ter discussie staan. Een eerste overtreding of financiële problemen leiden niet automatisch tot vernietiging of verlaging; onderbouw concreet waarom uw situatie een andere beoordeling vraagt.
Veelgestelde vragen
Mag ik verhuren zodra ik een registratienummer heb?
Nee. Registratie is één voorwaarde. Ook de nachtenlimiet, voorafgaande melding en overige regels blijven gelden.
Mag ik blijven verhuren tijdens bezwaar?
Bezwaar schorst het besluit niet automatisch. Laat een eventuele last en de hersteltermijn beoordelen voordat u nieuwe boekingen accepteert. Bij spoed kan een voorlopige voorziening nodig zijn.
Is er een vaste Airbnb-boete?
Er is niet één bedrag voor iedere situatie. De overtreden bepaling, de geldende regeling en omstandigheden van het geval bepalen welke sanctie kan volgen. Het bedrag in uw besluit moet afzonderlijk worden getoetst.
Uw brief laten beoordelen
Stuur de gemeentebrief, boekingsoverzichten, meldbevestigingen en eerdere correspondentie mee. Onze bestuursrechtadvocaten in Rotterdam kunnen de termijn en mogelijke vervolgstap beoordelen. Voor contact gebruikt u het vestigingskeuzemenu of het contactformulier. We bespreken vooraf de kosten en onderzoeken waar van toepassing de mogelijkheid van een toevoeging.
Gaat de discussie ook over uw daadwerkelijke bewoning? Lees beschuldigd van woonfraude of geen hoofdverblijf.
