Uit de praktijk | Zakelijk huurrecht en contractenrecht | Rechtbank Rotterdam 25 september 2026
Kan een verhuurder jarenlang niet toegepaste huurindexering alsnog met terugwerkende kracht opeisen? De rechtbank Rotterdam beantwoordde deze vraag in een geschil tussen een verhuurder en Buzzzcocks Holding B.V. De verhuurder had contractueel recht op jaarlijkse indexering, maar kon dat recht niet over de volledige gevorderde periode alsnog uitoefenen. De rechtbank wees € 3.018,08 aan huurachterstand toe, terwijl € 16.243,88 was gevorderd. De verhuurder werd bijgestaan door mr. Y.E. Palit.
Wat speelde er tussen de verhuurder en Buzzzcocks?
Buzzzcocks huurde sinds 2019 bedrijfsruimte voor een oorspronkelijke huurprijs van € 2.650 per maand. In de huurovereenkomst stond dat de huurprijs jaarlijks zou worden aangepast volgens de overeengekomen indexeringsregeling, voor het eerst op 1 juli 2020. De verhuurder had de indexering jarenlang niet doorgevoerd en vorderde later alsnog de achterstand over juli 2020 tot en met februari 2025.
De verhuurder eiste betaling van € 16.243,88, contractuele boeterente, een nieuwe maandhuur van € 3.233,12 en buitengerechtelijke kosten. Buzzzcocks bestreed de vorderingen. De kantonrechter moest beoordelen of de indexeringsafspraak gold, of de verhuurder het recht door zijn eerdere gedrag had verwerkt en of partijen tijdens de procedure inmiddels een schikking hadden bereikt.
Was er tijdens de procedure al een schikking gesloten?
Na een zitting hadden partijen per e-mail onderhandeld over een oplossing. Daarbij werd onder meer gesproken over een betaling van € 6.500 en de ingangsdatum van een aangepaste huurprijs. Buzzzcocks stelde dat overeenstemming was bereikt. De verhuurder betwistte dat, omdat de correspondentie volgens haar geen definitieve aanvaarding van hetzelfde voorstel bevatte.
De rechtbank beoordeelde de e-mails in hun context. De ingangsdatum van de nieuwe huur was juist een belangrijk onderhandelingspunt geweest. Een e-mail waarin werd gewezen op de jaarlijkse indexering per 1 juli 2026 mocht volgens de rechter niet zonder meer worden gelezen als het aanbod om de eerder besproken nieuwe huurprijs pas vanaf die datum te laten ingaan. De verhuurder had de bedoeling bovendien vrijwel onmiddellijk verduidelijkt. Daarom stond geen definitieve schikking vast en werd alsnog vonnis gewezen.
Was de jaarlijkse huurindexering rechtsgeldig overeengekomen?
Ja. Buzzzcocks had aanvankelijk betwist dat zij de overgelegde huurovereenkomst had ondertekend. Tijdens de zitting erkende zij echter dat de overeenkomst in 2019 was getekend. Daarin stond een jaarlijkse indexeringsregeling. De kantonrechter stelde daarom vast dat de verhuurder in beginsel recht had op indexering van de huurprijs.
De zaak laat zien dat een ondertekende huurovereenkomst en de bijbehorende algemene bepalingen van groot belang zijn bij een discussie over een huurprijsaanpassing. Ook de precieze indexeringspercentages en de datum waarop een verhoging ingaat, moeten uit de contractstukken en berekeningen kunnen worden afgeleid.
Wat is rechtsverwerking?
Rechtsverwerking betekent dat iemand zich door bijzondere omstandigheden niet langer op een bepaald recht kan beroepen. Enkel stilzitten is daarvoor doorgaans onvoldoende. Er moet meer aan de hand zijn, bijvoorbeeld gedrag waardoor de wederpartij gerechtvaardigd mocht vertrouwen dat het recht niet meer zou worden uitgeoefend of waardoor haar positie onredelijk zou worden benadeeld.
In deze zaak speelde een eerdere procedure uit 2022 een doorslaggevende rol. De verhuurder had toen geen aanspraak op indexering gemaakt. Bovendien had de rechter in die procedure vastgesteld dat op dat moment geen huurachterstand meer bestond. Die eerdere beslissing was onherroepelijk geworden.
