Boşanmada gayrimenkul paylaşımı: birden fazla mülk nasıl bölünür?

Boşanmada gayrimenkul paylaşımı birden fazla mülkü kapsıyorsa, ‘değer artışının yarısı’ nadiren eksiksiz bir hesaplamadır. Bir portföy; oturulan konuttan, kiraya verilmiş konutlardan, bir iş yerinden, arsadan ve bir limited şirket (bv) bünyesindeki gayrimenkullerden oluşabilir. Mülkiyet, ipotek, kira, yönetim ve olası vergisel sonuçlar mülkten mülke farklıdır. Bu nedenle işe her mülk için ayrı bir dökümle başlayın ve eşlerin birbirleri arasında neyi paylaşması veya denkleştirmesi gerektiğini ancak bundan sonra hesaplayın.

Yazan: Öznur Batur (aile hukuku yönleri) ve Onur Arslan (malvarlığı hukuku yönleri), Arslan Advocaten avukatları. Hukuki kontrol: 28 Eylül 2026. Genel bilgiler, kendi durumunuza ilişkin hukuki tavsiye niteliği taşımaz.

Bu makale bir portföyle ilgilidir. Yalnızca birlikte oturduğunuz ev mi söz konusu? O halde evlilik konutunun paylaşımına ilişkin ayrı açıklamaya bakın.

1. adım: hangi mülk kime ait?

Her mülk için mülkiyet belgesini ve ilgili senetleri isteyin. Mülk eşlerden birinin adına mı, ikisinin adına mı, bir holdingin adına mı yoksa bir gayrimenkul bv’sinin adına mı kayıtlı? Bir bv’deki binalarda gayrimenkul şirkete aittir; eşlerin hisseler üzerinde hakları veya bir denkleştirme talebi olabilir. Bu katmanları, bir eş bilançodaki her mülkün kişisel maliki imiş gibi birleştirmeyin.

Bunun yanında mal rejimini de belirleyin. Evlilik sözleşmesinde (huwelijkse voorwaarden) hem ayrı mülkiyet hem de dönemsel veya nihai bir denkleştirme (verrekening) söz konusu olabilir. Alıma veya geri ödemeye harcanan kişisel para ayrı bir soru doğurabilir. Bir portföy tutarını incelemeden ikiye bölen kişi, bir borcu, kişisel bir yatırımı veya üçüncü bir kişinin hakkını gözden kaçırabilir.

Mülk bazında portföy haritası: adres ve tapu kadastro bilgileri; hukuki malik; alım tarihi ve alım fiyatı; mevcut kullanım amacı; kiracı ve kira sözleşmesinin ana noktaları; ipotek ve diğer teminatlar; tahsil edilen kira; ödenen giderler; birikmiş bakım ihtiyacı; seçilen tarihteki değer; ve öz paranın kaynağı. Her alanın arkasındaki belgeleri saklayın.

2. adım: fiili duruma uygun bir ekspertiz yaptırın

Kiraya verilmiş bir bina, yarın boş olarak oturacak bir malike teslim edilebilirmiş gibi kendiliğinden değerlenmez. Kira hakları, süre ve koşullar, bakım, boş kalma riski ve işletme verileri önemli olabilir. Bu nedenle ekspere hukuki ve fiili durumu açıkça bildirin. Güncel bir WOZ değeri (WOZ-waarde, belediyenin vergi amaçlı taşınmaz değeri) veya alım fiyatı, somut bir paylaşım için gereken değer kendiliğinden değildir.

Eksperin değerlemeyi hangi tarihe göre yaptığını ve hangi senaryoyu kullandığını da açıkça yazdırın. Bir portföy tek seferde bir tarafa bırakılabilir, mülk mülk bölünebilir veya kısmen satılabilir. Özel bir portföyde gerekirse bir değer aralığı ve varsayımlara ilişkin açıklama isteyin. Bir gayrimenkul bv’sindeki hisselerin değerlemesi ayrıca binalarının piyasa değerlerinin toplamından fazlasını gerektirir: şirketin borçları, yükümlülükleri ve vergisel pozisyonları olabilir.

