Bij een scheiding met meerdere panden is ‘de helft van de overwaarde’ zelden een volledige berekening. Een portefeuille kan bestaan uit de eigen woning, verhuurde woningen, een bedrijfspand, grond en vastgoed binnen een bv. Per object verschillen eigendom, hypotheek, huur, beheer en mogelijke fiscale gevolgen. Begin daarom met een overzicht per pand, en bereken pas daarna wat partners onderling moeten verdelen of verrekenen.
Geschreven door Öznur Batur (familierechtelijke aspecten) en Onur Arslan (vermogensrechtelijke aspecten), advocaten bij Arslan Advocaten. Juridisch gecontroleerd op 28 september 2026. Algemene informatie is geen juridisch advies over uw eigen situatie.
Dit artikel gaat over een portefeuille. Gaat het alleen om het huis waarin u samen woonde? Lees dan de bestaande uitleg over verdeling van de echtelijke woning.
Stap 1: wie bezit welk pand?
Vraag per pand het eigendomsbewijs en de relevante akten op. Staat het op naam van één partner, van beiden, van een holding of van een vastgoed-bv? Bij panden in een bv bezit de vennootschap het vastgoed; de partners kunnen rechten hebben op aandelen of een verrekenaanspraak. Trek die lagen niet samen alsof een partner persoonlijk eigenaar is van ieder object op de balans.
Leg daarnaast het huwelijksregime vast. Bij huwelijkse voorwaarden kan er sprake zijn van afgescheiden eigendom én een periodieke of finale verrekening. Privégeld dat aan aankoop of aflossing is besteed kan een afzonderlijke vraag oproepen. Wie ongezien een portefeuillebedrag door twee deelt, mist mogelijk een schuld, een privé-investering of een recht van een derde.
Portefeuillekaart per object: adres en kadastrale gegevens; juridische eigenaar; aankoopdatum en koopprijs; huidige bestemming; huurder en hoofdpunten van de huurovereenkomst; hypotheek en andere zekerheden; ontvangen huur; betaalde kosten; onderhoudsachterstand; waarde op de gekozen datum; en herkomst van het eigen geld. Bewaar de stukken achter ieder veld.
Stap 2: taxeer passend bij de werkelijke situatie
Een verhuurd pand wordt niet zonder meer gewaardeerd alsof het morgen leeg aan een eigenaar-bewoner kan worden geleverd. Huurrechten, looptijd en voorwaarden, onderhoud, leegstandsrisico en exploitatiegegevens kunnen relevant zijn. Geef de taxateur daarom duidelijk mee wat de juridische en feitelijke situatie is. Een recente WOZ-waarde of aankoopprijs is niet automatisch de waarde die voor een concrete verdeling nodig is.
Laat ook expliciet vastleggen op welke datum de taxateur waardeert en welk scenario hij gebruikt. Een portefeuille kan in één keer aan één partij worden toegedeeld, pand voor pand worden gesplitst of deels worden verkocht. Vraag bij een bijzondere portefeuille eventueel een bandbreedte en toelichting op aannames. Een waardering van de aandelen in een vastgoed-bv vraagt bovendien meer dan de optelsom van de marktwaarden van haar panden: de vennootschap kan schulden, verplichtingen en belastingposities hebben.
Fictief voorbeeld. Twee partners bezitten privé een verhuurde woning en houden via een bv twee bedrijfsruimtes. Eén partner wil alle panden overnemen. Een taxateur bepaalt de waarde van de privéwoning; een ondernemingsdeskundige beoordeelt de aandelen in de bv, met de panden én de schulden daarin. Daarna volgt pas een onderlinge berekening. Drie vastgoedtaxaties optellen en delen door twee zou de bv-structuur en financiering overslaan.
Vergelijk geen panden met verschillende uitgangspunten
Laat de taxateur per object vermelden of hij uitgaat van verhuur in de bestaande toestand, leegstand, het voortzetten van een specifiek huurcontract of een veronderstelde verkoop. Twee panden van ogenschijnlijk € 500.000 kunnen verschillend uitpakken wanneer bij het ene een langlopende huurovereenkomst, groot onderhoud en een aflossingsverplichting horen. De huur is bovendien bruto opbrengst: verzekeringen, belastingen, beheerkosten, leegstand en onderhoud beïnvloeden wat werkelijk overblijft.
Ook de waarderingsdatum vraagt aandacht. Een taxatie uit een vorig boekjaar kan nuttig zijn voor oriëntatie, maar een later gewijzigde huursituatie of rentestand kan haar bruikbaarheid voor de verdeling aantasten. Spreek af hoe nieuwe informatie aan de taxateur wordt voorgelegd en of beide partijen dezelfde stukken ontvangen. Bij een vastgoed-bv kan de vastgoedtaxateur input leveren, terwijl een ondernemingsdeskundige de aandelen en andere balansposten samen beoordeelt.