Waarom mocht de verhuurder niet alle oude indexeringen alsnog innen?
De kantonrechter vond dat de combinatie van de eerdere procedure, het uitblijven van een indexeringsvordering en de vaststelling dat de huurder geen achterstand meer had, verder ging dan enkel stilzitten. Daarom kon de verhuurder de indexering niet alsnog opeisen voor de periode vóór 1 juli 2023. Voor de latere periode lag dat anders: na het eerdere vonnis was opnieuw vooral sprake van stilzitten, en dat was onvoldoende om ook het recht op toekomstige indexering te laten vervallen.
De verhuurder had daarom vanaf 1 juli 2023 weer recht op de contractueel overeengekomen indexering. De rechter hanteerde voor de daaropvolgende jaren de percentages van 4,4% en 3,1%, die na overlegging van de contractuele bepalingen voldoende navolgbaar waren geworden.
Wat besliste de rechtbank precies?
De kantonrechter veroordeelde Buzzzcocks tot betaling van € 3.018,08 aan huurachterstand tot en met februari 2025, vermeerderd met wettelijke handelsrente vanaf 4 april 2025. Daarnaast moest Buzzzcocks vanaf maart 2025 € 2.852,36 per maand betalen, met de contractueel toegestane latere indexering. De overige vorderingen werden afgewezen en iedere partij droeg de eigen proceskosten.
Dit is dus een gedeeltelijke toewijzing. De verhuurder kreeg bevestigd dat indexering contractueel mogelijk was, maar kreeg niet de volledige terugwerkende kracht of de volledige bedragen die zij had gevorderd.
Wat betekent dit voor verhuurders van bedrijfsruimte?
Voer indexeringen bij voorkeur tijdig en schriftelijk door. Controleer of de overeenkomst een automatische indexering bevat en hoe de berekening moet plaatsvinden. Wanneer een huurgeschil al bij de rechter ligt, is het belangrijk om alle bestaande aanspraken te inventariseren en zorgvuldig vast te leggen welke bedragen in een eerdere procedure wel of niet zijn besproken. Een eerdere onherroepelijke uitspraak kan latere vorderingen beïnvloeden.
Wat betekent dit voor zakelijke huurders?
Controleer de huurindexeringsclausule, de toepasselijke algemene bepalingen en de gehanteerde percentages. Een verhuurder die jarenlang niet indexeert, verliest zijn recht niet automatisch. Maar wanneer aanvullende omstandigheden aanwezig zijn, zoals een eerdere procedure waarin een huurachterstand uitdrukkelijk als voldaan is aangemerkt, kan rechtsverwerking een rol spelen. Bewaar daarom oude afrekeningen, vonnissen, e-mails en betalingsbewijzen.
Veelgestelde vragen over huurindexering en rechtsverwerking
Mag een verhuurder vergeten indexeringen alsnog opeisen?
Dat hangt af van de contractuele regeling en de omstandigheden. Enkel stilzitten is doorgaans niet voldoende voor rechtsverwerking, maar bijzondere omstandigheden kunnen de uitkomst veranderen.
Is een e-mail met ‘akkoord’ altijd een bindende schikking?
Nee. Er moet overeenstemming bestaan over hetzelfde aanbod en de wezenlijke voorwaarden. De context van de correspondentie kan bepalend zijn.
Geldt rechtsverwerking voor de hele resterende huurperiode?
Niet noodzakelijk. In deze zaak werd het beroep op rechtsverwerking slechts voor een eerdere periode aanvaard.
Welke stukken zijn belangrijk bij een huurindexeringsgeschil?
De huurovereenkomst, algemene voorwaarden, indexeringsberekeningen, facturen, betalingsbewijzen, eerdere vonnissen en schikkingscorrespondentie.
Lees meer over wanprestatie in zakelijke contracten, het beëindigen van zakelijke overeenkomsten en de ondernemingsrechtelijke praktijk.
Bron: Rechtbank Rotterdam 25 september 2026, ECLI:NL:RBROT:2026:12591, met name rechtsoverwegingen 3.1–3.13 en het dictum. Procesgemachtigde van de verhuurder: mr. Y.E. Palit.