Kurgusal örnek. İki eş kişisel olarak kiraya verilmiş bir konuta sahiptir ve bir bv aracılığıyla iki iş yeri tutmaktadır. Eşlerden biri tüm mülkleri devralmak ister. Bir eksper kişisel konutun değerini belirler; bir şirket değerleme uzmanı ise içindeki binalar ve borçlarla birlikte bv hisselerini değerlendirir. Eşler arasındaki hesaplama ancak bundan sonra yapılır. Üç gayrimenkul ekspertizini toplayıp ikiye bölmek, bv yapısını ve finansmanı atlamak olur.

Farklı varsayımlara dayanan mülkleri karşılaştırmayın

Eksperin her mülk için mevcut haliyle kiraya verilmiş durumu, boş durumu, belirli bir kira sözleşmesinin devamını veya varsayılan bir satışı esas alıp almadığını belirtmesini sağlayın. Görünüşte 500.000 euro değerindeki iki bina, birinde uzun süreli bir kira sözleşmesi, büyük bakım ve bir geri ödeme yükümlülüğü varsa farklı sonuç verebilir. Ayrıca kira brüt gelirdir: sigortalar, vergiler, yönetim giderleri, boş kalma ve bakım, gerçekte ne kaldığını etkiler.

Değerleme tarihi de dikkat gerektirir. Önceki bir mali yıla ait bir ekspertiz fikir edinmek için yararlı olabilir; ancak sonradan değişen bir kira durumu veya faiz düzeyi, bu ekspertizin paylaşım için kullanılabilirliğini zayıflatabilir. Yeni bilgilerin ekspere nasıl iletileceğini ve her iki tarafın aynı belgeleri alıp almayacağını kararlaştırın. Bir gayrimenkul bv’sinde gayrimenkul eksperi girdi sağlayabilir; bir şirket değerleme uzmanı ise hisseleri ve diğer bilanço kalemlerini birlikte değerlendirir.

3. adım: ipotekleri ve bankayı ayrı ele alın

A eşinin bir binayı ve ‘ipoteği’ devralacağına dair bir anlaşma, B eşini kredi verene karşı sorumluluktan kendiliğinden kurtarmaz. Kredi sözleşmelerini, kişisel kefaletleri, eşler arasındaki iç yükümlülük payını (draagplicht) ve onay veya yeniden finansman koşullarını kontrol edin. Bankanın işbirliği yapmaması veya bir ekspertizin düşük çıkması halinde ne olacağını yazılı hale getirin.

Payın bedelini ödeyerek devralma (uitkoop) kâğıt üzerinde cazip olabilir, ancak eşlerden biri finansmanı sağlayamazsa imkânsız hale gelebilir. Bu nedenle koşullar ve bir sonraki adım içeren senaryolar hazırlayın: örneğin kararlaştırılan bir süre içinde yeni bir finansman başvurusu, ardından yeniden değerlendirme veya satış. Taşınmaz devrinde bir noterin sürece dâhil edilmesi gerekir. Önerilen her yolun vergisel sonuçlarını önceden kontrol ettirin; yanıt mülkiyete, geçmişe ve işleme bağlıdır.

4. adım: portföy paylaşılmamışken kiralama ve yönetimi düzenleyin

Fiili ayrılıktan sonra kiralar, krediler ve bakım devam eder. Kirayı kimin tahsil edeceğini, hangi hesabın kullanılacağını, yönetim ve onarımları kimin üstleneceğini, yeni kira sözleşmelerine kimin karar vereceğini ve giderlerin nasıl hesaplanıp belgeleneceğini yazılı olarak belirleyin. Düzenli ve anlaşılır bir hesaplaşma kurun. Kira gelirlerine ilişkin geçici anlaşmalar, mülkiyetin kesin paylaşımından farklı bir şeydir.

Eşlerden birinin kendisinin girişimci olduğu bir binaya özellikle dikkat edin. Şirket kiracı mı, malik mi, yoksa farklı grup şirketleri aracılığıyla her ikisi mi? Kira sözleşmesini, teminatları ve önerilen bir devrin işletme üzerindeki sonuçlarını kontrol edin. Kendi işletmenizle boşanmak yazısını da okuyun.