Stap 3: behandel hypotheken en de bank afzonderlijk
Een afspraak dat partner A een pand en ‘de hypotheek’ overneemt, bevrijdt partner B niet vanzelf van aansprakelijkheid tegenover de geldverstrekker. Controleer de leningsovereenkomsten, persoonlijke garanties, onderlinge draagplicht en voorwaarden voor toestemming of herfinanciering. Leg vast wat gebeurt als de bank niet meewerkt of een taxatie te laag uitvalt.
Een uitkoop kan op papier aantrekkelijk zijn maar onmogelijk blijken wanneer één partner de financiering niet rondkrijgt. Werk daarom scenario’s uit met voorwaarden en een vervolgstap: bijvoorbeeld een nieuwe financieringsaanvraag binnen een afgesproken termijn, daarna heroverweging of verkoop. Een notaris moet bij overdracht van onroerend goed worden betrokken. Laat de fiscale behandeling van iedere voorgestelde route vooraf toetsen; het antwoord hangt af van de eigendom, geschiedenis en transactie.
Stap 4: regel de exploitatie zolang de portefeuille onverdeeld is
Na de feitelijke scheiding lopen huren, leningen en onderhoud door. Zet schriftelijk vast wie huur int, welke rekening wordt gebruikt, wie beheer en reparaties verzorgt, wie beslist over nieuwe huurcontracten en hoe kosten worden verantwoord. Regel een overzichtelijke periodieke afrekening. Tijdelijke afspraken over huurinkomsten zijn iets anders dan de definitieve verdeling van eigendom.
Let extra op een pand waarin een van de partners zelf ondernemer is. Is de vennootschap huurder, eigenaar of beide via verschillende groepsvennootschappen? Controleer de huurovereenkomst, zekerheden en de gevolgen van een voorgestelde overdracht voor het bedrijf. Lees ook scheiden met een eigen bedrijf.
Een beheerprotocol kan concreet zijn zonder ingewikkeld te worden. Leg vast op welke rekening huur wordt ontvangen, wanneer beide partners inzage krijgen, welk bedrag de beheerder zelfstandig aan spoedreparaties mag besteden en vanaf welk bedrag overleg nodig is. Noteer wie met huurders communiceert, wie borgsommen bewaart en hoe een leeg pand wordt verzekerd. Bespreek wie de rente en aflossing betaalt zolang het pand nog niet is overgedragen. De interne verrekening tussen ex-partners staat los van wat de bank of huurder contractueel van de eigenaar of schuldenaar mag verlangen.
Als één partner na de feitelijke scheiding een object exclusief gebruikt, kan daarnaast een vraag ontstaan over gebruik en vergoeding. Een algemene afspraak dat ‘alle lasten voor de bewoner zijn’ lost niet altijd de waarderings- of draagplichtvraag op. Schrijf het gebruik, de periode, de betalingen en eventuele compensatie afzonderlijk op.
Stap 5: kies een uitvoerbare verdeling
Mogelijkheden zijn toedeling van verschillende panden aan verschillende partners, uitkoop door één partner, verkoop van bepaalde objecten of tijdelijk gezamenlijk eigendom met een latere afrekening. Elke route vergt afspraken over waardering, belastingen en kosten, medewerking van derden en het moment waarop de feitelijke risico’s overgaan.
Bij tijdelijk onverdeeld bezit zijn conflictregels belangrijk: wie mag een bod accepteren, welk onderhoud vereist gezamenlijk akkoord, hoe lang duurt de regeling en welke procedure volgt als partijen geen overeenstemming bereiken? Zonder eindpunt kan ‘tijdelijk’ een langdurig geschil worden.
Leg drie netto scenario’s naast elkaar
| Route | Wat u moet toetsen | Wat u vastlegt |
|---|---|---|
| Ieder krijgt andere panden | Verschil in netto waarde, huur en schuld per object; fiscale en bancaire gevolgen | Toedeling, overbedelingsbetaling, notariële akten en overdrachtsdatum |
| Eén partner neemt de portefeuille over | Aandelen of panden als object van overdracht, financierbare uitkoop en toestemming van derden | Betalingstermijnen, zekerheid en alternatief als financiering uitblijft |
| Verkoop van een deel of alles | Huurderspositie, verkoopkosten, aflossing, tijdsdruk en beheerkosten tot verkoop | Makelaarsopdracht, minimumproces, bevoegdheid om bod te aanvaarden en afrekening |
Een hogere bruto verkoopprijs hoeft niet de hoogste netto uitkomst te geven als een verkoop langer duurt, extra kosten meebrengt of een bedrijfspand nodig is voor de onderneming. Laat een notaris en fiscalist de concrete route toetsen; dezelfde portefeuille kan bij verkoop van panden anders worden behandeld dan bij een overdracht van aandelen. Zet een fiscale aanname niet als vast bedrag in het convenant voordat is vastgesteld of zij voor deze structuur geldt.
