Uit de praktijk | Huurrecht en civiel procesrecht | Rechtbank Amsterdam 20 augustus 2026
Wie moet de waarborgsom terugbetalen wanneer een verhuurder het geld door een externe beheerder laat innen? De rechtbank Amsterdam oordeelde dat de verhuurder tegenover de huurders verantwoordelijk bleef voor de terugbetaling van € 4.000, hoewel een beheersorganisatie de borg had ontvangen en volgens de huurovereenkomst zou terugstorten. In een afzonderlijke vrijwaringszaak werd de beheerder veroordeeld om de verhuurders schadeloos te stellen. De huurders werden bijgestaan door mr. L.M.J. Pelswijk.
Wat was er gebeurd?
De huurders hadden vanaf 1 juli 2023 een woning gehuurd. De huur was later verlengd, maar partijen beëindigden de overeenkomst uiteindelijk in onderling overleg per 31 mei 2025. De huurders hadden een waarborgsom van € 4.000 betaald aan een door de verhuurders aangewezen beheerorganisatie, Excellent Concepts B.V., handelend onder de naam Tijdelijk van Huis (TvH).
De huurovereenkomst bepaalde dat TvH de borg binnen twee maanden na het einde van de huur zou terugbetalen, mits de woning in goede staat was opgeleverd. De huurders leverden de woning op 26 mei 2025 op. Er werd geen eindinspectierapport opgesteld. De verhuurders meldden dat de oplevering in beginsel akkoord was, maar dat er nog kalkaanslag in het toilet zat.
De huurders lieten het toilet professioneel reinigen voor € 164. Ondanks de correspondentie hierover werd de borg niet terugbetaald. De verhuurders wezen erop dat TvH volgens de huurovereenkomst verantwoordelijk was voor de terugbetaling. De huurders dagvaardden daarop de verhuurders.
De hoofdvraag: wie is contractueel verplicht de borg terug te betalen?
De verhuurders stelden dat de beheerorganisatie de borg moest terugbetalen. De kantonrechter maakte echter onderscheid tussen de partij die feitelijk geld ontvangt en de partij die juridisch verplicht is tegenover de huurder. De huurovereenkomst was gesloten tussen de huurders en de verhuurders. TvH was geen partij bij die overeenkomst.
Dat de huurovereenkomst bepaalde dat TvH de borg zou terugstorten, maakte volgens de rechter nog niet dat de huurders een contractuele nakomingsvordering tegen TvH hadden. De huurders konden zich voor terugbetaling tot hun eigen contractspartijen wenden: de verhuurders. Nu vaststond dat de borg volledig moest worden gerestitueerd, werden de verhuurders tot betaling veroordeeld.
Waarom is het onderscheid tussen beheerder en contractspartij belangrijk?
In de huurpraktijk worden betalingen en werkzaamheden vaak uitbesteed aan een makelaar of beheerder. Dat kan praktisch zijn, maar verandert niet automatisch wie juridisch aansprakelijk is. Een verhuurder kan met een beheerder afspreken dat die de borg beheert en uitbetaalt. Voor de huurder blijft echter van belang welke partij op grond van de huurovereenkomst de verplichtingen draagt.
Het is daarom verstandig om in huurcontracten en beheerovereenkomsten duidelijk te regelen wie de borg ontvangt, hoe die wordt bewaard, wanneer terugbetaling plaatsvindt en wat er gebeurt als de beheerder niet betaalt. Een interne afspraak tussen verhuurder en beheerder is niet zonder meer hetzelfde als een rechtstreekse contractuele aanspraak van de huurder op die beheerder.
Waarom werden de schoonmaakkosten van € 164 niet toegewezen?
De huurders wilden ook de kosten van het professioneel reinigen van het toilet terug. Zij stelden dat zij die kosten alleen hadden gemaakt onder de voorwaarde dat de borg vervolgens volledig zou worden vrijgegeven. De rechtbank onderzocht de e-mailcorrespondentie aan de hand van de betekenis die partijen in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs aan elkaars verklaringen mochten toekennen.