Bir yönetim protokolü karmaşık olmadan somut olabilir. Kiranın hangi hesaba yatırılacağını, her iki eşin ne zaman bilgi alacağını, yöneticinin acil onarımlar için tek başına ne kadar harcayabileceğini ve hangi tutardan itibaren görüşme gerektiğini yazılı hale getirin. Kiracılarla kimin iletişim kuracağını, depozitoları kimin saklayacağını ve boş bir binanın nasıl sigortalanacağını not edin. Bina henüz devredilmemişken faizi ve anapara ödemelerini kimin yapacağını konuşun. Eski eşler arasındaki iç hesaplaşma, bankanın veya kiracının sözleşme gereği malikten ya da borçludan neyi talep edebileceğinden bağımsızdır.

Eşlerden biri fiili ayrılıktan sonra bir mülkü tek başına kullanıyorsa, ayrıca kullanım ve tazminat sorusu doğabilir. ‘Tüm giderler orada oturana aittir’ şeklindeki genel bir anlaşma, değerleme veya iç yükümlülük sorusunu her zaman çözmez. Kullanımı, süreyi, ödemeleri ve olası telafiyi ayrı ayrı yazın.

5. adım: uygulanabilir bir paylaşım seçin

Seçenekler arasında farklı binaların farklı eşlere bırakılması, eşlerden birinin diğerinin payını ödeyerek devralması, belirli mülklerin satışı veya daha sonra hesaplaşma yapılmak üzere geçici ortak mülkiyet bulunur. Her yol; değerleme, vergiler ve masraflar, üçüncü kişilerin işbirliği ve fiili risklerin geçtiği an konusunda anlaşmalar gerektirir.

Geçici olarak paylaşılmamış mülkiyette uyuşmazlık kuralları önemlidir: bir teklifi kim kabul edebilir, hangi bakım ortak onay gerektirir, düzenleme ne kadar sürer ve taraflar anlaşamazsa hangi prosedür izlenir? Bir bitiş noktası olmadan ‘geçici’ durum uzun süreli bir uyuşmazlığa dönüşebilir.

Üç net senaryoyu yan yana koyun

Satış daha uzun sürer, ek masraf doğurur veya iş yeri işletme için gerekliyse, daha yüksek bir brüt satış fiyatı en yüksek net sonucu vermeyebilir. Somut yolu bir noter ve vergi danışmanına kontrol ettirin; aynı portföy, binaların satışında hisselerin devrinden farklı işlem görebilir. Bu yapı için geçerli olup olmadığı belirlenmeden, bir vergisel varsayımı boşanma protokolüne (echtscheidingsconvenant) sabit bir tutar olarak yazmayın.

Tek bir portföydeki kişisel ve ticari gayrimenkulleri nasıl ele alırsınız?

Dökümde iki katman oluşturun. Birincisinde eşlerin kişisel olarak sahip olduğu binalar, bunlara ait ipotekler, kira ve eşler arasındaki olası taleplerle birlikte yer alır. İkincisinde şirketler yer alır: binaları, kredileri, yükümlülükleri ve sonuçta bir eşin sahip olduğu hisseler. Bir konut gerçekte gayrimenkul bv’sine aitse, tasfiye edilecek mallar arasına ayrı bir mal olarak konulamaz. Tersine, kişisel bir bina da hiçbir zaman malik olmamış bir holdingin değerlemesi içinde kaybolmamalıdır.

Kişisel mülkiyette olup kendi işletmesine kiraya verilen bir binada kira ilişkisi özel dikkat gerektirir. Yazılı bir sözleşme var mı, kira piyasa koşullarına uygun mu, birikmiş borçlar var mı ve işletme boşanmadan sonra da kiracı olarak kalacak mı? Binanın diğer eşe bırakılması, hisseler tamamen girişimcide kalsa bile işletmenin faaliyetini etkileyebilir. Avukat mülkiyeti ve sözleşmeleri düzene sokabilir; eksper binaları uygun varsayımlarla değerler ve vergi danışmanı önerilen devri kontrol eder.

