Een verbouwing die de verhuurder heeft toegestaan, hoeft bij het einde van de huur niet altijd te worden teruggedraaid. De huurovereenkomst, de toestemming en de afspraken over oplevering zijn bepalend. Alleen verwijzen naar een algemene bepaling over herstel in de oorspronkelijke staat kan onvoldoende zijn. Dat blijkt uit een arrest over een voormalige kazerne die met instemming was verbouwd.
Door Onur Arslan, advocaat bij Arslan Advocaten.
Deze bespreking gaat over de uitspraak van Gerechtshof ’s-Hertogenbosch van 30 juni 2026, gepubliceerd op 26 oktober 2026.
Waarover ging het opleveringsgeschil?
Het Centraal Orgaan opvang asielzoekers huurde een voormalige kazerne om deze als opvanglocatie te gebruiken. Daarvoor waren ingrijpende aanpassingen nodig, zoals het veranderen van slaapruimten en het aanbrengen van voorzieningen. Het afgesproken gebruik en de verbouwing waren in de contractuele afspraken voorzien.
Na het einde van de huur ontstond een geschil met de opvolgende verhuurder. Die stelde dat de huurder het pand weer in de oorspronkelijke staat van een kazerne had moeten terugbrengen. De huurder ging ervan uit dat oplevering als opvanglocatie, met herstel van gebruiksschade, aansloot bij de afspraken.
Het Gerechtshof ’s-Hertogenbosch wees de gestelde verplichting om alle aanpassingen ongedaan te maken af. Voor dat oordeel waren de concrete afspraken over gebruik, verbouwing en oplevering doorslaggevend.
Wat is het uitgangspunt bij oplevering?
Artikel 7:224 BW bevat regels over het teruggeven van het gehuurde. Als een beschrijving van de aanvangsstaat is gemaakt, speelt die een belangrijke rol. De wet maakt daarbij onder meer onderscheid tussen de oorspronkelijke staat, geoorloofde veranderingen en toevoegingen en veranderingen door ouderdom.
Bij de zakelijke huurverhouding in deze zaak konden partijen van het wettelijke uitgangspunt afwijken. Daarom was niet alleen de wet van belang, maar ook wat de overeenkomst en de toepasselijke voorwaarden precies bepaalden. Een begininspectie is waardevol, maar geeft niet los van alle overige afspraken het volledige antwoord.
Waarom was toestemming voor de verbouwing belangrijk?
De huurovereenkomst voorzag uitdrukkelijk in het gebruik als opvanglocatie en in de daarvoor benodigde aanpassingen. Het hof kwalificeerde de verrichte verbouwingen als geoorloofde veranderingen en toevoegingen. Het onderzocht vervolgens of de contractuele opleveringsafspraken toch tot volledige verwijdering verplichtten.
De algemene voorwaarden moesten worden uitgelegd in samenhang met de bijzondere bepalingen en de context van de overeenkomst. Uit die samenhang volgde in dit dossier niet dat de huurder het gehele pand weer tot de vroegere kazerne moest terugbouwen.
Toestemming voor een verbouwing is dus een belangrijk gegeven, maar geen automatische vrijstelling van iedere herstelplicht. Een verhuurder kan bij toestemming voorwaarden stellen over verwijdering, de kwaliteit van de uitvoering of de eindoplevering. De exacte bewoordingen en verdere afspraken blijven relevant.
Een vergunning is niet hetzelfde als toestemming van de verhuurder
Voor een verbouwing kunnen publiekrechtelijke vergunningen nodig zijn. Daarnaast zijn er de afspraken tussen huurder en verhuurder. Een vergunning van de overheid beantwoordt niet vanzelf wat u contractueel met de verhuurder bent overeengekomen.
Andersom kan de verhuurder instemmen met een verbouwing terwijl daarnaast nog vergunningen of andere toestemmingen nodig zijn. Leg beide onderwerpen daarom apart vast. Dat voorkomt dat bij de oplevering een discussie over vergunningen wordt verward met een afspraak over het verwijderen van voorzieningen.
Wat legt u vóór de verbouwing schriftelijk vast?
- Welke werkzaamheden en voorzieningen precies zijn toegestaan.
- Welke tekeningen, materialen en uitvoeringsvoorwaarden daarbij horen.
- Wie vergunningen aanvraagt en wie de kosten draagt.
- Welke aanpassingen aan het einde van de huur moeten blijven of verdwijnen.
- Of een vergoeding voor achterblijvende voorzieningen is afgesproken.
- Hoe gebruiksschade, onderhoud en eventuele herstelwerkzaamheden worden vastgesteld.
Bewaar ook latere e-mails en aanvullende afspraken. Bij verkoop van het pand is het praktisch belangrijk dat de relevante toestemmingen en opleveringsafspraken goed zijn gedocumenteerd. Een nieuwe gesprekspartner mag geen aanleiding worden voor onduidelijkheid over wat eerder is overeengekomen.
Wat doet u bij een hoge herstelclaim?
Vraag om een uitsplitsing per onderdeel: welke voorziening moet volgens de verhuurder weg, op grond van welke bepaling en tegen welke onderbouwde kosten? Leg dat naast het contract, de toestemming, de begininspectie en de eindinspectie. Maak onderscheid tussen toegestane verbouwingen en daadwerkelijk te herstellen beschadigingen.
Plan bij voorkeur tijdig een gezamenlijke voorinspectie en leg vast waarover u het wel en niet eens bent. Onderteken een eindrapport met een erkenning van herstelkosten niet zonder de gevolgen te begrijpen. Ook de sleuteloverdracht en de beëindigingsdatum verdienen afzonderlijke aandacht.
Veelgestelde vragen
Mag iedere toegestane verbouwing blijven zitten?
Nee. De voorwaarden waaronder toestemming is verleend en de opleveringsafspraken kunnen tot verwijdering verplichten. Deze uitspraak draait om de uitleg van één specifieke overeenkomst.
Geldt dit arrest ook rechtstreeks voor een huurwoning?
Niet zonder meer. Het geschil ging over een bijzondere zakelijke huurverhouding. Bij woonruimte kunnen andere beschermingsregels en contractuele beperkingen gelden.
Is een algemene herstelclausule voldoende voor de verhuurder?
Dat hangt af van de gehele overeenkomst. Een algemene bepaling moet in samenhang met bijzondere afspraken en de omstandigheden worden uitgelegd.
Uw opleveringsgeschil laten beoordelen
Laat de huurovereenkomst, toestemmingen en het inspectierapport gezamenlijk beoordelen. Wij helpen bij geschillen van huurders en geschillen van verhuurders. Via contact kiest u een vestiging. Vooraf maken wij afspraken over de werkzaamheden en kosten.
Bron: Gerechtshof ’s-Hertogenbosch, 30 juni 2026, ECLI:NL:GHSHE:2026:1763; r.o. 3.7.1–3.7.5, de verdere beoordeling van de vorderingen en het dictum. Dit artikel bespreekt gepubliceerde rechtspraak en presenteert de zaak niet als een door ons behandelde zaak. De afbeelding is een illustratie.