De rechter vond niet bewezen dat de verhuurders hadden ingestemd met de gestelde voorwaarde. Uit de berichten bleek vooral dat de verhuurders de beheerder na reiniging zouden instrueren de borg terug te betalen. Dat was onvoldoende om aan te nemen dat de huurders de schoonmaakkosten alleen hoefden te dragen wanneer de borg daadwerkelijk werd betaald. De vordering van € 164 werd daarom afgewezen.
Wat is een vrijwaringsprocedure?
Een vrijwaringsprocedure is een afzonderlijke procedure waarin een partij die in de hoofdzaak wordt aangesproken, een derde betrekt van wie zij vergoeding of overname van de financiële gevolgen verlangt. In deze zaak stelden de verhuurders dat TvH de borg had ontvangen en onder zich had gehouden. Zij wilden dat TvH zou betalen wat zij in de hoofdzaak aan de huurders verschuldigd werden.
TvH verscheen niet om verweer te voeren. De kantonrechter vond de vrijwaringsvordering niet onrechtmatig of ongegrond en wees die toe. Daardoor ontstonden twee afzonderlijke veroordelingen: de verhuurders moesten aan de huurders betalen en TvH moest de verhuurders in vrijwaring vergoeden.
Wat besliste de kantonrechter precies?
In de hoofdzaak moesten de verhuurders € 4.000 aan waarborgsom terugbetalen en € 1.123,15 aan proceskosten voldoen. De vordering van € 164 schoonmaakkosten en de onvoldoende onderbouwde buitengerechtelijke incassokosten werden afgewezen.
In de vrijwaringszaak werd TvH veroordeeld om aan de verhuurders € 5.123,15 te betalen: de borg plus de proceskosten uit de hoofdzaak. Daarnaast moest TvH € 1.284,02 aan proceskosten van de vrijwaring betalen, met de in het vonnis bepaalde rente en eventuele verdere kosten.
Wat betekent deze uitspraak voor huurders?
Wanneer de borg niet wordt terugbetaald, moet eerst worden vastgesteld met wie de huurovereenkomst is gesloten. Een verwijzing van de verhuurder naar de makelaar of beheerder betekent niet automatisch dat de huurder uitsluitend bij die derde terechtkan. Bewaar de huurovereenkomst, het bewijs van betaling van de borg, de opleveringsgegevens en alle berichten over de terugbetaling.
Wat betekent dit voor verhuurders en vastgoedbeheerders?
Maak heldere afspraken over de borgadministratie en de verantwoordelijkheid voor terugbetaling. Leg in een beheerovereenkomst vast wat gebeurt bij het einde van de huur en hoe eventuele geschillen worden behandeld. Als de beheerder de borg niet uitkeert, kan de verhuurder tegenover de huurder toch moeten betalen en vervolgens zelf verhaal op de beheerder moeten zoeken.
Veelgestelde vragen over borg en beheerders
Kan de verhuurder zeggen dat de makelaar de borg moet terugbetalen?
Dat kan de verhuurder intern hebben afgesproken, maar in deze zaak bleef de verhuurder tegenover de huurder contractueel verantwoordelijk.
Kan de huurder de beheerder rechtstreeks dagvaarden?
Dat hangt af van de rechtsverhouding en de grondslag van de vordering. In deze zaak ontbrak volgens de rechtbank een contractuele verhouding tussen huurders en beheerder.
Wat is het verschil tussen de hoofdzaak en vrijwaring?
In de hoofdzaak wordt beslist over de aanspraak van de huurder op de verhuurder. In de vrijwaring wordt beoordeeld of een derde de verhuurder voor die veroordeling moet compenseren.
Zijn schoonmaakkosten automatisch voor de verhuurder als de borg niet wordt betaald?
Nee. De afspraken over de schoonmaak en de grondslag voor vergoeding moeten afzonderlijk worden beoordeeld.
Lees ook borg terugvragen bij verhuurder of makelaar, een andere praktijkuitspraak over onterecht ingehouden borg en wat te doen wanneer de borg niet wordt terugbetaald.
Bron: Rechtbank Amsterdam 20 augustus 2026, ECLI:NL:RBAMS:2026:8374, met name rechtsoverwegingen 4.1–4.10 en het dictum. Gemachtigde van de huurders in de hoofdzaak: mr. L.M.J. Pelswijk.