Hoe gaat u om met privé en zakelijk vastgoed in één portefeuille?
Maak twee lagen in het overzicht. In de eerste staan panden die de partners privé bezitten, met de bijbehorende hypotheken, huur en mogelijke aanspraken tussen echtgenoten. In de tweede staan de vennootschappen: hun panden, leningen, verplichtingen en uiteindelijk de aandelen die een partner houdt. Een privéwoning mag niet als los goed in de boedel worden gezet wanneer zij daadwerkelijk van de vastgoed-bv is. Andersom mag een privé-pand niet verdwijnen in een waardering van een holding die nooit eigenaar is geweest.
Bij een pand dat privé eigendom is maar aan de eigen onderneming wordt verhuurd, vraagt de huurrelatie bijzondere aandacht. Is er een schriftelijk contract, is de huur zakelijk, zijn er achterstanden en blijft de onderneming na de scheiding huurder? Een toedeling aan de andere partner kan de exploitatie van de onderneming raken, ook wanneer de aandelen geheel bij de ondernemer blijven. De advocaat kan eigendom en contracten ordenen; de taxateur waardeert de panden onder passende aannames en de fiscalist toetst de voorgestelde overdracht.
Maak tot slot een afsluitdatum voor het tijdelijke beheer. U kunt een portefeuille niet zinnig verdelen als een onduidelijke huurontvangst of onderhoudsfactuur telkens de nettowaarde verandert. Leg vast welke posten tot de gekozen afsluitdatum in de gezamenlijke rekening lopen en hoe latere baten of lasten worden afgerekend. Daarmee wordt het eindvoorstel controleerbaar voor beide partijen.
Documentenchecklist voor uw advocaat
- Huwelijkse voorwaarden of partnerschapsvoorwaarden, inclusief wijzigingen.
- Eigendomsakten, kadastrale uittreksels en eventuele aandeelhoudersdocumenten.
- Hypotheekakten, actuele saldi, bankvoorwaarden en persoonlijke borgstellingen.
- Huurovereenkomsten, huurbetalingen en relevante correspondentie met huurders.
- Taxaties, onderhoudsrapporten, servicekosten en exploitatieoverzichten.
- Bewijs van privé-inbreng, aflossingen en betalingen via ondernemingen.
- Schriftelijke voorstellen over beheer, uitkoop, verkoop en fiscale beoordeling.
De Rechtspraak vraagt bij een verdelingsgeschil onder meer om eigenaar, waarde, peildatum, hypotheekgegevens, een voorstel en bewijsstukken per onroerende zaak. Een geordend dossier bespaart daarmee niet alleen tijd tijdens overleg, maar ook in een procedure.
Veelgestelde vragen
Telt een pand in mijn bv als privéwoning of gezamenlijk pand? De bv is in beginsel eigenaar. Onderzoek vervolgens van wie de aandelen zijn en welke vermogensrechtelijke aanspraken bestaan. Het pand kan bij de aandelenwaardering relevant zijn.
Kan mijn ex verkoop van de hele portefeuille afdwingen? Dat hangt af van de eigendom en aanspraken, de mogelijkheden voor een andere verdeling en eventuele afspraken. Vraag advies voordat u een algemene verkoopbelofte doet.
Welke waarde geldt voor een verhuurd pand? Dat vergt een waarderingsopdracht die de huurpositie en de relevante peildatum meeneemt. Gebruik niet zonder onderbouwing de waarde in onverhuurde staat.
Mag één partner de huur tijdens de scheiding houden? De juridische aanspraak op inkomsten en de draagplicht voor kosten vragen afzonderlijke beoordeling. Leg tijdelijke ontvangst en verantwoording expliciet vast.
Moet bij uitkoop overdrachtsbelasting worden betaald? Dat kan niet algemeen worden beantwoord. Laat de voorgenomen toedeling, eigendomshistorie en gekozen route door notaris en fiscalist toetsen.
Öznur Batur en Onur Arslan kunnen de familierechtelijke aanspraak en vermogensrechtelijke vastgoedstructuur in samenhang beoordelen. Voor vastgoedtaxatie en fiscaliteit zijn passende deskundigen nodig. Leg uw portefeuille voor met een overzicht per pand en eventuele lopende termijnen.
Lees ook
- Boedelscheiding bij echtscheiding: bedrijf, vastgoed en schulden
- Waardebepaling van een bedrijf bij scheiding
- Scheiden met een bv of holding
- Geen inzage in de bedrijfsadministratie bij scheiding
Geraadpleegde bronnen: Rechtspraak: checklist gemeenschap, Belastingdienst: uitkopen bij scheiding, Belastingdienst: overdrachtsbelasting.