Son olarak geçici yönetim için bir kapanış tarihi belirleyin. Belirsiz bir kira tahsilatı veya bakım faturası net değeri sürekli değiştiriyorsa, bir portföyü anlamlı şekilde paylaşamazsınız. Seçilen kapanış tarihine kadar hangi kalemlerin ortak hesaba gireceğini ve sonraki gelir ve giderlerin nasıl hesaplaşılacağını yazılı hale getirin. Böylece nihai öneri her iki taraf için denetlenebilir hale gelir.

Boşanmada gayrimenkul paylaşımı: avukatınız için belge kontrol listesi

1. Değişiklikler dâhil evlilik sözleşmesi veya kayıtlı birliktelik sözleşmesi.
2. Mülkiyet senetleri, tapu kadastro kayıt örnekleri ve varsa pay sahipliği belgeleri.
3. İpotek senetleri, güncel bakiyeler, banka koşulları ve kişisel kefaletler.
4. Kira sözleşmeleri, kira ödemeleri ve kiracılarla ilgili yazışmalar.
5. Ekspertizler, bakım raporları, hizmet giderleri ve işletme dökümleri.
6. Kişisel katkıların, geri ödemelerin ve şirketler üzerinden yapılan ödemelerin kanıtları.
7. Yönetim, pay devralma, satış ve vergisel değerlendirme hakkında yazılı öneriler.

Hollanda mahkemeleri (de Rechtspraak), bir paylaşım uyuşmazlığında diğerlerinin yanı sıra her taşınmaz için malik, değer, esas tarih (peildatum), ipotek bilgileri, bir öneri ve kanıtlar ister. Düzenli bir dosya böylece yalnızca görüşmelerde değil, bir davada da zaman kazandırır.

Sıkça sorulan sorular

Bv’mdeki bir bina kişisel konut mu yoksa ortak bina mı sayılır? Kural olarak malik bv’dir. Ardından hisselerin kime ait olduğunu ve hangi malvarlığı hukuku taleplerinin bulunduğunu inceleyin. Bina, hisse değerlemesinde önemli olabilir.

Eski eşim portföyün tamamının satışını zorlayabilir mi? Bu; mülkiyete ve taleplere, başka bir paylaşım olanaklarına ve varsa yapılmış anlaşmalara bağlıdır. Genel bir satış sözü vermeden önce tavsiye alın.

Kiraya verilmiş bir bina için hangi değer geçerlidir? Bu, kira durumunu ve ilgili esas tarihi dikkate alan bir değerleme görevi gerektirir. Gerekçe olmadan kiracısız durumdaki değeri kullanmayın.

Eşlerden biri boşanma sürecinde kirayı kendisinde tutabilir mi? Gelirler üzerindeki hukuki talep ve giderlerdeki iç yükümlülük payı ayrı bir değerlendirme gerektirir. Geçici tahsilatı ve hesap vermeyi açıkça yazılı hale getirin.

Pay devralmada devir vergisi (overdrachtsbelasting) ödenmesi gerekir mi? Buna genel bir yanıt verilemez. Öngörülen paylaşımı, mülkiyet geçmişini ve seçilen yolu noter ve vergi danışmanına kontrol ettirin.

Öznur Batur ve Onur Arslan, aile hukukuna dayanan talebi ve gayrimenkul yapısının malvarlığı hukuku yönünü birlikte değerlendirebilir. Gayrimenkul ekspertizi ve vergi konuları için uygun uzmanlar gerekir. Mülk bazında bir döküm ve varsa işleyen süreler ile birlikte portföyünüzü bize iletin.

Ayrıca okuyun

• Boşanmada mal paylaşımı: işletme, gayrimenkul ve borçlar
• Boşanmada şirket değerlemesi
• BV veya holding hisseleriyle boşanma
• Boşanmada şirket kayıtlarına erişim sağlanamıyorsa

Yararlanılan kaynaklar: Rechtspraak: mal ortaklığı kontrol listesi (Felemenkçe), Belastingdienst: boşanmada payın devralınması (Felemenkçe), Belastingdienst: devir vergisi (Felemenkçe).

İlgili Hukuki Hizmetler

• Hakkında daha fazla bilgi Aile Hukuku
• Hakkında daha fazla bilgi Kira Hukuku
• Hakkında daha fazla bilgi Kişisel Yaralanma